感謝總經理至南京、復北、仁愛、大安、忠孝、東門、民權、松山及信義店給
同仁們加油打氣讓我們以三次太平洋禮讚謝謝總經理！

我幹了三十年業務，才發現世界上沒有比業務更容易受心理狀態影響的職業了。
因為無論有多少商品知識，業務手腕多好，只要鬥志不夠高昂，業績就無法持續
提升。
我深知保持高昂鬥志有多麼困難，甚至認為只要有人發明吃一顆就充滿鬥志的藥
，肯定會得諾貝爾獎。
所以我認為提升營業額的只有一個妙招，就是維持高昂鬥志。
在公司裡，業績頂尖的人會被捧上天，業績差的人宛如空氣。這就是殘酷的業務
世界。
但也正因如此，凸顯出業務是個深奧、值得打拼，維繫公司命脈的重要工作。

「維持高業績」＝「維持高昂鬥志」。
這是我永無止境的思考課題。
但鬥志這玩意兒真的非常棘手，究竟有沒有方法可以鼓舞自己的士氣，不斷奮勇
向前？有的話我一定要學起來。我想這就是迷上自我管理術的原因了。
距今三十年前，我因為經濟問題，進了大學夜間部。過了幾年半工半讀的日子，
好不容易找到工作，還是賣兒童教材的業務公司，而且採完全獎金制。
當初一聽到打拚的人，薪水是常人的好幾倍，整個人就歡欣鼓舞。但實際上卻一
個約也簽不到，連續掛了三個月的蛋。
「我真的不適合做業務，辭掉算了。」當我下定決心，找大學學長商量時，卻被
學長狠狠當頭棒喝。
「記事本拿來我看！」
學長一吼，我趕緊遞了上去。
「你根本不會自我管理！要先從改善記事本用法開始！」
當時我總是攜帶輕薄的記事本，裡面也只有寫著行程。那天聽學長說必須改用徹
底管理自我的方法，從此我便開始研究自我管理的記事本寫法。
這方法有三個關鍵字。
（1）今天要列出明天所有該做的事（TO DO）
（2）為該做的事做好所有準備（TO ARRANGE）
（3）列出必須思考的課題（TO THINK）
於是我開始從錯中學，過了半年，整理出獨創的「3T業務筆記本」，慢慢學會自
我管理方法，業績穩定成長，終於成為頂尖業務員。後來我當上三間公司的業務
部長，隨著該做的事情不斷增加，我的業務筆記本也更加進化。
公司老闆、客戶部長們看了我的業務筆記本之後，都說：「後藤先生，你用的筆
記本真有趣，能不能教教我？」而我也免費地教了不少人。
有了這樣的經驗，我成立研習公司，舉辦企業研習。其中自我管理研習課程特別
受到大眾好評。
我的方法很簡單，不需要昂貴的記事本，只要普通的10元筆記本就可以。這樣的
筆記本就能成為自我管理的手法，維持鬥志的工具。
我相信當你看過本書，學會這套手法，肯定會成為頂尖業務員。請務必試試看。
（未完待續）

整合20年 基隆路整宅都更通過  (自由時報)
歷經超過二十年整合，信義區君悅飯店附近的基隆路整建住宅（Ｂ基地）昨天
通過都市更新審議會，預計民國一○七年底完工，這也是台北市長郝龍斌任內通
過的第一起整宅都更案，但北市還有二十一處屋齡超過四十年整宅需要改善。
北市整宅屋齡動輒四十至六十幾年，亟待更新改善環境，但台北市都市更新處
總工程司張溫德坦言，目前仍有十一處整宅尚未成立自主更新會，也無建商進
行整合，影響約八五○○戶；未來台北市都更推動中心將主動介入，以工作坊結
合專業者與居民，討論更新作業。
張溫德解釋，整宅坪數小、戶數多，住戶平時難聚在一起討論公共事務，加上
整宅住戶多只有房屋地上權，低收入戶償債能力又有限，難以貸款購買相對應
土地進行都更，導致過去住戶都更意願低。此外，基隆路整宅Ｂ基地實施者也
換過，日前還有住戶對相關估價有意見，導致討論時間拉長。
精華區旁Ｂ基地 104年動工
基隆路整宅Ｂ區位於世貿大樓、君悅飯店附近的精華區，面積約兩千餘平方公
尺，一○四戶居民住在二十五坪以下空間，環境窳陋；預計一○四年九月動工，
一○七年底完工，將改建為地下七層、地上三十一層住商大樓，供一七三戶居
住，單元坪數從二十五坪至九十坪不等，連都發局長邊泰明都認為，未來房價
勢必看漲。
但除了基隆路整宅Ｂ基地，Ａ基地面積更高達六六九八平方公尺，住戶五三五
戶。張溫德不諱言，Ａ基地有三組實施者整合，但整合意見都沒過半，都更難
度更高，不過Ｂ基地的成功可注入強心針；另外，水源整宅四、五期也預計今
年下半年通過都更審議。

都市地價漲幅 桃園冠全台  (工商時報)
內政部昨（15）日公布最新的都市地價總指數調查報告，全國都市地價總指數
平均上漲3.82％，為近5年來最高，其中以桃園縣上升5.79％排名第一，研判與
五楊高架建設完工及機場捷運建設帶動地價上漲有關。
內政部昨天發布第40期（民國101年10月1日至102年3月31日）都市地價指數，
本期地價總指數為123.32，與39期比較，本期上漲3.82％，漲幅為5年新高。
這次各地漲幅明顯較往年為高，地政司副司長王靚琇表示，實價登錄自101年8
月施行，10月16日開放查詢，使這次地價指數調查買賣實例增多，有助於查編
成果更貼近市場波動情形。此外，某些地區公共建設愈來愈完善，生活機能改
善，都帶動地價上漲。
上漲幅度較大縣市，以桃園縣漲幅5.79％居冠，其次為金門縣5.31％、新北市
5.15％。桃園縣府分析，可能因國道1號五楊高架完工通車、興建機場捷運等利
多因素帶動周邊地價，漲幅相對顯著。
這幾年來不斷開發建設的金門縣，漲幅也很高。官員說，金門有愈多觀光飯店
、免稅購物商場及地方建設，因而帶動地價上漲。新北市漲幅較多區域的包括
淡水、林口、新莊、三重等大台北周邊地區，漲幅均逾6％，而台北市漲幅有
限，僅3.78％。
新北市部份，尤其是淡水地區漲幅驚人達8.34％，內政部認為，因捷運交通方
便，且總體房價較低，吸引不少購屋族進駐，林口、新莊也因捷運，帶動房市
需求，地價明顯上漲。
五都及桃園縣、苗栗縣、南投縣、屏東縣、台東縣、基隆市、新竹市、金門縣
等8縣市的漲幅都超過2％。新竹縣、連江縣則下跌，其餘縣市均維持小幅上升
趨勢。
如依不同使用分區來看，住宅區漲幅3.87％，工業區指數則上漲4.17％。
地價指數是將各縣市都市計畫範圍內土地，以統計方法選取具代表性中價位區
段查估其平均區段地價，據以編算某一地區內土地價格在一定期間內相對變動
（上升或下降）的百分數，其性質類似物價指數。

預售屋信託受益權 禁止轉讓 (工商時報)
金管會準備再關建商一扇資金窗口。金管會與中央銀行已達成共識，將發函禁
止銀行轉讓預售屋型的不動產信託受益權，同時也禁止保險資金投資此類商品
，金管會官員表示，的確是擔心建商以此工具變相取得貸款資金，加重住宅不
動產泡沫。
金管會及央行繼聯手控管主要地區房貸、土建融，及要求房貸及土建融比重過
高的銀行調降授信比重，「關切」房貸利率過低及成長過快的壽險公司後，再
度對建商以信託方式取得資金，將祭出控管手段，避免金融機構透過「投資」
方式，規避不動產授信管理。
官員表示，政府要求建商對預售屋預收款須交付信託，用來確保工程依據一定
的進度進行，這是要保障購屋者權益，這項信託受益人應是購買房子的客戶，
受益權不可能轉讓，但現在建商用不動產未來出售後的利潤，信託後出售給保
險公司或一些法人機構，進行「套現」，金管會認為不合理。
官員表示，預售屋的出售利潤在興建過程中，是無法分割出來的，若建商周轉
不靈，求償第一順位是購買預售戶的客戶，並不是這些購買不動產信託受益權
的投資人。
同時外界指控，部分銀行辦理不動產信託受益權轉讓，是銀行在被金管會要求
控管土建融貸款後，變相協助建商客戶取得資金的方式，部分建商在出售不動
產信託受益權後，即取得資金再購買新土地或進行投資套利。
銀行局近期在金管會與央行聯席會議上即主動提出，應算制此項投資工具，也
取得央行的同意。銀行局表示，會發函給所有銀行，要求銀行不得將預售屋的
不動產信託受益權轉讓給其他投資人，且要將此規定納入內稽內控；另外保險
局也將發函，要求各保險公司不得投資預售屋型的不動產信託受益權，以免損
及自己的投資權益。

【成功之語】