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章克勤：蓋只租不賣的社會宅 解民怨
近 年來十大民怨榜上，「房價偏高」多列位於榜首，為了因應此項民怨，政府推出了奢侈稅方案。針對這個問題，實施後宣稱奢侈稅成功有效抑制投資客投資房市，量 縮必定先行於價跌。姑且不說政府判斷奢侈稅對於抑制房價的漲幅有效正確與否，但房價偏高這榜首民怨，背後隱藏的意義是什麼？降低房價真的是人民想要的嗎？ 奢侈稅真的有解決這個問題嗎？

美國雷根總統在任時，經歷了日本熱錢湧入美國，瘋狂收購美國重要城市的不動產，引發美國不動產價格飆漲及人民的恐慌。在其各部會想盡辦法要抑制如此現象 時，雷根總統說了一句實在話，「我很高興日本人認為，美國是個值得投資的地方」。雷根總統似乎不認為房價高漲是個需要處理的問題，反而看到為美國人帶來更 多財富及發展的機會。

人民會抱怨的一定是自己所在乎的，抱怨房價高漲，必定是自己想要擁有，卻不能擁有。台灣民怨榜首—房價偏高，人民真的是抱怨高房價嗎？還是抱怨收入跟房價不成比率？又或是想要脫離無殼蝸牛的生活？

房價偏高這問題不是新聞，1989年台灣無殼蝸牛運動的發起人李幸長，當時認為房價高得離譜，用「一般受薪族幾十年不吃不喝，都買不起忠孝東路的房子」做 訴求，實現了萬人夜宿忠孝東路，這震驚社會的活動。其實當年台北市中古屋的平均房價每坪不過5萬元，仁愛路電梯大廈每坪10萬元出頭，當時身為外交部長的 連戰所居住的一品大廈是每坪20餘萬元。以現在的薪資看當時的價格，會有人覺得貴嗎？

為了解決當年的問題，政府興建了一批平價國民住宅來平息民怨，以低價銷售給符合資格到並被抽中的人。但買到的人往往抽中後再高價售出，即可獲利幾百萬元， 政府這樣的住宅政策彷彿是全民大樂透，中獎的人歡樂，但這真的是全體人民想要的？其實居住的問題，並不需要用可以自由流動交易的平價住宅來解決，只租不售 的社會住宅也在歐盟的一些國家，被用各種規範來提高整體社區的生活品質，這或許才是我們政府應該前進的方向。

回歸到現在政府用奢侈稅壓抑房價的做法，其設計應該是希望房價下跌，能讓更多人買得起房子。做為想要脫離無殼蝸牛生活的首購族，看到政府推奢侈稅自然會叫好，但目前的效果只有量縮，想買房子的人還是沒買到房子，難道民怨真的被紓解了嗎？

我們觀察到的現象是：首購族衷心期待房價下修，但賣方堅持價格，沒有成交的買賣雙方，就沒有人感謝政府的政策，甚至怨聲連連。如此，我不得不質疑這個為了減緩民怨的奢侈稅政策，到底是幫忙，還是幫倒忙？

政府作為人民的元帥，解決民怨是應該的，但與其花費心思在抑制房價上漲，不如多花心思去協助人民提高收入，或提升生活品質。關於收入，當人民的收入大到能 夠負擔現今房價時，自然不是問題；但房價高漲有一大部分的原因是工作機會不足，即使房價不合理，但為了工作必須待在高房價地區。

關於提升生活品質，就是做好公共建設，讓人民除了都會區外有更好的選擇；當可選擇的房子多了，不需要為了擠在沒有選擇的過度開發地區，人民自然會選擇對自己有利的投資。

與其用奢侈稅這種壓抑的方式，若政府能夠迅速開發新市鎮，給人民更多的發展機會及居住的選擇性，又或學習法國，提供足夠的只租不賣的社會住宅給奉公守法的 人民。民怨榜首的房價偏高，不見得只有降低房價一條路，而且房價降低，套用雷根總統的邏輯，「很遺憾，台灣並不是個值得投資的地方」。

11月中古屋交易 北冷南熱 首購族撤蛋黃區     【鉅亨網記者周康玉】
台北根據各家房仲業者房屋交易量價統計，11月中古屋市況呈現北冷南熱，房仲業者表示，年底傳統結婚旺季，會帶動預約看屋人氣，然而剛成家的首購族購屋負擔有限，因此有撤出高總價的蛋黃區的趨勢，其中根據房仲業者銷售統計，台北市首購族僅剩15%，創32個月來新低。

以桃竹為主力的台灣房屋11月交易熱度統計，六大都會區整體交易月增9%、房價微跌0.9%，其中高雄市交易量增幅最多，達15.9%、其次依序為台南14%，及台北市11%；而房價部分，桃園微漲3.7%、高雄微漲3.6%。

房仲業者指出，11月桃竹地區平均房價每坪15.6萬元；交易量增幅桃園持平，新竹成長10%。值得注意的是，新婚購屋族來店預約看屋較上月增加2成多。江怡慧分析，本月購屋者以低總價占交易大宗，首購族群購屋偏向「大有商圈」、「力行商圈」、桃園火車站前後站地區一帶購屋居多，且偏好三房，10年至15年的中古大樓、總價帶約為650-1,000萬元，為第二圈購屋效應發酵所致。

而另有房仲業者統統計，11月房市交易量大致較10月持平，雙北市交易量表現大致較上月持平，桃園、新竹、台南與高雄市可感受到年前穩定買氣，交易量單月增漲幅度在8%以上，在年前成家買氣與趕在明年土地公告現值調整前完成交易的需求帶動下，12月房市仍可期待。

11月房市交易，主要都會區的平均成交價格，維持高檔盤整的格局，雙北市價量表現持平，並未出現太明顯變化，房市維持一定溫度，桃園地區則可明顯感受到首購族表現相對穩定，總價300~700萬元的交易，較上月增加，至於新竹房市則因為上月基期較低，11月房市交易出現明顯回溫，而表現最為穩定的則是在南台灣，台南與高雄市交易量分別出現1成以上的增幅，平均房價也微幅走揚，南台灣的年前房市有點熱。

根據房仲業者統計，11月交易量台北市較10月增加4%，新北市略減4%，台中微縮1%，高雄交易量則減少16%。北市11月中古屋平均單價每坪64.4萬元，新北市單價則是每坪38.0萬，至於台中與高雄台，本月中古屋房價分別為14.2萬元與13.0萬元。

房仲業者表示，年底購屋潮挹注不少房市買盤，尤其是換屋族本月積極進場，以台北市中心來看佔比31%，較10月大增9%之多，高於今年月平均值25%，也是今年以來新高紀錄；但台北市房價高漲，購屋負擔相對薄弱的首購族群縮手狀況明顯，台北市中心首購族佔比僅剩15%，是自100年3月以來最低紀錄。

北市豪宅 地毯式查稅            【聯合新聞網記者陳美珍╱台北報導】
台商回台借款買豪宅惹非議，財政部決定劃定台北市為「豪宅查稅示範區」，總計158棟、3,200餘戶台北市知名豪宅，將全數列管；列管期間前後二年的豪宅交易，一律按實價課徵售屋所得稅。

鎖定豪宅進行地毯式的查稅行動作業，財政部已交由台北國稅局細部規劃，預定明（2014）年啟動。未來將藉由台北市的豪宅查稅經驗，建立高價房產交易實價課稅的基礎，並擴及對全國的高級住宅追稅。

立法委員強力關切國內高房價及豪宅炒作問題，對財政部形成壓力。新年度即將來臨，財政部擬訂新一波健全房市措施，除了提出特種貨物及勞務稅（奢侈稅）條例的修法草案外，亦決定將嚴防炒房的重點放在查稅。

根據財政部的計畫，豪宅、預售屋以及頻繁買賣自用住宅等三大類型交易，將列為新年度的查稅重心，以豪宅為首要目標。為建立未來對全國豪宅普查的基礎，財政部選定豪宅數量最多的台北市為「查稅示範區」，並以台北市政府開徵豪宅稅標準，選查豪宅交易。

台北市對豪宅的定義有三，一是每戶總價8,000萬元以上；二是每坪100萬元以上或每戶80坪以上；三是每棟房屋符合這兩項要件的戶數達70%以上者，則整棟列入。據瞭解，包括帝寶、大直代官山、輕井澤，皇翔F4、元大一品苑、信義之星、寶徠花園廣場、信義富邦、勤美樸真等都在名單之列。

財政部指出，對豪宅查稅將以追查真實交易所得為主，不會以偏低的房屋評定現值課稅，目前房屋評定現值僅約市價的七分之一。凡被列查且近二年有交易的豪宅，一律按實價課徵售屋所得稅。財政部強調，即使賣家已繳清售屋所得稅，若稅捐機關查獲其真實價格，也會再對賣家補稅。

財政部認為，豪宅動輒每坪以百萬計價，不僅帶動房價上漲，天價交易更加深社會對貧富差距的憂慮與反感，對豪宅交易查稅，有助維護租稅公平。

售屋未核實申報 財部擬祭重罰      【工商時報記者林淑慧╱台北報導】
政府打房再加碼，擬對未核實申報售屋所得者開鍘！由於財政部訂定的房屋財產交易所得標準比實際獲利低，售屋者多靠此法節稅，成為逃稅漏洞，對此，財政部已研議，對刻意逃漏房屋交易所得者祭出重罰，訂定專屬的逃漏稅罰則，以遏止炒房歪風。

國內房市炒風未歇，引發立委關注，政府打房採租稅及貨幣政策並行策略，在奢侈稅定調微調下，財政部近期鎖定預售屋及不動產交易的逃稅漏洞，亟思防堵之方。

現行所得稅法規定，售屋利得以實價課稅為原則，若無法出示買入成本，國稅局也查不到實價，納稅人才可依財政部每年頒訂的房屋財產交易所得標準，以推估售屋所得課稅。

不過，財政部訂定的售屋所得標準比實際獲利低很多，投機客多透過這樣的方法申報繳稅，省下大筆稅負，成為投機客合法逃稅的漏洞。

近年國稅局嚴查售屋利得，尋線掌握賣方及買方的實際成交價格，並以「實價」重新核課售屋所得稅，對於漏報售屋稅者，過去多「先禮後兵」，以發送輔導函方式，要求逃稅者補報報繳所得稅，但「只補不罰」的原則，卻易讓人產生僥倖心理。

財政部因此研議，對於這類刻意逃漏房屋交易所得者，未來將直接按逃漏稅開罰，杜絕售屋者的逃稅漏洞；罰則方面，財政部仍在討論中，而依據現行稅捐稽徵法規定，納稅人若以詐術或不正當方法逃漏稅，可處五年以下有期徒刑，或併科新台幣6萬元以下罰金。

對於政府加重售屋查稅力道，房仲業者建議，賣房民眾最好核實申報，並保留各項與房屋相關的支出證明，如仲介費、契稅、印花稅、貸款購屋利息，售屋支付的廣告、清潔及搬運費等，保留單據作成本證明，才能永保「稅稅平安」。

列管逾5萬件 1200萬元先拆新違章  〔自由時報記者俞泊霖／台中報導〕
台中市列管違章案件超過五萬四千件，不過都發局表示，經費一年僅約一千兩百萬，拆除重點以新違章為主，會即報即拆展現公權力；新舊違章以一百年四月二十日為界線，在此之前的既成違章，會列管並陸續報拆。

都發局都市修復工程科科長黃永良說，列管違章案件有五萬四千餘件，今年至目前新增查辦違章案件接近二千九百件，案件量很大，但經費一年僅約一千二百萬元，目前將新違章、進行中的違章列為重點拆除目標。

黃永良說，違章拆除以影響公安者列為優先，如八大行業、施工中的違章，強調市府會有行政作為。但面對民眾投訴違建從無到有，如今置之不理的控訴，黃永良又說違章太多，不要特別去提個案。

黃永良說，「面對違章會儘量去處理展現公權力」，日前書記官違建案，本來就要拆了，並非媒體報導後，市府才動作，是當事人身分受矚目才特別被報導，他認為民眾也應有守法觀念，不要蓋違章，否則市府永遠拆不完。

聶建中：台灣房市「泡沫」預警                     【理財周刊】
今年經濟學諾貝爾獎，花落以「資產定價」(asset pricing)論述備受肯定，學術論著被譽為「對資產市場潮流走勢最為敏銳」(Trendspotting in asset markets)的Fama、Hansen和Shiller三人。

其中，席勒(Shiller)在2005年對房市趨勢預估，判定美國終將因房屋次貸問題而發生金融海嘯的預判，深得房市觀察家肯定。這回席勒又對全球房市嚴正發出泡沫警語，其中對中國大陸十年來暴漲五倍的房市奇景，以及逾百倍的房價薪資比結構，席勒認為「中國房市泡沫」之影即將相隨。

台灣 「泡沫」何嘗不在？四、五年前就有學者大談房市泡沫闊論，當時在幾次與他同台的節目中，我和他有意見相左的小爭辯，他請我去閱讀他十年前所撰述的「泡沫理 論」，我告訴他，我不是不懂泡沫論，只是時機尚未到來，也因此，當時聽信其泡沫論述的「保守者」，失卻了低檔布局的大好時機。

然而，台灣房市一連漲勢幾已十年，現今房價真已來到「屋頂價」了，民眾多無知覺。年初以來，我分別在公、私部門給過幾次有關房市趨勢的演講，我依據房市供需現況、房價薪資比例、財富投資心態、房價租金比例等，大膽推估2016年台灣房市將「漲不動」，而2018年將呈「結構斷層」的預警。

我經由短、中、長期分別的「利多、利空」因素來進行理性分析，其中最大的「利空」，不外乎「少子化」所將帶來泡沫後的房市「供需」缺口，一如日本80年代末的泡沫情境。

房市需求者只有兩種角色，「自住戶」與「投資客」，當少子化的未來大肆衝擊房市需求時，在「自住戶」需求量銳減下，投資客眼見投資獲利機會一旦減少，必然在其資產配置上進行資產移轉，房市需求將進一步量減。

凡事回歸經濟學基本面，當房市「供多需少」出現明顯落差缺口，房價必將反轉趨下。而房價有其一定的僵固性(sticky)，政府打房頻頻出招，短期難以奏效，但政策有效性(effectiveness)將在落期(lag)展顯，屆時房市的恐慌性崩盤將更雪上加霜，拋售法拍、跌盤腰斬等恐將再現。

中資炒房？ 淡水推案一半賣中國人  【自由時報記者林美芬／台北報導】
中國萬通集團轉道新加坡來台，在新北市淡水推出每坪60萬元超高均價、總銷金額90億元的「萬通2011」，開賣2年後，宣稱大賣9成，其中一半是賣給中國人，還計畫在台推出第二個開發案。

但國內房產業卻質疑，依內政部統計，自民國91年迄今，中國自然人來台購置不動產僅114件、中資企業僅8件，「萬通2011」戶數達276戶，賣掉一半就超過歷年來中國人買房總件數，這不是萬通數字膨風、就是內政部登載不實，且每坪均價真能賣到60萬元，恐也得等實價揭露後才能證實。

台灣萬通國際是中國萬通集團透過新加坡註冊後，轉道來台灣推案，小坪頂「萬通2011」是萬通在台灣第一個開發案，與南國開發合作，興建兩棟大樓，一棟是自住型大樓、一棟是酒店式公寓，總銷90億元，預定明年底交屋。

雖然「萬通2011」在2年前開賣，強調是鎖定中國上海及北京、新加坡、洛杉磯等華人買家，但在去年329檔期猛推4%保證收益5年的強銷手段，來吸引台灣人買屋。

「台灣真是寶島！」萬通國際總經理周東權強調，「萬通2011」已大賣超過9成，且在淡水小坪頂創下每坪60萬元的超高均價，有一半賣給中國人。

他表示，當初「萬通2011」在地點選定上，就刻意避開市中心區台灣建商的主戰場，避免對台灣重點房市區域造成干擾，而出現不必要風險，因此位於台北市近郊的小坪頂就成為第一個選項。周東權表示，原本設定買家以海外華人為主，台灣本地客只約2成，但最後出乎意料，台灣買家佔了4成，超過原預估的一倍，至於海外買家除中國籍外，多國籍人士也不少。

至於中國籍買家明年交屋後，能否順利取得產權及進住？周東權強調肯定可以，透過兩岸人民關係條例規定提報，且購買房子非要塞地點，購買人不是黨政軍要人就可以。

但他也坦承，因中國籍買家只能在台停留4月，就算開放中國人來台自由行也僅15天，再次出入境，光辦手續時間就要10天左右，其實是很不便利，期待台灣政府能再開放點。他透露，在「萬通2011」銷售順利下，萬通國際已決定繼續在台灣進行第二個開發案，已在洽談中，預計以養生宅的型態出現，地點部分暫保留不透露。

新北新增人口 集中5大重劃區            【中央社記者韋樞台北電】
房仲業根據新北市戶政資訊顯示，從金融海嘯爆發以來新北市新增人口約12.7萬人，其中有6成，約8萬人集中在林口、三峽、淡水等新重劃區。

房仲業者指出，最近幾年不少民眾發現，住在「林口、淡水、三峽、樹林、新莊」的朋友變多了，過去可能對這些區域完全不熟悉，但因為朋友邀請的「入厝趴」，而重新認識這些外圍的重劃區。

大家對於這些區域的印象不外乎整齊的街道，新穎一致的大樓住宅外觀，旁邊可能還有一些未開發的空地，但美中不足的是，有些重劃區開車有段距離。

業者指出，市中心房價水準高，新推案朝向 M型化發展，在台北市中想要找一間標準三房的新大樓產品，不僅預算高，市場上的選擇性也相對稀少，但開車約30、40分鐘到外圍的新興重劃區內，如林口、三峽等早年1字頭房價區域，就可以輕鬆買到新的3房加車位產品，且隨不斷移入的人口與雙北市房價持續走揚，「林、淡、三、樹、新」也出現明顯的漲幅。

業者說，根據戶政機關統計，林口近 5年來人口增加2.15萬人，居新北市之冠；淡水地區也受惠於重劃區發展，5年人口增加近2萬人；三峽北大特區行政區橫跨三峽與樹林地區，這兩個行政區人口也增加 2.7萬人；至於金融海嘯後才成為重劃區的新莊區人口也增加1.15萬人，在新北市中排名第5。

房仲店長指出，過去淡水一到冬天看屋人潮明顯減少，但在輕軌等題材帶動下，至今仍維持不錯的人氣，另外淡江大橋預計最快後年動工，有利於新市鎮一帶的交通改善，讓淡水成屋單價每坪約24萬元到25萬元，標準品的2房加車位、3房加車位總價約800萬元到1100萬元，目前仍是新北市中相對平價的重劃區。

他建議，到外圍重劃區購屋最大的問題仍在於交通，建議一般民眾最好確認上下班時間要選擇適合自己的通勤方式，若原本工作或生活圈就在新市鎮周邊的民眾，或上班時間較彈性的通勤族，新市鎮的新房子反而是一項不錯的選擇。

頻繁換屋 免奢侈稅須舉證         【經濟日報記者陳美珍／台北報導】
防範「假換屋、真炒房」，財政部限制名下僅有一屋，但短期內頻繁買賣者的特種貨物及勞務稅（奢侈稅）免稅資格，未來除需辦妥設籍外，售屋者需向稅捐機關舉證「確有居住事實」後，才能享有免稅特權。

財政部已向行政院提出奢侈稅條例的修法草案，針對頻繁買賣自用住宅者，增列需能證明有自住事實，才給予免稅的限售條款。

證明自住事實的方式，包括所出售的自用住宅必須有裝潢，或每月的水電支出均超過基本費等，以證明非屬空置的「自用住宅」。限縮自用住宅頻繁買賣的免稅適用範圍，主要是為解決奢侈稅因排除對自用住宅課稅，所衍生的炒房避稅行為。

財政部表示，目前出售持有未滿兩年的自用住宅，免徵奢侈稅的條件有三，即：「本人、配偶及未成年直系親屬」名下只有一屋、且在出售前已辦妥戶籍登記、並未做營業或出租使用等。未來將再增加一條件，出售自用住宅者需另舉證「有居住事實」。

據指出，財政部原規劃以換屋次數，限制自用住宅免課奢侈稅優惠，內部討論後決定援用實質課稅原則，改訂定以有無自住事實，做為決定出售短期持有的自用住宅能否享有免稅的條件。

房地產不會泡沫化的秘密(下)   【多空觀點 基泰建設總經理馮先勉博士】
三、土地制度才是成敗關鍵 影 響房地產價值和保值功能的最大因素是制度，尤其是土地制度，這可由從十八世紀到十九世紀初，世界各國的主要爭論焦點都在｢土地制度｣可看出一斑，因而導致 後來蘇聯革命是主張沒收貴族土地、中國國民黨革命是主張｢平均地權｣、中國共產黨革命是主張沒收所有地主土地…… 可見土地制度的重要性和影響之大，是絕對可｢動搖國本｣的議題！目前，在經過二十世紀世界革命的世紀後，各國的土地制度大體來說是穩定下來了，在穩定的土地制度之下，也就出現了各國土地制度對財富貯存功能的相對優劣性。 以中國大陸為例，沒有了土地私有權，房地產只剩下房屋使用權（房產證），但目前也已經在向私有權調整，例如對於土地使用權的限制不斷地放寬，現在對於住宅是70年，商業是40年，但到期以後會如何呢？極有可能傾向再付一次錢就可以持續擁有，這和英國保障私有權，卻允許給予99年或999年的土地使用權的情況已逐漸接近。 又如大陸農村土地，依據《土地管理法》是屬於｢集體所有｣，本來是不允許私人擁有房產證的，但在2013年底18屆三中全會時，為配合城鎮化政策，允許可透過招拍掛程序，進行市場流通（私有），未來農村住宅，個人也可以擁有｢房產證｣，這些都是向私有權調整的作法，代表在實際上，絕對的公有，或是集體所有，並無法達到真正的公平和效率。 而在香港、新加坡這些華人地區，雖然在制度上沒有土地私有權，但目前也逐步向私有權方向調整，尤其新加坡，雖然也號稱土地公有，卻已有部分土地給予了土地私有權，而擁有私有權的房價不但極高，而且還持續高漲。因為只有私有權才能大幅提昇財富貯存的功能！ 而台灣，是在目前華人地區，唯一真正允許土地私有權的地方，具有如此優勢的制度，卻被一些不學無術的人，亂搞一通，反而向非私有權的方向調整！亂搞的結果必然會將本來具有的特殊優勢減弱！ 在全球各國經濟競爭愈來愈激烈的現在，每一個國家都用盡腦汁希望能｢創造｣出一個國際性的競爭優勢，以立足於國際社會，只有台灣，將已有的｢競爭優勢｣（土地私有權），別人羨慕不已的競爭優勢，當成缺點，將寶貝如蔽屣般的忽視和打擊，這是非常可惜的事。 以投資人的角度而言，能夠購買到具有土地私有權的房地產就是保值性的最大保障！近年來，富有的中國人到日本、到美國、到歐洲、甚至到馬來西亞大量購買房地產，價格便宜是一個原因，但最主要的原因就是因為土地私有權！能取得真正具有財富貯存功能的房地產才是重要原因。 可惜台灣許多所謂的學者和政客們，還只將如豆的眼光放在打擊短期買賣、排斥房價高漲、抱怨獲利繳稅少……的小打小鬧的層次，花了許多時間內耗、周旋，卻不知道那些錯誤的政策不斷出台的同時，也將台灣的競爭優勢逐步喪送了！ 但無論如何，由｢平均地權｣建國理想所發展出來的土地制度正支配著台灣，而現況仍是在所有華人社會中，具有最佳優勢的土地制度，如果沒有善用，是十分可惜的！在過去幾年，台灣好宅（豪宅）的房價連創亞洲高峰；在2013年，台灣土地增值稅收創14年新高……原因無他，就是因為我們的土地制度是具有強大優勢的！我們卻將其看成是泡沫，還橫加打壓，使全國人民又失去一次富有的機會。 在推翻滿清政府時的中華民國，是具有準備發展成為世界大國的格局，但現在，在外國人眼光中的中華民國，卻變成是一個｢格局狹小、缺乏自信心｣的地方，這是多麼可惜的事！ 當民粹的人在主張｢台灣是寶島，我們寧可不要讓外 國人來，也要維持現況！｣的言論時，是否可以逆向思考，如果｢我們可以讓全世界的人進來，然後台灣人可以富有的去全世界選擇自己喜好的地方！｣那一種才是 對人民福利的最大發揮？尤其是以政治的角度考量，將二種意見和觀點完全不同的人，硬關在一個小島上，每日吵鬧內耗，幾乎每一個人都不快樂，是一種最好的策 略嗎？ 以房地產而言，明明有機會成為亞洲第一，人民都會普遍富有，企業都可有極強競爭力的機會，卻被少數人以｢泡沫化｣污名，然後再打壓成死氣沈沈之島，導致人民普遍貧窮，是非常可惜的事。 以公權力干預市場、破壞市場，當然會扭曲市場，導 致資金無法安全的貯存在房地產中，人民只好紛紛將資金轉向炒作重劃區土地、工業用地、農地、山坡地、甚至風景區土地，不但使購屋者風險更高，郊區房價地價 不但無法降低，還水漲船高，更助漲了炒作、破壞了土地儲備……這些罪惡都是因不了解土地制度而胡亂以打擊房價泡沫化之名隨便 出招的惡果，但卻要由全體國民共嚐其苦果。

 四、打房措施無法長期持續 不論你喜不喜歡房地產，但房地產業是國家經濟發展和民生問題的重要支撐，是人民的四大基本需要｢食衣住行｣之一的地位，並不會隨著任何人的主觀偏好而改變其價值。 也就是因為房地產業具有如此重要的地位，所以幾乎每個國家的執政團隊都不得不對其賦與了最大的關心，因為只要房地產不振，不但會使國家的經濟發展和國際競爭力大幅下跌，也會拖累其他的產業！ 最好的例子，是在金融海嘯後，受傷甚重的美國、歐洲，甚至日本都不斷地給予各種優惠政策，希望房地產業可以振興，所有人觀察這些國家經濟是否有起色的主要指標，亦是｢新屋開工率｣、｢房價增幅｣和｢房屋交易量｣。 為什麼呢？因為房地產業是國家經濟發展的一個箭頭，是一個火車頭產業，一個國家經濟發展是否良好，和一個國家的競爭力是否強大，必須倚賴這個國家有多少｢箭頭｣（火車頭產業），如果一個國家的火車頭產業愈多，國家競爭力就愈強，政策的施展空間就愈大，反之，則國家經濟必然會不振，國民生活水準必然降低。 也因此，打房就變成一種富貴病，是在政府可以有許 多箭頭時的選擇，是在國家經濟發展過熱，或過度良好時候的一種富貴病，許多政治人物常常會誤判，以為可以率性打房，所謂｢打房容易！救房難！｣當打房打出 問題，打到經濟發展不振，打到就業機會衰退，打到國民普遍貧窮時，想要回頭救房時，就是再花數倍力量亦難見效。 現在的世界已不是封閉鎖國型態，每一個國家都處在國際競爭中，也幾乎都是透明的，而世界性的血液（資金）流動的速度也是超乎人們想像的迅速，所以每當一個國家政策正確或錯誤，國際的資金力量會產生加乘的效果，讓你更急更猛的遭到處罰或是嚐到甜頭！ 最好的例子是台灣率性打房後，過去三年，每年民間約有一兆元的資金逃離台灣，使得台灣的經濟動能大為失血！相反地，如果一國的政策正確了，國際的資金也會又快又猛地快速流入而讓你成功。 從2010年 代開始打房的國家，結果大多自食惡果，不但預期的目標無法達到，不想得到的傷害卻往往超乎預期。最好的例子是中國大陸，現在的總理在當首席副總理的時候， 幾乎每月一次以上的對打房三令五申，不斷發言講話，實施打壓政策，當時的經濟成長率接近二位數，他認為打房不必擔心副作用。 當他接了總理，已接近一年的時間，幾乎不再對打房發表言論，因為他真正了解了房地產是一個經濟發展的箭頭，在國際經濟情況並非一帆風順的時候，每一個箭頭（火車頭產業）都是寶貝，輕率地放棄，不但會中傷經濟發展，也會影響別的箭頭的發展，他己在慢慢地調整作法。 能夠調整，就是智慧，可惜的是台灣，盲目打房，打到經濟發展不振（今年經濟成長率又可能連2%都達不到），打到失業率高居不下，打到人民實質薪資回到16年前，還不知道問題何在？這是一種｢暴虎憑河｣式的愚勇，剩下的只是全體國民要付出多大的代價而已！ 也 就是因為房地產是國家經濟發展和競爭力表現的重要火車頭產業，所以任何打壓必然不可能長期維持，每次當施政者了解了他的重要性後，就一定又會端出許多優惠 政策，以振興房地產業，而當振興之後，房地產業又會成長，房價又會恢復，而且必然會一次比一次高，這也是房地產價格不會泡沫化的另一個重要原因。 結論 ｢只會賣錯，不會買錯！｣是許多富有經驗的房地產投資人所得出的一個經驗！所以雖然很多人希望房地產泡沫，也有很多人希望透過打房措施，使得房價不漲，以免將來會有泡沫，但以歷史經驗觀察，台灣房地產泡沫化只可能是一群象牙塔裡人的期望，而不可能成為事實。 對投資人而言，要能了解房地產不會泡沫化的真正原因，特別是台 灣的房地產，因為一方面具有全亞洲最有利的土地制度（保障私有權），另一方面又因為長期處於打房的壓力下，價格和融資比例早已被擠壓的毫無泡沫的成份，第 三是房地產具有最佳的財富貯存功能，再加上房地產業為火車頭產業，沒有一個國家能長期持續的打壓，有這四大原因護持，台灣的房地產當然是最佳的投資標的！所以將資金投入於區位良好的房地產，顯然還是貯存財富的最佳選擇，也必然會是不敗的投資，祝大家投資順利。

生 日快樂！！幸運的射手 座11/23~12/21