太 平洋生活新聞
| 行銷部信箱： 00461@mail.pacific.com.tw | ||||||||||||
| 【颱風快訊】 一、 強烈颱風-蘇力目前在台灣東方海域向西北西行進中，將在週五、六兩
日於台灣東北方通過，請中部以北之各科店嚴加防範；南部雖無直接威脅， 但仍可能有豪大雨發生，請各科店提早做好防颱準備： （一） 清除陽台、頂樓及後院之地面及排水孔之積土、垃圾，以保持排水 順暢。 （二） 檢查科店招牌及銷售物件之廣告帆布（含鐵架、投射燈），若有鬆 動或脫落之情形，請立即聯絡廠商修復或拆除。 （三） 有架設竹架廣告帆布之科店，請聯絡廠商先行拆除，以免倒塌甚而 造成損害。 （四） 颱風侵襲前下班時，請確實關閉廣告招牌電源，以免漏電意外傷及 路人；颱風過後請檢視電源線路正常無斷線後再恢復供電。 （五） 地勢較低或有淹水之虞之科店，請預先將電腦、通訊設備、文件等 物品，架高或移到樓上以防水患。 （六） 提醒所有客戶做好防颱準備。銷售中之空屋物件，請關閉門窗，以 防進水並維護物件價值。 （七） 颱風過後科店若有淹水或房屋、設備之損害，請拍照並回報管理部 ，以便彙整提報修復。 二、 颱風期間店招、辦公室受損緊急聯絡人： 北 區： 許金河 行動電話：0918-428696 孫政中 行動電話：0939-899258 中 區： 曾綉媛 行動電話：0923-190688 南 區： 藍妱平 行動電話：0939-369914 |
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| ★狂賀★ 7/5 博愛店 蔡文強 園區店 劉明傳 童啟耀 成交 838 萬 台中總店 林達義 成交 870萬 永和店 李立偉 成交 1510萬 永和店 李立偉 成交 905萬 7/6 新店店 林聖燿 廖偉良 朱浩鈞 成交 710萬 7/7 西湖店 李珮綸 成交 1850萬 7/8 三民店 薛旻諺 黃在男 成交 350萬 大直店 吳承宇 馬克菁 成交 5050萬 士林店 陳家華 林珀辰 廖文浩 成交495萬 7/9 士林店 廖文浩 陳家華 林珀辰 成交 498萬 板橋店 江志明 楊秀煖 成交 1200萬 7/10 北投店 陳玉華 廖正一 成交 6300萬 基隆店 鍾培源 蕭宗輝 成交 385萬 松山店 陳仙珠 李琪斐 成交 1890萬 加 油、加油、再加油！努力、努力、再努力！ |
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【帳蓬租借】
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| 【超級業務講堂-汪智凱 PART2】 （新聞出處：商業周刊1294期）
 「慘」業，但信義房屋松江南京店的汪智凱，卻創下逆勢成長四 ○％的業績，全年度佣收比連霸十二年該品牌業績冠軍的業界銷售 女王陳明玉，多出一百萬元。 這個來自瑞芳海濱漁村，想要改變月薪一萬八在旅行社當跑腿小 弟窮忙人生的汪智凱，有決心，但不等於能夠通過考驗。目前是 信義房屋區級主管的段禮帆形容當初的汪智凱：「呆呆憨憨，一 句話好不容易吐出口，又停頓下來，在新人當中，他資質算中下 的。」 但這個連話都說不好的漁村孩子，卻成功挑戰自我，勇奪業績第一。 行動：一萬小時的練習 拉長工時，佣金幾千元的案子也做 探討傑出人士為什麼與眾不同的《異數》這本書，「提出一萬小時法 則」的成功神奇臨界點。亦即，任何人要在任何領域出類拔萃、脫穎 而出，都需要認真投入一萬個小時以上。 也就是說，如果每天投入十小時，要持續三年；如果每天只投入五小 時，就需要六年，才能達到熟能生巧的境界，想加速成長，只有投入 更多時間。 於是，業務人員做陌生拜訪，有所謂「夢幻二十五」說法，就是平均 按二十五次門鈴，能開發出一個買賣機會，但汪智凱抱的卻是「夢幻 二百五」精神，每天工作至少十四個小時，就連週四排休，也是店裡 最早到、最晚走的人。 拉長工作時間，汪智凱靠勤補拙，學長懶得賣、不想處理的客戶，他 全都接；從百來萬的小套房，到佣金只有幾千元的租賃物件都做。 吃力不討好的帶看案件，他更是跑得勤，一個補習班老師下課約晚上 十一點看屋，好幾次他帶看到凌晨一、兩點，雖然只換來對方淡淡一 句：「我再考慮看看。」但每次半夜電話響起，他沒有一次不出勤， 當時還被同事開玩笑，「要不要下次約這位客戶白天出來，看是人還 是鬼，會不會融化掉？」 球來了就打；沒擊中，再等下一次發球，一旦打中了，卻有助強化自 我信心。 一回，一筆總價五百萬元的物件，買賣雙方最後為了五萬元價差，從 早上九點談到晚上十一點還無法成交，賣方最後開出少收仲介服務費 ，彌補差價損失的成交條件。他向店長回報進度，但電話另一頭只丟 來兩句話：「人家砍服務費是因為你服務做不夠，今天沒談成也不必 回來了！」 一起前往的學弟忍不住抱怨：「為什麼公司都不支持第一線。」但汪 智凱沒這樣想，跨上摩托車再度前往屋主家，他把主管前一天跟他沙 盤推演過的流程再仔細想一次；想起主管告訴過他，屋主已經賣三個 月了，市況不是很好，林森北路的套房本來就不好脫手，有買家願意 出價且價格很近，屋主應該會賣。 於是，他情商屋主開門，仔細再把市場現況分析一次，交易細節從頭 再報告一次。凌晨一點整，屋主終於點頭成交，仲介費一毛沒少。「 哇！這個不可能的案子，真的成交了耶，『沒有行不行，只有要不要 。』主管說的這句話，係金ㄟ！」 他也逐漸領悟出，業務這一行為什麼天天強調「做服務」：明明成交 機率不高，還要半夜從被窩爬起來，帶客戶去看屋，就算十年沒成交 的客戶，也不能不理對方的道理。 因為，「業務員一般給人的觀感不好，也不容易被信賴，一旦你的服 務讓客戶願意接受你、相信你，若他真有需求，不會想再去試其他業 務，找你處理房子，只是時間早晚。」他說，不要說買幾千萬元房子 ，一般人買幾十元的水果也會貨比三家，買賣房子的顧客一定接觸過 不同房仲，若願意接受你，表示你真的是做服務到家，不怕被比較。 最難忘一次，是替一位長輩級客戶，長年處理遠在中南部如停車位等 零星的資產，對方一棟市區透天房子，汪智凱建議別急賣，等比鄰的 空地開發，拖了三年，鄰地建商終於出面收購，明明建商熟識這位客 戶，但客戶卻堅持要透過他成交，百萬佣收業績全歸他，簽約那天客 戶竟拉起他的手說：「恭喜你，我終於幫你成交了！」「瞬間感到整 個人打從心底溫暖起來，默默做的好事，總有發酵的一天。」汪智凱 分享。 成就：職涯三級跳 曾經沒通過試用，隔年拿下區冠軍 入行前半年，他連試用都沒通過，但經過半年的魔鬼訓練，職級三 級跳，從試用、二級、一級專員直升主任。 第二年，汪智凱交出了成交五十間房子的成績單，是當年他所待的 松江店以及中山區的第一名業務員，建立起基本粉絲群的核心顧客 名單。當時，他仍是店內最菜的業務員。 領他進房仲業的師父段禮帆分析，汪智凱去年能贏過陳明玉，關鍵 也是在服務，陳明玉的主戰場，是高總價店面和林立的豪宅，但投 資型買家多的台北信義區，去年奢侈稅發威，投資客需求減半，她 受到的衝擊也最大；反觀汪智凱，吸引的是重視服務大於價格的自 住客，受奢侈稅的影響較為有限。 不過，段禮帆也建議，第一個十年，把自住需求這口井打深後，汪 智凱接下來能否再度超越自我，除看持續力，關鍵是格局，如同賣 完國產車進階賣賓士，要挑戰的是需要更複雜專業的商辦等億元級 物件。 打敗全公司上下三千位房仲業務員，登上龍頭寶座，現在的汪智凱 有什麼不一樣？ 「沒有不一樣，店頭所有會議他還是準時出席，臨時有事不能來， 也會發簡訊告知。」汪智凱所在的這家店店長顏睿宏說，像他這樣 協理級的頂尖業務員，並不需要打卡上班的，但他是全信義房屋這 樣職級的業務，唯一還出席店頭早會、區週會等大小會議的，不會 去算開這些例會，是不是影響自己衝業績的時間成本，「連業績第 一名的學長都準時開會，學弟當然不敢遲到，這顯示智凱在乎團隊 ，他看得遠。」 若把職場比喻成大海，有人駕的是隨波逐流、見風轉舵的小帆船， 有人選擇開大郵輪，大船轉彎，得提前很早開始打方向盤替轉向做 準備。汪智凱屬後者，因為，他總是在為未來的某一天做準備。 當機會之神降臨，你說祂會選誰呢？ （未完待續） |
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【心得分享】 多元銷售管道
這間成交案例，位在台中市大墩路上靠近公益路及大業路，有東興國 小及大業國中明星學區，3房2廳1和室的自住型物件，附基本裝潢可以 馬上入住，加上23%低公設，單純67戶有管理的社區大樓；如此優質 的蘋果物件，又是無同行打擾的專任約，屋主也相當配合的堅持不見 同業，身為賣方經紀人的張仁宗可說是毫無後顧之憂，就是全力強銷 ，除了公司既有的DM廣告外，他也將物件刊登至個人的591平台，多 元銷售管道增加物件的曝光度。 好的物件只要經過適當的行銷，不怕沒有客戶上門，果不其然，透過 張仁宗各種不同方式的大力宣傳曝光，買方組數衝高，光一個周末假 期，就帶看了不少組買方。 營造「搶購」現象 買氣增加，自然營造出「搶購」的現象，刺激買方不能拖延，必須盡 快下斡旋決定，而同店的買方經紀人林幸誼也趕緊把握機會在旁PUSH ，她利用手機LINE與客戶保持密切聯絡，用需求做為切入點，將屋況 、學區、環境等一一條列進行分析，告訴買方此物件在這商圈中是「唯 一」符合要求的房子，錯過這次機會，下次就很難再找到了。 在雙方經紀人同心協力的持續追蹤下，買方周日看完屋後，周一就下了 十萬元的斡旋金，雖然碰上另一組買方開出更高的價格，但林幸誼從需 求出發，說服買方加價，幫助他們順利買下夢想中的家。 |
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| 102/07/11重點
新聞
房產過戶後解約 免奢侈稅 (工商時報) 高雄國稅局昨（10）日表示，民眾若購買不動產，而且完成過戶後，但因房屋本身 有重大瑕疵，事後與賣方合意解除合約，再將不動產退還給賣方，並重辦過戶，買 賣雙方都不會被課徵奢侈稅。 高雄國稅局接獲民眾王小姐詢問奢侈稅課稅問題，王小姐表示，她在今年度購買房 屋，但經檢驗後發現該房屋為輻射屋，事後與賣方合意解除合約，並依約定將房屋 返還予賣方，因返還房屋時點距離買入不滿一年，是否須課徵奢侈稅？ 國稅局官員表示，過去財政部曾發佈解釋令指出，不動產經過銷售，並完成移轉登 記後，如果買賣雙方合意解除契約，買方返還不動產給賣方，並辦理移轉登記，就 不算是特種貨物及勞務稅條例（奢侈稅）規定應課稅的銷售行為。 官員說，先前適用奢侈稅排除條款的前提是過戶移轉前，買方因故退貨，才不會被 課奢侈稅。 在發佈解釋令後，將免稅範圍再擴大，不動產過戶後也可排除課稅。買方和賣方都 不會被課徵稅率為10％或15％的奢侈稅。 低價宅當道！北市總價1500萬以下最夯 中南部400萬以下搶手 (鉅亨網) 根據內政部實價登錄資訊，綜觀今(2013)年1-4月全台五大都會區的主要成交總價 帶，其中台北市成交總價平均約1,000-1,499萬元左右，新北市則約500-999萬元。 另外，包括桃園、台中、高雄都會區的主力總價則多集中於200-399萬元。 有巢氏房屋副總經理劉炳耀指出，觀察台北市熱門總價價位可發現，總價低於 1,000-1,499萬元，成交占比約22.2%，明顯較其他價位區間多，顯示目前市場仍是 平價產品當道！ 進一步觀察該價位區間，則以內湖區、文山區與中山區分布占比最多。其中內湖區 占比超過2成，高居各行政區之冠，文山區則以18.6%居次，中山區此總價帶佔比則 為17%。 劉炳耀分析，內湖、文山區因處北市近郊區，因此價格自然較市中心較親民，在捷 運經過加持下，加上內科園的就業人口，推動生活機能漸趨完善，是買房消費者希 望有機會入住台北市的首選。 至於全台其他三大都會區桃園縣、台中市、高雄市等三大都會區的熱門總價帶都落 在200-399萬元。房仲表示，儘管桃園近來房市價格飆漲，但包括中壢市、桃園市、 平鎮市等仍有不少低價屋可挑。 劉炳耀表示，中壢市在五楊高架道路通車後，至台北時間大幅縮短，交通更加便利 也為當地房市增加亮點。升格帶動桃園房市話題不斷，加上位於市區中心，以及交 通便利性，除了在地客之外，也吸引不少台北客來此購屋。 另外，高雄市也以200-399萬區間的成交總價占比最多。4月實價資訊看到，以行政 區來看，則分別為三民區(16.3%)、楠梓區(14.3%)、鳳山區(14%)。 房仲表示，高雄三民區人口密度高、就業機會多，且學區完整，吸引許多購屋消費 者。楠梓區受惠於捷運紅線通車、加上生活機能完整，因此許多自住型的買方入住。 新聞眼／都更願景 多贏還是全輸？ (聯合報) 北市副市長張金鶚想要藉由首例公辦都更完工案，替現在普遍信心不足的都更工程 打上一劑強心針。然而，都更的核心問題，住戶的意見整合與利益換算，卻是連公 辦都更案都無法避免及有效解決。都更案數量居全國之冠的北市，北市府若真的希 望能重拾民眾對都更的信心，就應拿出辦法來。 文林苑事件後，不僅社會大眾對都更案充滿疑惑，建商也傳出縮手。這是因為現在 市府、建商、同意戶與王家「多輸局面」留下的慘烈印象，讓都更政策背後住屋安 全提升、城市景觀改善等美好願景，離老百姓很遠。 第凡內都更案，公有土地占六成六，原住戶十位，私地主只有一位，相較諸多爭議 不斷的都更案，可說是整合相對容易。但即使在市府主導下，仍有私地主、屋主糾 紛，讓工程足足延宕兩年。 相對產權複雜的都更案，這案子可說相對簡單，但也走了八年。看在想更新或正在 進行更新案程序的市民或業者眼中，市府如沒有更有力的措施，如無法提高市府對 都更案的審議效率，無法有效執行代拆，這劑強心針可能只有幾分鐘的效力。 房屋是多數民眾一生中持有價值最高的財產，就算張金鶚再三呼籲民眾應著眼都更 可改善民眾居住安全，而非只考慮利益，但這番言論自然不可能被當事人聽進去， 只能成為美麗的理想。 北市要想當都更領頭羊，市府或都更實施者都需提出更透明、更能讓人信賴的鑑價 制度以及暢通的資訊管道。若無法做到這些起碼配套，公辦與否，仍然沒有太大意義。 |
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【你在推銷還是營銷？】
1.推銷是見到客戶就說業務，營銷則先問需求；
2.推銷更重視產品並將買賣放首位，營銷更關注客戶感受並始終圍繞客戶價值經營； 3.推銷是見到客戶就捕魚，不論魚大魚小，營銷則根據魚的特點先織網，再捕魚； 4.推銷是拿著產品跟著客戶跑，營銷則用整合營銷方案吸引客戶並做顧問。 |
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生日快樂！！幸運的巨蟹座6/22~7/22 運勢內容：本月的運勢佳，其中事業運非常突出，不論工作和學業都會有不錯的 成績；感情上，與情人偶有矛盾，不過多能輕鬆化解；財運一般，應量入為出，省錢以備急用。 07 月11日壽星 桃園內壢加盟店 林秉憲 桃園內壢加盟店 賴一華 板橋溪洲加盟店 張素貞 四號公園加盟店 全權 永安捷運加盟店 曾義翔 三重忠孝橋加盟店 朱大川 07 月12日壽星 泰山加盟店 王瑋銘 淡水捷運加盟店 陳歆媚 桃園內壢加盟店 王永紅 竹北高鐵加盟店 黃建華 基隆安樂加盟店 林欣儀 新市麥當勞加盟店 黃靜秀 07 月13日壽星 北１區 李豐任 大里加盟店 陳屏雅 花蓮中央加盟店 顏慶瑯 七期惠中加盟店 洪翊珊 羅東光榮加盟店 林美芬 四號公園加盟店 鄭皓謙  |
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