2014年度主題

名人語錄

【委託成交徵文比賽】

【財務快訊】

【稅務叮嚀】

5點見真章 優質房仲怎麼選?
專業˙訊息提供˙資訊透明度˙售後服務˙態度
《地 產王》委託創市際市場研究顧問回收1000份有效問卷，統計民眾對線上11家成立時間超過5年的知名品牌「專業度」、「訊息提供」、「資訊透明度」、「售 後服務」、「態度」層面的觀感。民眾綜合評比下，認為服務品質最佳的品牌前5名依序是信義房屋、永慶房屋、有巢氏房屋、中信房屋與住商不動產。
「解釋契約內容及權利義務」、「議價能力」、「房產投資規劃建議」以及「熟悉不動產法規、相關稅費」在問卷中被列為仲介應具備的專業能力，不過除了信義房屋、永慶房屋，其餘品牌民眾認為具備這些專業能力的比例多不超過3成。
至於房仲帶看、介紹環境時，應能掌握區域房產價格的變動、熟悉物件、配對符合客戶需求的物件且了解區域建設、題材，問卷將此列為仲介的「訊息提供能力」。結果顯示，近4成的民眾認為信義房屋、永慶房屋具備以上訊息提供能力，其餘品牌多只受2成民眾認同。
但從「資訊透明度」可看出民眾對房仲的服務滿意度明顯降低。「資訊透明度」包含「不用話術掩飾現狀」、「屋況瑕疵主動告知」和「周邊嫌惡設施主動告知」，只有1~2成民眾認為仲介確實將資訊開誠布公，其中又以「周邊嫌惡設施主動告知」的比例最低。
儘管對房仲應具備的專業度不甚滿意，但民眾普遍認為各家仲介的態度表現不差。不論「誠懇」、「親切」或「積極」，有2~3成的受訪者認為半數的仲介公司均 具備這些條件，不過認同仲介公司「連繫方式合宜」的民眾比例便降低約10個百分點，顯示仲介想促成成交，過度連絡客戶、影響作息的事情仍十分常見。

過度連絡恐干擾作息
成交前噓寒問暖、成交後乏人問津的情況是民眾常常抱怨仲介服務態度不周的原因，在「屋況瑕疵協助處理」部分，只有信義房屋、永慶房屋、有巢氏房屋有 2~2.5成的民眾認同具備此條件，其餘品牌認同比例僅約1成。而仲介公司提供合作銀行、搬家、裝修、地政士等一條龍服務的服務較受民眾肯定，2~3成民 眾同意評選結果前9名的公司皆有提供此服務。

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這樣的房仲不OK
1.開發物件
◎按鈴、登門要求委託售屋
◎不分早晚，不斷打電話要求委託售屋
◎委賣前保證賣高價，簽約後要求降價以利出售
2.議價能力
◎為求物件成交，非理性的哄抬或壓低價格，偏離市場行情
◎捏造不實資訊以獲得委賣，再藉批評條件，回砍屋主要求降價
◎一昧的要求屋主降價/買方提價，卻無任何依據
3.帶看房屋
◎帶客戶看不合適的物件
◎不斷強調物件搶手性，營造熱門假象
◎無確實告知資訊，如靠近凶宅、墳地
4.專業知識
◎未掌握最新政令資訊，致客戶成交後發生稅務問題
◎未掌握區域內各產品間差異性
◎對法規、風水等相關知識無基本概念

雙北透天產品 交易量大增           【工商時報記者方明╱台北報導】

各地方政府近幾年大幅調高公告現值，土地持份大的透天產品首當其衝，交易量因而明顯增加。統計去年7~11月的實價登錄資料，北市透天交易年增48.59％、以萬華、北投交易量最大；新北市年增32.72％、新店、汐止、鶯歌為交易量最大前3名。

房仲業者表示，土地公告現值飆漲，以2014年來說，新北市調幅為17.44％、台北市為13.23％、連帶土地增值稅也會增加，純就土增稅來說，對於土地持份大的透天屋主最為不利，加上房地產後市難料，使得透天產品交易增加。

房仲業者統計2012年與2013年7~11月實價登錄的透天移轉量後發現，雙北市透天產品移轉量均大幅增加，其中北市去年總交易量211件、年增48.59％，新北市總交易量580件、年增32.72％。

進一步分析北市透天產品交易，去年以萬華與士林成交量最大，分別為43件及37件，年增率為79.2％及68.2％；中山、大同與北投表現也亮麗，反觀大安、中正與松山，由於不少透天仍有店面效益，加上地價不俗，屋主反而惜售。

在新北市方面，去年透天產品交易量前3名，分別為新店80件、汐止70件及鶯歌54件，徐佳馨指出，包括汐止、林口、新店等區域，建商規畫透天別墅產品，相較於北市大坪數的價格，價格相對親民，成功吸引不少換屋族群。

業者認為，近年房價高漲，舊社區透天在都更無望下，又隨著公告現值不斷增加，許多早期取得的屋主趁著房地產行情不錯之際獲利了結，一方面省去管理麻煩，二方面也省得處理日後衍生的財產分配問題。

調查：選舉對房市影響不大           （中央社記者韋樞台北15日電）

房仲業者近期進行2014年第1季購屋意向調查，受訪民眾認為選舉議題影響不大，反而有53%的受訪者認為QE縮減會帶動房價下跌。

業者2013年12月中下旬針對網友進行2014年第1季購屋意向調查，調查期間正值美國聯準會(Fed)剛宣佈量化寬鬆（QE）將縮減購債規模，加上財政部12月針對房市提出泡沫論，影響民眾對未來房市看法。

調查問到2014年底地方首長選舉，是否會影響購屋意願？受訪者認為選舉議題影響不大，高達52%的受訪者認為「不清楚或無法判斷」，21%認為會在選前、27%傾向選後再買，差距並無特別明顯。

至於QE退場的議題，53%受訪者認為房價會下跌，32%認為沒影響、15%認為房價會上漲。至於針對近期民生物價的上漲，48%受訪者有購屋抗通膨的想法，43%沒有購屋抗通膨想法。

房仲業者指出，財政部近期罕見地高分貝提醒房價過高的問題，甚至以「強弩之末」、「黃色小鴨」等方式，強烈表達對房價的看法，加上QE政策開始逐步縮減，整體市場對於資產價格的情緒，由中性樂觀轉向觀望猶豫，所幸全球股市持續上漲，且對於經濟整體展望樂觀，但當前房價水準已高，未來趨於盤整機會較高。

業者表示，政府對房價的警語，可能影響民眾買房意願轉向趨於觀望，但從調查資料來看，受訪者並未完全地看好或看壞，反而大多維持相對中性的房市看法，預料2014年發展應會趨於平穩，也可做為預測329檔期的房市觀察。

加重稅抑炒房 半數民眾贊成         （中央社記者陳至中台北15日電）

一項調查顯示，接近半數民眾贊成以加重課稅方式，抑制台灣的「炒房」問題，其中以豪宅稅、奢侈稅的政策滿意度最高。

草根影響力文教基金會委託醒吾科技大學民調中心，於民國102年11月28日至12月30日，針對20歲以上的一般民眾進行電話訪問，有效樣本1083位。在95%的信心水準下，抽樣誤差為正負3個百分點。

草根影響力基金會調查研究中心召集人陳松柏表示，調查顯示，49.49%的受訪民眾贊成以加重課稅的方式抑制炒房，28.9%不贊成，贊成的比例遠高於不贊成。

陳松柏表示，受訪民眾對政府抑制房價政策，認為最有效是豪宅稅，其次依序是實價課稅、實價登錄、奢侈稅、緊縮房貸、囤房稅。

醒吾科大副校長陳義文表示，台灣的房地產集中在少數人手中，調查中近6成的受訪者，名下沒有登記房地產。

陳義文表示，近年多項抑制炒房的政策被提出，例如奢侈稅，房價一時有停住，但後來還是效果有限，關鍵是華人社會根深蒂固的「有土斯有財」觀念。

台北商業技術學院財稅系教授黃耀輝表示，奢侈稅有一定影響，投資客2年內「短進短出」的量急速減少，如果沒有奢侈稅，房價的漲幅會更高，「以稅制量，以量制價」還是有一定效果。

黃耀輝表示，台灣房價上漲主要是資金行情，美國猛印鈔票造成資金氾濫，持有房屋的稅賦太低，甚至比汽車交的稅太少，聰明的人就會去囤房囤地。對症下藥，必須調高房屋稅、地價稅的額度。

國人赴日馬置產 去年衝 300 億   【經濟日報╱記者郭及天／台北報導】

日本東京、馬來西亞吉隆坡是近年國人最愛投資海外不動產地區，國內打炒房氣氛日盛，資金版塊挪移，房地產業者預估去年有逾 300 億元資金流向日本、大馬房市，近三年呈倍數成長。

房仲業者昨（13）日表示，近年最熱門的馬來西亞，台灣房屋去年在大馬約有 100 億元的總銷金額，推估去年一年有 200 億元的台灣資金流入大馬房市，其中又以吉隆坡最為熱門。

東京房市也是國人最愛投資地區之一，受惠日圓持續貶值及申奧成功帶動，去年國人也投入逾

百億資金進入日本東京房市，以擁有逾八成市占的日本信義為例，去年成交總銷金額約 88.5 億

元，再創歷史新高，相較 2012 年 25.4 億元、2011 年 15.3 億元，均大幅成長。

房地產業者表示，以台灣一年約逾 4 兆元的房地產交易金額來觀察，國人在海外不動產的投資額約不到 2%，相較下雖然國人投資海外不動產占整體比重仍低，但投資金額近三年急速攀高，顯示在房價高漲、打炒房、查稅提高持有及交易的成本下，資金迅速流向海外不動產市場。

市場擔心美國量化寬鬆（QE）退場後亞洲新興市場資金退潮，房市恐怕會大幅回檔，房地產業者指出，但是經濟相對發展成熟的市場，房市風險較低。 

業者表示，雖然馬來西亞政府祭出打炒房措施，例如新台幣 1,000 萬元以下房屋不得轉售給外資、持有五年內課產業營利稅為資本利得的 30%，但股匯市相較東協諸國穩定，波動不大，加上擁有年輕勞力與石油、橡膠、礦產豐富，經

濟型態以輸出為主，加上房價僅台北四分之一、香港及新加坡的七分之一，房市風險較低。

張金鶚：要讓房市消風                     【中國時報 陳芃／台北報導】

適逢選舉年，加上美國量化寬鬆政策（QE）逐漸退場，高房價再度成為話題焦點。北市副市長張金鶚表示，若政府積極處理，今年也可能是房價的「反轉年」。他舉例，北市去年設置租屋平台、公布不動產交易資訊規範，今年調高公告現值，就是要讓膨脹的房市泡沫逐漸「消風」。

張金鶚 14 日應台北市不動產估價師公會邀請，以《都市更新的衝突與展望─從多元都更到都市品味》為題演講，會前接受媒體採訪時做了以上表述。他以北市為例，房價超過一般人所能負擔，租金更只占房價的 1％左右，加上空屋率高，各種不合理顯示「房價泡沫早就存在」，現在是要關心會不會「破掉」。

國際上 QE 要慢慢退場，年底台灣又有選舉，民眾認為房價會高居不下。張金鶚說，政府如果能積極面對，在泡沫上「刺點風」，那今年就會是「反轉年」。他不諱言，北市推動《不動產交易消費資訊管理規範》、租屋平台，今年調高公告現值、最高的區段調漲 50％，都是企圖讓房價「消風」。

新莊副都心 商用地每坪衝上 280 萬         【工商時報 / 曾萃芝】

新莊副都心重劃區房市，受惠於中央合署辦公大樓啟用，近 3500 位公務人員陸續進駐，帶動區內商圈及生活機能發展，房市量能不墜。根據實價揭露以來，新莊副都心段一小段土地共有28 筆交易，其中住宅及商業用地各半，總交易金額達 114 億元，且商業用地成交單價來到每坪280 萬元，打破三年前新北市政府標售的每坪 232 萬元紀錄，至於住宅用地也在去年 10 月攀上200 萬大關，顯示仍有許多投資人看好副都心房市後續發展。

房仲業者表示，其實從 2010 年新北市政府開始公開標售副都心土地以來，每次都能吸引許多知名人壽及建設公司投標，其中副都心段一小段 444 地號在 2010 年的 9 月每坪飆上 232.21 萬元的高價最受到矚目，因為其靠近捷運機場線的副都心站，地理位置相當優越，當初吸引了 12 封標單搶標，多家建商、壽險公司參與競標，最後由史恩實業得標，但根據最新實價登錄官網，有三筆在去年 7、8、9 月的副都心土地交易價格打破這個紀錄，每坪單價分別為 240、250、280 萬，其中副都心段一小段 1~50 地號單價 280 萬的土地，剛好位於 2010 年 7月所標售地號 19 及 435 號周邊，當時成交單價為 213 萬，顯見經過三年多，該區域土地價格成長 31.5％。

業者指出，根據副都心計劃開發規定，第一、二種商業地其中住宅使用的樓地板面積最多 50％，不能全部規劃為豪宅使用，但仍帶動副都心商業土地價格的攀升，主要原因為機場捷運原預計去年就可以完工並配合中央部會機關進駐等利多消息刺激，但隨著捷運延後至 2015 年通車，造成區域房價發展停滯，目前根據實價登錄資料顯示，副都心成交價格多在 4 字頭及 5 字頭區間。

副都心及頭前重劃區是新莊房市兩大火車頭，龐大的交易量帶動去年新莊買賣移轉棟數大幅成長 32.19％，擠下板橋成為新北市房市交易第三名。

業者分析，雖然中央合署辦公大樓進駐帶動副都心人氣，但許多重大建設並未如期同步到位，交通的混亂及不便，勢必影響房市買氣，但隨著公務員適應周遭環境及考量通勤時間後，短期擇租，長期置產的房市需求大增，對於土地及房市交易又是一大支撐。

生 日快樂！！幸運的魔羯座12/22~01/19