因職委會決議將財務部保管之SOGO百貨禮券，以面額九折為底價由同仁競標，擬訂
本月25日上午九時起至26日下午五時止為出價期，出價截止後，若最高單價之數量合
計超過全部可售數量時，將於27日上午九時，在總公司二樓教室公開抽籤決定得標者
，得標之同仁必須於接到通知半小時內繳足款項，否則將喪失得標權利並由次順位遞
補之，出價方式請洽各直營店秘書或財務部分機621(張經理)。

彰化中正店的林明德與大家分享兩件案例心得，第一件是新成屋富鄰富裔
（上列3張圖），第二件是富鄰旁的中古別墅（下列3張圖）。

※充足的事前準備※
1、自製B4彩色海報（如下圖）與簡訊聯絡：這兩件案子的買方都是看到
林明德的自製B4彩色海報而來，明德表示，想要宣傳曝光物件的方法很多
，除了公司的網站、假日報紙稿等基本資源外，直接製作個人的彩色DM
進行派報掃街、電話簡訊聯絡客戶也是不可缺少的，像「富鄰旁寬墅」就
是在派報時簽下的委託，明德說，他原本是去踩線拜訪另一位屋主，可惜
出師不利，被屋主轟了出來，但他並不氣餒繼續在附近派報，剛好就遇見
要賣屋的屋主，覺得他很勤奮辛苦，而接到了這件專任委託約。

2、掌握新建案：當商圈內有新建案推出時就要密切注意，當「富鄰富裔」這案子
推出時，林明德就非常關切，固定上門拜訪，聊聊市場區域行情，如此長時間的
經營讓他在代銷撤走後順利的接下餘屋委託約。

3、跟左鄰右舍打好關係：接下委託後，務必要熟知周遭環境，像「富鄰旁寬墅」
的正對面有間模具工廠，是否會有噪音等影響是買方一定會在意的點，所以跟工
廠老闆打聲招呼，送個小禮物，告知他們介紹客戶給紅包等事前準備先做好，才
能降低銷售過程可能會碰到的阻力。

※掌握關鍵，快速成交※
1、針對買方階層，突顯物件優勢進行強銷：這兩件案子的買方剛好相反，一組
是要高總價氣派大戶的車行老闆，另一組則是口袋不深的首購族。林明德表示，
「富鄰富裔」這種全新且附有電梯的別墅，剛好符合車行老闆──多車位的豪宅
需求，雖然物件位置在彰化市偏北，離市中心路程要十多分鐘，但價位也低了
300萬，是市場上同規格價位中最低的，十分划算；而對首購族來說，最重要的
還是價位問題，林明德從預算進行強攻，說明「富鄰旁寬墅」低總價別墅在市
場上的稀有性，突顯物件優勢，加深客戶的好印象。

2、節奏掌握好，提高成交機會：林明德說，拖愈久變數愈多愈不容易成交，像
在帶看「富鄰旁寬墅」時，剛好遇到同仁帶的另一組客戶，而且看得很久很仔細
，有了競爭心態，怕被買走的買方馬上提高出價下斡旋；可見除了了解買方的需
求，展現經紀人專業、清新、值得信賴的好形象外，在進入銷售過程後，最重要
的就是加「快」銷售節奏，才能提高成交機會。

房市管制 央行估維持現狀  (蘋果日報)
央行周四將舉行理監事會議，除利率料維持不變外，外界關注央行是否擴大房市
管制區域至桃園、台中、高雄等地，據了解，央行較傾向維持現狀，由各銀行「
自律」限縮特定區域第2棟房貸條件，央行暫不推出新制。
國銀主管分析，住宅買氣分為首購族及購置第2棟以上住宅，近期房市雖然交投
熱絡，但不少是首購族，而第2棟以上購置住宅貸款中，也有自用而非投資客的買
單，若要集中打壓投資客炒房歪風，奢侈稅的針對性大於房貸利率及成數管制，
效果較好。
市場預估，央行將繼續重申第1季理監事會議後，「要求銀行放款自律」的道德
勸說，市佔率較高的公股行庫近期也紛紛加碼響應，如第一銀行最近將把全台第
2棟房貸利率上拉，最低利率2.3%起跳。

第2棟房貸利率拉高
華南銀預告，自7月起，將把專案房貸利率由目前的1.88%，拉高到最低1.95%起
，而第2棟房貸，無論是否位於全台管制區內，成數均降為6成，且利率比照首購
加碼0.3個百分點，由2.3%起跳。
國銀主管指出，現在多數銀行已經取得共識，將第2棟房貸的條件設得較嚴，新
房貸業務全力衝刺首購族，如房貸龍頭土銀將首購優質客戶最低利率設在1.9~2%
之間，合庫首購最低利率1.95%、台北富邦銀行也推首購利率1.9%專案。
國銀主管分析，近2個交易日資金大量撤回美元，股市、債市、匯市齊聲大跌，
是否影響到國內房地產的資金量有待觀察，央行綜合考量此點後，也會「再等
一下」，看房市能否回到平穩狀態。

利率傾向連8季不變
利率部分，國內利率、消費者物價年增率「雙低」，市場預估央行理監事會議將
邁向連8季利率不變，惟QE（Quantitative Easing，量化寬鬆貨幣政策）退場利空導
致股、匯雙殺，央行總裁彭淮南將說明對國內景氣及貨幣政策的態度，將是美國
聯準會明確說明QE退場後，彭淮南首次表態。
元大寶華綜合經濟研究院董事長梁國源認為，目前台幣兌美元匯價與36個月移動
平均線中線相當接近，仍在央行容忍區間內，央行應不會積極進場干預匯市，只
是若台幣急貶到31元價位，「就是央行會感覺uncomfortable（不舒服）的價位。」
國票金董事長魏啟林說，央行應該讓台幣順勢貶值到31元價位，來增加出口競爭
力。

A7合宜宅 中籤率18%  (工商時報)
史上開發規模最大、售價最便宜的合宜住宅「機場捷運A7站合宜住宅」，第一階
段銷售和登記作業於昨（23）日下午5點結束，總計合格並已登記戶數達2萬2,699戶
，銷售總戶數4,238戶，平均中籤率為18.67％。
此意味遠雄、麗寶、名軒、皇翔四家建商，總銷360億元的4案，篤定年底前全數售
罄，同時宣告雙北市每坪15萬元的住宅，自此全面「絕版」。
負責林口A7合宜宅銷售總舵手的海悅廣告總經理王俊傑表示，23日下午5點登記作
業結束後，立即進行登記人清冊封存，封存過程由內政部營建署及監籤小組（小組
成員由營建署、各建商委任律師）等公正人士，共同見證，總計有2萬2,699戶完成
登記。
王俊傑說，此清冊由各代表律師簽認、並保管一份光碟封存資料，將在7月5日抽籤
典禮當天，以抽籤方式選出其中一張光碟匯入抽籤系統，執行抽籤典禮當天的儀式。
海悅首度代銷林口A4住宅，是史上戶數規模最大、參與投資興建建商家數最多的合
宜住宅；依截止日的總登記戶數計，大概2個月可望選屋簽約完成。
王俊傑分析，目前雙北市都會區每坪15萬元的住宅已面臨「絕版」，顯示民眾對於
住宅需求殷切。依客戶評價觀察，林口A7合宜宅以3房和4房的房型，反應最熱烈。
麗寶建設副總何昭宏指出，林口A7合宜宅挾其每坪15萬元、自備款20％、簽約金30
萬元的低「門檻」優勢，造成搶購旋風。
與浮洲「幸福站」合宜住宅4,009戶、登記戶數2萬4千9百多戶、平均中籤率16％相
較，林口A7戶數規模更大，中籤率雖較高、但「幸福站」由於銀行貸款成數7成、
簽約金要40萬元的「門檻」較高，使得最後棄權人數出乎預期。
何昭宏表示，以機場捷運沿線21個車站來說，林口A7應是「絕版」價，因為幾乎所
有車站附近行情預售屋每坪都從30萬元起跳，秒殺已是預料中之事。

最貴鑽石店面 日租金比22K高 (自由時報)
金店面房租「金」是貴。房仲業統計實價登錄資料，台北市單坪最貴金店面有一半
是10坪以下小店，鑽石級金店面是位於忠孝東路四段上，25.3坪月租達80萬元，房
東每日收租約2.7萬元，比不少大學畢業生僅月領22K還要高出一截。
每坪月租金3.1萬
北市最貴單坪租金位在忠孝東路四段201~250號，面積25.3坪、單坪租金達3萬1679
元，月租金達80萬元。
根據統計，北市前10大高單價的店面租金分別出現在一線商圈的主幹道店面，包
括東區忠孝東路四段、敦化南路一段巷內、仁愛路四段、信義計畫區松壽路上、
信義路六段、南西商圈南京西路、南京東路三段的小巨蛋周邊及師大路的師大商
圈等，其中又以東區商圈數量最多。
這些高租金單價的店面，幾乎都是一線商圈最熱門路段店面，人流與消費商機高，
其中10坪以下的小坪數店面相當熱門，月租金多在15萬元以內，更有相當高比例
是分割小店面，租金更高，相對坪效也高。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，忠孝東路四段幾乎是台北市的店王路
段，有些租金行情在單坪2萬元以上，且出租相當搶手，以店王月租80萬元店面為例
，若以權狀面積（包含公設約28.4坪）計算，單坪租金也高達2.8萬元，以承租時間
點與登錄相關資料推估，應是統領商業大樓B棟的一樓店面，目前由服飾業者承租。
至於北市店租單價第三、四高的店面，是出現在信義計畫區的松壽路上，該區段位
處信義計畫區的正核心，有百貨公司與影城聚集的人潮，登錄的兩間小坪數店面，
分別月租14.7萬與7.2萬元，換算單坪租金價格在1.6萬~1.7萬元間；至於南京西路的
百貨商圈，也有43.9坪的店面月租高達70萬元，換算單坪租金水準將近1.6萬元。
曾敬德提醒，有些店面提供一些免租的裝潢期，越熱門的路段則期間越短；另店面
租賃的實價登錄資料，可能還需留意登記的坪數是否包含公設，因會影響換算單坪
租金的精準度。

【白省三給年輕人300條小叮嚀】