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馬凱：美QE已退利率加速反轉房價修正期將至 (住展雜誌)
最近QE退場傳聞再起，仍成為展望明年房市的重大變數。而前日CCIM舉辦年度論壇，也以此為題，企圖整理出來年台美房市的投資趨勢，更請來國內知名政治經濟評論學者馬凱教授，針對此議題提出評析。

馬凱劈頭就批判，過去兩次印鈔救市的歷史經驗，都造成惡性通膨、貨幣制度瓦解及政權垮台；一是一次大戰後的德國，二則是二戰後的國民黨政權。不過美元乃國際儲備貨幣，地位特殊，加上經濟全球化，因此FED印鈔救市並未『歷史重演』，而都往新興市場流，以賺匯差、利差，因為這段期間不僅美元跟著貶值，該國還堅守所謂零利率政策。

事實上，美國FED推QE打的如意算盤，就是藉此『削價競爭』，增加該國出口競爭力，進而接近歐巴馬競選時的支票『美國出口加倍』；然而代價是熱錢流竄到新興市場或國家，也就是(美國)輸出通膨。因此，其實歷史還是重演，只是場景變成新興地區，造成的結果同樣是惡性通膨、房價飆漲及泡沫化。

然當階段性任務達成，也就是美國經濟復甦、就業情況好轉時，QE還是要退場，畢竟不可能無止境地印鈔。這時，上述情況就會翻轉；FED開始收回資金，利將走升，利差、匯差消失，資金就開始回流美國，新興國家為避免資金快速流失，也會跟進升息。馬凱甚至大膽判斷，FED其實在年中就已啟動QE退場，只不過短期內會對股匯市產生過大衝擊，因此表面上柏南奇仍對外宣稱QE持續。

無論如何，現在美國經濟確實在好轉中，資金大量回流後，馬凱預期美國經濟更將會出現一段快速上升期；但同時間利率也將快速走升，而且速度將遠超過預期。因此或許QE退場代表的資金流向反轉。對台灣房市無直接影響，但連帶產生的利率變動，就會是壓垮台灣高房價的最後一根稻草；屆時過度槓桿操作的短線投資者，在無力負擔快速增加的房貸負擔下，勢必拋出手中物件，這就將導致台灣房價進入修正期。

上述分析，CCIM台灣區理事長，瑞普國際物業曾東茂總裁也原則認同，認為台灣房價確實已來到相對高點；而美國歷經08年次貸風暴及金融海嘯衝擊後，目前當地房市已在復甦房價呈上升趨勢，建議投資者分散風險。

CCIM商用組調查問卷也顯示，半數以上CCIM會員建議出售豪宅及出租住宅，加碼買進飯店及土地。然有趣的是，CCIM住宅組卻做出不大一樣的預測；他們認為除內環、中環區『可能』有小幅下修機會外，外圍區仍將有最少5%漲幅，桃園更預測最高可能漲15%；整體來看，仍預期2014房價繼續溫和上漲。

2014房價到底會出現怎樣的趨勢？是如馬凱預言，利率『比想像中更快』翻轉上揚，房貸負擔加重，大量投資物件釋出，導致房價修正？還是像CCIM住宅組所預測的繼續上漲？住展企研室則認為，無論是漲或跌，如果馬政府無法掌握契機，讓台灣經濟提升且強化庶民消費力，則即便房價修正，對一般老百姓來說，仍然高攀不起，仍得要花更多代價滿足起碼的居住需求，這肯定不是社稷之福！

活化高雄房市代銷大軍來了 (經濟日報)
不信房市春風喚不回！即使高雄房地產陷入全面性停滯狀態，但建商仍深信港都房市大有可為，不惜重金禮聘甲山林、海悅、樸園等台北A級房屋廣告代銷商南下操盤，期待再創銷售高峰。

市場人士說，甲山林到高雄承接興富發的「華人匯」，以及美術館第一排的「國王之冠」；海悅操盤京城建設的「凱悅」、「帝寶」等豪宅；樸園在隆大「都廳苑」戰役中的表現市場各有解讀，高雄房地產市場的現況是，「外來和尚會唸經」。

資深建商指出，請北部重量級廣告代銷商南下，對高雄房地產市場將注入新活力以及新氣象，不同的思維激盪，可健康鼓舞買氣，對房市產生加分效果。

廣告代銷業則認為，一切都是未知數，市場是否健康，需要看北部廣告商怎麼操作而定。由於房地產操作手法深遂重謀略，房子能賣出去才是王道，以績效論英雄。

北部廣告商大舉南下，並且鎖定豪宅標的大展身手，頗令在地廣告商心情尷尬，也凸顯建商與廣告商之間的矛盾。高雄在地房屋廣告代銷商普遍認定，港都房價已經漲到這波段的極限，難有再突破空間，甚至可能開始下修，因此對接案行情保守。

但有強大企圖心的建商，認為廣告商懷憂喪志、近廟欺神，當局者迷無法看清全局，因此請來北部大咖廣告商助陣，深信所屬豪宅有機會再創價量齊揚的銷售佳績。

尤其這波高雄豪宅將攀上每坪50萬至70萬元的歷史天價，這種行情與台北房價比起來，仍具有親和力，北部大型廣告商手中有滿滿的投資客名冊，高雄人不買無所謂，藉由帶動台北客買房，成為最合理解決方案，因此重用北部廣告商，成效如何數月後便能分曉。

市場人士指出，現階段高雄房地產市場鈍化，大坪數豪宅幾乎動彈不得，高雄人不是不買，是不認同高房價，不願隨高房價起舞，北部廣告商若有本事帶進更多台北購屋者南下買房，順勢帶動高雄房市動能，也是好事一件。

房地產業界認為，明年房市只剩上半年的329檔期可以發揮，由於年底七合一選舉展開，競選期半年計算，馬年下半年房市將難有作為。

另一方面，高雄許多三年以上的輕齡新屋，開始出現售屋潮，當年投機客大舉進駐，一次三戶、五戶購進，買屋像買菜一樣，如今積極求售變現，部分新大樓待售戶數達三成左右，形成一股新賣壓，會對港都房地產造成什麼影響，還有待觀察。

資深建商說，北部大咖級廣告商齊聚高雄，最終將繳出什麼樣的成績單，就像是看偶像劇般，建築同業都迫不及待想知道結果如何，快則三個月、慢則半年答案就出來了，屆時高雄房地產將邁向新的波段循環。

房市轉冷？房貸增幅5年新低 (工商時報)
今年銀行房貸成長幅度，恐創下金融海嘯以來新低水準。行庫主管指出，今年10月底國銀房貸餘額，僅較去年底5兆4,203億元，微幅增加至5兆5,609億元，成長幅度2.6％，是金融海嘯以來單年最低成長幅度，且明年可能「更悲觀」，房貸餘額成長幅度不排除更低。
多家老行庫內部預估，預期明年政府將持續執行健全房市政策，對全體金融機構的房貸餘額成長幅度的看法相當保守。
行庫主管指出，明年相關風險還包括美國財政問題、量化寬鬆（QE）退場，加上大陸轉型、台灣出口競爭力下滑，甚至央行可能開始啟動緩步升息政策，台灣內部也有通貨膨脹壓力、民生消費能力可能漸緊縮，連帶使行庫難以明確預估房市交易量。
多數行庫指出，明年將以維持目前營運規模為目標，但也可能因房貸還款速度大於新增餘額，讓房貸餘額微幅下滑。
至於今年房貸成長速度創海嘯以來新低，行庫主管說，主要是銀行法72條之2規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款的總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額總和的30％，部份銀行比重因瀕臨30％的上限，所以緊縮房貸業務。
根據統計，2008年下半年受金融海嘯影響，國銀2008年底的購置住宅貸款餘額僅較2007年底僅微幅成長1.82％，但接下來數年的成長幅度都介於2.78~5％，但今年至10月底止，餘額與去年底相比僅成長2.6％，從5.42兆元增至5.56兆元。
至於房屋修繕貸款餘額，根據主管機關最新統計，更已從去年底3,8049億元，大幅降至今年10月底的3,099億元，已快要跌破3,000億元大關。銀行主管指出，因為主管機關對這部分放款查很嚴，沒有新增動能，最快今年底、最慢明年初，一定會跌破3,000億元。
華南銀行主管指出，今年整體預計的放款目標為4.25％，前三季已經成長5.4％，超越進度；其中，房貸今年目前已成長5％，但預計明年全球景氣將僅溫和復甦，且因今年成長幅度較高，因此明年目標稍微放緩，房貸明年的成長幅度僅有2.5％，僅是今年成長幅度的一半。

2.875%緊箍咒保險業買商辦綁手綁腳 (自由時報)
受最低收益率2.875%限制，保險業者在商用不動產市場上幾乎買不到貨，今年前11月總計僅砸下109億元（未含地上權案），較去年大減，但12月中，接連出現兩案單筆交易金額60億元的成交案，似乎有「趕進度」的情況。
年底趕進度接連兩大案
高力國際調研部董事李日寶指出，因最低收益率2.875%的限制，今年保險業者在北市幾乎買不到樓，反而是自用需求的買家陸續冒出頭，也導致今年大宗商用交易案相當有限。
根據高力統計，今年商用不動產成交案中單筆總金額超過40億元約有 6筆，分別是2月底時，寶豐隆砸88億元買下新光敦南大樓部分樓層，以及8月底，負責人是年代董事長練台生的三禾資產以45.37億元標下八五大樓中低樓層。再來是9月的兩筆指標交易案，分別是南山人壽砸下48.96億元買進台中「勤美綠園道」商場，以及美系私募基金子樂資產管理公司在台分公司科晟砸下 48.5億元買進新竹市德安6、7期廠辦大樓與美麗信飯店；另12月時，三商美邦人壽出價66.8億元買進內科精英總部大樓以及國壽砸60億元買進新北市瑞芳區的物流園區。
保險買商辦今年大減6成
根據全球資產統計，2011、2012年保險業者全年買樓金額均超過600億元，各為610、641億元，不過，今年截至11月30日為止，僅約109億元，即便再加上12月中的兩筆大案，截至目前為止總成交金額約235元，仍較去年衰退逾6成。
全球資產專案經理王維宏指出，今年保險業者購買商用不動產，受到最低收益率2.875%的限制，加上近年來房價持續上升，更加壓縮租金收益率，保險業者幾乎找不到符合限制的商用不動產。除此之外，目前開放保險業者可投資海外的商用不動產，也吸引部分保險業者的資金往海外移動。
高力國際調研部董事李日寶指出，若是未來最低收益率2.875%的限制沒有鬆綁，預期明年商用不動產買氣也不會活絡，將與今年買氣一樣低迷。

房市冷對銀行影響有限 (工商時報)
房價若走跌對台灣銀行業衝擊有多大？根據港商野村證券台灣區研究部主管王嘉樞預估，房價即便跌，也會以緩慢且溫和的方式下跌，除非房價跌幅超過40％，否則以目前銀行房貸佔整體資產價值比重（LTV）約50％至60％，影響有限。
儘管台灣房市已連走10多年多頭，房價至今已高不可攀，更吸納銀行體系龐大的房貸資金，即便如此，外資圈倒是未曾認真評估過「一旦房價走跌、對銀行體系的衝擊程度如何」，因此，儘管王嘉樞評估結果要大家安心，未來勢必會逐漸成為外資圈的討論焦點。
王嘉樞指出，市場以「憂」字來代表對今年房市的看法其來有自，因為從近期3項訊息來看，市場確實對未來房市有憂慮的理由：一、今年以來金價跌幅超過25％；二、財政部將提高房產相關稅率；三、美國QE退場後利率無可避免跟進調升。
房價若走跌，首當其衝當然是手中握有大量房貸債權的銀行體系，但王嘉樞認為，基於下列3項原因，房價走跌對銀行體系的衝擊應該有限：
一、台灣房價即便要跌，也會以溫和方式走跌，因為台灣這波房價走揚並非如其他已開發國家，由負債所推升，舉例來說，2010年後台灣銀行體系房貸年成長率均低於GDP成長率，也就是說，房價受到「保值」因素而上漲才是背後真正原因。
根據王嘉樞統計，國泰金、富邦金、玉山金、元大金、兆豐金、台新金、中信金的房貸金額分別為：4,090、3,520、2,150、1,240、2,230、3,130、3,510億元，至於LTV則分別為：60％、 50％、50％、65％、55％至60％、50％、30％至40％，因此，都在可以控制的範圍內。
二、更重要的是，目前納入追蹤的金融股都將房貸占資產價值比重控制在50％至60％，除非房價跌幅超過40％，否則衝擊有限。
三、目前納入追蹤的金融股，僅有台新金、元大金、玉山金房貸金額占股東權益的比重分別為333％、273％、266％相對較高。