彰化中正店的林明德與大家分享兩件案例心得，第一件是新成屋富鄰富裔
（上列3張圖），第二件是富鄰旁的中古別墅（下列3張圖）。

※充足的事前準備※
1、自製B4彩色海報（如下圖）與簡訊聯絡：這兩件案子的買方都是看到
林明德的自製B4彩色海報而來，明德表示，想要宣傳曝光物件的方法很多
，除了公司的網站、假日報紙稿等基本資源外，直接製作個人的彩色DM
進行派報掃街、電話簡訊聯絡客戶也是不可缺少的，像「富鄰旁寬墅」就
是在派報時簽下的委託，明德說，他原本是去踩線拜訪另一位屋主，可惜
出師不利，被屋主轟了出來，但他並不氣餒繼續在附近派報，剛好就遇見
要賣屋的屋主，覺得他很勤奮辛苦，而接到了這件專任委託約。

2、掌握新建案：當商圈內有新建案推出時就要密切注意，當「富鄰富裔」這案子
推出時，林明德就非常關切，固定上門拜訪，聊聊市場區域行情，如此長時間的
經營讓他在代銷撤走後順利的接下餘屋委託約。

3、跟左鄰右舍打好關係：接下委託後，務必要熟知周遭環境，像「富鄰旁寬墅」
的正對面有間模具工廠，是否會有噪音等影響是買方一定會在意的點，所以跟工
廠老闆打聲招呼，送個小禮物，告知他們介紹客戶給紅包等事前準備先做好，才
能降低銷售過程可能會碰到的阻力。

※掌握關鍵，快速成交※
1、針對買方階層，突顯物件優勢進行強銷：這兩件案子的買方剛好相反，一組
是要高總價氣派大戶的車行老闆，另一組則是口袋不深的首購族。林明德表示，
「富鄰富裔」這種全新且附有電梯的別墅，剛好符合車行老闆──多車位的豪宅
需求，雖然物件位置在彰化市偏北，離市中心路程要十多分鐘，但價位也低了
300萬，是市場上同規格價位中最低的，十分划算；而對首購族來說，最重要的
還是價位問題，林明德從預算進行強攻，說明「富鄰旁寬墅」低總價別墅在市
場上的稀有性，突顯物件優勢，加深客戶的好印象。

2、節奏掌握好，提高成交機會：林明德說，拖愈久變數愈多愈不容易成交，像
在帶看「富鄰旁寬墅」時，剛好遇到同仁帶的另一組客戶，而且看得很久很仔細
，有了競爭心態，怕被買走的買方馬上提高出價下斡旋；可見除了了解買方的需
求，展現經紀人專業、清新、值得信賴的好形象外，在進入銷售過程後，最重要
的就是加「快」銷售節奏，才能提高成交機會。

假贈與真炒房 重罰 (經濟日報)
藉由贈與公告現值低於贈與免稅額220萬元的不動產，再由受贈人以買賣方式移轉的
「炒房」行為，國稅局要封殺了。

國稅局表示，奢侈稅開徵後，持續發現納稅人以先贈與不動產給名下無房產的已成
年子女，再出售不動產的手法避稅。這類近親贈與不動產，又由受贈人短期內出售
的案件，已被列為選查對象。

財政部高雄國稅局局長吳英世指出，高雄地區發現數起以「假贈與」掩蓋「真買賣
」的特種貨物及勞務稅（奢侈稅）的避稅案件。假贈與的房產其公告現值都在220萬
元贈與免稅額之下，當事人以為不必繳納贈與稅，贈與後再買賣，不過，這種作法
反而會被課徵更重的奢侈稅。

高雄國稅局發現一案例，A名下已有一戶房產，其後再另購其他房產。因資金調度
因素，A在購入新房產後，立即決定再出售，為了不想繳交奢侈稅，先將待售的不
動產，贈與給名下沒有房產的成年女兒，並以女兒名義出售，以符合僅一戶自住
房地免課奢侈稅的規定。

結果，國稅局發現，A在贈與房產前，已先行委託房仲業者代為尋找買家，買賣交
易書立契約亦由A經手簽訂，售屋款總價420萬元也由A收取使用。證明是一椿「假
贈與」的漏稅行為，A因利用他人名義銷售不動產，除被國稅局補徵稅款63萬元外
，再按所漏稅額重罰2.5倍罰鍰，合計需繳交220餘萬元稅款。

北台灣預售屋爆巨量  (蔡惠芳)
央行利率「連8凍」、打房政策也未加重力道，加上證所稅大轉彎、台股回神，各
項政策利空已趨於鈍化，激勵建商看好下半年房市景氣，打算在7月積極推案，估
計單月北台灣推案量達1,300億元，比去年同期大增35％。

鄉林集團董事長賴正鎰表示，央行第二季理監事會議未再猛烈打房、並連8季「凍
漲」利率，證所稅喊卡帶動台股回神，奢侈稅實施2年更使得台北市房價未跌反漲
，加上Fed傾向讓QE逐步退場、顯示景氣有緩和復甦，種種利空逐步鈍化，下半年
房市景氣可望優於上半年。

永慶房產集團建設事業部總經理葉凌棋表示，奢侈稅實施2年來，不論預售屋或中
古屋都攀升18％到24％不等，北市中古屋每坪平均已達65.3萬元、為歷史高點，新
北市達31.3萬元，都比奢侈稅實施時，反彈約2成。加上貨幣寬鬆政策可望維持、
下半年經濟景氣漸入佳境、證所稅修正案過關，種種因素有利下半年房市進入價量
堅挺格局。

住展雜誌研發長倪子仁表示，房市利空已逐漸淡化，建商和代銷業紛紛重新調整步
伐，計畫農曆鬼月前的7月份積極推案。鬼月前1個月北台灣推案量約1,309億元，
可望比2012年同期的964億元，大增35.7％，顯示建商摩拳擦掌、蠢蠢欲動。
分析各區域，台北市總案量78億元，新北市404億元，桃園440億元，新竹65億元。
北台灣都會區4區中，以桃園推案最火紅。

大型上市櫃建商也不缺席，像遠雄建設將在台北市北投奇岩重劃區推出「遠雄山綺
」、桃園「遠雄龍岡」第二期；華固建設也將在北投奇岩重劃區推出「華固奇妍」
；宏盛則乘勝追擊、在淡海推出「宏盛新世界」第二期；宏泰人壽將推出總銷140
億元的淡海「海洋都心」第二期。

桃園則躍居下半年最熱門戰區。據調查2011年桃園推案量達1,283億元，2012年推
案量激增至2,022億元，創近年新高，是2009年推案量888億元的2.3倍。
倪子仁分析，桃園今年推案量估挑戰2,500億元，衝上近5年來最大推案量。

高雄市啟動老舊房舍整建更新補助說明會 
鼓勵屋齡20年以上之老舊住宅整建更新，以提升舊屋居住機能、改善市容，高雄市
政府訂有補助辦法，自2013年6月22日起每週六分區辦理說明會說明申請規定，歡
迎民眾就近參加；若有申請補助需要，可逕洽市府都發局詢問。
 
高雄市都發局表示，老舊住宅常有外牆脫落、漏水及管線凌亂等現象，不僅影響居
住舒適性，亦可能因磁磚掉落造成意外，為協助民眾修繕、改善這類問題，同時更
新外觀、改善市容，高雄市政府針對屋齡20年以上房屋之整建更新，提供規劃設計
與工程經費補助，最高可達總工程經費45％。
 
高雄市府都發局自6月22日起至7月13日止每週六輪流在不同區公所辦理民眾說明會
，民眾可就近選擇場次參加，說明會將針對中央補助內容、補助金額、申請方式以
及後續應辦理程序逐一詳細說明。此外，由於整建維護都市更新涉及法令、程序及
施工方式等專業，都發局自6月19日起每週三在高雄市建築師公會舉辦8場專業從業
人員講習，以培訓相關專業人士，俾提供民眾申請與施工過程之專業服務。

【成功小叮嚀】