太 平洋生活新聞
| 行銷部信箱： 00461@mail.pacific.com.tw | ||||||||||||
| ★狂賀★ 7/20 中山店 吳雅倫 黃淑芬 黃明德 成交 650萬 7/21 中正店 黃湘玲 三民店 吳敏琪 成交 610萬 信義店 李益川 南京店 蔡 心 成交 3950萬 7/22 三重店 侯咸瑞 王英弼 忠孝店 許鳳琴 成交 1275萬 7/23 博愛店 李柏遠 園區店 歐慧茵 成交460萬 中山店 王淑貞 曾庭威 成交 288萬 潭子店 劉雪美 張廷維成交 2660萬 7/24 中山店 黃淑芬 吳雅倫 阮春鴦 成交 478萬 基隆店 蘇慶靖 成交 245萬 7/25 北投店 黎友煦 李佳蓁 成交 420萬 加 油、加油、再加油！努力、努力、再努力！ |
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| 【設計家講座】 連結為設計家做的一份問券,調查業務同仁再與客戶接觸時會遇到哪些關於設計
裝潢的問題,之後還會有一場針對業務同仁設計方面的講座,會以此問券調查的結 果訂定講座主題，請各位同仁踴躍填寫，並於7/30前填寫完畢，感謝您。 http://ppt.cc/5g~s |
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【帳蓬租借】
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【物件快訊】
(一) 台東市收租金雞母(AA4964609)土地：189坪 建物：約200坪 隔40間套房 月收租14萬~15萬 台東大學，運動場旁，台東市中心，鄰火車站 總價3300萬 意者請洽：松山店蔡寶珠 手機：0936-118-221 (二) 桃園縣高鐵南路四段土地(AA4910890) 土地147坪，鄰A19捷運站，洲際棒球場 特定農業區 甲種建地 左右鄰地均已蓋好連棟社區 總價2300萬 意者請洽：松山店蔡寶珠 手機：0936-118-221 ～徵土地～
５０００坪 非農牧、保育 限雙北地區 有合適物件請連絡 行銷部 蔡妤真 #262 |
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【案例心得分享】 從會計轉戰房仲業務 天母店李秀鳳畢業之後在公司行號當了十幾年的會計，因為時間都被公司 綁住，帶孩子不方便。由於老公在從事房地產，雖然工作時間很長，休假 也少，但她認為業務時間很彈性，比較方便照顧小孩，另方面房地產的抽 成佣金也很可觀，所以便在92年全心投入房地產事業，開啟人生新面貌。 即使之前已有心理準備，但難免也會碰到挫折或是鬱悶的時候，秀鳳回想 第一次出去做廣告丟三角板就被環保局的人開罰單，還沒賺到錢就被罰錢 ，心裡真不是滋味，但轉個念頭，不要把挫折當做是挫折，壓力和心情起 伏就不會這麼大了。隨時把心態歸零，把每一天都當作第一天進房仲的心 態工作，就會隨時保持動力。 「成交的關鍵點，就是要取得買賣雙方的信任感」，客戶交辦給經紀人的 事情要立刻處理，讓客戶有備受尊重的感覺，也讓客戶相信你是值得交付 的經紀人。另外秀鳳也說：「業務的技巧就是沒有技巧」，太多技巧反而 讓客戶感覺很油條，因為現在客戶都很精明，多半都有業務底子，了解業 務的基本生態，若被不真誠對待他們一定會感受的到。 以退為進的銷售秘訣 經營客戶時要盡量避免操之過急，有些客戶可能會因為你的一句話、一通 電話或是你表現出來的樣子，而影響到他的購買慾望，這就是人性，所以 銷售有一種方式就是「以退為進，再加以利誘」。 曾經有一位買方，看了房子後其實很喜歡，但是價錢就是出不到賣方的價 格，秀鳳也帶他看了周圍三、四間房子提供參考行情價，買方還是不願意 相信，後來她決定不主動聯繫買方了。 即使買方每個月都打來加一百萬，但因為還是有很大的價差，她還是請買 方還是回去考慮清楚；就這樣半年後秀鳳打給買方說：「目前這間房子， 有一位買方出價到只差一百萬，收了斡旋可幫他與屋主談談看，但我知道 您也喜歡這棟房子，所以才打來通知你。」買方聽到後才緊張的出到直接 打底的價格。 就這樣迂迴了半年多才談成這筆交易，對於這類有耐心的買方，千萬不能 逼也不能急，最好就是以退為進。不過秀鳳表示，雖然這是一件很成功的 例子，但每個案子的銷售過程不同，還是要看當事人的個性來取決判斷的 方法，以退為進對於買方來說是比較適用的，但也不是完全照本宣科，要 隨機應變。 24小時待機，處處是商機 房仲這門事業，很簡單也很複雜、有大事也有很瑣碎的事務要處理，像是 如果遇到客戶家漏水，就要幫忙找修漏水、比價、監工，而承租方租屋處 有發生問題，不管事情的大小，也要隨時通話隨時處理。 李秀鳳說自己已經把房仲當成終身事業了，保持24小時開機隨時待命，使 用兩支手機，一支開發另一支銷售，這樣才不會混淆。 「支持你的貴人，都是你的客戶。」秀鳳把握任何機會，連接小朋友放學 都可以把學校老師變成自己的客戶，而且兒子也會和大家宣傳媽媽在賣房 子，讓她因此接到委託，所以也許在你意想不到的地方就會有潛在的商機 出現，不要放過每一個認識客戶的機會。 給入行新鮮人的五大建議 一、穩扎穩打，不要太急，先把基本功打好，並常與客戶接觸。 二、慢慢做出一套屬於自己的方法，摸索出適合自己的方式。 三、有案子在談的時候，保持平常心，得失心不要太重。 四、站在客戶立場想，設身處地著想，角色對換思考。 五、很有可能客戶也想考驗你的耐心，要持續不放棄。  案例一： 首先由忠孝店李祖安為我們分享他的成交案例，身為賣方經紀人的他表示 ，這屋主是看到單D的來電客，物件位置非常好，就位於大安區鼎鼎有名 的名人巷內，旁邊又有未來公園的預定地，環境清幽，且同時擁有良好的 生活機能；但因為屋齡老舊，屋況不佳，除了在賣相上比較吃虧，買方需 要花費的裝潢整修費用也會偏高，另外，本物件為一手屋主，考量到交易 後有筆不小的土地增值稅，賣方在價位上相對堅持許多。 第一組買方因價格無法達成共識未成，第二組買方雖有價差，但經過出價 見面談、重複議價、拉價等多次努力，及資協的從旁協助，在有效掌握買 賣雙方的狀況下，抓住最佳時間點介入運作，終於讓買賣雙方獲得交集， 成交此案。 案例二： 松山店陳仙珠表示，這件成交案例是回流的老客戶來賣屋處理公司資產， 雖然擁有1樓加上B1的大使用空間，但因位處單行道，車子僅能橫停門口 ，且地下室潮濕又有滲水痕跡，是銷售上較為不利的因素。 而這位OP來的買方，因剛賣掉其他資產，手邊有小筆現金可以運用，想 要幫小孩買間1樓的物件開公司用；明確掌握買屋動機的經紀人，便積極 連繫看屋、帶看及之後的溝通經營，不斷加強買屋保值的想法，讓買方 加快決定時間，快速成交。 |
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| 102/07/26重點
新聞
北市35％建案 每坪開價破百萬 (蘋果日報) 地價、房價持續飆漲，據統計，北市127個建案中，有45個建案開價單價超過百 萬元，其中又以中正與大安區較多，如「臨沂天玥」、「大安永康」每坪高達 170萬元，另新北市「馥華雲鼎」與高雄市「國硯」皆因預計漲價，將成為該區 創下百萬元的首案。 根據《住展》雜誌統計，北市每坪開價超過百萬元的建案有45個，佔北市整體 銷售中個案的35％，中正區與大安區百萬元建案分別達10個與9個，包括中正區 「皇翔紫鼎」、「臨沂天玥」與「匯台大」，大安區「大安永康」、「大安有容 」、「久仰泰美-泰極」等案，每坪都站上百萬元。 素地難尋基地狹小 中正區指標大案「皇翔紫鼎」總銷70億元，今年6月初推出，規劃65~165坪，每 坪125萬元，該案專案經理葉哲豪表示，中正區屬北市精華地段，區內治安好、 又有明星學區，開案後每周看屋人次40~50組，購屋者置產與自住比例各半，不 少買家是為子女就學而購買的家長。 《住展》雜誌研發長倪子仁分析，北市素地難取得，土地價高，房價連帶也攀高 ；小基地建案在大安區最明顯，9個百萬元建案中，就有8個基地不到200坪，如 信義路三段「大安有容」基地僅101坪，而永康街「大安永康」基地約125坪。 市郊的內湖區近年因內科發展、美國在台協會AIT等利多，也帶動豪宅產品如「 文心AIT」與「基泰御峰」，紛紛站上百萬元。 原料也漲下修困難 甲山林廣告副總經理徐永仁表示，北市土地資源少、都更困難，使精華區土地價 漲，而砂石、鋼鐵等建築原料也漲，在建屋成本上漲情況下，房價要下修並不容易。 此外，新北市與高雄市也陸續傳出將有百萬元建案。新北市板橋區「馥華雲鼎」 去年底開始銷售，每坪開價85~99萬元，因5月時已銷售5成停賣，預計明年成屋 後再銷售，不具名銷售人員坦承，屆時開價可能逾百萬元。 高雄也現百萬首案 高雄市「國硯」每坪開價44~98萬元，上揚國際業三處處長徐全興說，部分高樓 層海景戶別將保留至9月底完工後再銷售，預計每坪開價100萬元，將成為高雄單 價突破百萬元的首案。 台經院：營建業景氣轉差 (工商時報) 台灣經濟研究院昨（25）日指出，國內產業龍頭營建業的景氣轉壞，下半年因房 市交易量萎縮，不動產業未來6個月沒有好轉跡象，且重大公共工程在建項目執 行進度提升有限，景氣展望需審慎以對。 台經院產經資料庫副研究員劉佩真強調，低利率是支持台灣房市和高房價的主因 ，一旦QE退場、且美國升息後，房價要大幅走揚空間有限，特別是新建案不斷推 出，房市供給量持續增加，價格能否維持現在高點有待觀察。 台灣經濟研究院昨天首度公布「營建業營業氣候測驗點」，6月測驗點98.34點， 較5月修正值下跌0.63點。劉佩真說，營建業景氣自去年12月逐漸轉壞，今年4月 測驗點出現98.28的最低點，當月8大行庫擴大對桃園地區房貸授信限制。 該指標相關產業數據，台經院2006年開始累積，1年多前開始試編。 劉佩真指出，營建業的調查內容，包括重大公共工程，雖然政府辦理大型促參案 件，以及民間工程與房屋建築工程的挹注，具有拉抬未來半年營造業景氣的意義 ，但在建工程項目執行進度提升有限，而且有諸多工程爭議待解決，導致6月營 建業景氣不如預期。 戴德梁行台灣總經理顏炳立昨在北威論壇指出，台北市房價結構已變，不動產市 場走向分歧，一方面是高資產族群的豪宅市場，另一是上班族的平價住宅，前者 因銀行貸款控管嚴謹，今年Q1自用部份反彈出手，預估Q3市況休息，追價力緩 ，但沒有崩盤的可能。 台經院指出，高房價主要來自資金過多的炒作，美國QE逐漸退場後，下半年可能 率先反映在豪宅市場，因為豪宅購買族群對資金流向較一般人更為敏感，預期QE 收手而提早配置資金。 平價宅部份，顏炳立認為，以2～3房為市場主流，符合一般上班族自用型需求， 合宜住宅是最該買的標的，在低房價不再趨勢下，好八字不動產，應抓住不要賣 ；但房市供給量大的淡水地區，有空屋過剩之餘，還把「如花」房價定到「志玲」 價位，令人瘋狂，對此不合理價格就該砍，砍不下來就要等，千萬不要手癢搶購。 住商混合違規 新裁罰基準上路 (聯合報) 北市住商混合情況嚴重，為避免師大社區爭議重演，北市府針對都市計畫法訂出 新的裁罰基準，將所有違規分為A、B、C三大類，新裁罰基準今天起上路 違規情節重大的A類及今天起後新設立店家的B類，未來只要一被檢舉、查獲，立 刻依都市計畫法開罰。 若是既存違規的C類，將函請店家另覓合法地點；但嚴重影響公安者，將直接依都 計法裁罰。 不過市府已設專案小組者，如師大社區、未立案宗教場所、資源回收業，以及已有 專業法令，如網咖、電子遊樂場、舞廳舞場等特許行業，將依現行機制處理，不適 用新的違規使用裁罰基準。 師大社區爭議引發民眾對於居住品質的重視，住商混合情況嚴重的永康商圈、延吉 街商圈，也紛紛傳出有居民抗議商家造成噪音、空汙等問題。 都發局今天公告裁罰新制，依照違規情節輕重、新設立優先執行、和主要分區劃設 相容與否及違反公安等四大原則進行裁處。 都發局總工程司高文婷表示，新的裁罰基準，將違規案件分為三大類。 其中A類為「嚴重違規使用」，如住三設飲酒店業、特種零售業、殮葬服務業者。 B類則是今天以後設立的新店家，只要其設立條件，如路寬、樓層高不符分區使用 規定者，都將直接依照都市計畫法開罰6至30萬元，採連續罰，必要時將斷水斷電。 不過若像永康商圈、延吉街等商圈，本就有既存違規使用情形，但可能路寬、樓層 、營業樓地板面積等「附條件」不符規定者屬C類，將函請業者盡速另覓合法地點。 |
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