因職委會決議將財務部保管之SOGO百貨禮券，以面額九折為底價由同仁競標，擬訂
本月25日上午九時起至26日下午五時止為出價期，出價截止後，若最高單價之數量合
計超過全部可售數量時，將於27日上午九時，在總公司二樓教室公開抽籤決定得標者
，得標之同仁必須於接到通知半小時內繳足款項，否則將喪失得標權利並由次順位遞
補之，出價方式請洽各直營店秘書或財務部分機621(張經理)。

彰化中正店的林明德與大家分享兩件案例心得，第一件是新成屋富鄰富裔
（上列3張圖），第二件是富鄰旁的中古別墅（下列3張圖）。

※充足的事前準備※
1、自製B4彩色海報（如下圖）與簡訊聯絡：這兩件案子的買方都是看到
林明德的自製B4彩色海報而來，明德表示，想要宣傳曝光物件的方法很多
，除了公司的網站、假日報紙稿等基本資源外，直接製作個人的彩色DM
進行派報掃街、電話簡訊聯絡客戶也是不可缺少的，像「富鄰旁寬墅」就
是在派報時簽下的委託，明德說，他原本是去踩線拜訪另一位屋主，可惜
出師不利，被屋主轟了出來，但他並不氣餒繼續在附近派報，剛好就遇見
要賣屋的屋主，覺得他很勤奮辛苦，而接到了這件專任委託約。

2、掌握新建案：當商圈內有新建案推出時就要密切注意，當「富鄰富裔」這案子
推出時，林明德就非常關切，固定上門拜訪，聊聊市場區域行情，如此長時間的
經營讓他在代銷撤走後順利的接下餘屋委託約。

3、跟左鄰右舍打好關係：接下委託後，務必要熟知周遭環境，像「富鄰旁寬墅」
的正對面有間模具工廠，是否會有噪音等影響是買方一定會在意的點，所以跟工
廠老闆打聲招呼，送個小禮物，告知他們介紹客戶給紅包等事前準備先做好，才
能降低銷售過程可能會碰到的阻力。

※掌握關鍵，快速成交※
1、針對買方階層，突顯物件優勢進行強銷：這兩件案子的買方剛好相反，一組
是要高總價氣派大戶的車行老闆，另一組則是口袋不深的首購族。林明德表示，
「富鄰富裔」這種全新且附有電梯的別墅，剛好符合車行老闆──多車位的豪宅
需求，雖然物件位置在彰化市偏北，離市中心路程要十多分鐘，但價位也低了
300萬，是市場上同規格價位中最低的，十分划算；而對首購族來說，最重要的
還是價位問題，林明德從預算進行強攻，說明「富鄰旁寬墅」低總價別墅在市
場上的稀有性，突顯物件優勢，加深客戶的好印象。

2、節奏掌握好，提高成交機會：林明德說，拖愈久變數愈多愈不容易成交，像
在帶看「富鄰旁寬墅」時，剛好遇到同仁帶的另一組客戶，而且看得很久很仔細
，有了競爭心態，怕被買走的買方馬上提高出價下斡旋；可見除了了解買方的需
求，展現經紀人專業、清新、值得信賴的好形象外，在進入銷售過程後，最重要
的就是加「快」銷售節奏，才能提高成交機會。

5月房貸利率 飆4年半新高  (自由時報)
國內房市泡沫化風險升溫，五大銀行（台銀、土銀、合庫、一銀、華銀）加強房
市管控，五月新承做房貸利率攀升至一．九八六％，為近四年半新高；市場預期
，下半年有機會挑戰二％大關。
中央銀行昨公布五大銀行新承做房貸金額四二七．二五億元，雖較四月小增十三
．四八億元，但與去年同期相較則大減一二六．六六億元，加權平均房貸利率也
終止連二降，來到一．九八六％，月增○．○四個百分點。
此外，五大銀行新承做房貸四二七．二五億元中，有一一四億元為「青年安心成
家方案」，占了四分之一以上，顯示首購族逐漸成為市場主力。
央行官員表示，五大銀行承做房貸時，會考量風險控管，對特定地區（台北市及
新北市十三區）房貸利率很多都超過二％，今年以來，整體加權平均利率也緩步
走升；央行三月理監事會議已督促銀行對大台北地區以外、房價漲幅較大地區的
放款，採取自律審慎措施，以加強不動產授信風險控管。
五大銀行承做房貸比重約占全體銀行的四成，常被視為房市風向球，多數公股行
庫除了限縮桃園（藝文特區、青埔、南崁、八德）房貸，近期也把台中七期、高
雄美術館附近納入管控。

央行：打炒房 看見成效  (經濟日報)
奢侈稅開徵滿兩年，台北市、新北市房市交易出現回溫跡象；中央銀行經研處副
處長陳一端昨（24）日指出，觀察5月移轉棟數年增率，台北市僅1.2%，新北市
10.9%，與今年上半年動輒20%相比已明顯縮減，顯示政府房市管制措施仍具成
效。

根據統計，5月台北市移轉棟數回升至3,969棟，新北市為7,773棟，月增率皆為
13%，其中台北市移轉棟數近4,000棟，寫下實價登錄政策上路以來新高。
房市交易轉趨熱絡，外界關注央行是否進一步擴大管制措施。但陳一端表示，從
年增率觀察，房市交易還是有降溫跡象。不過，為防範房市泡沫化，央行在3月
底的理監事會議上，要求銀行應注意房市授信風險，針對房價漲幅過高的地區，
應採取自律措施。

目前央行對投資客明文規定的管制措施為：位於台北市、新北市同一名下、第二
棟以上的房貸，成數不得超過六成，利率不得低於2%，且不適用寬限期規定。

拆違建有次序 「施工中」優先 (聯合報)
新北市目前有18萬件待拆違建案，數量居全國之冠，新北市違章建築拆除大隊認
定組長賀世中說，每月約可拆5千多件違建，仍「拆不勝拆」，只能依照新北市
定的「新北市違章建築拆除優先次序表」，排時程拆除。

賀世中表示，新北市以98年6月為界線，這個時間點後的違建，屬於「新違建」
，列為「Ａ類優先拆除」對象，拆除大隊會「即報即拆」；民眾如果改建、加
蓋舊違建，會被視為「施工中」違建，也會優先拆除。至於配合市府工程、佔
用人行道等「Ｂ類」案件，也優先拆除。

山坡地、違章電玩業等違建，則是「Ｃ類」對象，會請主管機關認定後排拆；
至於新北市為數眾多的頂樓加蓋，則是「Ｄ類一般性案件」，因為沒有施工，
屬於「緩拆」，拆除大隊仍會通知屋主拆除。

住商不動產企研室主任徐佳馨說，以公寓來說，若是房屋位於頂樓且有加蓋，
售價會比樓下的高出不少，頂加通常是以樓下的三分之一價格賣出，雖然屬於
違建，只要不大幅改建，幾乎不會被拆。

【白省三給年輕人300條小叮嚀】