特別謹慎！因「換屋」卻未辦竣戶籍登記，小心奢侈稅找上您！

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】
財政部南區國稅局表示，有些民眾購入房屋後，遲未將戶籍遷入登記，嗣後又因其他因素「換屋」，而將原居住房地出售，卻疏忽檢查原房地(即舊屋)於簽訂買賣契約時，其持有期間是否已滿2年？是否符合奢侈稅第5條第2款所規定排除課稅要件？

 該局日前查獲其轄內納稅義務人甲君於2010年8月間完成移轉登記取得A房地，惟因小孩學區問題一直未將戶籍遷入，2012年2月間再購置B房地，A房地則於2012年5月間與他人簽訂買賣契約書，售價1500萬元。因甲君與他人簽訂買賣契約書時，持有A房地期間為1年9個月未滿2年，且甲君、其配偶及小孩從未於A房地辦竣戶籍登記，不符合奢侈稅免稅規定，致遭補稅150萬元，並處罰鍰。

 南區國稅局表示奢侈稅實施已逾2年，仍有民眾因不熟稔法令規定及誤信房屋仲介或代書說詞，誤以為居住的房地即是符合「自住」，而未辦竣戶籍登記。該局特別提醒民眾，因換屋需求持有2戶房屋，與他人簽訂買賣契約出售持有未滿2年之原房地時，一定要先停、看、查下列3項目：

1.所有權人本人、其配偶或未成年直系親屬於購置新房地前，於原房地已經竣戶籍登記，且持有期間無供營業使用或出租。

2.原房地在新房地移轉登記之日起1年內出售。

3.新房地的戶籍最遲要在原房地出售日(即訂約日)之次日起3個月內遷入，且新房地也不能供營業使用或出租，3要件都具備才符合免繳納奢侈稅！

再次解釋！免徵奢侈稅僅限戶籍登記之「一戶」

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】
財政部台北國稅局指出，奢侈稅條例第5條第1款之排除要件係所有權人與其配偶及未成年直系親屬，僅有一戶房屋及其坐落基地，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者。

 該局舉例說明，甲所有權人名下有2戶房屋，持有期間皆未滿2年，1戶為自用住宅，供其家人居住並辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者；另一戶係租予家族公司做為營業使用。甲持有2戶房屋期間出售其自用住宅，不符前揭條例第5條第1款之排除要件「所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有『一戶』房屋及其坐落基地」，即甲出售其自用住宅仍屬奢侈稅課稅範圍。

 該局特別提醒，所有權人擁有2戶以上持有期間未滿2年之房屋，不因其中一戶辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租，符合自用住宅要件，就排除奢侈稅課稅範圍，即只要所有權人擁2戶以上房屋且持有期間未滿2年，則不符前揭條例第5條第1款之排除要件，出售其中一戶之房屋及其坐落基地，即為奢侈稅課稅範圍。

房市買氣回溫小宅最夯！                    中國時報【文╱楊宗灝】

房仲業者調查第4季購屋信心調查結果顯示，第4季購屋信心民眾以看漲居多，5成7民眾看漲近3個月房價，顯示第4季市場有回溫跡象。此外民眾認為奢侈稅延長、美國量化寬鬆政策(QE)退場，物價仍持續上漲等是影響購屋意願的主要因素。

這份問卷以25歲以上民眾為調查對象，回收有效問卷共1,507份。根據調查結果顯示，6成7民眾以成家首購及換屋自住比例佔最多，投資的比重反倒下降，受到QE政策以及奢侈稅延長的議題影響，從市場成交量來看，兩年來市場交易數量已呈逐年下跌趨勢，依全台買賣移轉件數，2010年的40萬6689棟，逐年降低至2011年的36萬1704棟，2012年的32萬9741棟，顯示奢侈稅效應讓房市交易量降溫。

此外QE退場可能導致房貸利率上升，若是背負長期年限房貸的購屋者，利率上漲所增加的利息負擔也會隨之增加，導致原本有意購屋的民眾轉而觀望態度。

根據內政部遷徙人口統計，近6年來北部地區淨遷入17萬人，但南部、中部及東部地區均呈現淨遷出，顯示人口持續往北部集中。其中台北市因房價偏高，人口呈現負成長，但鄰近台北市房價又相對較低的新北市、桃園縣，增加的人口數則分列全國前2名。

相較於北部地區的高房價，中南部房價相對偏低，未來有較多增值空間，顯示民眾購入產品以平價路段的房屋為主，台中、高雄都會區房市交易熱度可望優於大台北。

以民眾最在意購屋條件來說，生活機能及交通便利性仍是首要考量，其中又以2到3房小宅產品最夯，最主要是小宅總價較低，尤其是在總價較高的台北市與新北市，這種「小宅」的總價較低，較能被首購族接受，房貸也負擔得起。

房仲業者表示，全球景氣正邁入穩健復甦之路，下半年房市的價量表現，要觀察資金動能與經濟情勢，在資金動能的部分，關鍵是美國QE政策及其衍生的利率與匯率策略，目前看來，台灣的資金潮尚未消退，利率水準亦在低檔，對房地產是正面的。

業者指出，10月電價、物價上漲，讓民眾在預期物價壓力變大的前提下，房價有走疲、走軟跡象。但整體而言，自住客經短暫觀望後，仍會陸續進場。建議有意購屋的民眾，趁目前低利率與政府提供首購優惠的機會，即早進場購屋，以享有未來資產保值效益的機會。

新壽得標淡大HI-CITY　三商壽售樓活化資產 【張家嘯 | 卡優新聞網】

國內壽險業再度啟動不動產交易。「淡大HI-CITY複合學舍」標售作業於昨(31)日下午開標，最終由新光人壽以18.169億元得標，標脫單價三樓以上學舍每坪約17.6萬元，一、二樓商場每坪約35~45萬元，若以現有租金換算投報率，約可達3.9%，未來滿租時還有上漲空間。三商美邦人壽則是出售太平第一大樓，用以活化資產。

　　淡大HI-CITY複合學舍包括三棟樓高16層的學生出租套房，此案3~16樓共784間學生套房，近三年期末平均出租率達98%，具有穩定的租金收益，預估學舍每年可收取約6,000萬元的租金收入。

　　而且一、二樓商場及地下停車場，包租給專業的營運業者，也無須擔心空租風險，預估商場及停車場每年能有約1,100萬元的租金收入，且有包底抽成機制，未來隨著營業額提高，租金收益仍可持續增加。

　　新光人壽表示，雙北市優質不動產已經越來越稀少，此案是現在少數年化投報率，可超過3%的投資標的，又為市場上少有單一產權全棟出售。未來鄰近登輝大道規畫有捷運青山線經過，預計107年完工，在交通機能的強化下，可望繼續提升價值。

　　此外，三商美邦人壽則是選擇活化資產，以28.2億元的代價，將位於忠孝東路四段、基隆路口的太平第一大樓，賣予紡織業上市公司聚陽實業，雖然僅有3~8層，以及70個地下室車位，但處分利益達9.4億元，若年底前入帳，就能挹注公司獲利。

　　房仲業者指出，此交易案建物面積約2,544.33坪，換算成交金額後，每坪約103.3萬，以目前東區商辦價格已突破每坪百萬行情，成交價格與市場行情相當。

　　三商美邦人壽去(101)年也曾出售宏遠大樓，獲利達21.4億元，但公司強調，活化資產並非僅從獲利角度考量，近年的出售案，都只持有部分樓層產權，若處分後能夠購買整棟的大樓，效益發揮會更為明顯。

10月中古屋買氣 雙北市增溫         〔自由時報記者徐義平／台北報導〕
信義房屋統計，10月中古屋仍維持相對穩定買氣，相較9月買氣增加1成以內，其中雙北市買氣增加較為明顯，幅度約10%，至於每坪房價平均20萬元的相對平價區，包括桃園、新竹與台中，買氣表現平平。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，奢侈稅重災區的雙北市，10月中古屋買氣穩定成長，目前北市中古屋每坪均價約66.8萬元，新北市約34.6萬元。曾敬德表示，信義線預計在年底通車，市中心行經的大安、信義與中正區，10月的房市交易量有增溫現象，其中大安區與信義區總價2000萬內的2房、1房等小宅產品，市場詢問度與交易呈現量增。

新北市則以新店、中永和、新莊、土城、淡水的房市表現較佳，其中土城區域房市受到預售案「華固新綠洲」帶動，而未來信義線通車後，可加速中永和、淡水民眾進入信義計畫區通勤時間，10月房市交易量也較上月呈現增長。至於桃園、新竹、台中交易量並未出現明顯變化，房價維持盤整。