我幹了三十年業務，才發現世界上沒有比業務更容易受心理狀態影響的職業了。
因為無論有多少商品知識，業務手腕多好，只要鬥志不夠高昂，業績就無法持續
提升。
我深知保持高昂鬥志有多麼困難，甚至認為只要有人發明吃一顆就充滿鬥志的藥
，肯定會得諾貝爾獎。
所以我認為提升營業額的只有一個妙招，就是維持高昂鬥志。
在公司裡，業績頂尖的人會被捧上天，業績差的人宛如空氣。這就是殘酷的業務
世界。
但也正因如此，凸顯出業務是個深奧、值得打拼，維繫公司命脈的重要工作。

「維持高業績」＝「維持高昂鬥志」。
這是我永無止境的思考課題。
但鬥志這玩意兒真的非常棘手，究竟有沒有方法可以鼓舞自己的士氣，不斷奮勇
向前？有的話我一定要學起來。我想這就是迷上自我管理術的原因了。
距今三十年前，我因為經濟問題，進了大學夜間部。過了幾年半工半讀的日子，
好不容易找到工作，還是賣兒童教材的業務公司，而且採完全獎金制。
當初一聽到打拚的人，薪水是常人的好幾倍，整個人就歡欣鼓舞。但實際上卻一
個約也簽不到，連續掛了三個月的蛋。
「我真的不適合做業務，辭掉算了。」當我下定決心，找大學學長商量時，卻被
學長狠狠當頭棒喝。
「記事本拿來我看！」
學長一吼，我趕緊遞了上去。
「你根本不會自我管理！要先從改善記事本用法開始！」
當時我總是攜帶輕薄的記事本，裡面也只有寫著行程。那天聽學長說必須改用徹
底管理自我的方法，從此我便開始研究自我管理的記事本寫法。
這方法有三個關鍵字。
（1）今天要列出明天所有該做的事（TO DO）
（2）為該做的事做好所有準備（TO ARRANGE）
（3）列出必須思考的課題（TO THINK）
於是我開始從錯中學，過了半年，整理出獨創的「3T業務筆記本」，慢慢學會自
我管理方法，業績穩定成長，終於成為頂尖業務員。後來我當上三間公司的業務
部長，隨著該做的事情不斷增加，我的業務筆記本也更加進化。
公司老闆、客戶部長們看了我的業務筆記本之後，都說：「後藤先生，你用的筆
記本真有趣，能不能教教我？」而我也免費地教了不少人。
有了這樣的經驗，我成立研習公司，舉辦企業研習。其中自我管理研習課程特別
受到大眾好評。
我的方法很簡單，不需要昂貴的記事本，只要普通的10元筆記本就可以。這樣的
筆記本就能成為自我管理的手法，維持鬥志的工具。
我相信當你看過本書，學會這套手法，肯定會成為頂尖業務員。請務必試試看。
（未完待續）

山坡地住宅 買前停看聽  (聯合報)
颱風天狂風暴雨，山坡地住宅安全性再受到注意。房仲分析，雖然山坡地住宅房
價通常低於平地2成以上，但不少山坡地住宅屬丙種建築用地，容積率較低，且
颱風天較易出現土石流危機，銀行放貸額度較低，都是購屋人需注意的地方。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，城市周圍的山坡地住宅「離塵不離城」
，頗受歡迎，台北市文山區萬美街、萬寧街附近的「城市山林」、「老爺天地」
等建案每坪約28萬至36萬元。

新北市汐止區「伯爵山莊」別墅每坪約25萬至33萬元、大樓產品則每坪17萬至
23萬元。

她表示，雖然山坡住宅熱銷，但颱風來了以後，山坡住宅就會面臨風雨侵襲的
考驗，房價也較容易面對挑戰。

舉例來說，1990年代汐止山區住宅一度受到中產階級、中小企業主青睞，成為
熱銷產品，房價更曾上看3字頭；1997年汐止發生「林肯大郡」走山意外後，
又逢汐止淹水，房價跌到只剩個位數字，直到近幾年房價才又回升。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，目前市場上的山坡地住宅多是丙種建築
用地，容積率較低，且坡度達30%以上就不可開發，銀行貸款比一般住宅低1至
2成，購屋壓力較大。

他表示，想買山坡地住宅除了要準備較高自備款外，最好也先向周邊住戶詢問
住宅保養狀況，最好可以等這次颱風離開後，直接勘查現場土石情形，最好選
擇知名有品牌的建商，施工與安全性較佳。

徐佳馨分析，勘查現場時最好注意山坡的坡度、當地地質、地形，坡度緩，且
避免陡坡峭壁，最好選擇「逆向坡」，基地地質最好是岩盤、礫石層，地形上
更要注意是否位於斷層帶、舊礦坑，這些資料都可直接至中央地質調查所、土
木技師公會等查詢。

她表示，除了建物本身以外，最好也要注意山坡地住宅的環境、社區管理、聯
外交通與空屋率問題，最好選擇具有管理的社區，無論是居住安全或是未來的
增值性也較有保障。

高雄公寓大廈認證揭曉 21社區房價高一成 (MY GONEWS)
2013年度高雄市府第一次公寓大廈認證標章評鑑獲證名單揭曉共計有太普新光
線上大樓等21處社區獲得。依專家表示，獲得市府公寓大廈標章認證社區在房
屋消防與公共安全等是比較有保障，房價市場交易行情也比同路段要高一成以
上。市府工務局表示2013年度第二次認證標章評鑑啟動，歡迎社區踴躍報名。
 
工務局局長楊明州表示，縣市合併後，市長陳菊力推「進步高雄、宜居高雄、
幸福高雄」政策，在2012年度「全球綠色奧斯卡」的國際宜居城市獎高雄也獲
得1金1銀3銅的佳績，該局積極輔導公寓大廈成立管理委員會，推動社區自我管
理，而且在內政部2012年舉辦公寓大廈管理組織報備及相關業務考核，高雄市
榮獲全國第二名。
 
楊明州說，該局推動首創全國公寓大廈認證制度，包含認證標章及優良公寓大
廈評選，2013年度第27屆公寓大廈認證標章評選成績出爐，共計有太普新光線
上大樓等21處社區通過審查，市府預計將於下半年辦頒證典禮，另外第28屆認
證標章審查也預計於八月啟動，請有意參選認證社區備妥資料於七月底前向該
局提出。
 
高雄市公寓大廈管理維護商業同業公會理事長蔡金葉表示，經過市府與專家評
鑑查核後的獲認證社區，在社區硬體品質與居住安全上確實有保證，經市場買
賣經驗反映，有認證的社區建築物在交易買賣上，確實有保值效果，價格可以
比同路段高一成以上。
 
高雄市建築物公共安全檢查商業同業公會理事長曹坤銘說，公安檢查業者是站
在第一線為社區安全作檢查改善的專業服務，也是市府與社區公共安全議題的
居中處理者，該局每年進行社區安全評鑑與認證，就如同給社區身分證一樣，
也是在幫助社區維繫硬體設施品質及安全，是值得鼓勵社區參加。
 
工務局建管處處長黃志明表示，2013年度第27屆公寓大廈認證標章評選，由公
安檢查及消防局檢查消防設備，本市公寓大廈管理維護服務商業同業公會、建
築物公共安全檢查商業同業公會、建築師公會等進行複審委員會審查。榮獲該
屆公寓大廈認證標章社區計有：仁義御品大樓、聖田西子灣大樓、站前企業領
袖大樓、獅子王大樓、太普新光線上大樓、龍騰天下NO.1大廈、大博爵大樓、
品學之道大廈、皇裕風采大廈、博愛之星大廈、美國第五街綜合大樓、羅浮宮
大樓、中華雅緻園大廈、太子西雅圖大樓、京城御花園大樓、視界一流住戶大廈
、愛河戀B區大樓、麗緻新都大樓、棋琴六重奏大樓、九如花園大廈、慾望城市
大廈等21處社區。
 
黃志明說，目前高雄市應報備管理組織約有4200餘處，已報備成立公寓大廈管理
組織計有2885處社區，經過認證標章認證有676處，而且每次認證有效期限為三年
，以確保社區公共安全是持續有好的管理及運作。2013年度為推動社區提升管理
品質，持續提供免費律師諮詢，每周四上午10-12時有律師事務所律師於四維行政
中心五樓建管處駐地諮詢服務。另外，由高雄市物業管理協會辦理公寓大廈講座
訓練及輔導管委會組織報備。
 
工務局表示，該局為更進階推動公寓大廈管理，2013年將從六月份起，分別在三
民區、苓雅區、左營區、鳳山區、楠梓區及前鎮區等6處行政區舉行管理座談會，
邀請社區管理、財務管理、爭訟事件實務解析、智慧建築、漏水處理與社區結構
耐震防災專家等蒞臨演講，因場次及座位有限，請管委會管理委員與市民朋友儘
早報名，以免向隅。

夫妻互贈豪宅 富人避稅新招 (中國時報)
富人避稅管道五花八門，近來發現，富豪買進豪宅，再以夫妻贈與或登記公司名
下避稅，去年八月實價揭露以來，「帝寶」尚未出現成交案例，但夫妻贈與案就
高達四筆；同為台北市頂級豪宅的「勤美璞真」，只有一筆成交案，卻有三筆贈
與案，會計師說，夫妻互相贈與豪宅，免課贈與稅，這是富人常見的避稅手法。

據地政資料顯示，去年八月實價揭露以來，「帝寶」尚未有成交案，但贈與案有
四筆，且全都是夫妻贈與。另外，已有一筆成交案的「勤美璞真」也有類似情形
。資誠會計師事務所指出，夫妻贈與豪宅免贈與稅，是富人間資產配置及避稅的
方式之一。

帝寶高達18％ 法人持有

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉指出，富豪為了節稅，又怕豪宅高價移轉被外界捉包
，除了夫妻贈與管道外，還可以將豪宅登記在公司名下，並以設立在英屬維京群
島等海外，金流不易追查地點最夯。

台北市仁愛路「帝寶」以法人名義持有物件，多達三十九筆，占整體所有權二○
七筆的十八‧八％；「仁愛一品」約達十六‧六七％，面對大安森林公園的「勤
美璞真」也有十‧九八％物件，所有權登記公司名下，達到節稅目的。

登記公司名下 也能藏富

住商不動產企研室主任徐佳馨說，富人用公司名義持有豪宅，可藏富於公司，不
被外界以放大鏡檢視擁有多少豪宅，且只要公司董事長由父親變兒子，公司持有
的豪宅也就歸於兒子，不須繳贈與稅。資誠聯合會計師事務所也證實，公司換老
闆，豪宅不會有贈與稅問題。

另一方面，利用豪宅贈與給小孩，省下的稅收也相當可觀。

豪宅贈與小孩 省稅可觀

例如，兩年前製鞋大廠寶成集團總裁蔡其瑞贈與女兒「帝寶」，各大會計師便為
他算出省了二千萬元的贈與稅。因為以市值約二‧五億元的「帝寶」試算，帝寶
每戶的土地持分約為二十五坪，當時的公告地價每坪一四三萬元，總價值為三五
七五萬元，加上房屋公告價約一千萬元，總計課稅基礎為四五七五萬元。

扣除贈與免稅額二二○萬元後，十％的贈與稅是四百三十六萬元；若是贈與現金二
‧五億元，就是二千五百萬元的贈與稅，相差逾二千萬元。

【五件東西不能丟】