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329檔期 買氣樂觀 【經濟日報】

今年農曆春節雖僅有短短六天假期，受惠天氣不錯，加上台商返台購屋，以及自住客持續進場買房，買氣回籠六、七成，市場呈現價量均穩格局，房地產業者昨（4）日表示，農曆春節銷售暢旺下，有機會帶動接下來的329檔期，上半年房市買氣樂觀看待。

甲山林機構副總經理徐永仁表示，去年春節買氣以長期置產客戶為主，反觀今年，主要買盤以自住客為主，認為是市場擔心「錢變薄」的心態下，積極進場買房，才會推升春節買氣升溫，市場呈現價量均穩格局。

鄉林建設執行副總經理呂理全說，過年天氣不錯，台商返台購屋，推升買氣。

2014馬年房市 汰弱換強時代來臨 【工商時報】

「2014年房市，會不會泡沫？會不會下跌？」今年的熱門話題，和過去10年的景氣大多頭相較，不再是房市潛力區？下一波明星產品？而是憂心景氣反轉的各種紛歧雜音，信心度已不若以往。

尤其，最近半年，光是央行總裁彭淮南、財政部長張盛和、金管會主委曾銘宗三大財經首長，就連番丟出升息風向球、台北市房價泡沫化、小鴨爆破說、甚至公開喊話「房市不如股市、資金將從房市轉進股市」等說法；雖然房價並沒有因此而非理性的應聲下跌，但房價居高思危的危機意識，已開始受到審慎面對。

房仲業者表示，2014年應是多空交戰的一年，對於握有資產的人來說，最好汰弱換強；對於想要進場置產的人，就勇敢出價吧，因為現在台北市已有房價「鬆動」的案例，買賣雙方對於後市看法紛歧之際，畢竟還是有賣方有意套現出場，所以買方最好勇敢出價。

綜觀2014年牽動房市價量表現的主要因素，淡江大學產業經濟學系教授莊孟翰指出，簡單來說，就是政策、資金、基本面3大變數；至於台北市精華地段的頂級豪宅，由於獨特性、稀有性、無可取代性，這種產品早已是「有錢人的玩具」，和一般住宅市場明顯脫鉤，未來依然會朝向Ｍ化的另一側傾斜，持續炙手可熱。

其中政策面尤其扮演關鍵角色。自2010年初第二屋限貸、2011年6月起實施奢侈稅、2012年6月再針對豪宅限貸以及8月實價登錄，已造成台北市2012年房市交易量為近10年最低量。不過，2013年交易量已回穩，雖財政部在2013年12月底宣布擴大查稅措施，如北市3,200戶豪宅列管，奢侈稅自住認定從嚴，加強事實入住證明，如水電帳單等，但在房價資訊透明化的影響下，促進房市交易回穩下，近一年房市已走出2012年的谷底。

接下來奢侈稅修法、囤屋稅等打房政策，仍影響買方進場買房的意願，年底七合一選舉前，不排除再被提出來炒作。也有人以樂觀心態認為，2014年七合一選舉對房市未必是全然的利空，隨著縣市首長候選人、黨派政策，加強地方建設的競選政見，反而有助房市加溫。總之，奢侈稅要退場較困難，未來打房力道輕重，才是關鍵。

再看資金面，低利環境仍是2014年撐盤的最大支柱，但升息的速度、強度，也將牽動房市反轉的速度和強度。

美國QE減碼是必然趨勢，只是時間早晚，因此2013年諾貝爾經濟學獎得主席勒（Robert Shiller）指出，目前全球包括美國、英國、中國大陸、巴西、澳洲等國家房價快速上漲，房市可能泡沫風險與日俱增。此外，美國聯準會也宣布，實施5年的QE自2014年第一季起開始減碼，意味貨幣量化寬鬆政策，即將逐步退場，對於全球資金動向，也勢必產生極大的影響，其中各國房市恐是首當其衝，面臨可能泡沫化的危機。

至於美國量化寬鬆緩退後，央行是否可能升息？台綜院六所所長楊家彥認為，至少到2014年，都還不需要擔心升息的問題。

第三，要觀察基本面。當前最熱門的話題，就是台灣房市是否存在泡沫危機？

依據行政院經建會景氣對策信號綜合分數走勢，台灣經濟雖從1998年起經歷過4個景氣循環，但房市卻獨排於景氣循環之外，連續走了第11個大多頭，無視景氣波動，不僅自2001年起交易活絡，而且房價一路攀升。

理論上，價格由供需決定，房價攀升，自然有強勁需求支撐。然而，綜觀國內經濟包括：民間投資、薪資所得，並無明顯好轉，相對房市需求卻來自於低利環境帶來的增值保值、炒房需求，使得交易量價居高不下；加上外資(港、陸資)來台置產的假性需求，間接拉抬房價，顯示房市所面臨的風險因素不斷提高，景氣反轉向下可能性與日俱增。

因此，央行在2013年6月以房貸餘額占GDP的比重及空屋情形日益嚴重，早已超越房市泡沫指標，因而針對房價可能面臨下跌問題，提出警訊。同時，政府更應未雨綢繆，以美國與日本等國家的房市泡沫經驗為殷鑑，針對台灣房市可能泡沫化各種因素，提出具體可行政策，並及早因應，避免房市泡沫對經濟產生的衝擊。

現階段房市供需失調的問題，並不明顯；不過，2015年年中，內政部緊縮容積獎勵上限所帶來的潛在搶建潮，倒是中長期必須觀察的隱憂，屆時局部供給量大的區域、缺乏稀有性或保值性產品，房價不免面臨鬆動。

短期可預見的2014年房市，高檔震盪格局在所難免，房價表現可望持平至小漲，至於成交量，在剛性需求及交屋潮的支撐下，可望呈持穩態勢。

QE退場房市價穩量微縮【台灣新生報】

市場普遍預期美國QE政策今年即將退場，預期會影響到房地產走勢。房仲業者表示，如果今年QE退場，這麼一來可能會引起國際經濟情勢發生改變，甚至逐漸改變低利的環境，加上政府查稅、年底選舉訴求，預計今年房市漲勢可能不若前幾年那麼明顯，大致上，房市可能會呈價穩量微縮的趨勢。

房仲業者指出，今年房市預計有八大趨勢，第一就是美QE政策走向，因為今年是QE政策最可能轉向的時間點，對房市最大不確定因素就在於QE政策的轉向，QE如何退場、退場的速度、市場資金流向、利率往那個方向走，都是重要的觀察指標。

業者指出，第二就是政府查稅、追稅的腳步，政府相關單位除了持續針對不動產交易進行查稅與追稅之外，實價登錄上路後，未來民眾持有或交易不動產成本看升，實價制度對民眾具有潛在的影響力；第三就是地上權推案考驗市場接受度，由於近兩年地上權標案狀況明顯改善，現階段地上權市場仍以商用市場的能見度相對較高，預期今年將是地上權住宅市場啟動年，開發商也將推出地上權住宅產品，至於民眾接受度為觀察重點所在。

業者進一步指出，第四就是七合一選舉產生的區域性議題，今年下半年度將開始進行地方首長選舉，到時候可能會釋出重大建設利多措施，這些利多措施可能對區域房市產生增溫的效果；第五就是今年上半年房市比下半年來的旺，主要是因為下半年靠近選舉期間，導致市場焦點過度聚焦在選舉，所以開發商可能避開下半年時間，而將推案密集在上半年三二九檔期。

第六就是預計捷運松山線今年底通車，已讓台北捷運路網更加成熟，有利於大台北通勤族往市中心、市外地區移動，包含剛通車路段的店面、辦公等商用不動產都是受惠者；第七就是外圍低價區變成房市新戰場，這是因為台北市土地一地難求，開發商為分散投資風險與找尋可能投資機會，促使外圍低價區成為房市焦點，預料基隆等外圍低價區將出現少見大量推案。

第八就是台灣房市已從民國九十二年漲到一○二年，因此，預期今年房屋價格可能在QE預期轉向等因素共同影響下呈趨緩的走勢。

房仲：今年購屋議價空間大【中國時報】

馬年房市，利率是否變動是觀察入場與否重點。房仲業者說：「2014年是買方最有議價彈性的一年」，應把握最佳買點。擁有捷運站與車站等交通機能與發展潛力地區是今年購屋首選。

房仲業者表示，在外部政策、資金條件等市場風向變化下，房市供給量仍以每月約1成幅度增加。「2014年是屋主10年來最佳獲利了結時機，也是買方10年來最有議價彈性、最多物件選擇的進場甜蜜點。」

業者進一步分析，支撐過去10年房市的低利率充沛房貸氛圍已經開始轉變，公股銀行已開始調整房貸估價等業務作法，並準備降低貸款成數。未來2年對自住買方仍無影響，但購屋者不只進場信心轉弱，進場門檻也被大幅提高，建議買賣方心態一定要隨著買方市場的到來而進行調整。

房仲業者則說， 2014年受到「房價負擔壓力」、「QE退場」以及下半年「七合一地方選舉」的影響，房市交易量可能略降，利率將是房市最重要的觀察指標。

2014年購屋策略，業者建議，購屋人應該預設未來利率如果升至3％、4％，是否仍可以負擔。

房仲業者推薦台北市北投區與新北市汐止區入手。她表示，北投區早年受限於地形及市容老舊，房價長久來處於低基期，但近年來新北投生活圈機能提升，吸引首購族進場，加上信義線開通後，交通更添利多。

馬年看中市房產量縮價漲【中央社】

馬年到來，台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘今天表示，預估將呈「量縮價漲」格局，平均房價漲幅在5%到10%之間。

根據台中市不動產開發公會統計，大台中房地產市場去年推案金額累計達新台幣2268.39億元，創近20年來新高。展望今年，考量政府打房力道加強，加上年底將有七合一選舉，建商推案將略為降溫，預估全年推案金額約2000億元，減幅近12%。

魏嘉銘指出，今年大台中房市將呈「量縮價漲」格局，平均房價漲幅在5%到10%之間，有自住需求或置產型購屋人，不宜遲疑。

對於房地產仍然看漲，魏嘉銘解釋，近幾年營建成本持續上揚，平均漲幅逾3成，其中工資近3年上漲8成，各工地嚴重缺工，所以後勢依舊看漲，而原物料也一樣，模板累計漲幅已逾60%，水泥漲幅則在25%左右。

魏嘉銘認為，台中市今年土地公告現值大幅飆漲24.43%，不但漲幅居5都之冠，反映到營建成本上，平均約增加8%的成本，這些因素都勢必反映到房價上，消費者應有心理準備，他預期今年台中市精華區房價可望上看每坪80萬元。

年底七合一選舉可能影響房市交易量，魏嘉銘說，這將是牽動今年房市的最大變數，因此，建商推案將集中在前三季，其中第一季就占了約700多億元。

去年大台中推案力道強勁，魏嘉銘表示，主要產品以首購及首換為主，比重超過50%，今年型態明顯轉變，包括七期、八期、台灣大道、草悟道及美術館商圈等「金磚五區」，都將出現補漲行情。

外縣市建商紛紛進駐台中搶地，魏嘉銘說，去年是高峰期，各家業者土地多已購足，今年也將陸續進場推案，包括遠雄、富邦、大陸工程、興富發及麗寶集團等，預估約占總推案量的3成左右。

值得注意的是，因為奢侈稅的實施，魏嘉銘指出，雖然近兩年投資客比例降低，但市場還是有需求，隨著房價不斷攀升，購屋動機將由投資轉為自住、換屋，市場交易將從預售轉向新成屋、中古屋，產品坪數也逐漸縮小，消費者多以中低總價為考量。

高雄美術館豪宅 火力全開 【工商時報】

高雄建商今年推案，將集中美術館特區與農16特區，其中，美術館豪宅市場，更是火力全開，銷售金額將超過800億元，京城建設集團至少包辦500億元。高雄建商和代銷龍頭、以及重量級建商，一致看好美術館房地產行情，最高可望上漲25％，至於整體高雄市，平均漲幅大約10％。

另外，世貿高雄展覽館所屬的高雄亞洲新灣區，則可望由國揚建設的「國硯」豪宅案，保持實價登錄的高雄最高房價，每坪成交價從55.9萬元到68.7萬元不等。

而亞洲新灣區今年的房地產市場，將在「國硯」的指標性引導下，加上未來將陸續完工的其它公共建設，如高雄軟體園區、駁二藝術特區以及自由經濟示範區等南高雄重大經濟投資，引進產業人口進駐，形成與美術館特區、農16特區等北高雄房地產市場的南北雙軸態勢。

高雄不動產開發公會理事長張永義說，南高雄的房地產市場發展，相當具有潛力，也已經在世貿高雄展覽館等重大公共建設的刺激下，陸續發酵，唯一可惜的地方是，南高雄現有可利用的土地資源有限，因此，想要成為房地產焦點，還要一些時日。

土地資源尚有賴592公頃的高雄經貿園區內地主，儘速開發，或是由國防部、中油等國公有地主，釋出土地，屆時，房地產市場的發展可望一波接一波。

目前，仍然是以北高雄為高雄的建案主力，特別是美術館特區，今年仍將扮演高雄房地產火車頭的角色，張永義估計，金馬年在美術館銷售的案量，將超過800億元，包括永信建設、城揚建設、鼎宇建設、全誠建設等建商，都有新案推出，除了原有41公頃的公園綠地，民國106年鐵路地下化之後，全新的100米公園綠道，更增添它的吸引力。

而且，價格也將出現明顯變化，他說，光是興富發建設在明誠二路與美術東二路的「國王之冠」，每坪的平均價格就達60萬元到80萬元之間，比現有美術館第一排的成交價40萬到45萬元，高出許多。

去年底和今年初，美術館特區更因京城建設集團的2個建案，而成為矚目焦點。其中之一是，京城建設董事長蔡天贊個人向永信建設購買、位於美術東二路、美術北五街口的3,008坪基地，已經動土興建總銷超過130億元的豪宅案。

其二是，京城建設公司將與蔡天贊個人，雙方合作，推出高達350億元的國際級超高大樓豪宅，委託世界知名英國建築大師佛斯特（Norman Robert Forster）操刀，這也是佛斯特在台灣的第一個豪宅建案代表作，可望再創美術館特區的住宅新天價。

4年前，美術館特區的第一排房價，還是處於所謂「高雄房價123」的「3」，前年和去年上半年已經進到所謂的「234」，換句話說，美術館房價已從3字頭，上漲的4字頭。京城建設總經理劉朝森表示，今年高雄房價可望向「345」推進，而美術館第一排房價將會來到每坪50萬元以上的價位，漲幅最高可達25％。

高雄市代銷公會理事長戴嘉聖認為，美術館整體的平均房價，目前大約是每坪27萬元到30萬元之間，明年至少將會上漲10％，某些特殊產品，漲幅可能會更高，並且再創區域新高價。

雙北房市 小宅當道 【工商時報】

儘管雙北市房價高不可攀，但雙北市產業環境完整、就業機會多、公共建設也最成熟，仍是民眾心中最理想的購屋區域。房產業者認為，2014年雙北房市仍走「總價市場」、「小宅當道」路線；至於不敗神話的捷運沿線住宅，房價仍具支撐力道；稀有豪宅產品仍受特定族群青睞。

根據各縣市政府公布的2013年買賣移轉棟數資料顯示，2013年交易量最熱的地區為淡水，已連續2年居排行榜之冠，交易量從2012年的8,343件成長至9,464件，年增13.44％，新北市新莊更在2013年首度超越板橋來到8,172件、年成長32.2％。

房產業者表示，在新市鎮區域主打小資買得起的題材發酵下，2014年郊區低總價產品交易仍會繼續火熱。

他進一步指出，過去10年雙北市的房市發展以板南線為主軸，未來機場捷運通車後，新莊、五股、泰山、林口等地將可受惠，交易量有機會穩定成長，買方未來可沿捷運線進場布局，只要有成交量的區域就不用擔心房市的波動變化，未來仍有增值的空間。

而捷運松山線預計今年通車，沿途經南京東路向東延伸至松山火車站，包含南京東路站、台北小巨蛋站、南京三民站、松山站（松山火車站），2013年南京三民站捷運宅「藏富」標售，最高標脫單價達115萬，成為首宗單價破百萬的捷運宅，預估2014年沿線房價皆還有5％~10％以上的漲幅，可提前布局。

房產業者則強調，「總價市場」是未來的主流產品，因此消費者應該優先鎖定台北市中心的中、低總價小宅產品，北市郊區2~3房的產品以及新北市環台北市第1圈有捷運站或台鐵站的生活圈的電梯大樓，作為購屋的首選。

房產業者認為，雙北房價近年來已經由內而外的全面上揚，具備補漲條件的區域難尋，端視何處的房價水準以及生活機能，能夠吸引相對多數的買方近駐。

以台北市而言，內湖擁有科技園區的加持，生活環境舒適，加上房價水準落在全台北市的中間水準，能夠吸引換屋族群的進駐。

新北市未來將成為台北都會區很重要的住宅供給來源，捷運沿線以及具備腹地且處於開發初期、房價尚未大幅上揚的地區，未來價格相對看好，現階段以土城具備類似條件。

房產業者表示，2013年台北市成交總價在2,000萬以下物件高達6成以上，基於薪資未能有效調漲下，預估北市2014年仍是小宅及總價2,000萬的產品當道。

但部分地區因捷運通車，房價可能還有所表現，其中，北市下一條通車的松山線，可留意周邊的房價變化。

至於新北市，雖因供給量大、有供過於求危機，但林口、新莊、五股、蘆洲、雙和、新店、汐止等地仍有一定題材可以發揮，2014年仍有許多建案推出，必須觀察題材能否有效帶進人口流入，生活機能是否完善，預估自住比重將再比2013年提高。

另外，在豪宅市場方面，雖政府有意加重「豪宅稅」，但2013年「仁愛帝寶」仍出現單價298萬的交易案，創實價登錄以來住宅單價最高紀錄，但也有「信義之星」3年來房價出現凍漲的現象。

房仲業者認為，豪宅市場為少數金字塔頂端群族的產品，對一般大眾來說並無影響，但是，豪宅因在房市具有指標性意義，政府打壓力道恐會加重。不過，少數具稀有性、特殊性的「真豪宅」，2014年單價仍會突破300萬大關，至於，「山寨版豪宅」房價將會與真豪宅分道揚鑣。

馬年商辦行情／台灣商用市場，仍待加溫【聯合報】

美國量化寬鬆政策（QE）退場、台灣政府規定壽險業投資國內不動產投資報酬率得高於 2.875％，資金退場加上政策限制，導致去年壽險業投資國內不動產金額萎縮至 161 億元。商用不動產仲介業預估，2014 年全台商用不動產市場將續冷，壽險業也因在台投資壓力大，可能大批「錢進海外」，尋找更好的投資標的。

高力國際統計，2012 年全年商用不動產交易 1072 億元，但 2013 年僅剩 812 億元，創下 2008年以來新低，減幅 24％；其中縮減幅度最高的是壽險業者，投資國內不動產金額從 2012 年 661億元下降到 2013 年的 161 億元，萎縮 5 百億元。

高力國際董事總經理劉學龍表示，金管會從 2013 年開始就陸續針對壽險業購買不動產祭出 8 大限制，例如壽險業投資報酬率得高於 2.875％、5 年內不得移轉等，又被市場稱為「金八條」限制，也因為金八條限制多，導致國內壽險業者資金轉向國外，投資台灣商用不動產的比率逐漸下降。

根據高力國際統計，壽險業者投資商用不動產的比重從 2012 年 61.71％降低為 2013 年 19.93％，比重大幅縮減 41 個百分點；2013 年投資國內商用不動產占比最高的是製造業，占比為 34.85％、金額為 283.09 億元，而外資比重則僅有 9.77％，投資金額為 79.38 億元。

劉學龍表示，美國 QE 退場的確造成資金緊縮、利率上揚等問題，不過由於台灣的外資比率不高，加上利率仍處低檔，央行不太可能短時間內大幅度調升利率，QE 退場對台灣商用不動產市場不會造成立即性衝擊，僅影響投資人的信心。

台灣 CCIM 協會理事長暨瑞普國際集團總裁曾東茂分析，對國內商用不動產市場影響最大的仍是政府限制壽險業者的「金八條」，也因此不少壽險業者開始轉向海外市場，對台灣商用不動產興趣缺缺，近來國內壽險業者與投資人「錢進」美國、日本商用不動產比率大幅增加。

劉學龍表示，2013 年國泰人壽已率先投資中國大陸與英國倫敦，富邦人壽也已投資美國紐約，2014 年將有更多壽險業者前進海外投資不動產；而 2014 年台灣商用不動產市場將以自用型買家為主，飯店、物流園區等特殊不動產交易將持續熱絡，不少投資人也開始轉向與地主、建商合建，商用不動產交易方式將更靈活，也充滿著更多變化。

《名家論市---末日博士羅比尼專欄》

新興市場麻煩大了！ 【聯合新聞網】

去年春季聯準會準備縮減量化寬鬆政策（QE）引發衝擊新興市場國家的金融動盪，如今已再度席捲而來。這一回是由多重事件引爆：阿根廷當局不再干預匯市以避免外匯存底流失，導致貨幣危機；中國經濟數據轉弱，以及土耳其、烏克蘭與泰國的政治持續動盪。

這個新興市場的迷你完美風暴透過全球投資人的風險規避操作，很快蔓延到先進國家股市，但更深層的原因是，許多新興市場陷入真正的麻煩。

名單包括被稱為「脆弱五國」的印度、印尼、巴西、土耳其與南非，它們的財政與經常帳都是赤字，成長率下滑，通膨高於目標，且今年將舉行國會或總統大選，政治充滿不確定。但另外五國─阿根廷、委內瑞拉、烏克蘭、匈牙利與泰國同樣脆弱。他們全都有政治或選舉危機，其中有多國財政政策寬鬆，一些國家的外部失衡與主權危機正在增溫。

被過度吹捧的金磚五國則已跌回現實。巴西、俄羅斯與南非今年成長率將低於美國，實質國內生產毛額（GDP）增幅不到2.5%，中國與印度成長率大幅減緩，而中國與俄羅斯人口減少則削弱成長潛力。

中國還面臨由信貸引發投資熱潮所產生的危機，地方政府、國營企業與房地產公司過度借貸，嚴重弱化銀行與影子銀行的資產組合。大多數如此大型的信用泡沫最後總是難逃經濟硬著陸，而中國的經濟不可能全身而退，因為推動高額儲蓄與固定投資轉為民間消費的再平衡成長改革太緩慢。

去年新興市場動盪的深層原因也尚未消失。首先，中國硬著陸的風險對新興亞洲、全球商品出口業者與先進國家形成嚴重威脅。同時，聯準會開始縮減資產收購，利率即將走揚，導致數年來流入新興市場的已開發國家資本如今撤離這些國家。另一個原因則是商品的超級循環告終。

這些風險將不會迅速消退，因為中國的成長不可能加速並推升商品價格，聯準會加速減碼QE，上述新興國家直到選舉後都不可能進行結構改革，現任政府擔心緊縮財政、貨幣與信用政策會導致壓抑成長。的確，許多新興市場政府未能充分緊縮總體經濟政策，已導致另一輪貨幣貶值，再引發通膨攀升風險，並危及支應雙赤字的能力。

不過爆發全面的貨幣、主權債務與銀行危機的威脅仍低，就算脆弱五國亦然。因為這些國家都有彈性匯率，有龐大的資金準備對抗貨幣與銀行業資金流失，以及較少的貨幣錯置（例如大量借貸外幣為本國幣資產投資融資）。許多國家還有穩固的銀行體系，雖然公共與民間債務比率攀升，但水準仍低，無法償債的風險很小。

長期而言，對新興市場看法樂觀可能是正確的。許多國家有穩固的總體經濟、財政與政策基本面。再者，脆弱五國在內的多數新興市場中期基本面依然穩健，因為都市化、工業化、人均所得持續成長、人口紅利、更穩定的中產階級興起、消費社會崛起，以及一旦開始實施結構改革，產值有快速增加的機會。

但許多國家仍然面臨艱困的短期政策權衡情況─是否應該及早緊縮貨幣與財政政策。他們面對的外部風險、全球總體經濟與結構上的脆弱體質，將讓短期前景烏雲罩頂。未來一、兩年在更穩定與市場導向的政府落實更穩健的政策前，許多新興市場仍有崎嶇難行的路途要走。（作者Nouriel Roubini是紐約大學經濟學教授、Project Syndicate專欄作家）