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2013超級房仲業務意志力要堅強 【蘋果日報】
從事房仲業17年的許鳳琴，經營範圍不僅限於北市大安區而已，服務範圍已擴大到北市其他區，且以總價5000萬元~1億元的住宅或店面產品居多，她認為「從事房仲業，要有堅強的意志力。」

記教訓不再犯
不像新人剛入行時的辛苦，工作長久下來已累積很多人脈與經驗，雖然還是會遇到挫折的時候，但是她已經練就「金剛不壞之身」；她說記著每一次的經驗和教訓，下次再注意細節，不重蹈覆轍，不管結果成功或失敗，還是堅持做下去。
台北市目前處於高房價時代，她建議買方至少準備3~4成自備款，還款壓力相對不會太大，也不忘提醒客戶在買房前要「深思」，畢竟買房是一輩子的大事，她認為「幫客戶找到最適合的房子，才是最好的交易。」

許鳳琴小檔案
現職：太平洋房屋忠孝直營店不動產投資顧問
資歷：50歲，年資17年
事蹟：1~11月銷售冠軍
工作態度：不重蹈覆轍
資料來源：許鳳琴

避奢侈稅！一不小心又有人中招了，補稅處罰 【Mygonews】

財政部南區國稅局表示，依特種貨物及勞務稅(下稱特銷稅，俗稱奢侈稅)條例第5條第1款規定認定「僅有一戶房屋及其坐落基地」時，所有權人與其配偶及未成年直系親屬若名下另有未辦妥保存登記之房屋，仍應計入持有戶數計算。

該局舉例說明，轄內納稅義務人甲君於2012年8月間出售持有一年以內之A房地，未依規定報繳特銷稅，經該局查獲甲君名下除有A房地外，尚有一戶B房地，不符上揭特銷稅條例之規定，除補徵稅額外，並裁處罰鍰。甲君不服，復查主張名下所有之B房地，僅有土地所有權狀，無建物所有權狀，即代表無自用住宅，故出售A房地符合特銷稅條例第5條第1款規定，應排除課稅。該局以B房屋設有房屋稅籍且甲君於1986年間購買取得時，亦曾辦理房屋稅籍之移轉登記，難謂無B 房屋之存在，駁回其復查申請，甲君未提起訴願，而告確定。

該局進一步說明，特銷稅條例所稱之「房屋」，並未以房屋有無建物登記作為課稅標的與否之依據，且參照房屋稅條例第2條第1款:「房屋，指固定於土地上之建築物，供營業、工作或住宅用者。」之規定，則於計算是否符合特銷稅條例第5條第1款規定僅有一戶房地時，未辦妥保存登記之房屋，仍應計入。

該局特別提醒民眾，出售持有不到2年房地時，於檢視所有權人、配偶及未成年直系親屬名下是否僅有一戶房地時，尚須注意是否另持有未辦妥保存登記之房屋；如有，即不符合特銷稅條例第5條第1款規定，應依法申報繳稅，以免遭國稅局查獲而補稅處罰。

2013價量齊揚 房市4特色出列【自由時報】
2013年已到了尾聲，回顧今年台灣房地產市場，在居高思危的氛圍下，價格仍緩步走揚，成交量也回升；除價量走勢持穩外，市場另有四大特色，分別是「合理總價導引買氣、實價揭露成常態、建商獵地擴及全台、地上權接受度提高」。展望來年，多數專家都認為市況應會開出平盤。

房仲業者表示，從今年前11月房價表現來看，全台主要都會區房價仍呈現上漲，其中，以台北市及台中市房價漲幅相對較低，幅度都在10%以下，其他都會區房價漲幅在10%以上，新竹、台南及桃園今年房價漲幅是七大主要都會區中最高，約17~18%，顯示今年房價仍穩定上揚。

在量的方面，從今年前11月成交量來看，全台各主要都會區成交量較去年同期均成長，其中，新北市交易量較去年同期增幅達16.5%最高，其次是台中13.4%；台北市則敬陪末座，交易量較去年同期僅增1.7%，為各主要都會區中增幅最低。葉凌棋分析，回顧今年房市表現，市場呈現「價漲、量回升」。

房仲業者補充，回顧2012年的買賣移轉件數僅32.97萬件，主因為2011年奢侈稅後，投資買盤陸續退場，加上2012年初總統大選藍綠激戰，導致買盤觀望，而2012下半年又有實價登錄上路，造成買盤短期觀望。

業者說，在2013年初，市場對成交量預期並不樂觀，原本眾人研判會有兩大利空，所幸至今並未發酵。其一是延續實價登錄的政策利空，原以為價格上有比低不比高的效應，買盤會持續觀望；其二是今年5月底奢侈稅閉鎖期解禁，預期市場將會有大量的拋售潮並未發生。所以在低利、游資仍多、交通建設陸續到位等利多支持下，2013年買賣移轉件數逆勢成長逾1成，估有36.6萬件。

分析房市買盤，代銷公會榮譽理事長、甲桂林廣告副董事長曹瑞濱說，今年度交易最旺的，是總價控制在1500萬元左右的物件，吸引不少首購族跟置產客出手，不若往年以大坪數、高總價的產品較好賣，主因目前房市的支撐以剛性買盤為主，這樣的趨勢可望延續到來年。

實價登錄跟實價揭露也在今年逐漸普及、利空鈍化，曹瑞濱說，實價登錄跟實價揭露是讓「真實價格」呈現，與房價是否下跌無正相關，價格仍靠供需決定，目前台北的家戶數大於住宅數，仍是供不應求。

他分析，實價登錄政策會讓新建案的開價更符合消費者期待、更為友善，但真實的成交價格則取決於經濟成長率。

就供給面來看，今年建商推案雖看似保守，卻持續獵地腳步。據第一太平戴維斯統計，今年3億元以上的大型土地交易、累計至12月20日為止，已達1308億元，逼近去年全年1353億元水位，也超過前年的888億元；其中，建商占比超過7成，比去年的占比63%增加，顯見出手之積極。

獵地王寶座由遠雄奪下，購地金額逾100億元，範圍遍及新竹、台中、台南，一反過往聚焦北台灣的策略；第二名則是南霸天京城建設，購地總額近95億元；興富發、長虹、華固等A咖建商緊追在後。

第一太平戴維斯總經理高銘頂分析，今年度房市景氣雖不如去年，但因土地是房地產產業最重要的原料，建商們多持續評估，遇到有開發價值的標的仍會買進，致使全年度交易總額處於高水位。今年建商獵地焦點也從雙北市擴及全台，高銘頂表示，原因有三，第一是台北市可開發素地已少、供給不足自然交易量少；第二是建商為分散經營風險，到房價相對較低的區域發展；第三則是台北購屋客近年來逐步擴散至桃、竹甚至中、高等區域，買盤頗旺自然建商也願布局。高銘頂認為，明年土地市場交投仍會頗旺，並將持續遍地開花的趨勢。

地上權市場也在今年快速增溫，目前標脫量已有334億元，包括皇翔、吉美、冠德、華固、寶路、志嘉、潤泰等業者都跨足。高銘頂說，如今公部門已不直接出售國有地，改以地上權方式釋出，而大家對地上權概念也逐步能接受，在供需到位的情況下，地上權市場漸成氣候，甚至已有民間企業考慮以此方式活化資產，預期後續將有越來越多地上權案登場。

在民眾感受部分房仲業者近日票選2013年民眾最有感10大房市新聞，結果顯示，有32%民眾認為「奢侈稅修法」影響最深，票選第二名為「信義線通車，人來了，商圈旺了」，第三名則是「利率不會永遠維持低檔，房貸族要有準備」。

房仲業者表示，今年6月奢侈稅政策2年閉鎖期到期，房市紛紛討論奢侈稅抑制房市的成效為何，直至11月中旬，奢侈稅政策朝向微調、不延長閉鎖期的方向修法，相關討論才暫歇；她強調，奢侈稅政策影響層面既深且廣，高資產族盤點手上資產汰弱換強，部分短期投資者因買賣成本提高而陸續退場，房市將逐漸回歸長期持有的狀態。

11月通車的捷運信義線，增加大台北地區通勤便利，也明顯促進商圈發展，並帶動周邊房價成長近1成，也是民眾最有感的房市新聞之一。而受到QE可能退場的影響，未來利率恐調升的擔憂，也讓房貸族感受到購屋成本提高的壓力，因此成為2013房市新聞第三名。

內政部統計 房市交易回溫 【中央社】
內政部統計顯示，今年新成屋與中古屋交易數量都比去年增加。內政部次長蕭家淇說，房市逐漸回溫。

根據內政部最新公布的統計資料，民國102年1月至11月，建物所有權第1次登記（大多為新成屋）共計9.9萬棟，建物總面積2855萬平方公尺，分別較去年同期增加6.9%及3.9%。不過，這個數據與最高的90年14萬棟、96年的4200萬平方公尺，還有一段差距。

今年棟數增幅以屏東縣增加84.9%最多，基隆市增加69.8%次多；減幅以連江縣減少30%最多，花蓮縣減少29%次多，台北市減少26.6%居第3。

今年1月至11月建物買賣登記共33.7萬件（即中古屋），較去年同期增加11.9%。內政部認為，因實施不動產交易透明化政策，導致民眾對房價疑慮降低，以及奢侈稅2年持有期限已到，建物交易逐漸熱絡。

蕭家淇說，從這些數據可以看出房市逐漸回溫中，中古屋因為價格約是新成屋的6成，所以買賣遠比新成屋熱絡的多。

此外，他分析指出，台北市完工交屋的房子僅6210棟，比去年減少26.6%，數量也不到新北市的1/3，但台北市的中古屋買賣數量還有新北市的1/2，顯示台北市新推建案已經很少；反觀基隆的大幅度成長，有部分可能吸納來自台北市的民眾。

交易次數超限 房貸成數將降 【工商時報】

房貸擔保品的交易次數多寡，已入列行庫房貸授信的警示指標。部分大型行庫為防範房市泡沫化，將轉手頻率高的房屋擔保品劃入警戒區，若新申貸房貸案，其房屋擔保品一年內轉手兩次以上，相關貸款成數將調降一至兩成。

換言之，房貸戶如果想爭取較高成數的房貸，在選屋時也必須開始留心該房屋在一定期間內被轉賣的次數，否則房貸縮水的可能性極高。行庫高層表示，通常房子每轉賣一次，售價就會跟著墊高，轉賣次數愈多者，相較於同一地區其他擔保品，價格通常會較高。

財政部將「奢侈稅」範圍擴大到從嚴要求「自住事實」的認定，財政部官員指出，過去兩年，已發現很多利用設置戶籍、不斷藉由換屋名義來炒房，最誇張還曾發現一年竟然換屋七次，等於不到兩個月就換屋一次，明顯藉由換屋名目來掩蓋炒房事實，但奢侈稅卻未課到。

財政部指出，因此這次修法才將之納入奢侈稅適用範圍，財政部屆時也將提出舉證，要求這類投資客補稅。

至於行庫作房貸，是否將根據「自住事實」給予核貸差異以與新奢侈稅政策搭配，行庫主管表示，無法在核貸時確定掌握申貸者真正自住與否，但可從另一面反向操作，即了解該擔保品之前被轉手的次數，藉此來影響有自住需求的購屋者少買疑似被拿來炒作的房屋。

行庫主管說明，銀行難以掌握杜絕所謂「以換屋掩蓋炒作」現象，主要是借款戶一旦還完前手銀行的貸款，相關交易紀錄就被取消，因此無法透過與前手銀行資料的勾稽，在放款端配合，但可以透過聯徵中心資料，監控房貸擔保品本身在短期間內被轉手的次數。

大型行庫主管指出，已提醒轄下分行，在承作新房貸案時，「必須留意該房屋先前被轉手的次數」，倘若發現在一年內已被轉手兩次以上，那麼該案的放款成數，將較一般的貸款成數調降一至兩成。

行庫主管進而表示，一般而言，短期內遭頻繁轉手的自用住宅，買房者的成交價，恐怕明顯較週邊一般行情偏高，因此已提醒分行必須開始注意該房貸案，房屋擔保品先前被轉手的次數，以此作為估價的參考，倘若一年內就轉手兩次，那麼估價就將從嚴。

影響所及，行庫主管認為，例如在大台北精華區，原本可以作到七成五至八成的成數，但由於估價將採取更嚴格的標準認定，因此比起申貸戶按照成交價所爭取的放款成數，恐怕將降至六成至六成五的水準。

北市捷運宅 1坪衝162萬【蘋果日報】
台北市捷運宅行情持續創高，據實價揭露資料發現，過去曾標售過的「信義京華苑」、「台北摩根」、「新東京宅」、「藏富」等捷運宅，高樓層都已有單價百萬元以上的紀錄，以「信義京華苑」單價最高，拆算每坪單價高達162.6萬元。

捷運東門站共構宅「信義京華苑」在2009年釋出標售，當時標脫金額每坪70~80萬元，而根據實價登錄資訊顯示，今年4月高樓層的14樓，已出現單坪162.6萬元的交易紀錄。

房仲業者表示，「信義京華苑」公設比約25％，屬大安區信義路門牌，由於總價7000~8000萬元，比起上億元的豪宅，購入門檻相對較低，又能夠享有捷運東門站，市中心的便利性與生活品質，市場指名度高，自住狀況穩定，釋出量也有限。

屬小宅規劃的「台北摩根」、「新東京宅」，高樓層也出現單坪百萬元以上的交易紀錄，「新東京宅」最高成交價每坪121.1萬元，於去年9月曾對外標售，從當時實價資料發現，套房單價每坪80.5~97.7萬元，顯示該社區的房價呈現持續上漲走勢。

房仲業者說，「新東京宅」大多為套房產品，租金每月2.8~3.2萬元，承租人多為經濟能力較好的上班族或外商，但戶數多，空屋率也高，目前有屋主開價每坪122萬元，議價空間1~1成5。

房仲業者表示，北市4個創新高價的捷運宅，3個位於捷運松山線站點，預計松山線通車後，對周邊捷運宅還有加分效果，且每坪單價破百萬元的捷運宅數量，逐年增加，建議上班族可沿捷運向外購屋，以通勤時間換房價空間。

新北市推案量大的捷運共構宅則有「南方之星」、「美河市」，最高單價皆在每坪56萬元左右，幾乎是與北市單價最高行情差1倍。

房仲業者指出，北市畢竟福利較好，門牌與地點還是最重要的考量因素，就算新北市產品力道再強，還是不一定能跟北市相比，但捷運宅還是比捷運周邊一般住宅物件行情高至少1成。

台中7期豪宅 每坪喊百萬 【蘋果日報】
台中豪宅戰火明年將愈演愈烈，大陸建設7期豪宅推案，已傳出每坪百萬元價格，將刷新7期豪宅最高價。富邦建設7期案則預定農曆年後推出，台中豪宅建商聯聚建設明年底將在秋紅谷廣場對面推出「聯聚瑞和大廈」，精銳建設明年也將在7期單元二推出新案，明年台中豪宅市場將呈現百家爭鳴。

台中7期豪宅戰今年下半年戰火方酣，延續「帝寶」血統的「台中帝寶」下半年開案，「台中帝寶」現場人員透露，目前已售6成，預估農曆年後可望結案，除台北「帝寶幫」進場外，11月陸續有台中客進場，目前台北客和台中客比率約各佔一半。

精銳建設副總經理吳秋良表示，明年3月將先在5期推案，推出50、60、70坪的3房產品，總價3000萬元的豪宅，接著還將在單元二規劃15~24層樓高、70~100坪的4房產品。

聯聚建設總經理王于娟透露，明年第4季將推出2案，分別是商辦案「聯聚中雍大廈」和「聯聚瑞和大廈」，至於年底甫開案的「聯聚泰和大廈」已順利完銷，明年推出的「聯聚瑞和大廈」規劃1層2戶，單戶168坪。

吳秋良觀察，目前台商置產比率從8~9成降到僅約2~3成，對於台中豪宅市場戰況，仍有相當信心。除台中在地建商在7期推出新案外，北部建商大陸建設、富邦建設明年農曆年後也會開出新案。

大陸建設預定興建地上39層、地下6層，140~180坪的住宅大樓，開價部分，大陸建設始終不願鬆口，立智國際總經理王耀斗透露，單坪售價有機會上看百萬元。

富邦建設7期案位在市政路、近文心路，基地1300餘坪。富邦建設總經理李震華說，規劃150~160坪、雙併和3併產品。

【蘋果日報2013年房仲超級業務專題】【記者張菱育】

2013超級房仲業務 多溝通勤拜訪—永慶不動產蔡啟耀

拿下永慶不動產11月單月冠軍的蔡啟耀，主要是因為7~8個月前有筆土地開發交易成交高達5~6億元，之前的努力，終於在歲末收成。

蔡啟耀說，會買土地的客戶分成兩種，分別為自用與建商，自用型買方較須注意是否近學區、環境狀況；而建商則要考慮區段、商用效果、住宅的去化速度等，因此他會先了解客戶買地的「用途」，以及分析該區未來的都市計劃、公共建設等。

他分析高雄地區近年房地產市場景氣較好，市區土地稀有，開發案件難，土地動輒1~3年才有可能談成，且地主大多都70~80歲，通常已經在當地住的很習慣，不想賣地，若有買方出現，他就要與地主「多溝通、多拜訪」，才比較有機會談委託。

蔡啟耀小檔案

現職：永慶不動產高雄中山加盟店店長

資歷：48歲，年資23年

事蹟：11月單月業績冠軍

工作態度：勤拜訪

資料來源：蔡啟耀

2013超級房仲業務 把工作當生活--東森房屋葉淑珠

做房仲約8年的葉淑珠，全年共成交64件，又以成總價在1000~1500萬元的公寓類型產品較多，她經營範圍鎖定北市北投區，此區有不少從大安、信義等區過來的年輕夫妻，詢問需求後，再協助尋找合適的物件。

先告知優缺點--大部分屋主委託賣房，不希望讓買方知道房屋的缺點，但是葉淑珠認為「買方應該要知道房屋的狀況與優缺點」，因此都會事先告知買方物件是否為凶宅、海砂屋、過去的違建拆除紀錄等狀況，並提供不動產說明書，讓買方了解屋況，也要在合約書上註明清楚。

她認為成功秘訣在於「把服務做好，客戶自然願意再介紹親朋好友」，而且房仲工作時數長，「必須要把工作當成生活的一部分，會發現樂趣並交到朋友」還可在聊天過程當中學到知識。

葉淑珠小檔案

現職：東森房屋北投奇岩捷運加盟店店長

資歷：50歲，年資8年

事蹟：蟬聯2年銷售冠軍

工作態度：吃苦當吃補

資料來源：葉淑珠

2013超級房仲業務 互動建立信任—台灣房屋黃奕

經營新竹竹北的黃奕從房仲秘書開始當起，轉戰業務至今已3年，已成交不少店面與土地產品。尤其今年土地買氣熱絡，她共成交3筆土地約9億元，她說經營土地買賣最怕「吃緊砸破碗」，畢竟沒有人喜歡強迫式行銷。

量身分析風險--黃奕藉由平常的互動建立信任感，「讓對方某天真的有需要的時候，能夠第一個就想到我。」她針對客戶做專業開發，並充分的溝通。

她也經手不少店面，以總價在5000萬元的店面來說，會建議買方自備款準備4~5成，且分析店面的區域屬性，並依照買方的個性協助做投資風險分析，例如保本型買方，會建議買農地或徵收後剛配回的建地，做中長期投資；而保守型買方以自備款2000萬元，約貸款1000萬元的方式，尋找發展中的店面。

黃奕小檔案

現職：台灣房屋竹北自強直營店經理

資歷：42歲，年資4年

事蹟：1~11月銷售冠軍

工作態度：保持耐心

資料來源：黃奕