太 平洋生活新聞
| 行銷部信箱： 00461@mail.pacific.com.tw | ||||||||||||||||||
| ★狂賀★ 7/24 中山店 黃淑芬 吳雅倫 阮春鴦 成交 478萬 基隆店 蘇慶靖 成交 245萬 7/25 北投店 黎友煦 李佳蓁 成交 420萬 7/26 園區店 陳勝利 歐慧茵 成交 810萬 中正店 李宜蓁 成交 480萬 7/27 基隆店 黃建榮 黃湘雯 成交 180萬 7/28 園區店 童啟耀 成交 400萬 東湖店 曾錦華 成交 1085萬 三重店 江忠彥 郭俐廷 成交 622萬 中和店 蔡昆峯 成交 660萬 中正店 李宜蓁 三民店 吳敏琪 成交 610萬 加 油、加油、再加油！努力、努力、再努力！ |
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| 【設計家講座】 連結為設計家做的一份問券,調查業務同仁再與客戶接觸時會遇到哪些關於設計
裝潢的問題,之後還會有一場針對業務同仁設計方面的講座,會以此問券調查的結 果訂定講座主題，請各位同仁踴躍填寫，並於7/30前填寫完畢，感謝您。 http://ppt.cc/5g~s |
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【帳蓬租借】
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【物件快訊】
(一) 台東市收租金雞母(AA4964609)土地：189坪 建物：約200坪 隔40間套房 月收租14萬~15萬 台東大學，運動場旁，台東市中心，鄰火車站 總價3300萬 意者請洽：松山店蔡寶珠 手機：0936-118-221 (二) 桃園縣高鐵南路四段土地(AA4910890) 土地147坪，鄰A19捷運站，洲際棒球場 特定農業區 甲種建地 左右鄰地均已蓋好連棟社區 總價2300萬 意者請洽：松山店蔡寶珠 手機：0936-118-221 ～徵土地～
５０００坪 非農牧、保育 限雙北地區 有合適物件請連絡 行銷部 蔡妤真 #262 |
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【案例心得分享】 從會計轉戰房仲業務 天母店李秀鳳畢業之後在公司行號當了十幾年的會計，因為時間都被公司 綁住，帶孩子不方便。由於老公在從事房地產，雖然工作時間很長，休假 也少，但她認為業務時間很彈性，比較方便照顧小孩，另方面房地產的抽 成佣金也很可觀，所以便在92年全心投入房地產事業，開啟人生新面貌。 即使之前已有心理準備，但難免也會碰到挫折或是鬱悶的時候，秀鳳回想 第一次出去做廣告丟三角板就被環保局的人開罰單，還沒賺到錢就被罰錢 ，心裡真不是滋味，但轉個念頭，不要把挫折當做是挫折，壓力和心情起 伏就不會這麼大了。隨時把心態歸零，把每一天都當作第一天進房仲的心 態工作，就會隨時保持動力。 「成交的關鍵點，就是要取得買賣雙方的信任感」，客戶交辦給經紀人的 事情要立刻處理，讓客戶有備受尊重的感覺，也讓客戶相信你是值得交付 的經紀人。另外秀鳳也說：「業務的技巧就是沒有技巧」，太多技巧反而 讓客戶感覺很油條，因為現在客戶都很精明，多半都有業務底子，了解業 務的基本生態，若被不真誠對待他們一定會感受的到。 以退為進的銷售秘訣 經營客戶時要盡量避免操之過急，有些客戶可能會因為你的一句話、一通 電話或是你表現出來的樣子，而影響到他的購買慾望，這就是人性，所以 銷售有一種方式就是「以退為進，再加以利誘」。 曾經有一位買方，看了房子後其實很喜歡，但是價錢就是出不到賣方的價 格，秀鳳也帶他看了周圍三、四間房子提供參考行情價，買方還是不願意 相信，後來她決定不主動聯繫買方了。 即使買方每個月都打來加一百萬，但因為還是有很大的價差，她還是請買 方還是回去考慮清楚；就這樣半年後秀鳳打給買方說：「目前這間房子， 有一位買方出價到只差一百萬，收了斡旋可幫他與屋主談談看，但我知道 您也喜歡這棟房子，所以才打來通知你。」買方聽到後才緊張的出到直接 打底的價格。 就這樣迂迴了半年多才談成這筆交易，對於這類有耐心的買方，千萬不能 逼也不能急，最好就是以退為進。不過秀鳳表示，雖然這是一件很成功的 例子，但每個案子的銷售過程不同，還是要看當事人的個性來取決判斷的 方法，以退為進對於買方來說是比較適用的，但也不是完全照本宣科，要 隨機應變。 24小時待機，處處是商機 房仲這門事業，很簡單也很複雜、有大事也有很瑣碎的事務要處理，像是 如果遇到客戶家漏水，就要幫忙找修漏水、比價、監工，而承租方租屋處 有發生問題，不管事情的大小，也要隨時通話隨時處理。 李秀鳳說自己已經把房仲當成終身事業了，保持24小時開機隨時待命，使 用兩支手機，一支開發另一支銷售，這樣才不會混淆。 「支持你的貴人，都是你的客戶。」秀鳳把握任何機會，連接小朋友放學 都可以把學校老師變成自己的客戶，而且兒子也會和大家宣傳媽媽在賣房 子，讓她因此接到委託，所以也許在你意想不到的地方就會有潛在的商機 出現，不要放過每一個認識客戶的機會。 給入行新鮮人的五大建議 一、穩扎穩打，不要太急，先把基本功打好，並常與客戶接觸。 二、慢慢做出一套屬於自己的方法，摸索出適合自己的方式。 三、有案子在談的時候，保持平常心，得失心不要太重。 四、站在客戶立場想，設身處地著想，角色對換思考。 五、很有可能客戶也想考驗你的耐心，要持續不放棄。  案例一： 首先由忠孝店李祖安為我們分享他的成交案例，身為賣方經紀人的他表示 ，這屋主是看到單D的來電客，物件位置非常好，就位於大安區鼎鼎有名 的名人巷內，旁邊又有未來公園的預定地，環境清幽，且同時擁有良好的 生活機能；但因為屋齡老舊，屋況不佳，除了在賣相上比較吃虧，買方需 要花費的裝潢整修費用也會偏高，另外，本物件為一手屋主，考量到交易 後有筆不小的土地增值稅，賣方在價位上相對堅持許多。 第一組買方因價格無法達成共識未成，第二組買方雖有價差，但經過出價 見面談、重複議價、拉價等多次努力，及資協的從旁協助，在有效掌握買 賣雙方的狀況下，抓住最佳時間點介入運作，終於讓買賣雙方獲得交集， 成交此案。 案例二： 松山店陳仙珠表示，這件成交案例是回流的老客戶來賣屋處理公司資產， 雖然擁有1樓加上B1的大使用空間，但因位處單行道，車子僅能橫停門口 ，且地下室潮濕又有滲水痕跡，是銷售上較為不利的因素。 而這位OP來的買方，因剛賣掉其他資產，手邊有小筆現金可以運用，想 要幫小孩買間1樓的物件開公司用；明確掌握買屋動機的經紀人，便積極 連繫看屋、帶看及之後的溝通經營，不斷加強買屋保值的想法，讓買方 加快決定時間，快速成交。 |
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| 102/07/29重點
新聞
大老闆砍樓 信義區豪宅成交每坪110萬 (自由時報) 近期房市似吹起大老闆賣樓風，繼昇陽建設老董麥寬成去年十一月賣掉北市信義 計畫區的起家厝「昇陽國寶」頂樓後；不到半年，潤泰集團總裁尹衍樑夫人王綺 帆也賣掉持有近二十年的同棟四樓，不含車位每坪售價僅一一○萬元。兩戶成交 行情都低於信義區每坪超過一五○萬元的豪宅行情價，引起市場議論。 尹衍樑妻賣房 低於行情價的150萬。 根據台北市最新實價揭露資訊，「昇陽國寶」成交戶為四樓，坪數為二○七．○五 坪，揭露總價二億零五百萬元（內含兩個車位，三十一．○四坪），實價揭露每坪 單價約九十九萬元。根據地籍資料，四樓賣方為王綺帆，買方為嶼丞科技股份有 限公司。 台灣房屋智庫研究員洪佩君分析，此案若一個車位五百萬元，扣除車位後每坪價格 約一一○．七九萬元。 「昇陽國寶」位於北市信義計畫區松勤街上，是早期的指標豪宅，主推大坪數，過 去鮮少有買賣紀錄，裡頭居住相當多名人，包括創見資訊束崇萬家族、藝人胡瓜等。 但短短半年內卻接連出現頂樓（十四樓）、四樓交易紀錄，每坪成交價分別為一二 五萬、一一○萬元，低於信義區每坪超過一五○萬元的豪宅行情。 近幾年潤泰集團到處獵樓買地，包括去年七月南山人壽砸下二六八億元取得信義區 世貿二館地上權案、去年九月底潤泰創新以約八十二億元標得微風二期土地等。但 總裁夫人卻在隔年出售持有近二十年的豪宅，如此舉動讓市場頗為好奇。 港商盛至賣地 內湖2500坪獲利了結。 此外，就在尹衍樑夫人出售「昇陽國寶」的同月底時，壹傳媒集團主席黎智英投資 的香港商盛至有限公司也出售北市內湖近二千五百坪土地，獲利了結。 業者指出，大老闆其實不缺錢，通常買豪宅也多是當作收藏，猜測應是嗅到某種氛 圍，才會接連出現賣樓、賣地的情形。 財長：囤房多 奢侈稅只修不廢 (聯合報) 財政部八月中旬將召開奢侈稅座談會，財政部長張盛和重申，奢侈稅「只修不廢」 ，因為若以身分證歸戶，全國約廿五萬人擁有三間以上房宅、數千人擁有八至十間 房宅，「囤房的情形很多」。 張盛和透露，財政部委外研究發現，房仲業不僅新開家數多於關門店數，營建業還 是近期國內「最賺錢行業」，代銷業者也支持奢侈稅穩定房價的成效，顯示奢侈稅 並未衝擊房地產業。 他說，奢侈稅上路以來也達成政策功效，包括：一、房屋量縮、房價平穩，若無奢 侈稅，房價將暴漲。二、量能課稅，大部分都課到高所得者，全國五分位的貧富差 距，也從六點一六倍縮至六點一四。三、自住比重提高，抑制投機需求。 張盛和坦言，奢侈稅也有缺失，例如：非都市計畫土地、工業用地被炒作，奢侈稅 就課不到，未來將納入修法課稅；學者也提出奢侈稅四大修正方向，包括：課稅範 圍擴大、課稅年限延長、增加首購或非自願性換屋等豁免對象、專案審查。 張盛和說，「我心中已有兩套版本」，但財政部會先聽取各方意見，目前沒有預設 立場。 億元店面 大安區13筆最多 (蘋果日報) 實價登錄後屢屢出現億元店面，目前全台已有47筆店面交易案，並發現不少高價交 易案貴的不是建築物本身，而是底下的「土地價值」，如全台最貴的10億元店面在 高雄，但已拆除地上物等蓋新大樓；而北市高價店面買家，涵蓋了霖園、南紡集團 大股東。 據《蘋果》統計內政部不動產交易實價登查詢網發現，台北市破億元店面數量最多 共31筆，大安區就佔了13筆，至於新北市有3筆、桃園縣1筆、台中高雄各6筆，高 雄左營區博愛二路店面創全台最高價，高達10.44億元。 全台最高價店面位於高雄市左營區，高達10.44億元，現已拆除將重建。 只算土地價格偏高 但這間10.44億店面在交易卻「加註」地上建物不計價，也就是說此筆交易僅為土地 價格，換算每坪約216萬元。太平洋房屋左營博愛店店長杜宇寰透露，左營區土地 均價每坪約180萬元，因此價格偏高，且該店面採「邊租邊賣」方式賣了2~3年，直 到最近才賣出，7月初剷除建築物，猜測未來可蓋至少20層大樓，地段鄰近捷運巨 蛋站，到漢神巨蛋僅5分鐘路程。 全台億元店面交易件數 整合投資效益很大 而台北市最高價店面位於大安路一段，1棟7層樓店面，總價5.4億元，總面積518.72 坪，於去年12月交易。根據謄本顯示，此樓由國泰金大股東蔡政達名下的萬達投資 公司買下，目前由歐柯曼威士忌與葡萄酒專賣店承租。 台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，該店面位於兩面臨路的「三角窗」位置，萬達投 資買下此棟屋齡達29年的7層大樓，主要是看上土地價值，加上周邊屬低樓層的房屋 ，整合並合建的投資效益很大，「若改建推出住宅產品，每坪上看200萬元。」只是 所有權人眾多，整合困難度非常高。 此外，北市羅斯福路四段有3筆透天厝交易，買家為久福投資公司，九福為南紡集團 相關企業，董事之一是上市的太子建設董事長鄭高輝，房地產業者研判是看中未來的 都更效益。另，九昱建設以1.3億元買下中山北路一段3層樓透天厝，未來將進行都更。 台中最高價3.4億 至於台中創高價成交的3.4億元店面，是知名連鎖餐廳「輕井澤」旗艦店，負責人為 輕井澤餐飲集團楊岱燕。 21世紀不動產台中大墩加盟店協理邱識宇說，此店不僅可以重蓋或買下旁邊土地合 建，還可以出租給醫美診所，每坪114.3萬元成交，還算合理。 |
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