彰化中正店的林明德與大家分享兩件案例心得，第一件是新成屋富鄰富裔
（上列3張圖），第二件是富鄰旁的中古別墅（下列3張圖）。

※充足的事前準備※
1、自製B4彩色海報（如下圖）與簡訊聯絡：這兩件案子的買方都是看到
林明德的自製B4彩色海報而來，明德表示，想要宣傳曝光物件的方法很多
，除了公司的網站、假日報紙稿等基本資源外，直接製作個人的彩色DM
進行派報掃街、電話簡訊聯絡客戶也是不可缺少的，像「富鄰旁寬墅」就
是在派報時簽下的委託，明德說，他原本是去踩線拜訪另一位屋主，可惜
出師不利，被屋主轟了出來，但他並不氣餒繼續在附近派報，剛好就遇見
要賣屋的屋主，覺得他很勤奮辛苦，而接到了這件專任委託約。

2、掌握新建案：當商圈內有新建案推出時就要密切注意，當「富鄰富裔」這案子
推出時，林明德就非常關切，固定上門拜訪，聊聊市場區域行情，如此長時間的
經營讓他在代銷撤走後順利的接下餘屋委託約。

3、跟左鄰右舍打好關係：接下委託後，務必要熟知周遭環境，像「富鄰旁寬墅」
的正對面有間模具工廠，是否會有噪音等影響是買方一定會在意的點，所以跟工
廠老闆打聲招呼，送個小禮物，告知他們介紹客戶給紅包等事前準備先做好，才
能降低銷售過程可能會碰到的阻力。

※掌握關鍵，快速成交※
1、針對買方階層，突顯物件優勢進行強銷：這兩件案子的買方剛好相反，一組
是要高總價氣派大戶的車行老闆，另一組則是口袋不深的首購族。林明德表示，
「富鄰富裔」這種全新且附有電梯的別墅，剛好符合車行老闆──多車位的豪宅
需求，雖然物件位置在彰化市偏北，離市中心路程要十多分鐘，但價位也低了
300萬，是市場上同規格價位中最低的，十分划算；而對首購族來說，最重要的
還是價位問題，林明德從預算進行強攻，說明「富鄰旁寬墅」低總價別墅在市
場上的稀有性，突顯物件優勢，加深客戶的好印象。

2、節奏掌握好，提高成交機會：林明德說，拖愈久變數愈多愈不容易成交，像
在帶看「富鄰旁寬墅」時，剛好遇到同仁帶的另一組客戶，而且看得很久很仔細
，有了競爭心態，怕被買走的買方馬上提高出價下斡旋；可見除了了解買方的需
求，展現經紀人專業、清新、值得信賴的好形象外，在進入銷售過程後，最重要
的就是加「快」銷售節奏，才能提高成交機會。

奢侈稅打房 7成民眾：無效  (中國時報)
中信房屋昨日公布「第2季宅指數」調查，顯示桃園房市經央行關注是否過熱後，購
屋客已有警覺，桃園購屋客預算從今年第1季的712萬元下跌至本季的687萬元；另外
奢侈稅已滿2年，有7成受訪者認為奢侈稅並沒有促使房價下跌。
中信房屋董事長鄭余正表示，從購屋價位可發現，桃園地區的購屋預算下跌，顯見央
行緊盯的地方，房市的確會受影響。
同時，桃園的房市買盤跟著重回新北市，使新北市本季購屋預算總價從842萬元上升
至860萬元；同時，宅指數以投資需求角度調查項目也顯示，桃園的買盤回到新北市
，使新北市投資需求比例從31.48％，上升至42.86％。
台北市房市買盤朝新北市移動也是近年來已定的趨勢，北市本季購屋預算持續下跌，
從1136萬元，下跌至1121萬元。
相對地，第2季台中、台南、高雄等中南部「一」字頭地區，受惠郊區低總價宅補漲
效應，購屋預算全面上揚。
另外，宅指數也對奢侈稅滿意度調查，在1068份有效樣本中，41.5％民眾認為，「奢
侈稅後，投資客沒變少，房價仍在漲」，因為口袋深的投資者只是將成本加進房價，
或2年後再賣，奢侈稅根本課不到。
也有30％民眾認為，「奢侈稅確有抑制投資買盤，使投資客變少了，但「房價仍在上
漲」，因此共有7成受訪者認為，奢侈稅並未壓抑房價。

建築執照必抽查 增列山坡地建案  (自由時報)
台北市建照技術抽查新制七月一日上路，為了避免建築師「誤解法令」蓋山區違規建
案，山坡地地形整地及保變住地區建照案件首度列為必抽類型。台北市建管處也更改
作業流程，預估新制建照技術抽查將從一個半月縮短為三週。

另外，建管處也首創獎勵措施，只要建築師兩年內，有三件以上建照，其三分之二以
上比例建照無須辦理報備或修改竣工圖，且兩年內沒有案件要辦理重要項目的變更設
計，該建築師將列為優良建築師，可獲一年內免去技術審查。

建管處將八種建照申請案列為技術抽查必抽類型，如十二樓以上建案、上回遭抽查發
現設計錯誤的建案、簽報明顯疏失案件、違規有案遭列管的建築師案件、依法應設騎
樓或無遮簷人行道案件、無障礙設施，新制又增加涉及山坡地地形整地原則案件、保
變住地區案件。

台北市建管處建照科長虞積學不諱言，去年發生文山區興隆路氧樂多建案爭議事件，
其建案位於煤礦主坑道上方，依都市計畫細部計畫限建三樓，因此未被抽查，建商即
因此透過整地，將山坡兩塊三層樓房疊在一起蓋成七樓，該建築師已遭停業兩年，為
了避免建築師「誤解法令」，這次新增兩必抽類型。

虞積學解釋，以往新申請建照、建照變更設計、變更使用執照，皆於每個月辦理兩次
電腦抽籤，接著進行技術抽查；七月一日後，只要執照核准，就會進入抽查作業，跳
過電腦抽籤程序，直接進行初審及櫃台作業，相較於過去動輒一個半月的抽查作業，
新制上路只要三週即可完成。

另外，現行建照抽查由建管處主辦，建築師公會則主辦變更設計、建照變更設計、變
更使用執照；新制考量抽查連貫性，十六樓以上高樓層建物、涉及山坡地地形整地原
則案件、保變住地區案件等三種類型，其建照乃至變更設計都由建管處主辦，其餘案
件則由公會辦理。

志嘉將在北市推地上權住宅 每坪120萬 (自由時報)
受金管會限制，上半年商用不動產市場壽險幾乎缺席，唯獨地上權案不受管制，吸引
富邦、新光人壽搶進，順勢炒熱地上權開發案，也讓建商對於地上權案充滿自信，其
中志嘉建設更計畫在北市推出每坪120萬元的天價地上權住宅，測試市場接受度。
志嘉建設欲推出的地上權住宅案，是5月時砸下9.7億元標下北市羅斯福路二段地上權
案，近國語日報大樓，土地面積約176.36坪，土地使用分區為商二，容積率630%，初
步將打造20～40坪地上權住宅，每坪開價120萬元，預計可銷售面積1770～1800坪（不
含地下室），總銷金額約22億元，獲利3～4成，全案預計明年初動工，2015年下半年
完工。
上半年商用不動產市場壽險幾近缺席，第二季商用不動產大型交易僅133億元，相較第
一季240億元，幅度幾近腰斬，不過，第二季北市商辦市場交易價格仍呈現緩步走揚，
根據全球資產統計，第二季北市辦公室每坪平均價格約77.8萬元，較上季每坪微幅增加
0.4萬元，顯示在經濟大環境未明顯轉壞前，第二季商辦需求仍存在。
全球資產管理公司總經理柯宏安指出，第二季北市辦公市場，僅有大直全聯企業總部大
樓完工，但該大樓屬於全聯企業自用，對市場影響有限，使得整體空置率小幅回落，預
計今年內還有南京東路的宏盛辦公大樓及松江路的聯邦育樂大樓兩棟指標大樓完工釋出。

更透明了！實價登錄自2013.7.1起改為雙週發布
為因應社會大眾對實價登錄資訊的即時需求，內政部於2013年7月1日起縮短實價登錄發
布頻率，由原來的每月發布改為雙週發布(每月1日、16日發布)，以增加民眾查詢的即時
性與方便性。
 
內政部不動產交易實價查詢服務網自2012年10月開放 查詢以來，目前累計人次約1千7百
多萬，平均每月上線人次破百萬，已成為目前政府施政民眾最有感的「亮點」。民眾至
地政事務所辦竣買賣登記後，尚有30天的實價登錄申報期限，加上實價登錄資訊需先經
內部查對所申報的資訊是否正確後，再將資料上傳至內政部網站，由內政部每月中旬統
一發布完整1個月的實價登錄資訊；因此，目前的實價登錄資訊從申報後到網站發布，中
間需有1.5個月的申報等待期及後續作業期間。
 
因社會大眾對於實價資訊的需求度越來越高，為回應各界對實價資訊的即時需求，內政
部自2013年7月1日起，將實價登錄資訊發布期限縮短為雙週發布，未來於每月1日、16日
於不動產實價查詢服務網站公布兩週的實價登錄資訊，以提供民眾更加即時、便捷的不
動產交易資訊。

贈與未成年子女 應保留文件 (經濟日報)
父母為協助子女置產購買房屋土地、股票，會利用年度免稅額度，逐年捐贈節稅，但國
稅局指出，未成年子女即使分年捐贈，若未保存歷年的資金捐贈證明，沒有足夠財力證
明提供稽徵機關查核，監護人仍會被課10%贈與稅。

根據遺贈稅法第22條規定，不論贈與對象及贈與次數的多寡，每人每年有免稅額220萬元
，超過的捐贈金額部分，須課徵10%贈與稅。

國稅局指出，依遺贈稅法第5條第5款規定，沒有足夠行為能力的人所購置的財產，將被
視為法定代理人、監護人的贈與，除非可以證明支付款項屬於購買人所有。

因此，南區國稅局表示，未成年子女如興建、購買房屋、土地或投資股票等，如果沒辦
法證明資金來源，是經過父母歷年贈與金額所購買，法定代理人或監護人仍將被課徵贈
與稅。

南區國稅局舉例，近日前發現轄內有一名剛成年的納稅義務人甲君，於2011年以千萬元
購置房屋，因年齡與財力不相符，深入追查資金來源後，甲君主張是經由法定代理人乙
君，歷年來在220萬元免稅額度內逐年贈與，因為在免稅額度內，並未申報贈與稅。

國稅局指出，甲君雖提出主張，卻無法提供完整資金文件，證明購屋資金來源屬於歷年
贈與款項，稽徵機關仍認定屬於贈與行為，課徵乙君贈與稅。

【白省三給年輕人300條小叮嚀】