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公營住宅最大房東 日勝生未來穩穩賺【工商時報記者蔡惠芳╱台北報導】
日勝生集團（2547）競標公營住宅大案，頗具斬獲，迄今已躍居為公營住宅的最大房東，手中擁新北市中和、三重兩處「青年住宅」及板橋合宜住宅「幸福站」，總計逾1,590戶出租住宅，不但掌握政府住宅政府的主流，也為集團提供長期穩定的現金流。全台灣第一座「青年住宅」昨（3）日在中和海岸巡防署現址舉行正式開工動土典禮，由內政部部長李鴻源、新北市市長朱立倫、日勝生集團董事長林榮顯等共同主持。緊接著，同樣也是日勝生集團得標的三重「青年住宅」，預計下周10日舉行開工動土典禮。

總計日勝生「連莊」得標的「青年住宅」中和、三重共2處，都將在2016年完工啟用，可供出租戶數占總戶數70％，分別為：1,024戶、120戶。再加上2014年底將完工的板橋浮洲合宜住宅「幸福站」出租戶數440戶，3處政府公營住宅出租總戶數將達1,590戶，稱之為公營住宅未來的最大房東，並不為過。

內政部部長李鴻源表示，青年社會住宅為整體住宅政策的一環，感謝新北市積極配合中央政策，未來社會住宅不僅可以運用民間參與的力量，同時也可以配合都更方式，創造更多更完善更多元的住宅存量。

此次首座中和「青年住宅」，日勝生將採黃金級綠建築的規格，規畫設計。新北市政府都發局指出，房型包括將規畫包含單人套房、2房、3房等3種房型，坪數含公設比分別為9至14坪、23至25坪與33坪。

林榮顯表示，身為青年住宅的投資人，「這絕對是一個苦差事！」除了必須蓋出青年「示範住宅」新標竿之外，由於此次為長達70年的BOT案，因此日後長久的經營租賃和管理業務、以及不斷的維護管理投入成本，都會是異於一般開發案的重大挑戰。

對明年房市，林榮顯表示，目前銀行游資多達數兆元，利率不易上升，還要觀察美國QE走向，初步研判，明年房市以持平居多，且購屋客還會以首購、換屋客為主流，至於投資客已經減少很多，銷售量也應該和今年持平。

面對政府祭出一波波房市管制措施，林榮顯認為，這些政策，看來是一步步很務實的在做。希望政策能延續，讓房價正常化，也讓大家可以正常購屋置產。

面對地上權土地的分戶貸款，已宣告解禁，林榮顯認為，現在分戶貸款可設定抵押，也可分割出售，並延長使用年限到70年，預期未來地上權市場，會保持一定的熱度。

高房價元凶！不均衡都市計畫+不公平稅制     【TVBS / 記者曾翌萍】
營建署統計，全台的空屋數超過86萬戶，換算空屋率破10%，即使是紐約，空屋率也只有3%，專家認為，這是房地產供過於求的警訊，而最近有傳出大陸人士來台炒房，即使曾經倒過8家建商的淡水小坪頂，也傳出即使1坪要60萬，大陸人搶買，預期心理作祟下，台灣稅制又不完全，使得有錢人大量「囤房」，專家指出，更嚴重的還有不均衡發展的都市計畫，人口過度集中北部，讓大台北房價屢創天價，專家建議，要解決房市，不是要靠央行，應該是行政院跨部會，才能通盤解決。

紀錄片「看見台灣」，讓專家有感而發，環境法律人協會理事長詹順貴，點名「看見台灣國土真相了嗎？」，評論中點出，全台都市計劃區可容納將近4000萬人口，但人口成長率下降，全國總人口在2024年高峰不過2365.6萬人，地方政府卻擴大都市計劃，房地產上漲變本加厲，長期關注房市的淡江大學副教授莊孟翰認為，不當的都市計畫，人口過度集中北部，是高房價元凶之一。

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰：「(全台)45.06%人口集中在北部、新竹以北，北中南的不均衡發展，所以你會發覺說，所得稅高、消費最多，都集中在北部，台中跟高雄如果將來捷運也建構起來，有產業園區，有工作機會，那些人就會落在台中、高雄，不必往北部來擠。」

營建署公布的第二季房價所得比，台北市12.4倍，也就是得不吃不喝12.4年，才買得起房，新北市9.6倍，出了大台北大約7倍，台南只有5.5倍，全台空屋數，有86.31萬宅，換算台灣空屋率10.63%，和紐約才3.12%、倫敦3.9%、香港4.3%、新加坡5.6%相比，高得嚇人，可見房地產供過於求。

TVBS記者曾翌萍：「這裡是淡水小坪頂，因為有8家建商在這邊推案都失敗了，所以就有『八卦山』封號，而後面這幾棟正在蓋的大樓，卻開出一坪60萬的價格，而且號稱9成都賣完了，據說買家一半都來自大陸。」

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰：「更多的問題來自預期心理，就是將來有更多的中國大陸資金進來，現在已經進來了，那你(政府)不去設防的話，外來的需求會把你這邊已經不是防線的防線，衝破了。」

房價居高不下，莊孟翰指出，還有最根本的「稅制」問題，政府卻遲遲沒有魄力大翻修，房屋稅、土地稅低，利率也低，導致有錢人大量「囤房」，根據全球房地產指南，日本租金報酬率5.53%，香港也有3%，台灣僅1.57%，全球最低，形成高房價、低報酬率，而都市計畫要成功，至少也得要20年。

不動產投資副教授花敬群：「沿著捷運線，再多規劃一些捷運，多開發一些土地，到底是抑制房市，穩定房市的措施，還是炒房，由央行來提，這樣(健全房市)措施其實也是很詭異，終究央行是貨幣政策，經濟穩定的主管機關，所以其實面對的是一個資金的調控，或利率調控的角色，在這個情況下，應該是由更高的層級，由行政院針對這些方式，來做充分的檢討。」

台灣高房價問題盤根錯節，民眾期待問題有解，政府得拿得出決心。

購屋搜尋排行 雙北跌出前10名      【工商時報記者方明╱台北報導】
房產網路業者一項最新調查顯示，全台行政區購屋搜尋排行出現大洗牌，今年上半年在搜尋熱區前10名的新北市板橋、中和、新店等區域，11月與北市各行政區紛紛跌出10名排行榜之外，取而代之的是房價相對穩健的台中、高雄、桃園、新竹等區域。

根據樂屋網搜尋排行顯示，今年上半年新北市板橋、中和、新店、淡水等區域，都在熱搜排行前10名之內，但自8月起排行陸續下滑，到10月已全數跌出10名之外。值得注意的是，因捷運信義線通車題材發酵，北市信義區10月竄升至搜尋排行第1名。到了11月，除新北市的淡水區及林口區仍力守在20名之內外，其餘雙北市各行政區人氣大幅下滑，紛紛跌出排行前20名榜單之外。相反的，熱搜排行前10名全部由台中、高雄、桃園、新竹等區域包辦。

樂屋網副總紀建琪表示，許多買方因北市高房價轉往新北市尋覓標的，賣方因需求大增逐步墊高房價，迫使買方從第一圈再轉往第二圈以後，甚至離開新北市或打消買屋念頭。他指出，中永和、新店、板橋一直都是台北市輕移民的首選，搜尋排名一直維持在前10名，如今新北市第一圈與北市房價差異已不明顯，買方也不再積極，加上捷運環狀動工後，中永和區房價更具支撐，使得2地區搜尋排行已跌出30名之外。

房仲業者認為，年底前購屋市場以首購剛性需求為主，雙北市高房價自然不受首購青睞，而淡水、林口因在新北市外圍區域，房價相對市中心為低，因此仍還在搜尋排行20名之內。而走出雙北市房價還找得到「2」字頭，桃園、新竹、台中、高雄等地物件，成為首購族年底前還負擔得起房價的區域，因此搜尋量才會不減反增，此現象也反映季節性購屋需求的不同。

豪宅、預售四類房屋加強查稅      〔自由時報記者鄭琪芳／台北報導〕
財政部今向立法院財政委員會提出「健全房市租稅措施」等報告，重申多項打炒房措施，包括調高售屋所得標準、實施奢侈稅（特種貨物及勞務稅）及加強查稅等，並將加強查核四類房屋，包括短期頻繁交易、豪宅、預售屋及黃金店面等。

財政 部在書面報告中指出，健全房市租稅措施，除了已採行的抑制財團養地、加強清查農舍用地及督促地方政府核實評定不動產價格外，還有針對不動產交易採行的租稅 措施。首先，逐年提高房屋交易所得額標準，台北市由二○○九年的房屋評定現值二十九％，調高至二○一二年的四十八％；新北市部分地區則由十六％調高至二十 八％。

據了解，今年北市售屋所得標準將分成「豪宅」及「一般房屋」，豪宅按房屋評定現值四十八％計算，一般房屋則按四十二％計算。不過，國稅局也將加強查稅，豪宅按實際成交價格計算所得課稅。

財政 部並表示，將加強查核奢侈稅、預售屋及豪宅交易案件、黃金店面出租案件等。其中短期頻繁交易、大額交易及預售屋（含紅單），自二○一○年十月至二○一三年 十月底，查獲二六三六件，補稅約二十三億元；繁榮地點或商圈黃金店面出租案件，今年一至九月查獲二九八件，補稅約二六一九萬元；至於短漏報奢侈稅，自二○ 一一年六月以來，補稅約九．五七億元，罰鍰約九．四八億元。

財長：抑房價 都更是正辦            （中央社記者吳佳穎台北4日電）
財政部長張盛和指出，北市房價居高不下，是因為「供需問題」，要推動都更順利執行才是正辦。立法院財政委員會今天舉行全體委員會，財政部長張盛和赴會報告備詢。

會議休息時刻，針對台北市房價居高不下，張盛和說，台北市是需求大於供給的城市，台北市的需求還多出供給8萬戶，新北市則是供給大於需求7萬多戶，以雙北來看，供需相當。

他說，但是台北市沒地了，增加到北市外的交通便利已在做，要增加住屋供給，就是要「都更」才是正辦；像是30年以上，4層樓、2層樓的老房子非常多，都更能增加樓層供給，供給多了，價格才會下降。

另外，張盛和說，台北市售屋所得推計課稅由分區制改為分級課稅，因為台北 M型化比較嚴重，其他地區因為地區的價格比較平均，未改為分級。這個提案不用經過修法，如果年底通過，明年就會實施，財部對這個方向是同意的。

張盛和：未來半年房價將微幅上漲        【中央廣播電台 / 陳林幸虹】
立法院財政委員會今天(4日)邀請財金首長針對健全房市等相關措施進行專題報告並備詢。對於未來半年台灣的房價走勢，財政部長張盛和認為將會是量縮價穩，價格仍呈現微幅上漲。張盛和並指出，因考量經濟動能不振，特種貨物暨勞務稅修法幅度不大，日前已報行政院，近期就會送立法院審議。

央行總裁彭淮南因感冒向立法院財政委員會請假，由副總裁楊金龍報告相關健全房市措施。楊金龍表示，央行針對不動產的規範措施已見成效，銀行不動產貸款集中度與貸款成數都下降；其中，購置住宅貸款占總放款比重已降至26.73%。

根據內政部9月公布的2013年第二季住宅需求動向調查，全台灣房價所得比，也就是購屋總價除以家庭年所得，是8.4倍，各地區則以台北市最高，為12.4倍。楊金龍表示，理想數字為5，因此台灣的房價所得比確實偏高。

高房價令年輕人購屋縮手，財政部修正特銷稅卻只有微調，閉鎖期沒有延長，且買方、預售屋等都沒有納入課稅。財政部長張盛和表示，主要是考量國內經濟動能不振，因此特銷稅沒有大幅修正。對於未來半年房價走勢，財政部則評估仍會微幅上漲。張盛和說：『(原音)我們談到特種貨物勞務稅為何要這樣修正？是考量未來房市量縮價穩，價格還是有上漲的趨向，但是經濟的動能不足，所以我們採微幅調整。』

張盛和也指出，台灣房價上漲主要有3個因素，第一是資金過於充裕；第二就是供需問題，像是台北市仍呈現需求大於供給的情況，差距大約有8萬戶；第三就是受民眾的預期心理影響。

實價登錄玩假的？帝寶賣4戶 揭露率掛零            【東森新聞】          
實價登錄揭露率到底有沒有全面落實，平面媒體踢爆，台灣豪宅揭露率不到5成，其中成交4戶的「帝寶」揭露率居然掛零，政府推出實價登錄制度，就應該全面性揭露，不然參考數據恐失真,不過現在政府查豪宅也全面動起來，決定把台北市列為「豪宅查稅示範區」，總計158棟、3,200餘戶台北市知名豪宅，將全數列管，列管間前後二年，一律按實價課徵售屋所得稅。

帝寶今年以來成交4戶，但揭露率卻掛零，讓人質疑實價登錄難道是玩假的，北市府坦承指標性豪宅會花多點時間查核，確認無誤才會公布，因為要避免有人藉此炒作，也透露帝寶成交價已經到每坪280萬以上，外界批評實價登錄漏洞不少，因為內政部還規定，備註欄如果涉及個人隱私，價格超過最高最低的5%以上，通通都不揭露，2號豪宅相關個股，國建、冠德、華固、力麒呈現弱勢整理，因為傳出財政部決定將台北市列為豪宅查稅示範區，總計158棟、3200多戶知名豪宅，全數列管，接下來二年內交易，一律按實價課徵售屋所得稅，只是這稅制也被批不公平。

今年三月，財政部公布全台最新售屋所得率，台北市首度採用分區課稅，大安、信義、中正、松山，四大豪宅交易熱區，不論是老房新房，通通以評定現值48％課重稅，創下全台最高紀錄，立委要求取消分區課稅制，財政部原則同意明年初會重新發布課稅標準，畢竟對很多住豪宅區旁的一般老百姓而言，這48%真的太誇張了。

央行：台北房價所得比12.4倍　財長：北市達泡沫指標
中央銀行副總裁楊金龍4日在立法院財委會表示，目前台北地區房價所得比非常高達12.4倍， 一般情況應該是5倍左右。財政部長張盛和也說，台北市房價很高、非常高，而且從房價所得比、租金投報率等來看，台北市房市已有達到泡沫化指標。

立法院財委會4日邀請中央銀行總裁彭淮南、金管會主委曾銘宗及財政部長張盛和就「健全房市租稅措施、不動產授信風險控管之成效及精進作為」專題報告，並備詢。雖然財金部會都表示，健全房市指施已見成效，不過，藍綠立委砲轟，房價過高，導致年輕人無力買房，也不敢成家生子。

民進黨立委許添財就痛批，相關部會提出的健全房市報告都是文字聊天，並沒提出具體觀察指標。民進黨立委李應元也提到，中資、港資連手來台北市炒作豪宅和房地產市場，「處處是豪宅、何處是我家」，並希望相關部會以房價所得比降至5倍為目標。國民黨立委費鴻泰也表示，希望讓年輕人一個買房的夢能實現，若能提供80%、90%的貸款成數更好，另外也要對豪宅更為積極控管。

對此，楊金龍也表示，目前台北地區房價所得比高達12.4倍，一般情況應該是5倍左右。張盛和則認為，房價過高有3大原因，包括資金太充裕、市場供需及預期心理，目前北市房市需求大於供給高達8萬多戶，儘管新北市是供給大於需求7萬多戶，但房價也受到北市的拉抬。

國民黨立委賴士葆則進一步追問，台灣房市是否已有泡沫化出現？張盛和認為，台北市房價確實很高、非常高，而且從房價所得比高及租金投報率低來看，台北市已有泡沫化指標出現。楊金龍則說，台北市房價所得比確實非常高，貸款負擔率也很重。

央行健全房市 恐衝擊假豪宅市場     【中央廣播電台 / 作者陳林幸虹】
中央銀行總裁彭淮南4日將赴立法院財政委員會，就「健全房市租稅措施、不動產授信風險控管成效及精進作為」進行專案報告並備詢，預料豪宅的管控措施將成焦點。房仲業者認為，若央行有進一步作為，一些打著豪宅名號、但不是在精華地段或是不特別具吸引力的不動產房價可能會因此受到影響。

央行總裁彭淮南4日將赴立法院財委會就健全房市等措施進行報告及備詢，書面報告已提前出爐。彭淮南強調，台灣必須記取全球金融危機的教訓，加強房貸授信風險控管極為重要。他也認為，住宅是民生必需品，有賴各部會通力合作，從需求面、供給面、制度面「三箭齊發」。

由於日前彭淮南主動透露頂新集團貸款99%買帝寶豪宅，引發各界議論，因此，有關豪宅的管控預料將成為委員會的焦點。房仲業者認為，若央行有進一步作為，對於一些打著豪宅名號、但不是在精華地段或是不特別具吸引力的不動產房價可能會因此受到影響。房仲業者說：『(原音)我們是認為對於一些可能像是假豪宅，就是不是在精華地區，但打著豪宅的名號，它也沒有那麼強的豪宅吸引力產品，可能會有影響。但是對於真正的豪宅，比如像是「帝寶」，或者是像一些「皇翔御琚」、「松濤苑」這些叫得出名號的產品，我們覺得它的影響相對有限。』

央行控管房市，若鎖定豪宅調降貸款成數，是否會影響一般住宅市場？房仲業者認為，近幾年豪宅市場已經和一般住宅市場脫勾，因此對於一般住宅市場的影響應該不大。

2014／景氣、利率、資金利箭發　REITs首選美國                   

在全球低利化之下，REITs基金近2年普遍繳出好成績，展望2014年，台新北美收益資產證券化基金經理人林瑞瑤表示，房地產市場榮枯與景氣、利率、資金三者息息相關，就利率及資金來看，明年主要國家央行仍將維持超低的利率水準，營造豐沛的資金環境，因此，REITs基金明年仍是資產配置不可或缺的一環，以目前P/NAV（股價淨值比）折價率高達10%，經濟成長動能相對強勁的美國REITs為投資首選。

林瑞瑤指出，就景氣而言，2014年仍處於景氣成長階段，估計全球GDP仍有3%以上成長空間；林瑞瑤表示，影響不動產買氣最甚的莫過於利率水準及資金環境，目前主要國家央行仍維持超低的利率水準，如美國為為0-0.25%，歐洲央行甫於11月降息1碼至0.25%，英國央行維持0.5%歷史利率低點，日本央行仍實施零利率。

另外，市場雖擔憂美國聯準會於2014年第1季就開始QE的退場，但於此同時，歐洲與日本仍維持稍早的量化寬鬆政策，目前並無縮減的計畫。整體上，寬鬆的資金環境有利於房地產市場。

林瑞瑤表示，就區域別分析，美國是房市復甦最穩健的地區，加上REITs指數被嚴重低估，2014年補漲空間最值得期待。分析師預估美國2014年經濟成長率在2.5-2.6%，製造業持續成長，失業率穩定下降，且房價仍有相當大的成長空間，如高盛預估美國全國房價指數至2020年將上漲30%，平均每年約上漲4%；FannieMae也預估美國2014年房價均值約上揚7.14%。雖然美國後市面臨QE退場的議題，但直至2015年聯準會都將維持超低利率水準，持續有利於房市表現。

林瑞瑤指出，歐洲雖然漸次擺脫歐債危機陰霾，但目前僅是信心面回溫，實際的製造業、零售業仍未見到顯著成長，且失業率仍高，能否支撐房市持續上漲仍待觀察，相較下，英國房市的基本面較歐陸為佳。

至於亞洲不動產，日本房市處於復甦階段，交易量、成交價、外資投資都有顯著成長，但明年度日本政府將調升消費稅，根據最新民調，三分之二民眾認為消費稅會影響明年度的家庭消費行為，是否進而影響經濟成長率與房市投資意願仍待觀察。

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