2014年度主題

名人語錄

【委託成交徵文比賽】

【財務快訊】

【稅務叮嚀】

5點見真章 優質房仲怎麼選?
專業˙訊息提供˙資訊透明度˙售後服務˙態度
《地 產王》委託創市際市場研究顧問回收1000份有效問卷，統計民眾對線上11家成立時間超過5年的知名品牌「專業度」、「訊息提供」、「資訊透明度」、「售 後服務」、「態度」層面的觀感。民眾綜合評比下，認為服務品質最佳的品牌前5名依序是信義房屋、永慶房屋、有巢氏房屋、中信房屋與住商不動產。
「解釋契約內容及權利義務」、「議價能力」、「房產投資規劃建議」以及「熟悉不動產法規、相關稅費」在問卷中被列為仲介應具備的專業能力，不過除了信義房屋、永慶房屋，其餘品牌民眾認為具備這些專業能力的比例多不超過3成。
至於房仲帶看、介紹環境時，應能掌握區域房產價格的變動、熟悉物件、配對符合客戶需求的物件且了解區域建設、題材，問卷將此列為仲介的「訊息提供能力」。結果顯示，近4成的民眾認為信義房屋、永慶房屋具備以上訊息提供能力，其餘品牌多只受2成民眾認同。
但從「資訊透明度」可看出民眾對房仲的服務滿意度明顯降低。「資訊透明度」包含「不用話術掩飾現狀」、「屋況瑕疵主動告知」和「周邊嫌惡設施主動告知」，只有1~2成民眾認為仲介確實將資訊開誠布公，其中又以「周邊嫌惡設施主動告知」的比例最低。
儘管對房仲應具備的專業度不甚滿意，但民眾普遍認為各家仲介的態度表現不差。不論「誠懇」、「親切」或「積極」，有2~3成的受訪者認為半數的仲介公司均 具備這些條件，不過認同仲介公司「連繫方式合宜」的民眾比例便降低約10個百分點，顯示仲介想促成成交，過度連絡客戶、影響作息的事情仍十分常見。

過度連絡恐干擾作息
成交前噓寒問暖、成交後乏人問津的情況是民眾常常抱怨仲介服務態度不周的原因，在「屋況瑕疵協助處理」部分，只有信義房屋、永慶房屋、有巢氏房屋有 2~2.5成的民眾認同具備此條件，其餘品牌認同比例僅約1成。而仲介公司提供合作銀行、搬家、裝修、地政士等一條龍服務的服務較受民眾肯定，2~3成民 眾同意評選結果前9名的公司皆有提供此服務。

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這樣的房仲不OK
1.開發物件
◎按鈴、登門要求委託售屋
◎不分早晚，不斷打電話要求委託售屋
◎委賣前保證賣高價，簽約後要求降價以利出售
2.議價能力
◎為求物件成交，非理性的哄抬或壓低價格，偏離市場行情
◎捏造不實資訊以獲得委賣，再藉批評條件，回砍屋主要求降價
◎一昧的要求屋主降價/買方提價，卻無任何依據
3.帶看房屋
◎帶客戶看不合適的物件
◎不斷強調物件搶手性，營造熱門假象
◎無確實告知資訊，如靠近凶宅、墳地
4.專業知識
◎未掌握最新政令資訊，致客戶成交後發生稅務問題
◎未掌握區域內各產品間差異性
◎對法規、風水等相關知識無基本概念

馬年房市 量縮價平再緩跌              【中國時報唐玉麟╱台北報導】

官員頻頻釋出房市泡沫訊息，業者看法也相對保守，房仲業者昨表示，預估今年全台房市「量縮價平」，之後才會有緩跌機會，但不可能大跌，其中台北市中心房價難跌，但外圍「會有一些變化」，處於盤整狀況。

好房網說，今年國內房市考量有3大關鍵，分別是政策面、供需面、利率走勢等，其中，今年底有7合1選舉，政府政策將持續打房，預估全台房市可能緩跌。

業者強調，台灣人儲蓄率相當高，且大部分民眾有買房觀念，一般民眾不買台北市中心房屋，主因是房價高得不合理，因此多數購屋族，將選擇前往北市外圍地區尋找合適物件。

業者認為，淡水、桃園，甚至台中七期等地，房價已被投資客炒高，預期北市中心以外地區，可望回歸市場供需基本面。

業者強調，房價不可能突然大跌，主因是地價有上漲支撐，「房價要跌也是緩跌」，值得注意的是，台灣房市易受選舉影響，今年底7合1選舉，可能將導致購屋族陷入觀望。

在投資房市方面，業者說，雖然國內市場資金充沛，但房市投報率僅1.57％，因此資金不一定會全部流向房地產，預估房市將進入盤整期，之後有機會緩跌。

業者指出，先前大多數人都在國內投資房市，但在國外房市資訊日趨透明下，已有不少投資客，轉往馬來西亞等高投報率國家發展。

中市啟動幸福好宅              【台灣新生報記者張淑珠／台中報導】

台中市政府計畫在豐原區、大里區興建「幸福好宅」，市府都市發展局規劃豐原的幸福好宅初步構想比照勞工合宜住宅的價錢出售，但實際價格還要精算，大里區的幸福好宅只租不賣。

市府昨（十三）日上午在豐原區公所召開市政會議，張區長精心布置充滿年味的會場，以仿知名老店老雪花齋餅店的古灶，柴火旺盛，擺上糕餅和當地盛產橘子，象徵豐原地區市民豐衣足食，富裕滿堂。（見圖）

張區長做簡報提到豐原區第十公墓二點零五公頃土地規劃為「幸福好宅」，建議市府盡早推動，以免週邊土地被占用。

都發局長沐桂新會後表示，豐原區「幸福好宅」進度比大里區來得快，墳墓早已遷葬完畢，市府今年編了一千五百多萬元預算進行設計監造，最快明年底發包施工，蓋五棟十五層樓的建築，預計後一百零五年完工。

沐局長說，豐原區「幸福好宅」的售價未訂，但可能比照勞工合宜住宅每坪十二萬元的價錢，但實際價格還要精算。至於大里區「幸福好宅」地點在光正段，土地面積有三點三公頃，屬內政部國宅用地，目前為國有財產局所有，土地價格一億多元，市府將向國有財產局有償取得，中央補助七成，市府要自付四千多萬元；因為土地是國宅用地，未來「幸福好宅」只租不賣。

 

僑外資炒房？花蓮2樓透天「金店面」飆5億        【東森新聞】

想在花蓮買房投資，看來得多準備點本錢了，有民眾上實價網揭露資訊發現，花蓮中山路一間兩層樓，土地坪數上千坪的透天店面，總價竟然要5億，相當於大台北地區二線店面的價格，創下區域最高總價揭露紀錄。

這棟兩層樓透天，掛上連鎖藥妝、速食店招牌，放眼望去超大空間，不說您不知道，這處土地坪數1千多坪的店面，登上花蓮「金店面」寶座，這處5億金店面，土地面積有1168.25坪，兩層樓地上建築物的建坪則有506.56坪，金店面總價高達5億2千571萬，換算下來地坪一坪要價45萬，建坪單價破百萬元，這數字相當於大台北地區二線店面價格。

目前這「黃金店面」分別是連鎖藥妝和速食店，據了解這間店面買主，是有華僑外資身分的業者， 在設立兩個月後，就砸下五億多元買下店面，觀光旅遊商機熱絡加上自由行開放，吸引僑外資買家，但因為花蓮釋出土地少，想投資買房的人又多，物以稀為貴，出 現高房價，就連新建案建坪單價破百萬都常見，房仲業者更推測，隨著觀光發展，未來房價只會越來越高，卻也難免讓一些小店面擔心，房租越來越貴肯定更難生 存。

大馬房市今年上半低迷 專家估2016年將反彈回溫                                      【鉅亨網蘇嘉維 綜合報導】

馬來西亞房市在面臨一波政府的冷卻措施後，價格與買氣皆略有降溫，但有專家認為今年買氣恐冷颼颼，但在下半年將會略有回溫，甚至在 2016 年又將在興起一股反彈。

馬來西亞房地產代理公會 (MIEA) 主席 Siva Shanker 表示，今年房市銷售恐怕不會太樂觀，但是明年將會逐漸回穩，甚至在 2016 年將會有翻轉的局面出現。

Shanker 透過《StarBiz》電訪時指出，今年上半年大馬房市仍停留在低迷狀態，下半年會有略有好轉。他同時認為，過去二手房市一直都不是主流市場，近期應該會逐漸被重視。

Shanker 表示，目前 Bangsar 的新建案每平方英呎要價 1500 馬元，相比同樣地區的二手房屋，每平方英呎僅 800 至 1000 馬元，甚至在某些地區可以買到有 50%折扣的二手屋。

研調機構 TA Research 分析師認為，目前房屋市場中，新建案不如前幾年般興盛，甚至有些建商已經下修 2014 年的銷售目標。不過還是有建商逆勢看漲，Mah Sing Group Bhd 已將今年銷售目標訂在 36 億馬元或 20%的年增率。

分析師說：「其實房屋市場整體基本面依舊完善，但在股價上面欠缺催化劑帶動上漲。」

大馬政府日前祭出一波冷卻房市政策，馬來西亞當地地產仲介表示，交易市場確有冷卻跡象，但尚未掌握詳細銷售數據。

聯昌國際研究對於未來房市相對樂觀指出，預計今年上半買氣就會回溫，該機構說法為，當潛在買家意識到價格可能不會再下跌，且即將開徵的消費稅帶來的通膨壓力，及合理化補貼政策影響下，房市就會開始逐漸升溫。

《聯合報--財經觀點》房產輕賦必成過去式… 財部打房 刀已出鞘

                                   【住商不動產企劃研究室主任徐佳馨】

日前財政部長張盛和拿基隆黃色小鴨比喻台灣房市現狀的說法謂成話題，不可諱言，台灣房市經12年大多頭，想要再拉回「那些年」，在理論與實務上都有困難。

民間有不少聲音，將打房不力歸咎於政府無能，認為應該要使出更具有威力的政策與手段，例如快速升息、延長奢侈稅時間等方式，將房市直接打趴，回歸居住正義原則。

只是，以目前台灣經濟狀況，房地產牽一髮動全身，牽涉層面甚廣，若貿然出重手，猶如體虛病重下猛藥，一不小心可能就會死翹翹。

雖然沒有太大動作，可若說政府全不作為，也是誤會政府了。在一般民眾渾然不覺之際，財政部打房大刀已悄然出鞘，透過稅基與實價接軌，提高持有與移轉的稅負，加上國稅局積極追稅，透過租稅增加持有與交易成本，降低投資意願，慢慢讓房地產市場「軟著陸」。

換言之，對持有不動產的民眾，特別是多戶持有者，未來將逐漸進入「溫水煮蛙」的狀態。也就是說，隨著實價揭露的資訊愈來愈多，各地方政府對行情掌握提高，自然可提高稅基，透過提高移轉稅或是持有稅，對市場產生更長遠的質變，達到降溫目的。

日前內政部的土地公告現值就是一例，根據內政部的資料，2014年土地公告現值，全國平均調升14.19％，創下20年最大調幅；與去年相比，六都調升幅度由高至低分別為：台中市24.43％、桃園縣22.5％、新北市17.44％、台北市13.23％、台南市11.09％、高雄市10.42％。

有意思的是，公告土地現值調升幅度前三名都在離島，以金門縣42.99％、連江縣35.74％、澎湖縣30.57％調幅較大，這也反映出，連過去猶如霧裡看花的離島房價，都在實價公佈後一切透明化，更遑論其他區域，透過公告現值增加，土地增值稅自然水漲船高，也墊高交易成本。

抱著不賣的民眾也別太開心，隨著市價愈發透明，公告地價等持有稅稅基也將產生連動效應，持有成本必然不斷增加，屆時擁有多屋可能不是好事，大趨勢上會逼得囤房族在未來幾年開始思考「汰弱留強」的可能性。

房地產輕賦時代，隨著時間必然漸漸成為過去式，這段不舒心的陣痛期，大家也就別怪政府，多多擔待了。

生 日快樂！！幸運的魔羯座12/22~01/19