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桃園推案戶數創8年新高超越新北市 (自由時報)
桃園首度取代新北市成為推案戶數最多的區域！內政部統計，今年前9個月，桃園核發住宅建照數量逾2萬戶，超越新北市的1.7萬戶，更是創8年以來新高紀錄，預計今年全國可望超過10萬戶，恢復金融海嘯前的水位。
內政部營建署預計2016年7月1日祭出容積獎勵管制上限，除都市更新地區的容積獎勵最高總上限為50%，海砂屋、輻射屋的容積獎勵總上限為30%外，其他地區的容積獎勵總上限一律從30%下調至 20%，也就是該政策實施後，建商在一般區域推案，將減少10%的容積獎勵，衝擊不算小。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，原本該政策預料明年1月可能會上路，開發商便預先因應提前搶照的情況陸續出現，尤其是全國核准建照數量已明顯量增，預料明年農曆年後到329檔期，推案熱度應會較今年928檔期增溫。
桃園縣的核發建照數量已寫下2005年以來的新高，主因是受惠於雙北市房價高漲，加上區域內有眾多的重大建設開發案，包括機場捷運、五楊高架、鐵路高架、航空城等開發案，吸引外來建商到桃園地區購地推案，加上桃園地區的土地供給量大，除了傳統熱區桃園市、蘆竹、中壢等區域外，其他區域的房市推案也呈現遍地開花，房市熱絡程度不下於雙北市。
除桃園外，台中、台南今年的核發住宅建照也大放異彩，分別為1萬4614戶、7813戶，創8年來新高紀錄，相較房價最高的北市，前9月僅4406戶。曾敬德分析，台北市土地取得不易，新北市土地價格也出現明顯上漲，建商往桃園、新竹、台中、台南、高雄買地成為新趨勢，而這些建商集中買地的區域，房市交易表現活絡。

容積全面設限未來2年恐掀搶建潮 (聯合報)
全面容積限制時代來了。營建署昨天公告修正建築容積規定，未來都更區域容積上限為一點五倍、非都更區為一點二倍，比現行容積動輒拉到兩倍，減少零點五倍以上容積，最快二○一五年七月實施。
業者表示，容積上限設天花板，土地炒作將大幅減少，有助市場穩定。不過，已買好土地的業者，為了避免可售房屋坪數減少，將大量搶照。
一九九五年，台灣省宣布全面實施容積率管制，即出現建商大量搶建，導致當時還是林口鄉等的台北縣新興區域房價下跌，甚至腰斬。
建商預估，現在起的兩年，容積率的天花板恐將促使大批新推案搶照，房市供給大幅增加，市場可能再現供過於求。
容積率是指一塊土地可承載的建築面積，容積率愈高，代表土地可興建的樓層數、樓地板面積愈高。
內政部中部辦公室營建業務副主任莊錫全表示，以前容積獎勵沒有上限規定，不少建案透過容積移轉、獎勵停車、開放空間、都市更新等容積獎勵，將容積率無限往上堆高，容積拉高到兩倍的個案比比皆是。他說，容積率失控、居住品質受到影響，去年監察院即針對此現象提出糾正案。
莊錫全指出，營建署修正都市計畫法，未來都更區容積最高一點五倍，非都更區容積最高一點二倍，舊市區小基地、海砂屋、輻射屋重建案不得超過法定容積百分之三十，原定今年七月實施，目前訂緩衝兩年，最快二○一五年七月實施。
華固建設總經理洪嘉昇表示，政府規定容積率上限後，對土地市場絕對有幫助，未來建商計算土地成本將更有準則，炒作土地的風氣將減少。
高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，容積獎勵設上限後，建商購地將趨於謹慎，高價標地、隨意灌入容積的現象將減少，有助市場發展。
但他也說，已高價購地的建商，為了避免容積無法使用，一定會搶申請建照，這兩年將出現大量搶照潮，房屋供給量也將大增，供過於求情況下，房市發展不樂觀。

北市愈新愈老價格愈貴 (經濟日報)
台北市各屋齡層的房價呈愈現「愈新愈貴、愈老愈貴」的兩極化現象，據統計，屋齡十年內的新屋房價，比10～40年的中古屋高出四成。屋齡十年內的新屋反應近年建商購地及興建成本高漲，而40年老屋多為公寓或透天厝，房價高主要因素多來自持分較高的土地價值。
台北市房屋平均屋齡是全台最老，台灣房屋以實價登錄資訊統計，台北市屋齡十年以內新屋房價每坪73.4萬元，與屋齡21年至40年的平均房價52.5萬元，價差約四成；屋齡超過41年以上的老屋房價則愈老愈俏，平均房價約每坪60.1萬元。
台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，台北市各屋齡結構中，以31年至40年為最大宗，占近三成，這些房屋多為1980年代台灣經濟起步階段興建的公寓產品，公設比低、實用性佳，住宅每坪50.4萬元，是各個屋齡中最平價的；而屋齡21至30年的房屋約占26.6%，該年代有電梯華廈產品加入，單價每坪54.5萬元。
台北市近二年因土地取得成本愈來愈高，預售屋價格不斷攀升，帶動新成屋或中古屋同步上漲，永慶房產集團房仲網協理高翠屏表示，五年內新成屋價格不斷調漲，開始挑戰民眾購屋預算或心理的天花板，以致於單價較高的新成屋較不搶手，買屋族群轉向屋齡較高的中古屋。
新北市外環區近二年低單價、低總價產品的推案量大，交易熱絡帶動價格攀升，新北市外環區的新成屋價格與精華區中古屋價格越來越接近，反而刺激買方搬回精華區的需求，買屋族群對五年以上房屋更為關注。

誤信房仲 婦慘付360萬奢稅 【張菱育╱台北報導】

永慶房屋大安直營店的業務遭投訴不專業，導致被課奢稅

又發生民眾透過房仲賣屋，卻因雙方對奢稅課徵方式理解有誤，導致民眾遭討百萬稅金！讀者楊小姐向《蘋果》投訴，房仲向她保證夫妻財產為分別持有，就算配偶擁有不動產，另一方的第2棟不動產若在2年內出售不會被課稅，但賣屋後竟被討360萬元奢侈稅。

楊小姐說，於今年初以2150萬元買下位於北市虎林街的房子，後來永慶房屋大安直營店林姓業務指有買方想買，可幫忙談到好價錢，希望她將房子出售。

由於先生名下已有1棟房，楊小姐擔心有2年奢稅問題不敢賣，但業務人員多次向她保證，夫妻財產為分別持有，她不會被課稅，她相信對方，因此將房屋於4月5日以2388萬元賣出。

但事後楊小姐向國稅局確認，發現要繳交360萬元的奢稅，才知道夫妻名下任一方若已持有不動產，另一方買第2棟房、在2年內售出還是會被課稅，讓她白白被課奢稅，還繳了88萬元服務費。

永慶房屋大安直營店林姓業務員表示，與屋主溝通過程中，已多次詢問屋主名下是否有其他不動產，也有告知奢稅問題，但屋主並無告知先生名下有不動產，正協調中，也願退回88萬元服務費，減少屋主損失。

楊小姐氣憤說：「原以為仲介大公司不會有問題，沒想到這麼不專業！」雖然房仲願還她服務費88萬元，但360萬元稅金仍得由她吸收，「若知道會被課稅，根本也不會想賣房，希望房仲能負責被課稅的費用。」對此，永慶房屋表示，公司皆有提供例如不動產說明書、不動產買賣契約書等的相關書面法令文件給當事人，目前持續與客戶溝通，盼有圓滿結果。

國巨律師事務所資深律師蔡文玲指出，若民眾因聽信房仲而出售房屋，卻被課徵奢稅，不一定可以求償。除非提出仲介明確的證明文件，仲介業者擔保此交易賣方不會被課徵奢稅，例如若賣方發生因此損害，公司會全額賠償等，民眾才較有可能要求賠償。蔡文玲提醒民眾，若與仲介業者談到的任何的協議與保證，最好要先在契約上註明清楚，且可事先向國稅局或專業人士詢問相關法條規定，以保障自身權益。

虛報成交價 奢侈稅連補帶罰 【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】

財政部指出，特種貨物及勞務稅（奢侈稅）的課徵稅基，包含售價以外的所有稅費，因此若買方代賣方繳納，也應一併納入「售價」課徵10%到15%的奢侈稅。

財政部表示，奢侈稅開徵後，出售持有未滿二年的房地，除符合奢侈稅條例可排除課稅者外，均應按銷售價格申報課徵特銷稅。不過，民眾並不瞭解奢侈稅的課徵「稅基」並非只限不動產的售價，凡是因出售不動產相關的稅費，也在其課徵範圍之列。

財政部台北國稅局近期查核即發現，有買方在售價之外，依約代賣方支付稅款等款項情形，但賣方卻隱匿未報，以致短報銷售價格，企圖逃漏奢侈稅。

財政部指出，奢侈稅課徵稅基包含售價以外的所有稅費，例如，買方代賣方履行某項納稅義務、支付修理等費用，或代賣方支付其他債務等，實際均屬雙方為購買房地的代價，與支付現金性質相同，賣方申報奢侈稅時，應以全部售價申報為銷售價格課稅。

國稅局舉例，甲出售持有一年、未滿二年的房屋，銷售合約中訂定銷售金額2,000萬元，並據此向國稅局申報特銷稅200萬元（稅率為10%）。但是，國稅局向買方調查時，買方表示實際支付賣方的交易價為2,200萬元，額外支付的200萬元，是為賣方支付奢侈稅所需。財政部說，由於買方確實已代賣方履行繳納奢侈稅的義務，售價即應包含代為支付稅款200萬元，賣方（甲）未合併銷售額申報，除被追繳漏報稅額20萬元外，還要再被裁處0.25至二倍的罰鍰。

小心奢侈稅找上門！不可忽視的賣屋四大點 【記者葉秀媛／綜合報導】
奢侈稅上路已經一段時間了，但仍有不少民眾不清楚規定，而遭追稅的案例。你知道少做一個動作，就可能被課上百萬嗎？還有號稱免奢侈稅的農地，也被國稅局盯上了嗎？買賣房屋你不可忽略的四大要點！深入了解奢侈稅辦法，才不會傻傻被課稅！

一、 換新屋要課奢侈稅？免！

舉一案例，設籍在台南的陳先生在台北工作，一年前在汐止買了一棟房子自住，但沒有遷戶，不久因為工作調動，賣掉房屋，改搬買到市區，隔了幾個月，國稅局居然寄來奢侈稅補繳單，通知陳先生不僅要繳納九十萬元的奢侈稅，還附上了五十萬元的罰鍰，陳先生氣得跳腳，他認為自己是純自住、非投資，應該不須繳交奢侈稅。很多民眾就因為少了「遷戶籍」這個動作，不僅要補稅還被罰鍰，主要原因是法律上規定戶籍登記為認定是否屬「自用住宅」的法定形式要件，不然沒有辦法確定你是否有沒有營業或出租，因此無法排除課稅。根據財政部最新規定，無論一般換屋或非自願性換屋，出售不動產後三個月內，將戶籍遷入留供自住的房屋，就可以免課奢侈稅。

二、夫妻互贈要課奢侈稅？免！

稅捐機關表示：「夫妻互贈與不動產，需注意別跟奢侈稅扯上邊，否則划不來。」夫妻相互贈與土地，可以「申請不課」徵土地增值稅，所以這是屬於自主性申請，別讓自己的權益睡著，然後還要被課上一筆稅！此外，受贈人接受後，兩年內一樣不可售出，不然一樣要被課奢侈稅。

三、調職賣房要課奢侈稅？免！

「不可抗拒因素」目前正是民眾與政府爭執的議題，最典型例子是因調職，未滿兩年而賣房，屬不可抗拒因素，如公司調職，不予課稅。但有民眾因家中因素，調職賣房，被判定為非不可抗拒，依舊要繳納奢侈稅。原因是因為民眾是自己主動調職，而非被迫調職。因此，針對是否擴大奢侈稅的豁免條款，財長張盛和表示，奢侈稅原則是不要傷及無辜，但「為經濟因素」的認定，也要看個案。但一般情況下，只要非自願性賣房，別忘了爭取自己的權益！

四、出售農舍要課奢侈稅？免！

最近購買農地，興建農舍，蔚為一股風潮。一般我們認知上，農地是不用課奢侈稅的。有民眾向國稅局詢問，出售持有期間未滿2年之農地及其地上農舍，但該農地並非都市計畫區內之土地，為何遭課奢侈稅並處罰？財政部北區國稅局表示，所有權人應出示該管地方稅捐機關核發的「土地增值稅不課徵證明書」，如果沒有申請不課徵土地增值稅，就要提供「農業用地作農業使用證明書」或「符合農業發展條例第38條之1土地作農業使用證明書」，經國稅稽徵機關認定符合不課徵土地增值稅要件者，才可排除課稅。此外，最近還有因算錯奢侈稅期，而遭追稅上百萬和罰鍰，怒告房仲的事件。國稅局表示，依法奢侈稅是以不動產完成登記取得所有權之日起算，一直到訂定銷售契約日為止，但最近許多買賣未申報奢侈稅的案例，都算到銷售移轉登記日為止，等於提前一個月賣屋，符合奢侈稅課稅範圍。買屋賣屋是大事情，奢侈稅一課動輒上百萬，民眾們相信專業之外，也別忘了自己了解相關知識來保護自身權益！

經濟日報社論--抑制炒房的根本之道 20131106

台灣地窄人稠、寸土寸金，先天即已具備不動產易於炒作的條件。今年第2季最新統計顯示，台灣房價所得比已逾八倍，超過泡沫化所訂的六倍標準；首都台北更以12.4倍的水準，獨占全台鰲頭。儘管房產是普羅大眾眼中的「奢侈品」，台灣仍有66萬餘人坐擁三棟以上的房產。「多屋」是「多金」的同義詞，也與炒作脫不了干係，因此立法委員主張，要進一步穩定房價，即需對多屋者課徵「囤房稅」，從源頭壓制炒房慾望。

依據國際貨幣基金（IMF）的研究，稅賦是造成房價不當飆漲的原因之一；但同時，抑制房價不當上漲的方法，也要靠租稅。以台灣為例，因為買賣及持有房產的稅負長期偏輕，炒房暴利驚人，卻無牽制藥方；直到2011年6月開徵特種貨物及勞務稅（奢侈稅），對出售持有二年內的不動產，加課10%到15%的交易稅後，一日三價的房市亂象，才得以遏制。奢侈稅經驗證明，課徵得宜的稅制，用於穩定房市，確實十分顯著。

「囤房稅」的構想，與奢侈稅相近。只不過，奢侈稅是就短期買賣行為，加課特別稅；「囤房稅」則是瞄準持有者，在握有房產期間加重課徵房屋稅，握有愈多房產的人，愈是重稅上身的對象。財政部認為，奢侈稅能夠控管短期頻繁交易帶動房價上漲的現象，那麼對囤房者持有房產的行為加稅，亦能迫使投機者釋出多餘房產以平抑房價，同時澆滅其不斷買房囤積的慾念。

現行房屋稅並沒有「囤房稅」的機制，唯有針對不同用途的房屋，訂有不同稅率的差別。其中，自住房屋採單一稅率1.2%為最低；其餘類型房屋則訂有上、下限，授權地方政府決定。出租供住家用的房屋稅率界於1.2%到2%之間，目前各縣市均訂為1.2%，與自住房屋相同，顯不出差別。財政部打擊囤房的做法，即是祭出增撥補助款的「蘿蔔」措施，鼓勵地方主動調高非自住房屋稅率，藉此區隔自住與非自住的不同，並使一屋與多屋者承擔輕重有別的納稅義務。

但是，台灣不動產稅制的缺失，自始就不在稅率，而是偏低的稅基，調高稅率縱使可行，亦非治本之道。以房屋為例，課徵房屋稅的稅基為評定現值，由地方政府每三年公告一次，目前約只達市價的七分之一。值得注意的是，評定現值不只用來課徵房屋稅，它同時也是契稅、印花稅、所得稅、遺產稅與贈與稅的稅基。由此可知，調高房屋評定現值的威力，絕對可以數倍於稅率，也唯有調高稅基，才能對房價產生牽一髮動全身的成效。
　
「囤房稅」構想固然是好，也是抑制炒房的可行配套。不過，期待由地方政府自行調高非自住房屋的房屋稅率，難免流於不切實際。政府若有心處理台灣嚴重失衡的房產稅制，仍需從根本下手，特別是調整稅基要比稅率來得有效且務實。財政部有責任主動召集地方政府，要求地方政府全面性檢討房屋及土地包括評定現值、公告地價與公告現值的合理性。房產稅基明顯偏離市價的縣市，除了祭出蘿蔔，更要用上棍子，視其配合度增減中央統籌及補助款。

同時，現值的調整基期，關係反映市價的速度，間距不宜過長。目前房屋評定現值每三年調整一次，便是拖累現值追不上房價的原因之一，應比照土地公告現值，縮短為一年至少評定一次。健全稅基之後，再求稅率合理化，多屋者非供自住的房屋稅負，應高於一屋自住者，可行做法是由中央修法拉高法定下限稅率，而非被動交由地方政府自行調整。下限稅率提高，代表稅負自動上升，具有直接加稅的效果。

台灣房價飆漲除拜貨幣寬鬆政策、游資充裕所賜，房產稅基偏低的加持，更是投機需求如野火燎原的關鍵。美國量化寬鬆政策已醞釀退場，房產泡沫危機正在上升，修正房產稅制此時不做，更待何時。