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房市開春量能 回魂關鍵 【工商時報/記者蔡惠芳╱台北報導】
住展雜誌昨（12）日最新公布的房市風向球顯示，11月份北台灣都會區的房市，氣若游絲，為2013年以來最低迷的時期；對於即將在2014年開春第一波推出、總銷約達1,800多億元的新案來說，房市的量能，值得觀察。

住展雜誌昨天公布11月房市風向球，結果指出行政院主計總處再度下修今年經濟成長率到1.74％，「保2」希望渺茫；加上財政部核查囤房、「紅單」炒房、頂新魏家炒豪宅引發的豪宅房貸成數緊縮政策等，動作頻頻，房市交易量能也提早進入嚴冬。

根據住展雜誌最新發布的統計顯示，11月份的住展風向球分數較上月再下降2分，由39分降至37分，連續第6個月呈現衰退注意的黃藍燈，更創下2013年以來的新低分。顯示房市在谷底盤整的態勢，毫無起色。

住展雜誌研發長倪子仁表示，928檔推案不如預期，持續反應在11月的預售屋推案量上。繼10月預售屋推案量萎縮至572億元，11月的預售屋推案量再縮減至僅335億元，風向球分數也從7.98下降1.08分，來到6.9；至於新成屋的可售戶數，則較上月略為上升，共有1,265戶，分數上升至5.83分。

至於預售新屋接待中心現場的來人量、成交量等指標，也未見好轉。調查指出，北台灣都會區各區的來人組數及成交量，都比上月減少1至2成不等。

從議價空間方面，由於買賣雙方認知差距擴大，因此議價率分數的指標，有持續下降趨勢。這也是使得成交量無法放大，持續在低檔徘徊的原因。

倪子仁指出，近期房市偏空氛圍濃厚，尤其財政部長也喊出台北房市有泡沫的警訊，使得房市頓時打了個大寒蟬。購屋客戶已開始更審慎的思考進場購屋的時間點、及房價的合理性問題，此舉可能使原本觀望氣息已濃厚的買方市場，再蒙上層陰影。

【新聞解析:買方市場氛圍已逐漸形成，加上明年公告現值大幅提升，有意出售房屋的賣方或售屋動機明顯的賣方此一時期應該會有較大幅度的議價空間，業務單位同仁可多著墨此類型物件之強銷活動】

今明年賣屋土增稅差很大〔自由時報記者徐義平／台北報導〕
六都土地公告現值大幅調升，紛紛創下超過十年新高，隨之而來的是土地增值稅暴增，尤其是精華區的公寓、透天與豪宅，因土地持分多，負擔稅額將更沉重。

公寓約增6成豪宅恐翻倍

房仲業者指出，因公告現值調升，民眾今年賣屋與明年賣屋須繳納的土地增值稅落差很大；若欲出售的房子位於精華區、又是土地持分多的公寓或透天，建議趁著售價還可接受，趕在明年元旦公告現值調整前售屋。

以松山區一間自用的老舊公寓為例，假設土地持分面積約卅．五九平方公尺，今年賣出須繳的土增稅約為十一萬一一三三元；若明年出售，土增稅將增加到十八萬一七九六元，得多繳七萬零六六三元，增加稅負比率達六十三．五八％。

除老舊公寓和透天厝之外，公告現值調升幅度更大的豪宅，今、明兩年售屋的土增稅額落差更大；其中住宅地價上漲第一名的「皇翔御琚」，明年售屋要繳納的土增稅較今年售屋多出近兩倍。

試算「皇翔御琚」今、明兩年土增稅落差，假設取得時間為二○一一年一月，是自住用途，當年度土地公告現值為每平方公尺卅一萬八千元，土地持分約一五六．○三平方公尺，假設今年賣出，推估土增稅約二一六萬零三九一元；若是明年出售，土增稅將大增到五七九萬五八九○元，須多繳三六三萬五四九九元，增加稅負比率約一六八％。若是非自用，稅額更將增加七九五萬餘元，增加稅負比率約一八四％。

業者表示，這次是實價登錄上路週年後首次公告土地現值調整幅度，或許實價登錄後更有助於政府調整土地公告現值與土地市價接近，預計未來土地公告現值將會持續調升，直到接近市價為止。

北市住宅地價 帝寶蟬聯第一 【台灣新生報：中央社台北十二日電】
台北市一○三年度公告土地現值完成評議，台北市住宅區地價仍由宏盛帝寶居冠，皇翔御琚一帶則由去年第五名躍升到第二名。

台北市地政局今天表示，一○三年度公告土地現值經地價及標準地價評議委員會評議完成，預定明年一月一日公告，土地現值平均漲幅為十三‧二三%。一○三年度公告土地現值作業調查期間自一○一年九月二日至一○二年九月一日，全市買賣登記案件量共計三萬八四七一件，與上年同期相較，僅有五十六件（約○‧一五%）差距，不動產交易量幾近持平。

台北市住宅區一○三年地價前五名分別為宏盛帝寶、皇翔御琚、信義聯勤建案、元大一品苑及敦南苑一帶等。

其中，大安區一六八│一區段、宏盛帝寶一帶，一○三年現值每平方公尺新台幣八七萬二千元（每坪二八八萬二六四五元），一○二年每平方公尺六九萬五千元（每坪二二九萬七五二一元），維持居冠。

至於信義區五九│四區段、皇翔御琚一帶，去年排名第五，今年躍升到第二，一○三年現值每平方公尺六九萬九千元（每坪二三一萬七四四元），一○二年每平方公尺四六萬六千元（每坪一五四萬四九六元）。另外，一○三年台北市商業區區段地價前五名分別為台北一○一大樓、新光摩天大樓、BELLAVITA寶麗廣場、遠雄金融中心及統一國際大樓一帶。

打房再緊縮 房仲：不影響大眾 （中央社記者韋樞台北12日電）
政府打炒房擴及區段徵收及重劃土地，傳央行也準備針對豪宅及整批房屋貸款祭出進一步管制。房仲認為，這是彌補既有法令的漏洞，侷限於小族群，不影響購屋大眾。

媒體報導，財政部今天發布新規定，都市土地因區段徵收等短期限建土地，或是可申請臨時建照的土地，持有未逾 2年即出售，將納入奢侈稅課徵範圍，且課稅採溯及既往原則，在今天新令發布前簽訂的買賣契約，將由稅捐機關補徵奢侈稅，不會另處漏稅罰。

包括淡海新市鎮、桃園航空城及林口機場捷運等周邊區段徵收土地，均被劃入奢侈稅課徵範圍，地主影響大。

媒體指出，中央銀行月底將召開年底理監事會議，不排除再對豪宅房貸祭出進一步管制，限縮豪宅貸款的成數或要求提高利率；且央行在本週啟動房貸相關金檢，地毯式調閱各銀行房貸專案內容，其中最主要鎖定豪宅貸款、整批房貸業務，希望讓炒房資金無所遁形。

房仲表示，這兩項更進一步的打房措施是在既有法令之下彌補漏洞式的做法，並未大幅更動既有法令，且購買區段徵收土地或是購置豪宅者僅侷限於小部分投資者族群，不影響大部分購屋自住或換屋族。

營建股今天受大盤跌破8400點拖累，開低走低，盤中跌逾 0.7%，個股包括冠德、皇翔、三圓、鄉林跌約1%到2%。

馬凱：利率看升 恐掀拋售潮 【經濟日報╱記者郭及天／台北報導】

知名經濟學家馬凱（11）日提醒，一旦美國結束量化寬鬆（QE），台灣無可避免將進入升息循環，且速度會比想像中快，屆時房市將出現拋售潮，進入修正調整期，想進場投資者需三思。

近來中央銀行總裁彭淮南對房市不斷示警，馬凱也表贊同，認為「彭總裁是苦口婆心」，畢竟如今房市已處於修正調整的邊緣，有太多持有者對升息的風險承受度很低，當升息時刻來臨時，就可能開始拋售房地產。

馬凱昨日出席 CCIM 台灣不動產投資協會舉辦的年度論壇，針對明年經濟情勢與房市做專題演講，他對未來全球經濟並不看好，主因美國 QE 將退場的預期心理，使資金撤回美國本土，新興市場的假性繁榮將到尾聲，在此同時，中國大陸、日本、歐盟等區的經濟亦無可期待之處。台灣經濟難獨好，房市因升息威脅進入調整期，馬凱直言，如今還想投入房市者，需三思而後行。

2014投資展望--倪子仁：明年房市黑馬在台中【聯合報記者蕭韻純／台北報導】

住商雜誌發言人倪子仁昨天指出，馬年房市主要走價穩、量縮格局。他預言，台中將成為明年房市黑馬，會出現爆量、價漲的走勢。

倪子仁昨受邀到聯合報財富大講堂，以「馬年房市，黑馬在哪奔馳？」為題演講。

「彭淮南防線早破了！」倪子仁表示，台北受限土地供給量低，房價難跌。他說，全台建商相互拉抬房價，讓房價越炒越高。

倪子仁指出，明年將會出現一坪超過三百萬的超豪宅；然而，政府未解決低出口、低投資、低消費、高失業率的困境，民眾早已無法負荷不斷飆升的房價，這讓「房地產確實需調整一下」。

展望馬年房市，倪子仁認為整體銷售率有待突破，特別在北台灣、高雄的推案量將會萎縮，雙北市房價則呈現持平。

「明年是重要的一年，」倪子仁要民眾一改過去「隨便買、隨時買、不要賣」習慣；避免像是淡水、林口、三峽、桃園供給量較大的地雷區，「都是投資客炒作起來，租也租不掉」。

他建議首購族「用時間換空間」，可選擇房價相對低的捷運線尾端地區；看好基隆、鶯歌、樹林等地，明年房價有上漲空間。

財富大講堂台灣房地產趨勢專家把脈：不會泡沫化
多空交戰 明年房市基本面有撐 【聯合報 / 記者江碩涵／台北報導】

美國量化寬鬆貨幣政策（ＱＥ）即將退場、升息、奢侈稅、囤房稅等，各種政策動向看似破壞台灣房市結構，但民眾居住需求強、利率持續低檔、資金豐沛等，仍將支撐台灣房市基本面，二○一四年房市持續多空交戰。

聯合報第二屆「財富大講堂」昨天進行第二天，上午以「二○一四房地產趨勢論壇」開場，由房地產專家田大權主持，新北市城鄉發展局局長張璠、長虹建設董事長李文造、不動產代銷經紀公會全聯會理事長黃烱輝、永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋、仲量聯行總經理趙正義對談明年台灣房市趨勢。

近來房市利空議題不斷，尤其美國再度傳出ＱＥ即將退場，台灣房市恐將面臨下挫危機。黃烱輝、趙正義皆表示，美國ＱＥ退場與台灣房市的關聯性相當低。

趙正義表示，台灣的房市資金來源多數屬於「內資」，以商用不動產角度來看，外資持有比率不到百分之五，所以即使美國收回ＱＥ，台灣房市也不至於危險，沒有泡沫化的問題，台灣房市僅是overheating（過熱）。

黃烱輝指出，雖然ＱＥ退、利率升，看似房市危機，但台灣利率仍處低檔，升息也不可能一次升足一個百分點，只要購屋需求不減，房市就不會退燒。近期政府動作頻頻，無論是加重稅負或是大規模查豪宅客貸款來源，無形中給房市帶來不少壓力。

葉凌棋表示，雖然最近台灣房地產的稅看起來變重，一下子多了奢侈稅、豪宅稅、預售屋買賣的資本利得稅等，不過相較外國持有不動產的稅負，台灣房地產相關的稅負仍相當輕，稅負不會是台灣房市的阻力。

李文造認為，目前首購仍有需求，且房地產漲勢已緩，最近比較健康，仍看好後續發展；政府政策可讓過度飆漲的房市回到健康、正常的狀態，也讓房市回歸基本需求，讓首購族、換屋族等自住需求者有所本。

張璠表示，地產業是經濟的火車頭，政府則是規劃當地政策的推手，新北是努力規劃重劃區是要讓環境升級，跟著政府腳步走準沒錯；政府政策是反映民意需求，但房市仍重視供需市場是否平衡，政府應換個方向思考，提供更多房屋給首購青年族群購屋、租屋，創造更多產業經濟。

聯合報財富大講堂--趙正義：房市確實過熱【記者郭及天／台北報導】
雖然游資充沛，造成全台房價愈打愈高，不少學者提出房市「空屋說」、「泡沫說」的警示，但仲量聯行總經理趙正義認為，房市走勢最終仍取決於供需本質，台北市核心精華區需求仍大於供給，房市沒有「泡沫」問題，但確實「過熱」。

趙正義昨（12）日在聯合報財富大講堂2014「房地產趨勢論壇－看見房地產大趨勢」中表示，台灣房市並無「泡沫化」的問題，但確實「過熱」，外資比重也僅占商用市場一年交易量的5%、在台持有不動產總值只有2,700億元，無論陸資、外資的資金動向如何挪動，在以本土自用為主的需求結構下，房價要下跌很難。

不動產代銷公會全聯會理事長黃烱輝表示，以20年來每年全台平均新屋需求約12萬戶來看，這幾年住宅新供給都低於10萬戶。土地來源供給量降低，加上奢侈稅二年的閉鎖期，造成房屋供給萎縮，然而房屋的需求並未降低，整體成交量雖縮小，但價格並未下跌。

永慶房產集團建設事業總經理葉凌棋表示，台灣有29%的超額儲蓄、每年新增1.3兆存款，龐大資金並無去處，而台灣不動產的持有稅率及成本是全球前三低，支撐房地產保值的潛力。

長虹建設董事長李文造表示，房價取決於供需結構，精華區土地一地難求，但首購和換屋的需求還是很旺盛。近年台灣房價10年漲一倍，平均每年漲10%，政府打炒房使房市回歸正常，未來房價跟隨利率、經濟成長與通膨的因素，一年漲3~5%很正常。

全台土地現值飆漲
台北市13.23% 22年來最大升幅台中市24.43% 高雄市10.42%

【經濟日報 / 記者楊文琪、宋健生、吳秉鍇、張義宮綜合報導】

隨著房地產價格飆升，全台明年土地公告現值大幅翻揚，台北市平均漲13.23%，創下22年來最大調幅；台中市平均漲幅為24.43%，調幅更創下歷史新高。

土地公告現值是土地增值稅的稅基，賣出當年現值減去買進當年現值，即得出土地增值，乘上稅率大致就算出要繳交的土地增值稅。明年土地公告現值大漲，意味著明年賣地的人要比今年賣地繳交更高的土地增值稅。

內政部規定，2015年土地公告現值，須達到市價九成水準。以往土地公告現值與市價有相當大的落差，但在實價登錄政策實施後，房市交易價格更透明，公告現值調升幅度愈來愈大，未來土增稅負擔會愈來愈重。

六都中，新北市於本周二率先公布明年土地公告現值，平均漲幅為17.45%，創22年新高。昨（12）日台北市、台中市、高雄市分別公布明年土地公告現值，均有驚人的漲幅。

台北市平均漲幅為13.23%，已是連續十年調漲。台北市地政局長黃榮峰表示，近幾年已針對台北市都更區、知名高級住宅區和有重大建設區域，依其區位及個別條件，重點式調整其公告土地現值，逐年接近市價。

台中市平均調幅高達24.43%，為六都中調幅最高者。台中市地政局長曾國鈞指出，儘管不景氣，但台中市土地價格持續飆漲，加上配合政府要求公告現值要貼近市價政策，土地現值大幅調升真的是「擋不住」。台中市各新興重劃區及區段徵收區因地價明顯上漲，如七期重劃區43.41%、12期重劃區51.46%。

高雄市平均調幅10.42%，為十年來調幅最高的一次。高市地政局表示，主要是因實價登錄資訊揭露，市場行情透明，以及重大建設持續挹注，帶動地價上揚影響。

台南市、桃園縣將在近期公布明年土地公告現值。台南市地政局指出，明年平均調漲可望高出今年的4.17%；桃園縣則預估將調高約20%，為歷年之冠。