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又踩地雷！登記成年子女戶籍，出售2年內房地，仍課奢侈稅 【MYGONEWS】

財政部南區國稅局表示，符合特種貨物及勞務稅(以下稱奢侈稅)條例第5條第1款排除課稅之規定，係指所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有1戶房屋及其坐落基地，辦竣戶籍登記，且在持有期間無供營業使用及出租者，如僅由已成年直系親屬辦竣戶籍登記，則不符合免稅要件，仍應課徵奢侈稅。

該局舉例說明，轄內甲君於2012年10月以1,176萬元出售持有期間1年以上、未滿2年坐落於台南市的1戶房地，未依規定申報奢侈稅，經該局查獲，雖甲君與其配偶及未成年子女僅持有該戶房地，惟於持有期間均未於該址辦竣戶籍登記，乃依銷售價格之10％核定奢侈稅額117萬6,000元；嗣以甲君係1年內且係於奢侈稅條例施行後經第一次查獲，並已於裁罰處分前補報繳稅款，乃按所漏稅額處0.25倍罰鍰29萬4,000元。

甲君不服，復查主張其仍為學生之已成年長女已在該房地辦竣戶籍登記，並申請自用住宅核准，符合奢侈稅免課徵對象；經該局以甲君與其配偶及未成年子女均未設籍於該房地，不符合上開條款免稅之要件，原核定及罰鍰處分並無不合，駁回其復查申請。

該局特別提醒，納稅義務人如有銷售持有期間未滿2年、無出租或供營業使用，僅由已成年直系親屬設籍之房地，該房地雖符合土地稅法第9條規定之自用住宅用地，並不符合奢侈稅免稅之要件，仍應於訂定銷售契約之次日起30日內申報及繳納奢侈稅，以免遭查獲受罰。

奢侈稅查緝相當嚴，不要心存僥倖【MYGONEWS】
財政部台北國稅局表示，所有權人出售持有期間未滿2年之房地，除符合特種貨物及勞務稅(以下簡稱奢侈稅)條例第5條規定情形外，均應就其銷售時應收取之全部代價課徵奢侈稅。倘若買賣雙方約定由出賣人免除買受人部分價款，除應依法核課贈與稅外，對契約約定買賣價格並無影響，出賣人仍應按銷售價格申報奢侈稅。

該局說明，依特銷稅條例規定，所有權人銷售持有期間2年以內之房地，應於訂定銷售契約之次日起30日內，向主管稽徵機關申報銷售價格及應納稅額，其銷售價格指銷售時收取之全部代價，包括在價額外收取之一切費用。

該局舉例，甲君於2013年7月1日出售持有期間未滿2年之房地予買受人乙君，並以銷售價格1,000萬元申報繳納奢侈稅。惟依所附買賣契約書，雙方約定總價款為1,220萬元，其中簽約款220萬元載明「本款項係賣方對買方之免除債務」，餘款1,000萬元採匯款支付。甲君並提出贈與稅免稅證明書聲稱該款項220萬元屬於贈與行為，已依法申報贈與稅，並取得贈與稅免稅證明書。

然而，出賣人免除買受人部分應支付價款義務，實屬另一法律行為，除應依法核課贈與稅外，對契約約定買賣價格並無影響，本案乃依短報之220萬元補徵奢侈稅並加處罰鍰。

該局提醒，民眾出售持有期間未滿2年的房地，除符合排除課稅規定之情形外，均應依法申報繳納奢侈稅，如有法令適用或徵免疑義，可向所有權人戶籍所在地國稅局洽詢或申請認定，以免遭補稅處罰。

央行三波房市控管措施見成效（中央社記者高照芬台北11日電）

房市泡沫說甚囂塵上，中央銀行表示，央行自99年6月祭出「針對性審慎規範」後，銀行不動產貸款集中度與貸款成數均下降。

央行的三波不動產授信針對性審慎措施，分別為99年6月，針對台北市及新北市13個行政區第二戶以上的購屋貸款，規定最高貸款成數為6成，且不得有寬限期。

另外，對全國都市計畫劃定的住宅區與商業區土地貸款，規定借款人應檢附抵押土地具體興建計畫，最高貸款成數為6成5，其中1成應等到動工興建始得撥貸。

央行在101年6月，針對借款人購買台北市及新北市新台幣8000萬元，其餘地區5000萬元以上的高價住宅申辦的購屋貸款，最高貸款成數為6成，且不得有寬限期。

央行強調，不動產授信針對性審慎措施祭出後，其中購置住宅貸款占總放款比重從99年7月的27.62%，下降至102年10月的26.73%。

台北市及新北市等特定地區新承作房貸金額占總體新承作房貸比重，從99年7月的64.37%，下降至102年10月的47.88%。

為促請銀行注重不動產授信風險，央行表示，未來將不定期的針對豪宅放款、特定地區不動產貸款、工業區土地放款等，進行專案金檢。

大安森林公園周邊房價高 空氣品質全北市最差自由時報記者林惠琴／台北報導〕
台北市大安森林公園素有「城市之肺」稱號，周邊房價居高不下，但根據台北市環保局二○一二年空氣品質年監測資料顯示，士林、中山、萬華、古亭、松山五大測站中，鄰近大安森林公園的古亭測站，懸浮微粒年平均值為每立方公尺四十五．五微克，竟是全市最高。

房仲業者指出，近十年來，大安森林公園一帶房價至少飆三倍，目前一般住宅每坪約八十至九十五萬元，豪宅更要一百五十至一百八十萬元，較所在行政區大安區均價八十三至八十五萬元高出許多，主因就是大安森林公園加持與雙學區效應。

但根據環保局二○一二年數據，環保署公告用來監測空氣品質的五項指標（懸浮微粒、一氧化碳、二氧化氮、二氧化硫、臭氧）中，監測大安森林公園一帶的古亭站設於北市羅斯福路三段古亭國小，竟然懸浮微粒含量居冠，代表空氣中的雜質多於其他地區。

台灣護樹團體聯盟發言人潘翰疆指出，樹葉有吸附懸浮微粒淨化空氣的效果，但大安森林公園一帶地下開挖工程多，影響樹木向下扎根的生長性，發育不佳自然影響其功能性；加上當地車流量高，樹木淨化空氣速度，可能都趕不上汽機車排放廢棄物的速度。

環保局第一科股長高薇喻解釋，可能是附近工地、車流數量較多所致，而風向、地形也會有所影響，但整體來說，台北市各項空污物含量均遠低於標準值，去年監測站的不良日比率為○．三八％，創下設站以來新低，顯示空氣品質明顯改善。

QE退場，葉倫面臨的三道難題【經濟日報--社論】

美國聯準會主席柏南克將在1月底卸任，現任副主席葉倫任命案已獲美國參議院通過，將於2月1日走馬上任，成為聯準會百年來首位女主席。柏南克在金融海嘯後採取三波量化寬鬆（QE）措施，穩住美國金融及經濟局勢；去年12月聯準會最後一次決策會議後，柏南克宣布自今年1月起QE開始溫和退場，避免將敏感的退場決策推給繼任者，這是柏南克給葉倫的恩典，但儘管如此，聯準會內部對QE退場速度及影響仍存在分歧看法，葉倫如何處理此一難題，備受矚目。

根據聯準會近日公布去年12月決策會議紀錄內容，顯示幾乎所有與會官員一致同意將購債計畫從每個月850億美元縮減為750億美元，歸納其主要考量因素包括：一是美國經濟風險趨緩，失業率已從去年1月的7.9%降至11月的7%，消費及房地產市場亦穩定復甦；二是QE對刺激經濟的邊際效率持續遞減，擔憂繼續實施可能對金融穩定造成風險。儘管多數官員認為今年下半年適合完全終結購債計畫，但也有官員擔心美國消費者物價持續下滑，遠低於聯準會設定的2%通膨率目標，亦有擔心就業市場指標依然疲弱無力，因而對QE退場持審慎態度。

前周六在美國費城舉行的美國經濟協會年會中，聯準會官員對QE退場速度出現一場鷹派和鴿派壁壘分明的公開辯論。鷹派官員主張如果美國經濟持續走強，應認真考慮大幅增加每月縮減購債的規模，例如從目前100億美元增至250億美元，並希望在葉倫四年任內，聯準會資產負債表可以回復到正常水平。鴿派官員則強調過速減碼會導致失業人口永久上升，聯準會應耐心縮減QE。另外，曾經是聯準會主席熱門人選的前美國財長桑默斯日前在公開演說指出，QE可能造成資產泡沫風險，應改採財政政策刺激美國經濟。

葉倫2月上任後，如何凝聚聯準會內部對QE退場速度的共識，無疑是頭一道難題。葉倫曾致力研究失業現象對經濟的衝擊，在聯準會副主席任職期間，協助柏南克將QE政策聚焦在降低失業率；她也是凱因斯主義的信奉者，對通縮問題的關心遠高於通膨，因而被視為聯準會的鴿派；去年11月參議院召開任命案聽證會時，葉倫亦明確表示不會悖離柏南克政策。是以，一般預料，葉倫將有條不紊地讓QE逐漸退場。不過，早有很多知名經濟學家指出，QE對刺激實體經濟及就業的效果非常有限，反而製造出更大的資產泡沬；上月聯準會決策會議紀錄亦呈現類似論點。葉倫是經濟學家，自能體會其癥結所在，因此，不排除QE減碼可能加速，最遲在今年底前全面退場。

其次，聯準會雖然表示QE退場無既定時間表，且未來一段時日利率仍會維持在超低水平，但是，QE減碼已造成美國長期利率上升，上周10年期公債殖利率逼近3%，大幅升高借貸成本；如QE持續性減碼勢必推升房貸利率，影響房地產市場景氣，進而減緩經濟復甦力道。所以，葉倫接掌聯準會後的第二道難題，將是如何在執行QE減碼過程中避免長期利率激升，不任令其反噬經濟。

再者，聯準會啟動QE退場後，等同宣告不再以加碼貨幣政策來刺激經濟，因此，美國經濟要持續復甦，勢須依賴貨幣政策以外的作為。但美國政府財政赤字高築，財政政策似已無空間；QE退場亦將刺激美元升值，對近年美國逐漸復甦的出口明顯不利。柏南克在過去政策聲明中，數度強調不能光靠貨幣政策來刺激就業，在缺乏有力政策工具配合下，葉倫上任後恐更難有著力點。惟葉倫對美國景氣頗為樂觀，認為今年GDP（國內生產毛額）成長率可達3%，或許這就是葉倫有恃無恐的原因。QE退場能否在今年下半年劃下句點，大家可拭目以待。

後QE 專家：留意房地產風險 【聯合報記者薛翔之／台北報導】

後量化寬鬆（ＱＥ）時代，房地產市場恐成唯一需要留意的投資風險；元大寶華綜合經濟研究院董事長梁國源昨天表示，全球推動貨幣寬鬆政策後，全球熱錢湧現，現在ＱＥ逐步退場，先前選擇維持匯市穩定的國家，必須留意房市風險。

梁國源說，台灣在熱錢湧入下，仍長期維持匯率穩定，卻也造成國內實質房價大漲。台灣金融研訓院院長鄭貞茂也說，台灣的房價指數逐年攀升，房價漲幅已高於美國。

為紀念行政院前院長俞國華百歲誕辰，財政部、中央銀行、金管會、經建會昨天聯合舉辦「金融海嘯後之台灣經濟金融展望」論壇。梁國源在會中說，現在台灣唯一需要考量的風險是房地產市場。

他說，歐美等國的寬鬆貨幣政策，透過提高資產價格，和匯率兩個管道，影響亞洲國家。

觀察2008年12月起，至2012年12月間的實質房價和匯率變化，可發現實質有效匯率相對穩定的國家，實質房價上漲幅度較大。

以台灣來說，這段期間的實質有效匯率指數變動率，幾乎接近於零；但實質房價變動率，直逼50%，比率高於中國大陸、新加坡、印尼、泰國，以及韓國等。

梁國源分析，台灣在央行積極控管熱錢進出下，雖然避免台灣因國際流動性而出現系統問題，但卻也因為想長期維持匯率穩定、採取寬鬆貨幣政策，導致國內實質房價明顯上漲。

點閱率前10大捷運宅 全在新北 【聯合報記者江碩涵／台北報導】

雙北市捷運路網成形，房仲統計網路點閱率最高的前10大熱門捷運宅，在全台已通車的107個捷運站中，名列前10名的捷運宅全在新北市。其中新北市板橋區新埔站捷運宅每坪58萬元，不僅比行政區均價高出24%，更是網路點閱詢問度最高的捷運宅。

根據好房網統計，發現前10名捷運宅中，台北市、高雄市雙雙落馬。好房網總編輯吳光中表示，台北市捷運沿線房價過高，一般民眾購屋負擔大，但新北市板南線、中和新蘆線、淡水線交通便利，距離台北市中心捷運車程才5至20分鐘，加上捷運站周圍發展久、生活機能佳，才成為高詢問度的區域。

統計顯示，點閱率最高的就是板橋區新埔站，每坪約58萬元，比同行政區的44.3萬元貴24%，其次是板橋區江子翠站周邊捷運宅，每坪約54.3萬元，也比行政區均價貴18%，永安市場站則排名第三，每坪約50.8萬元，比行政區均價每坪41.2萬，貴19%。

吳光中表示，前2名點閱率最高的捷運宅都位於板橋區，主要是新埔站附近生活機能佳、交通完善，新莊副都心的「中央合署辦公大樓」也正在搬遷，將有3500名公務員進駐，且1月中新埔站將增設辦公直達車，帶動周邊區域詢問熱度大增。

除了前2名外，板橋站、府中站也都位於板橋，海山站則位於土城，但都在捷運板南線上，也因為板南線開通時間較早，周圍生活機能早已完善，帶動房價行情，更能吸引消費者青睞。

相較之下，捷運頂溪站、徐匯中學站周邊房價則比行政區均價來得低。房仲業者表示，主要是這2區周邊多是老舊社區，因此房價不如行政區其他地段，不過也因為房價較低，又可享有捷運便利性，反而適合預算有限的首購族。

仁愛路大樓都更 至少增值近倍 【聯合報記者江碩涵／台北報導】

市場人士透露，肝病防治學術基金會去年八月以總價四億六千萬元，買下北市仁愛路二段一棟已被劃設為都市更新區域的老舊大樓，正準備申請都更。

這棟大樓共六層樓，屋齡四十三年，土地面積七十二坪，樓地板面積四百多坪。如果不算建物、只算土地，這棟大樓平均土地每坪六百三十六萬元；如果換算土地和建物價值，一樓店面價值大約每坪三百五十萬元、一樓以上每坪約一百萬元。

房地產業者指出，由於該區域已劃定都市更新，若順利完成都更，未來至少可漲至八億元，價差高達三億元。

根據地籍謄本顯示，這筆不動產交易已於去年八月三十日過戶，地點在北市仁愛路二段四十五號，賣方是香港商光佳公司，買方則是財團法人肝病防治學術基金會。據內政部實價登錄網顯示，交易案總價四億六二一○萬元。

高源不動產估價師事務所所長陳碧源分析，這棟建物屋齡已逾四十年，倘若獨立改建，將可拉高到十樓以上，樓上建物每坪開價將破一百六十萬元，整棟樓價值達八億一千五百萬元，比起原交易價四億六千萬元增值將近一倍。

據了解，目前有一家土地開發公司正送入這棟大樓都更案的概要計畫，但也有另一家都更開發公司正在整合北側低樓層建物，附近包括是知名餐廳「勺勺客」、「阿才的店」等；若合併開發，總價值將近一百五十億元。

不過，也有業者指出，目前這附近兩筆都更案的兩方勢力正在競賽，未必能整合成功。

店面投資撇步 【經濟日報--李至和】

有租金效益的店面產品，買氣最為暢旺，不過外地客購屋很容易因為不了解行情而買貴，或是買到熱商圈中的冷店面，因此購買店面要多方比較、明察暗訪、親力親為三訣竅，才能夠有效趨吉避凶。

由於雙北價格高，讓不少買方轉進其他區域，北部客戶跨區投資比重愈來愈高。不過因為外地人對當地房地產與區域商圈情況並不熟悉，投資風險相對升高。建議投資店面前應該要多方比較，除實價登錄資料外，建議也可以從各家房仲網站尋找類似物件開價作參考，以掌握區域行情。

店面重視的是租金投資報酬率，旺舖才能帶來好租金，建議投資店面前要親自到店面標的附近店面詢價，並且了解商圈人流、生態與業種，較能夠評估未來出租狀況與轉手性，若有在地朋友也可加以詢問該商圈狀況。

最重要的是親力親為觀察商圈整體發展，以免選到即將沒落的商圈，同時留意商圈來人量與消費力。

交易減少 淡海新市鎮會爆嗎？ 【聯合晚報游智文／台北報導】

淡海新市鎮因房價較低，近年吸引大批首購族，業界對當地房市也多看好。不過，繼日前央行點名淡水房價有泡沫化危機後，財長張盛和近日形容房市如黃小鴨，不知何時會爆，也直指供給量大地區，就是泡沫吹破壓力區。由於淡海是目前北台灣推案量最大的地區，到底淡海房市前景如何，房價會不會回跌，現在是否可進場買屋，引發首購族高度關切。

訪問多位房產人士、區域房仲、代銷業者，現況顯示，去年幾乎全年交易火熱的淡海新市鎮，現在買氣確已下來了，和去年第2、3季比較，指標案來客量至少減少3、4成，房仲成屋市場去化速度也變慢，去年符合市場行情的物件，一兩周就可成交，現在多要拖一兩個月才能找到接手買主。

但對淡海未來，業界看法仍然多空分歧。有認為淡海新市鎮多項重大建設正在進行，生活機能正在成形，而房價還在二、三字頭，如此條件下，房價應能「ㄍㄧㄥ」得住，民眾想等回跌撿便宜，應該等不到。但也有不少人認為淡海房價已漲到相對高點，來到瓶頸，下半年形勢不妙。

住展雜誌研發長倪子仁、天時地利不動產總經理張欣民、金磚動力副總施孝文對淡海都持偏空看法。倪子仁表示，大台北房市平價當道，現又進入首購旺季，淡海房市按理買氣應該不錯，然根據市調，淡海新市鎮建案來客量自去年8、9月後即一路下滑，迄今毫無起色，很明顯出現旺季不旺。

他直言，淡海現在隱然有「多殺多」氛圍，有位民眾之前透過房仲業者購買新成屋建案紅單 (預約單)，本想等案子正式開賣，立即以高一點價格賣出賺差價，沒想到根本賣不掉，由於是新成屋，放棄等於違約，最後只好被迫買下一戶。

由於淡海目前有不少推案已開到3字頭，甚至到4字頭，倪子仁表示，不少早先進場投資客想以每坪25萬元出場，但區域房仲業者對這樣的底價大多沒有興趣，因為這樣的價格目前實在賣不動。

倪子仁認為淡海房市今年上半年可能還有表現，但下半年房價就可能臨回檔，下修幅度預料可達10~15%。大環境因素是原因之一，另外，許多重劃區經驗顯示，當房價漲到一倍時，區域買氣就會陷入盤整，以新莊副都心為例，建商最初從一坪30萬元開始賣，兩三年前見到6字頭以後，區域房市就起起伏伏，到現在還一直在盤。

淡海新市鎮2008年開始大量推案，最初開價一坪14、5萬元，如今喊上3字頭，也同樣面臨上漲達1倍的大關，由於今年下半年有七合一選舉，加上QE退場心理因素，下半年淡海情勢相當不妙。

金磚動力副總施孝文也認為淡海房市今年有相當高的風險，主要是前一波投資客多在一坪20萬元以內進貨，現在房價來到30萬元，對許多投資人來說是不錯的波段獲利了結位置。問題是，淡海新市鎮交通建設沒有跟上，生活機能還很欠缺，在自住客不多之下，只能把貨再倒給其他投資客，但接手的投資客如以一坪30萬元接手，未來勢必要以4字頭以上轉手，然而淡海房價何時可站上4字頭，市場有著高度疑慮。

由於一般認定今年房地產市場大環境並不佳，施孝文認為，今年淡海新市鎮推案買氣很難再像前兩年，交易量減縮幾乎是確定的，至於房價，由於還在三字頭，他認為走跌機率不高，應會持平，部份特殊物件則仍有機會挑戰高價。

張欣民也認為淡海新市鎮今年會有很沉重的賣壓，一來今年會有較大交屋潮，二來由於下半年房市政經條件變數太多，預料建商會趕在上半年搶先推案，淡海建案將衝出大量。儘管如此，由於淡海新市鎮仍具價格優勢，因此仍能維持一定買氣，而在此情況，房價也不可能明顯走跌，除非國際經濟或國內政策出現重大變化，但預料機率不高。

中資買房產今年起總量管制〔自由時報記者徐義平／台北報導〕

翻開內政部統計中資來台購買房地產紀錄，自二○○二年開始，至去年九月三十日為止，僅一二二件，且多數是中國籍配偶用自然人名義購買，真正中資跨海直接來台購買不到十件。不過，內政部卻在今年元旦針對中國人民來台取得不動產實施「總量管制」措施，有業者猜測，似乎是為後續放寬中資來台購屋先架設「屋頂」。

目前中資直接來台購屋仍受「三四五」條款限制，包括持有三年內不得出售，中資屋主一年內最多只能在台停留四個月，以及房貸最高五成。

每年管制土地13公頃建物400戶

除此之外，內政部決議自今年一月一日起，中國人民來台取得不動產將採「總量管制」，每年取得數額上限為土地十三公頃、建物四百戶；長期總量管制，即最終中國人民在台灣可取得的不動產土地上限為一千三百公頃、建物二萬戶。

最終總量土地1300公頃建物20000戶

事實上，近幾年許多北市高價住宅及豪宅建案，均透過兩岸三地房地產銷售平台，同時在中國主要城市展售，希望吸引中資目光，「文華苑」就是一例。

但在「三四五」條款限制下，不少中資仍裹足不前，部分中資乾脆將資金透過第三地再轉入台灣，進一步投資不動產，例如新北市淡水區小坪頂的「萬通台北2011」建案，便是中國建商萬通地產馮侖、透過設立在新加坡的子公司萬通投資轉投資。