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買賣移轉棟數 房市買氣重要指標 【經濟日報╱記者郭及天／台北報導】

房仲 10 月交易同步回溫，各縣市政府（1）日將公布 10 月買賣移轉棟數，此官方數據是另一項近期房市買氣的重要觀察指標。房仲預估，第 4 季傳統旺季帶動下，今年全台房地產交易量可上看 37 萬件。

官方公布的買賣移轉件數，雖可能有時間遞延狀況，未必及時反應當月交易熱度，但官方版本相較民間業者數據，具有全面性優點，兩者綜合判讀，更能一窺房市動態全貌。

內政部彙整各縣市政府的統計，9 月全國買賣移轉棟數 2.98 萬件，月增 2.2%、年增 26.7%。其中台北市 3,141 棟，月增 15%；新北市 6,295 件，月減 10%，五都中僅台北市增加，其餘都會區均呈不等跌幅。今年房市上半年維持一定熱度，房仲業者樂觀看待今天公布的 10 月買賣移轉棟數。

北市豪宅小宅 實價都衝高 【記者徐義平／台北報導】

就算日前營建署發布的小宅空屋率是全台最高、接近 20%，但是北市小宅房價仍維持高檔。根據最新一波實價揭露資訊，北市實價揭露最高單價是坐落在信義計畫區的小宅「新世界」，以總價 2730 萬元成交，拆算每坪單價約 161.9 萬元，相同總價可在新店中央新村買到 3 房加車位（約46 坪）住宅，顯示市區精華地段小宅身價仍燙金。

房仲業者表示，觀察最新一波實價揭露資訊，市區精華地段的豪宅、小宅，仍不時出現單價動輒破百萬元的高價交易紀錄，包括中山區市中心的區域中，便有新案「三輝白宮」、「遠雄富都」的交易紀錄，每坪價格分別約 154.9 萬元、144.4 萬元。

至於信義計畫區與大安區的明星學區小豪宅，成交單價更在每坪 160 萬元以上，即便奢侈稅上路後，北市交易量大幅下滑成為重災區，但精華地段的住宅仍維持一定買氣。

房仲業者表示，此次實價揭露，雙北市最高單價由「套房」奪冠。根據內政部實價揭露資訊，2012 年 8 月至今年 9 月，北市共有 3018 件套房揭露資訊，其中單價突破百萬便有 149 件，占比約 4.9%，包括「仁愛 A+」、「新世界」、「菁選集」、「新川普」、「法意」等小宅，每坪身價均百萬以上。

改路名帶動房價？ 房仲：預期心理較大 ：預期心理較大 【聯合報╱記者黃福其／台北報導】

福德街擬更名為信義路六段、七段，居民大多認為有助房價，還有人迫不及待先漲價。北市府估計，更名後房屋稅約增 7 至 8％，地價稅變化不大；當地資深房仲則表示，更名帶動房價是居民預期心理，實務上效果不大。

台北市稅捐處長黃素津說，更改路名多少可能影響房價，但非絕對影響；影響房價的因素主要是交通條件、商業繁榮程度及生活機能是否便利。由於捷運信義線即將通車，福德街無論更不更名，房價仍會拉高。

她說，市府每 3 年會邀鑑價師召開一次街路等級調整率委員會，明年恰巧要開會，她預估福德街應會調整，房屋稅可能較現行上漲約 7％至 8％。地政局則說，地價稅主要按土地公告地價計算，加上稅率很低，例如非自用住宅稅率千分之 10、自用住宅稅率僅 2%，更名對地價稅影響不大。且地價評儀委員會今年才剛開完，要到 105 年才會再召開。

資深房仲人員則說，福德街更名喊了十幾年，可帶動房價只是一般人預期心理，「實際上對房價影響不大」，但目前松山家商附近已有中古屋主迫不及待喊漲。

他表示，房價仍要看所處地段的發展、物件本身條件，例如捷運信義線延伸到廣慈博愛院，就能帶動沿線房價。

莊孟翰看房仲：大品牌可靠 【工商時報─記者方明／台北報導】

面對房仲加盟店服務品質參差不齊，淡江大學產經系教授莊孟翰認為，國內加盟店制度遠不如美國完善，也無法完全拷貝，如能透過加盟總部大體系提供強而有力的後勤支援，消費者交易安全將更有保障。加盟總部品牌價值若夠強，信賴程度會遠高於單點加盟店。

莊孟翰指出，美國房仲幾乎都是加盟，仲介制度相當完善，物件流通、資訊透明、產權保險，經紀人完全不用擔心，且買賣物件只能是自己、律師及經紀人，所以把風險都已降到最低。他表示，美國買賣房屋資訊相當完整，只要上網即可查到物件屋齡歷史資料、中間轉過幾手、該付多少稅、多少貸款、屋況檢測保障都相當清楚，包括照片都有。服務標準化、價格透明化下，美國房仲經紀人大都靠經營人脈在賺錢。但台灣無法做到這種程度，因此，房仲加盟店應該去創造不同的利基點。

國內以往房仲加盟店被詬病，成員參差不齊常讓消費者吃虧，此情況下，加盟大品牌容易受到吸引，萬一發生買賣糾紛，大品牌總部會出面解決，但如果是單店經營，很有可能就關店跑掉。

莊孟翰表示，傳統對房仲加盟店的看法是管理較鬆散，發生糾紛無法解決，對消費者保障不夠，尤其是單店經營者；但若是大體系下的加盟店，不僅服務品質較佳、可提供正確資訊、交易安全更有保障，品牌價值若夠強，信賴程度會遠高於單點加盟店。

北市售屋課稅，擬分蛋黃、蛋白區【工商時報─記者林淑慧／台北報導】

房價飆漲，政府打房多管齊下，台北國稅局憂心恐傷及無辜，擬將個人售屋所得收益率標準，分區課稅細緻化，將參考評定營業稅的地段率，依房價高低分為「蛋黃」（豪宅）、「蛋白」（非豪宅）區，未來豪宅區旁的老舊或低價房屋，賣房總稅負可望降低。

官員表示，民眾賣房子必須申報財產交易所得，依據實際交易價格扣掉必要成本後報稅，賺錢要繳稅、賠錢則可抵稅，但若民眾拿不出成本證明文件，就要依財部每年頒布的財產交易所得標準來計算所得，且無論賺賠，統統要依據計算結果繳稅。

國稅局每年會依照各地房地產交易價格及漲幅，調整財產交易所得標準，今年台北市首度採取分區調整方式，調高大安、中正、信義及松山區的售屋所得標準，一舉調高 6 個百分點，提高至房屋評定現值的 48％，成為全國最重、史上最高。

以台北市信義區的房屋為例，101 年按房屋評定現值的 48％計算售屋所得，出售房屋的評定現值如為 2 千萬元，售屋所得就高達 960 萬元，此也引發立委費鴻泰關注。

費鴻泰表示，信義計劃區像美國紐約曼哈頓，但同區的嘉興街、福德街，該區房屋價值無法與豪宅相比，但售屋所得稅連帶升高，對老舊且低價房屋的所有權人並不公平，對此，財政部長張盛和允諾，今年底前重新檢討，避免老舊房屋受豪宅區影響，連帶被課徵重稅。

台北國稅局已提出今年的賣屋所得標準檢討方案，將以評定營業稅的地段率為基礎，重新檢視信義等四大交易熱區的房屋現況，以及周遭區域的繁榮度；依據營業稅的查定費用標準，依照營業地址的坐落街道，重新評定該路段的地段率，並調整老舊房屋的房屋評定現值。

台北國稅局已將今年賣屋所得標準提報財政部，近期開會審議。未來分區課稅標準細緻化之後，信義計劃區的豪宅與福德街的老舊房屋，房屋評定現值將有落差，在稅基調降之下，即使課稅率不變，售屋所得稅總稅負仍可望下降。

北市小套房，自用租售皆相宜【工商時報─記者黃惠聆／台北報導】

不動產實價查詢網資料顯示，台北市套房單價幾乎都比一般房價高，平均每坪單價高出 7 萬元以上，大安區、松山、信義以及士林等地，每坪單價價差甚至逾 10 萬元以上，房仲業表示，小資族或者租屋族若要挑選，北市小套房由於生活機能佳，未來若想換屋，不但易轉手且較易賣個好價格。

好房網依據內政部內政部今年前 8 月份不動產買賣成交案件實際成交價格統計，北市套房每坪均價是 64.2 萬元，但北市目前均價才 56.6 萬元，其中，有學區、商區加分的地區，套房價格甚至比一般房價高出許多，如大安區套房每坪單價是 94.4 萬元，足足比同區均價 81.2 萬元，每坪高 13.2 萬元；松山區套房單價 76.1 萬元，也同區均價 64.9 萬元高；信義區套房和一般房價價差

甚至達 16 萬元。

房仲業者表示，從近期公開的資料來看，在台北市成交物件中，以平價產品為主，其中低總價的公寓及套房就占整體住宅交易佔比達 44％，因為需求大以及低總價，因此每坪單價就會較高，即使是在同一棟大樓，套房每坪單價會比大坪數物件高，即使每坪單價高上一成也是合理的範圍，如一般大樓大坪數每坪在 60 萬元，套房價格有時會成交在65～70 萬元。

對於一般想入住北市套房的小資族或者首購族，房仲業者建議，最好從區域供給不要太大，或者有其他條件支撐如學區、商圈、捷運宅或者目前價格相對便宜，具補漲題材的地區為主，由於近期套房價格已出現一波漲勢，短期增值空間較為有限，但是若從中長期角度看，房價還是具有增值空間，尤其以租金付房貸的利息更是綽綽有餘。但前題是要選擇環境佳、品質較優或者生活機能佳的套房，因為這類產品在未來即使自己不住，出租或出售都具有優勢。

此外業者也提醒，購買套房還要留意貸款問題，現階段套房面臨到最大的問題莫過於銀行貸款難度提高，特別是 15 坪以下套房，不只成數降低，甚至有行庫還提高利率，因此，建議購屋人在購買套房前要先詢問一下房仲或者銀行有關貸款成數以及利率問題。

10 月買賣移轉數 北市減 1.6％ 中市多 0.6％ 高市增 6.1％【郭寶懃╱台北報導】

台中與高雄昨公布 10 月建物買賣移轉棟數，中市為 4434 棟，較 9 月略增 0.6％，高市為 3633 棟較 9 月增 6.1％。整體來看，5 都除台北市 10 月交易略減 1.6％外，其餘皆量增。

中市 10 月買賣移轉棟為 4434 棟，交易量排行前 3 名為西屯區為 748 戶、北屯區為 559 戶與南區為 382 戶。全國不動產台中西屯泰誠店店長陳諾指出，西屯區位在中清交流道、中港交流道與五權交流道匯集地，外縣市移入人口最多，目前 1 個月成交量為 4~5 戶，以大樓為主。

中市與高市，今年買賣移轉棟數，三民區交易居冠，高市 10 月建物買賣移轉棟數為 3633 棟，月增 210 棟，略增 6.1％，交易量前 3 名為三民區為 479戶、鳳山區為 457 戶及楠梓區為 427 戶。

房仲業者表示，三民區因區域生活機能成熟，位居南高雄中心，交通便利，因此交易量相對穩定，而鳳山區仍受縣市合併補漲效益、重劃區、衛武營等利多題材帶動，吸引大量自住買方，交易以中古屋居多。

綜合 5 都房市交易，僅日前公布的台北市減 1.6％外，其他縣市都是量增，包括新北市小增 2.4％、台南市暴增 26.6％。

房仲業者指出，10 月移轉棟數反映的是 9 月到 10 月上旬買氣，這段時間因為央行拋出利率調整的可能性，打房政策也懸而未決，導致置產型買盤觀望，目前房市交易以自住為主，因此愈高價地段交易量愈顯保守。

避重稅 房仲：保留支出單據 工商時報【記者林淑慧╱台北報導】

國稅局擬以路段率重新調整房屋評定現值，房仲業認為，老舊及低價宅的售屋稅可望減輕，但近年國稅局嚴查售屋利得，並以實價課稅為原則，民眾售屋最好還是核實申報，並保留各項與房屋相關的支出證明，才能永保「稅稅平安」。

房仲業者表示，信義計劃區與福德街房市均價落差甚大，但卻用同一標準課售屋稅，的確不合理，且實價登錄資訊仍不完備，國稅局參考路段率調降房屋現值，不失為權宜之計，但長期仍應建立實價課稅制度，才是正途。

房仲業者說，由於財政部訂定的不動產交易所得率都比實際獲利低，不少人都透過此方式節稅，但短期買賣豪宅，或是被國稅局鎖定的對象，此類報稅方式將行不通。他指出，近五年房市交易資訊較為公開，凡是透過房仲成交的案子，都會開立發票，如果是被鎖定的對象，國稅局均能尋線掌握賣方及買方的實際成交價格，以「實價」重新核課所得稅。

我國房地產稅基低，列在房屋稅單上的房屋評定現值，雖已將路段率算在內，基本上還是比實價低，財政部的房屋財產交易所得標準，實際核定稅率再高，也僅是宣示性質，仍屬「輕稅」，但若根據售屋淨利來算，將是售屋者「難以承受之重」。

為因應實價課稅，近五年房市交易資訊較為公開，凡是透過房仲成交的案子，都會開立發票，如果是被鎖定的對象，國稅局均能尋線掌握賣方及買方的實際成交價格，以「實價」重新核課所得稅。建議買賣房子的民眾，最好保留與房屋相關的支出證明，例如仲介費、契稅、印花稅、貸款購屋利息，售屋支付的廣告、清潔及搬運費等，或取得房屋所有權後支付的修繕、改良費用，保留單據作為成本證明。