> 案例一 <
買賣方經紀人：林永志
員林店林永志表示，他這位買方已經營有一年多之久，想要找廠房或面積0.25公頃
以上可蓋合法農舍的田地，在持續帶看廠房但都不適合的情況下，經紀人轉介紹田
地。
因為這案子是祭祀公業之財產（派下員21位，管理者2人），又有三七五租約的設
定，在規約的規定下，祭祀公業財產的處分須經所有派下員2分之1同意，且要先到
公所完成三七五租約的註銷始能過戶，另方面還要注意派下員和佃農皆有的優先購
買權是否會影響買方的權利。
這些種種的限制，是本物件在銷售上的最大阻力，但林永志樂觀以對，即使因為銀
行承作祭祀公會物件的履約保證有難度，讓簽約過程一度陷入膠著，他也絲毫不放
棄，取得雙方對公司及經紀人的信任，決定將價金支票放在公司保管，才得以順利
成交。
永志的努力也讓他拿足6%的服務佣收，可見信任與掌握交易安全及進度的重要性。
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> 案例二 <
買方經紀人：賴科宇
賣方經紀人：蕭靖恚
身為賣方經紀人的蕭靖恚表示，此田地雖然在中山路及工業區旁，地理位置優，但
卻因價格一直高於市場行情所以乏人問津，導致此物件委託了兩年仍未售出。
靖恚在這段銷售過程中，不斷的提供行情資料和賣方議價，最後議到行情價的物件
，果真被經紀人賴科宇時常拜訪、電話連絡、配合的投資客相中，及時進場出價成
交，也再度應證了「沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格」這句房產銷售名言。
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> 案例三 <
買方經紀人：高秀君
賣方經紀人：張正大
此物件來源為同業專任到期後簽一般約，四層樓加建滿的透天店住，活巷、近學校
、黃昏市場、生活機能佳，經過賣方經紀人張正大一年的經營與兩次的價變，最終
獲得屋主的認同，採納了他近行情的開價要求。
然而此案例卻碰上個難纏的買方，經紀人高秀君表示，這位來電客需買方找房屋已
經2~3年，對於價格預算有他一套的想法與堅持，即使是看中意的房子，出價也都
比市場行情來得低，但秀君不因此放掉這位客戶，反而時常打電話連絡，有新物件
就介紹。
秀君表示，這物件買方從720萬、750萬、760萬、780萬、800萬到820萬一點一點慢
慢加價，甚至還耍賴減價回818萬，即使如此她不仍輕言放棄，花了近兩個多月的
時間和買方斡旋，終於順利成交。

北市公布房價指數　 大安區每坪89.45萬元居冠  (蘋果日報)
北 市府今首度公布房價指數，地政局以實價登錄資料庫為基礎，約2萬筆樣本資料
，樣本包含5樓以下公寓、6層樓大樓及1房1衛的套房，發現在4月份，全市標準住
宅(屋齡22年、坪數27.19坪、總樓層9層樓的5樓)的房價1335萬元；另在4月平均交
易面積與總價換算，以大安區每坪單價最高為89.45萬元，中正區居次每坪80.93萬
元，松山區每坪68.91萬元、信義區68.15萬元分居第3、4，萬華區每坪單價43.59萬
元最低。
 
北市副市長張金鶚說，房價指數有利於房價透明化、健全房市，透過指數了解趨勢
與波動，民眾若要買房，參考實價登錄的資料並比對指數，判斷漲跌來決定。調查
可看出8個月以來房價「趨勢平穩」，去年8月實施實價登錄，房價下跌，今年2、3
、4月房價回漲，可能有補漲效果，但漲幅有限，希望北市房價指數引導全台各地
建立，對穩定房市有用。
 
媒體詢問行政院主計處公布最新薪資調查，實質薪資倒退、房價指數可見房價平穩
上漲，北市府是否還有其他打房政策，張金鶚回應，真正問題不在打房，重點在資
訊透明化，品質高、房價高是一定的，在市府立場能做的資訊透明，資訊揭露做得
更好、降低少數人哄抬炒作。

北 市寸土寸金 30坪以下中小宅最熱門  (中廣新聞)
房仲業彙整今年一到五月內政部實價登錄資料發現，台北市成交坪數以 20坪以下
及20至30坪為最大宗，比重將近五成，30坪以下的中小宅戰場，以「中山區」最
為火熱，佔比達21.7%居冠。（黃悅嬌報導）
台北市寸土寸金，什麼樣的產品最受購屋民眾青睞？永慶代銷彙整今年一到五月
內政部實價登錄資料統計發現，台北市成交坪數以20坪以下及20至30坪的小宅產
品最熱門，分占25.7%及占23.4%，兩者合計占約5成。
業者表示，實價登錄資訊公開後，民眾購屋時多了一項公正性的實質參考，自住
買盤勇於進場與出價，加上有「愈晚入場愈追不起房價」的壓力，為「先求有再
求好」，因此，符合自住買盤需求的「低總價、低自備」中小宅產品成為最夯的
主流產品。
至於30坪以下中小宅的成交熱區，由中山區以21.7%成交比重奪冠。業者分析，
由於中山區內有淡水線、中和新蘆線、文湖線與即將開通的松山線、規劃中的汐
止民生線等多條捷運通過，鄰近松山機場及中山高交流道，交通建設完備，四通
八達，加上近期雙子星開發案等議題的加持、未來還有大同廠房及嘉泥總部大樓
等資產活化開發案，增值潛力強，因此吸引許多首購、置產民眾的目光，積極搶
進此區中小宅市場。

新聞分析－地上權宅 潛在問題多 (工商時報)
地上權住宅最令人關注的一件糾紛案例，是2011年交易的台北市1戶 總價1.3億元
地上權住宅，買方交屋後聲稱在不知情下，買進這棟房屋，但赫然發現土地謄本
中，看到地上權登記的項目，只剩下32年的存續年限，算下來、每1年等於要花
400多萬元租用這棟住宅？期滿價值歸零？因此向賣方主張解約。此案，到目前為
止還在進行訴訟中。
近年來地上權土地標售案排山倒海而來，除部分保險業、飯店業得標的地上權土
地，開發為單一所有權人、只租不分割出售的商場、飯店、辦公室之外，有些建
商在台北市土地缺貨、都更牛步之際，開始破例嘗試競標地上權土地。
而建商得標的地上權土地，又可分為兩大類，一種是限制得標人不得分割出售第
三人，一種是可分割出售，建商多計畫為地上權住宅、3年後完工獲利了結。
目前除皇翔士林官邸案將開發為商務旅館、達欣工程興安街案蓋商務旅館（僅小
部分規劃出售）、志嘉建設5月才標到羅斯福路地上權土地，其餘已得標、規劃
作出售型的地上權住宅，仍求貸無門。
其實地上權住宅雖有價格低於市場3成、出租給房客的租金報酬率上看3~6％優
於行情等誘因之外；潛在問題也不少，包括：銀行不易估價、不易放足正常貸
款年限、利率較高、地租像「溫水煮青蛙」逐年攀升、每年地租是愈住愈貴，
而且，房屋價值逐年遞減、二手市場轉手困難等，都是買方必須考量的問題。
地租方面，通常會依照每3年調整一次的公告地價，要求買方繳交約5％的地租
。台北市逐年大幅調高公告地價，光是京站交屋以來地租攀升了4成，台北花園
更是大漲6成6。
93年之後的地上權招標案，幾乎都要求得標人不得分割，最近台北市政府更聲明
：日後招標的地上權土地將不得分割出售第三人，顯示開發限制正緊縮、開發風
險相對提高。