限貸＋查稅 豪宅價格還是搶鋒頭 〔記者徐義平／台北報導〕
就算中央銀行祭出豪宅限貸令、國稅局針對豪宅積極查稅，但頂級豪宅市場還是「仙拚仙」，一案比一案價格喊得高；光是今年，三大豪宅「帝寶」、「皇翔御琚」、「松濤苑」就合計成交七戶，每坪單價均在二五○萬元以上。
三大豪宅買家中，以「松濤苑」、「帝寶」知名度較高，前者是潤泰集團總裁尹衍樑買自家建案，砸下八．七五億元，創全國最高總價；後者是「帝寶」住戶「河南王」王任生再加碼逾十億元買下三戶。
但業者認為，未來豪宅推案的主戰場將會落在信義計畫區，主因是區內五大豪宅案蓄勢待發，單坪價格均上看三百萬元；加上豪宅聚落效應相較明顯，且是金融重鎮，尤其地上權大案世貿二館已經動工，一旦開始營運，預期將帶動整體區域發展。
信義計劃區以土地價格漲幅最為明顯，四年多前冠德建設以每坪二三○萬元買進信義計畫區G7、G8 土地，去年七月大陸建設以每坪八二三萬元買進 B7 土地，超過三年時間，土地成交價格差距超過二．五倍，信義計畫區內的土地價格飆漲程度令人咋舌。
尤其是去年大陸建設買下的
B7 土地，成交容積單價每坪竟高達二八二萬元，高於目前區域內指標豪宅「皇翔御琚」的成交行情，因此推案價格一定會往上堆疊，才能反映土地成本。
海外投資房產 作好功課不吃虧 【記者林美芬／台北報導】
政府打房無章，造成房市交易急凍，且台灣房產租金投報率亞洲最低，近 1 年多來國人海外投資房產熱度直升。但專家提醒，海外投資房產並非穩賺不賠，投資物件的區域條件、匯差風險、房產管理、相關稅金等，都得先勤做功課，才能趨吉避凶。
國人海外置產有多熱？前年日本信義仲介台灣人赴日本投資不動產約 123 件、成交金額約新台幣 15.3 億元；去年成長到 173 件、25.4 億元；今年前 3 季已達 61.5 億元，幾乎呈現倍數成長。
房仲業者王應傑分析，投資海外不動產，光是成本計算就很複雜且手續繁複，在交易安全考量下最好親自簽約、用印、合約公證，加上各國對不動產的取得，持有期間及出售等相關稅賦差異很大，加上來回機票成本、住宿費用，期初的交易成本遠比國內高。
王應傑指出，不管是國內或國外，投資房產地段考量都是首位，但在國外人生地不熟，投資客常被仲介牽著鼻子走，仲介只要打出高租金報酬率的個案，就傻傻買單投資。
他提醒，其實很多訴求高租金報酬的個案都未扣除成本，舉例來說，買一間新台幣三百萬元的日本套房，每年租金收入約 18 萬到 24 萬元，看來報酬率不錯，但實際要支付成本不少，包括第一次買賣交易成本，房屋順利出租後，每年要繳納物業管理費、房屋修繕費、持有稅費（房屋稅、地價稅等）。
這些成本加起來，在海外持有一間不動產，成本大約每年佔去 2％，扣除成本後，真正賺進荷包也不過 9 萬到 12 萬元，沒表面上好賺。
另外，各國政策變動風險，在國內難以掌握。過去幾年，亞洲國家陸續祭出打房政策，如馬國政府提高資本利得稅（類似台灣奢侈稅），早期馬國稅率只有 3-5％，這 2 年房價快速上升，2年內出售上調到 15％，2-5 年降至 10％。
至於日本不動產資本利得稅行之已久，目前以 5 年為分界。5 年內買賣不動產，資本利得稅率為30％，持有 5 年以上則降一半，為 15％；若是賠錢，就不需繳納。
日本托馬斯不動產台灣分公司總經理平川憲說，現日本消費稅是 5％，但明年 4 月就到 8％，到2015 年 10 月就上到 10％，日本有景氣條款，這都得要先留意。
不動產業者也指出，投資門檻設限也會變動，如外國人到馬來西亞投資現在是 500 萬台幣，明年就會變成 1000 萬台幣，拉高門檻，到日本投資要貸款，台灣人要 2000 萬日圓以上（約 600萬台幣）才可以貸 5 成。
匯率波動風險也可能吃掉獲利，甚至造成海外置產賺到租金賠了匯差。2012 年 10 月時日圓兌台幣是 0.36-0.37 元，但今年 10 月變成 0.3 元左右，2000 萬日圓去年還有 720 萬台幣，但今年變 成 600 萬元，就少了約 120 萬元，等於損失 20％的幣值。
平川憲指出，很多台灣人一直期待日本房價上漲，但到目前只有「相對房價下跌」及「期待感」，投資者不要太期望日本不動產會有很大漲幅，日本房價漲幅可能還抵不過外匯變動的損失。
王應傑強調，其實就如同台灣一樣，不管馬國或日本政府都不歡迎短線炒作，因此投資海外不動產不只是賺租金，還要有長線賺增值心態，更重要的是資金一定得是「閒錢」，才能進可攻退可守。
Q4 新案 議價空間達
10％ 【張菱育╱台北報導】
今年第
3 季台北市房價與建物買賣移轉棟數皆下滑，今年建照執照核發量也較去年少。學者指出，市場景氣趨緩、國稅局查稅緊，讓新推案如今去化速度慢，「議價空間可達5~10%，若新案賣不好，業者可能會降價出售。」預估第 4 季與明年初房市量價持平。
建物買賣移轉棟數據國泰房地產指數顯示，台北市新建案平均成交價從去年第 2 季、每坪 72.58萬元，一路上漲到今年第 2 季的 86.42 萬元後，第 3 季首度下跌 5.87%；且第 3 季建物移轉棟數也為連續 11 季以來的第 3 低，較第 2 季減 8.56%。至於永慶房產集團統計自家成交物件，除去年第 4 季略微下滑外，還是呈現緩漲趨勢。
近年核發住宅建造執照統計豪宅交易量減 2 成 新案價格會下跌，永慶房屋研究發展中心經理黃舒衛表示，主要是因市中心無土地，因此推案往低價區像是士林、北投區發展，價格稍微偏低，但台北市房價目前持續為緩漲狀態。至於上周剛爆出的豪宅「松濤苑」以每坪 260 萬元成交，則屬於金字塔頂端產品，台北市的推案極少。
房仲業者即說，北市豪宅市場有萎縮現象，因奢侈稅修法、央行可能升息等的不確定因素，不少買方轉往海外投資置產，10 月豪宅交易量較 9 月大減 2 成。
房仲業者指出，目前北市中古屋並無下跌狀況，算是高檔盤整，且自住族需求明確，看到適合物件還是會下手，他認為房價本會小幅波動，可再多觀察 1~2 季的房市變化。
新高創廣告業務部經理林煌清表示，對整體新案市場來說，價格將呈現持平或微漲的趨勢，主要是因 QE（Quantitative Easing，量化寬鬆)政策緩退場、奢侈稅維持 2 年限制等，對預售屋市場為利多消息，讓最近新北市新案買氣明顯回溫。
各都會區房價變化明年核發量仍會減
今年建照執照核發量包含台北市、新北市與高雄市較去年少，淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出，預計明年核發量還會逐漸減少，主要是因市場景氣趨緩、國稅局查稅緊，「導致新推案
去化速度慢，也讓議價空間可達
5~10%，若之後市場更競爭之下賣不好，業者就很有可能會降價出售。」
投資客散 中古屋價格難大跌 【張菱育╱台北報導】
中古市場部分，房仲業者指出，自從實施奢侈稅後，投資客幾乎都退出市場，自住族因長期持有，因此房價較平穩。
他認為明年 1 月底春節前，部分屋主可能會有財產分配、工作調整、換屋需求等因素，較願意提出有彈性的價格，議價空間會拉大達 10%左右。
房仲業者指出，中古屋目前價格在盤整，但在還是有需求的前提下，各都會區應會呈現「微漲」情況；除非金融海嘯或經濟崩盤，否則房價不太可能大跌。
生活機能差缺買氣 房仲業者表示，雙北市中古屋房價還是呈現緩漲趨勢。 主力產品為 2 房或小 3 房物件，北市總價在 3000
萬元以下，新北市則為 1800 萬元以下，台中則以 3~4 房或透天厝為主力產品，總價在 1000 萬元以下。
房仲業者說，目前中古屋仍為買方市場，若生活機能較差、新案物件釋出量大地區，買氣會不足，房價就可能盤整下修，加上央行可能升息因素，有些投資族認為若不盡快將物件脫手，未來要賣出恐怕不易，購屋人可以詳加探問研判，掌握議價有利因素。
頻繁換屋 將課奢侈稅 【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】
頻繁換屋將被視為炒房。財政部研擬修正特種貨物及勞務稅（奢侈稅），要對自用住宅訂定「限售條款」，初步考慮一年內出售自用住宅達二或三次以上者，將撤除免徵奢侈稅的保護傘，比照炒房課重稅。
財政部發現，自用不動產買賣均享免稅的規定，已形成財團藉由人頭戶或小型投資客炒房的「方便門」。
根據稅捐機關調查，奢侈稅開徵後，有數百起案例一
年「換屋」超過五至六次以上，形同有人每二個月即換屋一次。稅捐機關察覺有異，但因符合自用不動產的要件，依法享有免稅保護，無法對其課稅。目前奢侈稅的
課徵對象不包括自用不動產，符合自用住宅條件的不動產，所有權人不論持有期限長短，出售時均不課徵奢侈稅，現行稅法亦未對賣出次數設限。
奢侈稅定義的自用不動產，是指所有權人本人、配偶及未成年子女名下合計只有一棟房產，辦妥戶籍登記後的持有期間，沒有出租或營業使用情形者，即使持有未逾二年即出售，仍可免徵奢侈稅。
不過，財政部正在規劃，準備排除頻繁出售「自用不動產」者的免稅資格，考慮以「賣出次數」限制其免稅優惠。財政部舉例，本人、配偶及未成年子女合計一年出售自用住宅超過二次以上（換屋期短於半年），再出售自用住宅時，即不得享有免稅。至於如何定義「頻繁出售」的次數，財政部尚未做最後決定。
新婚夫妻賣屋 有特權 【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】
夫妻婚前各自擁有一棟自用不動產，婚後決定處分其中一棟時，若被處分的不動產從持有到出售未逾二年時，財政部同意，將准其豁免課徵特種貨物及勞務稅（奢侈稅）。財政部正研擬修正奢侈稅條例，擴大現行排除課徵範圍，新婚夫妻處分婚前取得的不動產，將可免受奢侈稅的課徵限制。
官員表示，現行規定下，夫妻結婚前，各自擁有一處自用住宅者，因為結婚共同居住，決定出售任一處自用不動產時，若持有不動產期間不到兩年，出售時即會因不符合「自用住宅」條件，被課徵一筆 10%到 15%的奢侈稅，形成另一種「婚姻懲罰」。因此，此次修正奢侈稅條例時，財政部已決定放寬新婚夫妻出售自用住宅的限制。根據修正規劃，夫妻婚前擁有的自用住宅，婚後若必須出售其中一棟時，將可納入奢侈稅排除課稅的範圍，免繳奢侈稅。
財政部說，修法之後，新婚夫妻即不會受「夫、妻及未成年子女」只限一戶自用住宅的限制，若出售婚前取得的自用住宅者，不論持有期間有無滿兩年，均不必課徵奢侈稅。