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ＱＥ退場 台灣房市轉向買方市場 二○一四年「七合一」增添房市下跌隱憂 【新新聞】

財經專家認為，美國ＱＥ雖採逐步降溫的方式退場，對房市仍會造成不利影響。若再加上「七合一選舉」等因素，未來一年房市應無過度樂觀的理由，議價空間會拉大。

美國聯準會（ＦＥＤ）自二○一四年元月起正式縮減購債規模，ＱＥ（量化寬鬆）緩退，引發升息的疑慮，連帶也可能讓房價鬆動。若依據財政部長張盛和的說法，ＱＥ逐步退場對國內短期利率不至於有實質影響，影響較大的是民眾心理層面。

其實，一三年七月傳出ＱＥ可能退場的消息後，房市曾出現一波降溫現象，由此可見ＱＥ退場對房市的衝擊應是偏向負面。不過，房仲業主管特別表示，由於一三年市場對於ＱＥ退場已預做反應，他認為對一四年房市的影響程度將會減輕。

葉凌棋說，基本上，美國政府仍持續購債，只不過購債金額從過去每月八五○億美元減到七百五十億。除此之外，日本、歐洲仍持續進行量化寬鬆政策，整體來說，市場資金仍相當充裕，低利率環境仍可望持續一段時間，預估一四年房市應該是價平或小漲的局面居多。

儘管如此，根據壽險業者表示，ＱＥ退場傳聞四起之時，的確引發部分投資客開始獲利了結、將資金撤離房市，轉而購買大額壽險保單。依此看來，投資客對於後ＱＥ時代房市發展的看法相對是較保守。加上政府查稅動作愈來愈積極，大戶將資金投入房市的意願明顯降低。

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰及德明財經科技大學副教授花敬群均認為，美國ＱＥ雖採逐步降溫的方式退場，但對房市仍會造成一定程度的影響，主要是因為這個訊號讓市場預期台灣升息的腳步已不遠，購屋負擔增加的情況下，買氣因此受到不利的影響。

負責幫國泰建設編製房地產指數季報的花敬群說，就他近期對房市的觀察，市場上委賣的物件數量明顯增加，但民眾購屋的意願卻有減弱的跡象，顯示房市已逐漸面臨壓力，不但房價上不太去，且隨時可能出現反轉的局面。

事實上，在ＦＥＤ宣布ＱＥ退場前，根據房仲業針對其房仲網會員所做的問卷調查顯示，一三年第四季有近四四％民眾看好未來一年的房價走勢，與一三年第三季的調查相比較，減少十二％。除此之外，看壞未來一年房價走勢的民眾，從二八％上升至三六％。就看好度及看壞度的趨勢變化來看，一般民眾對於一四年房市，心態似已漸趨保守。

仔細觀察房地產相關業者的發言，從過去一面倒看多，近期開始出現一些分歧的看法。日前，商總的會議上，當鄉林建設董事長賴正鎰仍看漲一四年房價，指出房價仍有上漲三至五％的潛力時，東森房屋董事長王應傑卻表示，台灣房價已有過熱的現象，一四年房市或許會呈現「價跌量縮」的局面。

台灣經濟成長狀況不佳，大體上利率應無太大的調升空間。業者認為，即使升息，台灣房貸利率要上升至三％左右水準，大概也要二、三年時間才會發生。從業者談話的觀點分析，利率或許不是誘發未來房價短期大跌的潛在因素，房價過高、房市政策、超額供給及政黨輪替等因素交互影響，才是眼前台灣房市所面臨的較大隱憂，尤其是後二者。

根據房仲業的資料顯示，全台主要都會區中，新北市、桃園縣、新竹縣市及台中市，均有供過於求的現象。若與近幾年建照核發戶數交叉比對，台中市及新竹縣市的狀況尤其嚴重，未來，這些區域的房市在賣壓浮現之後，民眾必須提防房價出現明顯的跌幅。

花敬群說，依他近期針對上述區域房市所做的研究發現，新北市及桃園縣已有零星個案出現跌價現象，未來是否擴及整個區域，值得進一步觀察。他認為，一四年部分區域房市可能出現房價明顯鬆動的情況。

莊孟翰指出，當前房地產紅單已有減少的跡象，顯示投資客買盤已逐漸縮手，通常在這樣的情況下，議價空間會開始拉大，逐漸醞釀房價下修的壓力。依照過去經驗，通常這種情況維持一段時間後，跌價的趨勢就會慢慢成形。莊孟翰判斷，最快一四年六、七月，供給過多的新北市、桃園縣及新竹縣市等區域，就會出現跌價的局面。

許多房地產業者及學者都不約而同將一四年底的「七合一選舉」，列為影響一四年房市的重大轉折因素。事實上，在馬總統民調低迷的狀況下，許多建商為避開「七合一選舉」的影響，紛紛集中在一四年上半年推案。在供給量大增的情況下，建案的去化速度若出現問題，將增加房市反轉的壓力。

花敬群說，「七合一選舉」的過程及結果，可能會對北部房市造成較大壓力。反觀，南部因為一般民眾對於綠營在南部勝選已有心理預期，且南部房價泡沫現象較不嚴重，加上執政黨可能釋出政策利多拉攏南部選民，預期受到的影響相對較輕。

綜觀一四年房市，無論是多數建商口中的「中性偏多」，或是學者口中的「謹慎保守」，預期上漲的空間都不太大。就投資報酬率而言，相較於股票等投資商品，房地產似乎並不是一個最佳選項。業者特別提醒消費者應有風險意識，對於投機買盤過重的區域、產品，購屋決策應更慎重。

對自住客而言，一四年房市極有可能從賣方市場轉變為買方市場，儘管房價未必會在一年之內大幅下跌，但議價空間會加大。莊孟翰及花敬群異口同聲呼籲，自住客一定要勇於向賣方出價，當跌勢開始、部分賣方面臨資金壓力的狀況下，運氣好的民眾想要以低於市場行情一○％至一五％的價格，買到房子並非不可能。

12億現金買3戶帝寶 王任生5分鐘搞定【中國時報】

豪宅再創每坪近300萬新高價！北市頂級豪宅「仁愛帝寶」昨實價揭露最新4戶交易價格，其中19樓的2戶每坪交易單價達298.2萬元，刷新全台住宅最高單價紀錄。據了解，屋主是在中國發跡的台商「河南王」王任生，共花近12億現金買下3戶，加上原有3戶，個人坐擁6戶帝寶。

房仲業者表示，之前國內地王是信義區豪宅「皇翔御琚」每坪270萬元，這次刷新紀錄的大安區豪宅帝寶分別是19樓2戶、13樓1戶、7樓1戶共4戶，總價最高為13樓的4.37億元；單價最高為19樓的每坪298.2萬元。

信義房屋信義101店執行協理張華雄指出，帝寶預售時遇到不景氣，最低成交單價不到百萬元，對比現在近300萬元，是當時3倍。目前全台有6個社區出現每坪200萬元以上交易紀錄，集中在大安區、信義區與中正區。

房仲業者表示，2011年1月，帝寶低樓層的5樓法拍價格，每坪站上206萬，經過兩年多，同為低樓層的7樓已到284.9萬，漲幅達38.3％。

帝寶住戶非富即貴，自2005年開始交屋，房價高不可攀，就算有錢也不見得買得到。住在裡面最為人所知的名人有藝人小S、前副總統連戰、頂新集團魏家兄弟、名媛何麗玲、李珍妮、科技大老力晶黃崇仁、鴻海郭台銘等。曾有媒體統計，這些住戶的總身價超過兆元，是國家全年中央政府總預算的一半。

房仲業者指出，不到半年，豪宅一哥位置就由「仁愛帝寶」奪回。房仲業者表示，帝寶物件釋出少，這4戶成交價符合市場行情。　日前壹週刊即曾報導有耶誕燈大王之稱、河南丹尼斯百貨集團董事長王任生於7、8月間買下3戶帝寶消息。根據謄本資料顯示，王任生這次買3戶總價11.9億元，全是現金付款，無任何貸款紀錄。另外，根據媒體日前揭露，王任生是某次在帝寶大廳喝咖啡，碰到宏泰集團董事長林堉璘，開口想再買帝寶，林說「有」，5分鐘內即搞定交易。

買公設地抵稅 只能按比例抵繳 【工商時報】
不少人利用公共設施保留地，作為抵繳遺產稅的避稅工具，高雄國稅局昨（25）日表示，只要是「購買」公設地來抵繳遺產及贈與稅，只能按比例抵繳，不再享有「全額抵繳」的節稅優惠。

高雄國稅局近期審議遺產稅實物抵繳案件時，發現有民眾誤以為只要遺產標的有公共設施保留地，就可以拿來抵稅，卻忽略申請實物抵繳是有條件限制的，必須應納稅額在30萬元以上，及納稅義務人有繳現困難時，才可以申請以公設地抵繳稅額。

財稅官員表示，如果民眾的私有地被劃定為公設地，或是繼承取得的公設地，凡是在編定為公設地前取得或繼承的，如果要用來抵繳遺產稅或是贈與稅，仍可享有全額抵繳遺贈稅的優惠。

不過，若以購買方式取得公設地者，未來申請抵繳遺產稅時，將無法按公設地公告現值全額抵稅，必須以「公設地公告現值占遺產總額的比率」，按比例抵稅。

健全房市 財部查稅明年鎖定北市 【中央廣播】
政府吸引台商資金回流，推升台灣國內房市，北市豪宅「仁愛帝寶」近期以每坪新台幣近300萬成交，創下全台灣成交最高單價紀錄。財政部長張盛和今天(26日)在立法院財政委員會備詢時表示，除台北市外，房市已到強弩之末，追價乏力，外界不需太關注個案創新高。至於為健全房市，明年查稅重點會鎖定台北市，並提高相關持有不動產的課稅。

實價登錄揭露最新台北市豪宅「仁愛帝寶」的成交價格，每坪單價來到新台幣298.2萬，刷新全台房市交易價格，據了解，買方是有「河南王」之稱的台商王任生。

財政部長張盛和26日在立法院財委會備詢時表示，以他所掌握的資訊，轉手這筆房產的是建商，他並透露，這位建商並沒有不良紀錄，是誠實的納稅人，但在立委要求下，張盛和也承諾會進一步追查建商是否有逃漏稅的情況。

政府吸引台商資金回流，推升國內房市，立委也質疑，這是否會讓一般民眾認為，政府健全房市不力？張盛和表示，除台北市外，台灣其他地區的房價都已到強弩之末，追價乏力，外界不需太關注個案創新高，況且炒作個案容易造成炒作房價。

張盛和說：『(原音)我是認為不必看少數個案，就認為打房失敗了，當然第一個我們沒有打房，我們在健全房市，事實上我們的研究報告，呈現出量縮價穩，2年內的成交交易量，大約下跌20%到30%以上，是有效的，但不要看帝寶一個個案。』

張盛和也表示，明年會和台北市政府合作，將相關持有稅提高，包括地段率調整、房屋評定標準價格等，另外也會將北市不動產交易列為查稅重點，以進一步健全房市。

北市凶宅建案 房仲須告知 【自由時報】
北市勞動局今年推動「職災地圖與工安好宅圖」，揭露營繕工安事故，近一年已登錄六處「凶宅」，昨日北市府與不動產仲介業者代表進行「安全伙伴結盟」，日後政府與仲介業者皆須主動發布建案的職業災害訊息。

台北市不動產仲介經紀商業同業公會理事長郭子立說，北市九百多家不動產仲介業者，將與政府配合通知兩萬多名業務員，將職災「凶宅」資訊確實告知消費者。

副市長張金鶚表示，依據「不動產交易消費資訊管理規範」公布「凶宅」建案，也會公布無職災優良建案。

昨參與見證的勞委會勞工檢查處處長吳世雄表示，針對職災地圖是否推行全國，由於涉及「勞工安全衛生法」與「消費者保護法」，目前已交付法規會研議，但消保法並非勞委會主管，全國推行還須行政院跨部會討論。

明年房市 先溫後涼 【工商時報】
2013年即將落幕，在資金行情撐腰下，今年預售屋、中古屋房價，全面衝新高，台北市預售屋每坪已飆到平均86.3萬元、中古屋衝上66.8萬元；學者專家預期，目前貨幣寬鬆局面可望維持到明年上半年，精華地段頂級豪宅仍堅挺有撐。

惟2014年下半年少數供過於求的警戒區域，將不免面臨房價鬆動，若升息成真，恐進入房價反轉或下修。整體而言，2014年房市可能出現「先溫後涼」局面。

美國宣布QE將緩步減碼，央行今日召開理監事會議，是否結束連9季利率未調整的局面，引起關注。淡江大學產業經濟系教授莊孟翰表示，預期明年上半年升息空間仍小，每坪300萬元頂級豪宅，會很快問世。

住展雜誌調查，2013年截至11月底為止，台北市預售屋和新成屋每坪平均房價已飆到86.3萬元，年漲幅達5.8％，從奢侈稅實施之前迄今、續漲7.8％，登上歷史新高；新北市房價也強勢表態，預售屋和新成屋目前每坪達40.6萬元新高，今年以來累計上漲8.5％，自奢侈稅實施前迄今也大漲3成。

中古屋房價2013年以來，也一樣表現亮眼。房仲集團最新統計，台北市中古屋房價已攀升至每坪平均66.8萬元新高，今年已上漲9.1％，自奢侈稅實施前迄今大漲21.4％；至於新北市，中古屋平均每坪達33.7萬元，年漲幅13.6％，自奢侈稅實施前迄今大漲30.7％。

不過，上周美國Fed宣布2014年起QE將逐漸減碼，央行理監事會議今登場，為縮減量化寬鬆揭開序幕。

莊孟翰表示，未來若房貸利率攀升至3％，將進入心理關卡，恐怕會有一波售屋潮，若攀升至5％，那麼將進入拋售警戒區；尤其2014年公告土地現值已大幅調升、提高售屋成本，加上2014年下半年將展開七合一選舉，屆時部分預售案交屋量大、供過於求的區域，將不免面臨房價鬆動、甚至反轉，預期1成的下修空間，不足為奇。

房仲業者表示，QE退場將牽動東南亞貨幣波動，例如近年房地產業者鼓吹的投資馬來西亞風潮，恐面臨匯率損失；但對台灣房市，並無直接衝擊。展望2014年，短期內升息機會不大，估計2016年才會升到3％，「上半年溫暖，下半年將涼」。