彰化中正店 的林明德與大家分享兩件案例心得，第一件是新成屋富鄰富裔
（上列3張圖），第二件是富鄰旁的中古別墅（下列3張圖）。

※充足的事前準備※
1、 自製B4彩色海報（如下圖）與簡訊聯絡：這兩件案子的買方都是看到
林明德的自製B4彩色海報而來，明德表示，想要宣傳曝光物件的方法很多
，除了公司的網站、假日報紙稿等基本資源外，直接製作個人的彩色DM
進行派報掃街、電話簡訊聯絡客戶也是不可缺少的，像「富鄰旁寬墅」就
是在派報時簽下的委託，明德說，他原本是去踩線拜訪另一位屋主，可惜
出師不利，被屋主轟了出來，但他並不氣餒繼續在附近派報，剛好就遇見
要賣屋的屋主，覺得他很勤奮辛苦，而接到了這件專任委託約。

2、 掌握新建案：當商圈內有新建案推出時就要密切注意，當「富鄰富裔」這案子
推出時，林明德就非常關切，固定上門拜訪，聊聊市場區域行情，如此長時間的
經營讓他在代銷撤走後順利的接下餘屋委託約。

3、 跟左鄰右舍打好關係：接下委託後，務必要熟知周遭環境，像「富鄰旁寬墅」
的正對面有間模具工廠，是否會有噪音等影響是買方一定會在意的點，所以跟工
廠老闆打聲招呼，送個小禮物，告知他們介紹客戶給紅包等事前準備先做好，才
能降低銷售過程可能會碰到的阻力。

※ 掌握關鍵，快速成交※
1、針對買方階層，突顯物件優勢 進行強銷：這兩件案子的買方剛好相反，一組
是要高總價氣派大戶的車行老闆，另一組則是口袋不深的首購族。林明德表示，
「富鄰富裔」這種全新且附有電梯的別墅，剛好符合車行老闆──多車位的豪宅
需求，雖然物件位置在彰化市偏北，離市中心路程要十多分鐘，但價位也低了
300萬，是市場上同規格價位中最低的，十分划算；而對首購族來說，最重要的
還是價位問題，林明德從預算進行強攻，說明「富鄰旁寬墅」低總價別墅在市
場上的稀有性，突顯物件優勢，加深客戶的好印象。

2、 節奏掌握好，提高成交機會：林明德說，拖愈久變數愈多愈不容易成交，像
在帶看「富鄰旁寬墅」時，剛好遇到同仁帶的另一組客戶，而且看得很久很仔細
，有了競爭心態，怕被買走的買方馬上提高出價下斡旋；可見除了了解買方的需
求，展現經紀人專業、清新、值得信賴的好形象外，在進入銷售過程後，最重要
的就是加「快」銷售節奏，才能提高成交機會。

北市6月房屋移轉棟數 月減15% (自由時報)
北市、中市6月買賣移轉棟數雙雙下滑，其中北市為3368棟，減少幅度最大，較5
月下滑約15%；台中市為4452棟，較5月減少約12%。房仲指出，以6月買賣移轉
棟數衰退情況來看，房市熱度似乎至年中便出現退燒跡象。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，內政部統計處發布5月全國買賣移
轉棟數為3萬6788棟，單月接近3.7萬棟已經是奢侈稅上路前的水準，顯示第二季
初房市買氣仍熱絡，不過，根據最新的6月北市、台中市買賣移轉紛紛出現下滑
，到了年中房市買氣似乎已經出現退燒、甚至是翻轉跡象。

5月北市買賣移轉棟數才剛寫下奢侈稅後新高，6月隨即下滑15%，僅剩3368棟，
主要都會區中以大同區、南港區與文山區的表現較佳，房價最高的大安區反而明
顯量縮，6月移轉棟數較上月減少約3成。

曾敬德指出，精華區民眾對於景氣變動較為敏感，尤其是5月下旬美國聯準會主席
柏南克鬆口，經濟好轉後考慮縮減QE規模，造成國際股市崩跌，連帶影響台股也
衝擊購屋人的信心。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，6月的買賣移轉棟數是反映5月至6月上旬的交
易熱度，整體買氣卻呈現下滑的情形，因5月繳稅季節的資金排擠效應，使得該月
往往是房市交易的淡季。

至於下半年房市走向，從聯準會釋出QE有條件縮減後，包括股市、債市、黃金價
格皆出現大幅波動，連帶也影響購屋人的信心，讓今年房市熱度在5、6月出現些
微變化，緊接著就是暑假期間與農曆鬼月的到來，後續還有奢侈稅修正等挑戰，
推測下半年房市可能無法延續上半年熱絡的買氣。

宏普每坪61.2萬獵地 造就淡海新地王  (工商時報)
進入下半年的7月第一天，土地市場再創新高！最新淡海「新地王」寶座換人坐。
宏普首度轉戰新北市的淡海新市鎮，昨（1）日砸下11.12億元、相當每坪61.2萬元
的價格，買下1,654坪土地，改寫區內土地單價新高紀錄，未來推案價格可望坐2望3。
宏普建設董事長段津華鑑於台北市都更處處碰壁、土地原料面臨「斷炊」，加上
淡海新市鎮輕軌捷運預計108年底完工、帶動近期新案紛紛狂銷，大手筆「插旗」
淡海新市鎮。

宏普建設經理林素玲昨天表示，宏普雖然手中在大台北都會區，還擁有700多億元
的土地存量，可供未來5年推案無虞，但鑑於台北市愈來愈難取得土地，為了儲備
土地原料，決定首度轉戰淡海新市鎮，買下新市二路的1,654坪土地。
林素玲表示，宏普買下的這塊地為容積320％的住五土地，法定容積單價為
每坪19.12萬元；但依容積利用率來計算，每坪容積單價為12萬元。目前附近行情
每坪已賣到27~28萬元，但宏普以每坪售價26萬元計，未來總銷將達26億元。

市場人士指出，宏普此次砸下每坪61.2萬元買下淡海土地，已重寫區內單價的新高
紀錄；也一舉超越2012年12月湯泉國際集團以每坪46.9萬元標下淡海新市鎮土地的
紀錄，躍居為淡海「新地王」。但就每坪容積單價來看，湯泉國際仍以20.39萬元，
穩居最高紀錄保持者。林素玲表示，依目前取得成本計，全案開發毛利率還有20％；
預計第4季請照、規劃為20幾坪的中小坪數產品為主力，2014年第1季推出，為2016年
業績來源。

宏普向來頗受外資法人青睞，主要其土地存量幾乎都集中在台北市和新北市精華地
段，目前宏普仍握有台北市大直金泰段百億商業大樓開發案、德行東路蘭雅廠辦案
、內湖百億案、新莊副都心70億元大案、還有桃園「宏普之心」等，估計約700多億
元土地儲備量，可供未來5年銷售入帳之用。

文化臻邸總價1.36億 躍台中最貴住宅 (工商時報)
內政部昨（1）日公布最新實價揭露，台中市「文化臻邸」個案以總價1.36億元成交
，扣除車位後每坪單價達65.85萬元，刷新台中市住宅產品單、總價新高紀錄。實價
揭露以來，4大都會區住宅產品最高單、總價，除北市為不同個案之外，其餘包括新
北市、台中市及高雄市，皆由同一個案拿下「雙冠王」。

為更加速不動產交易資訊透明腳步，內政部於昨日起，開始每月公布2次實價揭露，
由於台北市是每周三公布，因此昨日反倒是台中市揭露在今年2月成交1戶總價1.36億
元，扣除車位每坪單價65.85萬元的交易，刷新台中住宅產品總價及單價新高紀錄。
台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，據實價揭露網，該棟門牌為西屯區市政北三路，屬
七期重劃區內的建案，應是龍寶建設的「文化臻邸」，該案總戶數僅24戶，完銷以來
市場上流通案件不超過5件。此次交易戶為高樓層雙拼戶，屬於稀有釋出，景觀戶加
上地段優勢，讓成交價有不錯的表現，單價甚至高於「聯聚方庭」與「寶輝一品花園」。

在台北市豪宅市場部分，自實價揭露以來，目前出現最高單價為「仁愛一品」，扣除
車位每坪約240萬元，截至目前為止，尚未有超越該案單價的最高紀錄；在總價方面，
扣除「富邦九莊」別墅產品，仍以「信義之星」的總價3.45億元，為紀錄保持者。

在新北市住宅方面，上周實價才揭露的新北市新板特區「橋峰A+」案，每坪單價來
到90.7萬元、總交易金額為1.2億元，創下新北住宅最高單、總價紀錄，該案目前已
有28筆交易資訊，每坪成交價原本落在約67~84.1萬元，能突破90萬元大關，主要為
高樓層的加持。在高雄部分，由高雄京城建設推出的「京城凱悅」，實價登錄以總
價1.38億元成交，扣除車位每坪單價53.9萬元，為目前高雄地區實價最高單、總價個
案，以總價來看，甚至高過第二名7,800萬元的「美術之星」近1倍之多。

【自我管理是成功前提】