彰化中正店 的林明德與大家分享兩件案例心得，第一件是新成屋富鄰富裔
（上列3張圖），第二件是富鄰旁的中古別墅（下列3張圖）。

※充足的事前準備※
1、 自製B4彩色海報（如下圖）與簡訊聯絡：這兩件案子的買方都是看到
林明德的自製B4彩色海報而來，明德表示，想要宣傳曝光物件的方法很多
，除了公司的網站、假日報紙稿等基本資源外，直接製作個人的彩色DM
進行派報掃街、電話簡訊聯絡客戶也是不可缺少的，像「富鄰旁寬墅」就
是在派報時簽下的委託，明德說，他原本是去踩線拜訪另一位屋主，可惜
出師不利，被屋主轟了出來，但他並不氣餒繼續在附近派報，剛好就遇見
要賣屋的屋主，覺得他很勤奮辛苦，而接到了這件專任委託約。

2、 掌握新建案：當商圈內有新建案推出時就要密切注意，當「富鄰富裔」這案子
推出時，林明德就非常關切，固定上門拜訪，聊聊市場區域行情，如此長時間的
經營讓他在代銷撤走後順利的接下餘屋委託約。

3、 跟左鄰右舍打好關係：接下委託後，務必要熟知周遭環境，像「富鄰旁寬墅」
的正對面有間模具工廠，是否會有噪音等影響是買方一定會在意的點，所以跟工
廠老闆打聲招呼，送個小禮物，告知他們介紹客戶給紅包等事前準備先做好，才
能降低銷售過程可能會碰到的阻力。

※ 掌握關鍵，快速成交※
1、針對買方階層，突顯物件優勢 進行強銷：這兩件案子的買方剛好相反，一組
是要高總價氣派大戶的車行老闆，另一組則是口袋不深的首購族。林明德表示，
「富鄰富裔」這種全新且附有電梯的別墅，剛好符合車行老闆──多車位的豪宅
需求，雖然物件位置在彰化市偏北，離市中心路程要十多分鐘，但價位也低了
300萬，是市場上同規格價位中最低的，十分划算；而對首購族來說，最重要的
還是價位問題，林明德從預算進行強攻，說明「富鄰旁寬墅」低總價別墅在市
場上的稀有性，突顯物件優勢，加深客戶的好印象。

2、 節奏掌握好，提高成交機會：林明德說，拖愈久變數愈多愈不容易成交，像
在帶看「富鄰旁寬墅」時，剛好遇到同仁帶的另一組客戶，而且看得很久很仔細
，有了競爭心態，怕被買走的買方馬上提高出價下斡旋；可見除了了解買方的需
求，展現經紀人專業、清新、值得信賴的好形象外，在進入銷售過程後，最重要
的就是加「快」銷售節奏，才能提高成交機會。

基建+購屋 仍可量價俱穩 (自由時報)
時 序邁入下半年，高雄房市發展態勢趨向明朗，推案業者預測，在重大建設持續
推動與購屋需求穩定情勢下，高雄房市仍可望價量俱穩。
高雄市不動產代銷公會理事長戴嘉聖指出，以當前高雄房市購屋需求仍高情勢下
，加上一些預售大案推案時程延後，下半年高雄房市推案量體應維持在400億元
上下，同時在高雄輕軌捷運動工、亞洲新灣區建設計畫、鐵路地下化工程持續推
動下，有利購屋需求維持高檔，因此除近幾年推案熱區的北高雄重劃區之外，包
括市郊地區的鳳山區大東文化園區、小港與楠梓、橋頭一帶，具備重大建設或快
速路網支撐，下半年的推案表現可期。
高雄縣建商公會理事長卓永富表示，雖然高雄多金豪客最近受美國將縮減量化寬
鬆政策與中國銀行界錢荒因素影響，看屋態度較為觀望，但在低利環境下，資金
湧向不動產的情勢短期內不易轉變，業者反而應提升建築規劃品質與控制推案量
體，降低供給爆量風險，下半年高雄房市頗具發展契機。
購屋傾向生活便利
在高雄市區已儲備五萬坪精華基地的京城建設集團，今年下半年也將推案重心鎖
定北高雄，京城建設總經理劉朝森認為，消費者購屋趨向仍以生活便利為首要考
量，包括北高雄漢神巨蛋百貨商圈、農十六特區與美術館園區的「黃金三角」，
應是下半年高雄房市表現觀察重點區。

央 行盯上房價 看屋熱潮降溫  (聯合報)
台灣「肥咖」資金潮湧向不動產市場，據透露高鐵青埔特區早被「肥咖」 資金相
中，台灣房屋高資產中心執行長邱太煊指出，曾聽說有大戶在青埔「一訂就訂九
間預售屋」，買房子就跟買菜一樣。

邱太煊也說，台灣這波房市熱能撐這麼久，主因就是有「源源不絕的資金」，來
源可能也包括所謂的「台灣肥咖」在內。尤其高鐵青埔站附近，在去年國泰人壽
標到產業專用區後，因宣稱要打造國際商務城，房價從兩、三年前的一坪十三萬
，現在已經上看卅萬元。

業者說，青埔一帶由於資金湧入太熱門，目前應該已經沒有透天厝標的，當地房
市與桃園一起水漲船高。不過，最新市調指出，自從桃園房市被央行盯上後，近
來看屋熱潮降溫不少，來客量大降三成以上。

雖央行上周四召開的理監事會，未將桃園列入信用管制區，但央行早已啟動一波
波道德勸說，桃園各建案銷售趨緩，根據住展雜誌五、六月的預售屋市調，高鐵
青埔特區及八德市的建案來客量都大減三到五成，成交速度也趨緩，成為北台灣
唯一降溫的房市區。

容積新制上路，高雄 建商搶照 (中國時報)
今（1）日起，高雄開放空間獎勵上限縮水10％，加上容積移轉強制繳 交代金50％
，建商為了維持土地使用強度、以及節省容積使用成本，6月最後一周瘋狂大搶照
，申請數量241件，推案金額爆量，高達3,651億元，案量超過前3年總額，成為未
來高市房地產的最大隱憂。
　高雄建商此次瘋狂搶照，6月28日達到最高峰，一天之內，建商送案申請建照數
暴增111件，加上6月24日至27日的申請量130件，一周之內請照量高達214件，創
下高雄有史以來的搶照記錄。

京城建設(2524)的美術館建案，也是其中一件，京城經理周敬恆估計，以目前建
商推案規模，一個建案的平均總銷金額大約15億元估計，214件建照的總銷量高達
3,651億元。

光是6月最後一周的「搶照」量，就比高雄市前3年所有推案金額高。高雄市建築
開發公會統計，高雄建商101年申報開工總額約1,464億元，100年約1,083億元，99
年568億元，3年合計為3,115億元。

「這麼大的量，的確是有一些令人感到憂心」，高雄市代銷公會理事長戴嘉聖表
示，過去曾經因為法令變動，出現搶照2萬多戶，造成高雄房地產市場的困擾，這
次法規變動，因為影響建商土地使用強度、以及容積移轉成本，才會造成建商的大
搶照。

戴嘉聖以每坪土地100萬元買進為例，說明容積獎勵減少10％的重大差別。他說，
如果容積獎勵30％，使用強度10倍時，土地成本每坪約10萬元，當容積獎勵只剩
下20％，使用強度只剩下9倍，土地成本每坪就要上揚到11.11萬元。原本1,000坪土
地，可蓋1萬坪樓地板面積，容積縮水10％之後，只能興建9,000坪，建商的收益將會
受到嚴重影響。

容積獎勵縮水，是根據「都市計劃法高雄市施行細則」規定，7月1日起，高雄建
物容積移轉獎勵最高上限，從30％調降為20％，另一項導致建商搶照的規定則是「
高雄市政府審查容積移轉申請案件許可要點」，也是7月1日起，容積移轉原本可以
全部採取公共設施捐贈抵換的規定，改為50％採用公共設施捐贈抵換，50％必須繳
交代金，造成建商取得容積移轉的成本，大幅增加。

【保持銷售動力的十種方 式】