2014年度主題

依據96年5月1日全省主管會議決議，各店租約須提前於６個月與房東洽談續約事宜。

目前即將到期之租約如下

三月份租約：南京店

四月份租約：忠孝店

五月份戶外看板租約：潭子店(潭子街)、左營博愛店(安吉街)

六月份租約：永和店

七月份戶外看板租約：松山店（森之丘）

八月份租約：基隆店１＋２樓

八月份戶外看板租約：左營博愛店(忠言路)

１．請各店秘書務必於租約到期前半年提醒各店長與房東聯絡續約事宜，並於租約到期前二個月將續約簽呈送簽呈核後送至總務科繕打租約，若有任何問題請電洽管理部許金河副理分機６５１

２．上述紅標科店表示租約於本月或下月即將到期且未完成續約動作之科店，請秘書務必提醒科店長儘速上簽呈完成續約事宜。

３．因應目前景氣低迷故請各店店長於續約時一併與房東要求降低租金以利節省科店費用。

【職委會】
存入個人薪資帳戶明細 :                                       製表日 : 103/2/19

到期日	票號	姓名	金額	備註
1030220	UA0925179	丁國平	1,500	北區	103.2.20存入聯邦銀行
1030220	UA0925179	周桂英	3,000	北區	103.2.20存入聯邦銀行
1030220	UA0925179	林秋蘭	3,000	北區	103.2.20存入聯邦銀行
1030220	UA0925179	邱翊庭	1,000	北區	103.2.20存入聯邦銀行
1030220	UA0925179	孫政中	2,000	北區	103.2.20存入聯邦銀行
1030220	UA0925179	高國隆	5,000	北區	103.2.20存入聯邦銀行
1030220	UA0925179	許哲穎	2,500	北區	103.2.20存入聯邦銀行
1030220	UA0925179	陳豐智	3,500	北區	103.2.20存入聯邦銀行
1030220	UA0925179	黃思敏	2,000	北區	103.2.20存入聯邦銀行
1030220	UA0925179	楊娟	1,000	北區	103.2.20存入聯邦銀行
1030220	UA0925179	劉長安	3,000	北區	103.2.20存入聯邦銀行
1030220	UA0925179	劉耿仁	1,500	北區	103.2.20存入聯邦銀行
1030220	UA0925179	鄭妙理	1,000	北區	103.2.20存入聯邦銀行
1030220	UA0925179	鍾玲雲	2,000	北區	103.2.20存入聯邦銀行
1030220	UA0925179	王秀雲	3,000	中區	103.2.20存入聯邦銀行
1030220	UA0925179	王國珍	3,000	中區	103.2.20存入聯邦銀行
1030220	UA0925179	徐昌聞	3,000	中區	103.2.20存入聯邦銀行
1030220	UA0925179	曾綉媛	1,500	中區	103.2.20存入聯邦銀行

★電話禮儀和應對技巧手冊
電話鈴聲響後，應立即接聽，並記得報上單位名稱
電話鈴聲響三聲內接聽電話，話筒與口距離約五公分位置。
通常拿起話筒，先報出自己服務單位並加問候語，若屬專線電話可加報姓名，接聽時第一句話即說：「太平洋房屋，您好！蔽姓○，很高興為您服務。」這是非常重要的禮儀，也代表了單位形象。
★確認對方找誰？
如對方擬找的人不在，應婉言告知某人剛離開位置或出差請假，並詢問對方尊姓大名，是否需留話轉告等、，絕對不可隨興答覆「他不在」，即掛斷電話。
如係對方撥錯電話，應親切告知「您可能是撥錯電話了！」若接聽電話人員知道單位分機號碼，亦可代為轉接，並加以說明，若轉接不過，請其重撥。
★即使對方打錯電話也應親切告訴對方
當總機轉錯單位或對方打錯電話時，應如何應對？事實上，應對方式有很多種，可因人、事、物、而異，但是否得體，都會影響到單位形象。這種情形經常會發生， 所以要特別注意應對的方式。例如：「這裡是ΧΧ科店，您打錯電話嘍！」語氣略帶親切有禮，會留給對方好印象。
若轉接電話有誤，且知是部內其他單位的業務時，應熱心幫忙轉接電話，並預先告知轉接之分機號碼，以免電話一轉再轉，易造成對方不耐煩，甚至到最後轉丟了更造成對方的誤會，這點應多加留意。
★ 耐心把話聽完，讓對方先掛電話
對方敘述時，要注意傾聽，並適時回應，以免要對方再複述一次，否則那是很不禮貌的，同時也會引起對方的反感，如果確實沒聽清楚，需對方重述一次時，可把因 素歸諸於外來的干擾，(、或說電話有雜音或有插撥電話)，並說：「對不起！麻煩您請再說一遍好嗎？」語氣溫和有禮，對方必能接受，不會造成誤會。
通話完畢，禮貌上應由「對方」先掛斷電話，接聽電話人員再輕放好電話。
★電話聽不清楚，立即提示對方
接聽電話的時侯，經常會因為對方離話筒太遠或是電話機線路不良，或者是對方的聲音太小而聽不清楚，這個時侯若是語氣拿捏不準，告訴對方「聽不清楚」，會認為像是在指責對方，造成誤會。
因此適時切入話題，把實際情形告訴對方說：「對不起！我們的電話機可能線路不良，聽不清楚您的聲音，麻煩您大聲一點好嗎？」這樣可以避免因接聽電話不清楚，而遺漏重要的事情。
★查詢資料避免讓對方久等
通常查詢資料或調閱舊檔案，不論需花多少時間，都會讓對方很難捱，因為對方也不知道什麼時候有消息，而必須把話筒放在耳邊等候，其他的事也須擱在一邊，除非馬上可以答覆對方，否則，若需讓對方久等，應先徵詢對方，是否方便先留下電話號碼，待會兒查到資料後再與對方聯繫。
★對方查詢事項一次明確答覆
除非對方提的問題無交集，以致答非所問；通常針對查詢事項一次即作明確答覆，倘若對方查詢事項非接聽人員職司範圍內，無法立即回答，可先留下對方電話，儘速聯繫相關單位，查明結果後立即告訴對方。
★手握話筒，備妥筆紙
接聽電話時，應該用左手或右手拿話筒呢？基本上，大多數的人都是左手握話筒，右手拿筆桿，當然；左撇子就剛好相反，以右手握話筒左手記載電話內容。如果對 方要找的人湊巧不在，而要求留話或約定見面時間場所等••••••倘如憑已事先備妥筆紙， 隨即可記錄，避免臨時找不到而慌亂，甚至電話「碰」一聲掉落地上，引起一陣騷動。
★如何避免電話轉接丟了
與對方通話結束，若對方要求再轉接至其他單位時，一定要事先聲明：萬一轉接沒過，請重撥，轉接時聽到電話裡頭有鈴〜聲，才能掛好電話；若遇到電話轉不過 去，告訴對方：「某單位或某人電話正在使用中，轉不過去，麻煩您待會兒再撥一次。」若對方不知分機號碼，應當一併告知，方便重撥。
★先寫好備忘錄，同時把資料準備好
公務電話的重點，在於簡明扼要而正確地將資訊傳達給對方，寫備忘錄或用便條紙的目的，是把電話裡要談的事或要問的話或對方來電內容做重點式的分條，分項記 下；(養成習慣，桌上可隨時放些便條紙，以備隨時摘錄)，除可防止遺漏、話題不連貫、不得要領、或讓對方摸不清到底問題重點所在，因此，打電話的用意和內 容一定要說清楚，對方回答的內容也要詳細紀錄，否則，打電話的目的就無法達成了。
一般來說，我們熟悉自己工作的資料應擺放在隨手可取的地方，便於查看對方可能詢問的相關資料，同時也不會讓對方等待、耽誤時間。
★交談語氣中肯親切
口唇距離話筒約五公分，音量適中，勿太高或太低沈，交談中注入生動活撥的話語，語音清晰、親切、內容簡明扼要，語氣和靄可親，除非線路不良，對方聽不清楚，可將手摀住話筒，音量自然就會集中。
交談中俟機的說「您」是表示尊重與關懷，如果有話要問對方，請讓對方說話告一段落後，適時切入話題，並說：「請問••• •••」，通話中，適度說：「請」、「是的」、「好的」、「對不起」、「謝謝」••• •••等尊重、肯定、謙虛、感謝的話語。
★先表明自己的身份並確認對方身份
電話撥通後，如對方電話需經由總機轉接時，應明確告知總機要找的單位或姓名，如果是直撥電話，接通後，以謙和的語氣先向對方說明自己的服務單位、姓名及來意。
有些人員聯繫公務電話時，習慣口語表明自己是ΧΧ單位Χ    ，然而同一個單位同姓的人或許不止一人，如果還有後續的事情要再聯絡，就會碰到電話轉過來又轉過去找不到人的困擾，所以，通話時最好不要忘了說單位、部 門、姓名，彼此都方便。
如你要找的人不在，需請其回話時，應主動說明自己的姓名及電話號碼，以便對方回話；若發覺撥錯電話或總機接錯時，均應表示歉意。
★約定的時間要確實遵守
由於電信業發達，現在幾乎人手一機，不論是行動電話、呼叫器、家中的自動答錄機，語音留言等，隨時聯繫都很方便，但是與人有約，要確實遵守時間，既然和對方講好了，理應馬上將摘要記在桌曆、記事本或備忘便條紙上。
一般高階主管都非常忙碌，幕僚人員應細心將約定的時間地點、連絡人或聯繫對象，電話詳實記錄，甚至可謄一本小冊子讓主管攜帶，提醒勿忘約定的時間。
★ 對方不在時應主動連絡
打電話給對方而剛好對方不在時，或許會有幾種狀況：
狀況一：
如果是為了對方的事情打電話給對方，而對方正好不在時，接聽電話的人願意幫忙記下電話轉告當事人，則我們應該謝謝人家，並告知單位、姓名、電話，並說：「麻煩您了！」。
若接聽電話的人不方便或不願意幫我們備忘，也不要怪罪人家，另找時間再聯絡。
狀況二：
如果是因為自己本身有事或第三者請託，打電話給對方，而對方正好不在時，應請教接聽電話的人，確定當事人何時回來，或何時方便接聽電話，屆時再主動聯絡。
★接聽電話，儀態也要注意
一、    笑容：
想想，如果每天上班，拉長著一張毫無笑意的苦瓜臉，好像世界上每一個都對不起他一樣，發出的聲音也會變得很冷漠，久而久之，也會變得撲克臉，每天自己也會 不快樂，與其如此，何不敞開心胸，凡事不必太計較，也就不會有怨氣了，因此，接聽電話時，面帶微笑(可不是冷面笑匠或傻笑喔！)定會讓對方留下深刻的印 象，因為經由聲音傳送，也可以感受到親切愉快的心情。
二、    姿勢：
倘若接聽電話彎腰駝背，或嘴吃零食，給人感覺聲音往肚裡吞，而且聲音也會顯得很懶散，低沈，讓對方聽不清楚，以為接聽電話的人愛理不理的，容易產生誤會，因此，在電話應對中，姿勢端正，挺直背，態度詳和，聲音必然清晰、爽朗，一定能讓對方留下好印象。
三、    音調：
早上起床後的聲音比較疏慵，沙啞，出門前儘量讓聲音恢復。別讓聲音在電話中使對方誤認你(妳)的性別，說話務必音調清晰，雖然低沈的聲音也很有魅力，但是電話交談時，如果聲音單調，表情冷漠，傳送出來的聲音會讓人不舒服。
隨時留意音調，語氣、親切、中肯，必會讓對方感覺舒暢及富有朝氣而留下美好的印象。
★電話禮儀的術語
接聽電話說一些禮貌的話，是基本的禮儀，也是人際關係的潤滑劑，交談中，過多的禮儀會讓人感覺虛偽，不說又覺得不明事理，如何拿捏，見仁見智。
在自然的情況下，適時，適度說：「謝謝」、「請說」、「請問」、「好的」、「是的」、「對不起」、「麻煩您」、「謝謝您寶貴的意見」、「對不起，讓您久等了」等••••••。
儘量避免說否定的字眼，如：「不行」、「不可以」、「不知道」，如必須說，也請婉轉的說，該有的禮儀仍不可免。
★拒絕的話
如果因為政府規定或礙於規章等必須拒絕，也不可以直接回答：「那怎麼可以？」「絕對行不通」、「不可以」、「自己想辦法」等•• ••••。因此，在不影響行政立場上，儘可能方便對方，合情合理解決問題，倘若實在不行，語氣應緩和告知對方， 行政作業程序及規定，期能讓對方了解，取得共識。
★傷人口語
電話交談或與人對話應留意說話語氣，儘量避免出口傷人，與人對話時，想想會不會傷害到對方，說話是否咄咄逼人，自以為是，當然，若秀才遇到兵，有理也說不清，如是，不理也罷，跟這種人計較，可就白費力氣了。
人與人之間愉悅的交談是心靈溝通的橋樑，不論有意無意的口語，傷害到別人，均屬不可原諒，要知道「己所不欲，勿施於人」，逞一時口舌之快，可能自食惡果。
交談中，注入生動、函默、機智的內涵，會發現人與人之間談話原來是一種享受，也是增進彼此了解最直接的方法。
★不當的答語
不當的答語，是最惡劣的語言習慣，應隨時警惕，每個人說話的口氣非常重要，同樣一句話，若口氣不好，感覺就完全不一樣了，例如：接聽電話，確定對方要找那 一位，應該可說：「請問您找那一位？，不可說：「你找誰？」甚至有人說：「找誰？」。隨時避免禍從口出，說話時答非所問，或像「老太婆裹腳布又臭又長」， 讓有急事的人聽得急出病來，這些都應避免。
與人交談，請勿隨時隨地將「我」掛在嘴邊，一付唯我獨尊的樣子，不要在對答時，打斷別人說話，簡言之，「請勿插嘴」，除非遇到非常聒噪的人，適時，不著痕跡打斷話語，說話時應圓滑(不是狡滑)，不要獨怒對方，這樣比較不會產生到頭來無好話或對衝的不當答語。
★讓對方先掛上電話
一般電話的禮儀，是通話完畢時，應讓對方先掛上電話，自己再輕輕放好電話，日常生活當中，養成習慣不要過於莽撞，咔嚓！就把電話掛斷，這是很不禮貌的，接聽電話需把握這個原則。
我們將心比心，如果打電話給對方，談完正事，末了正要謝謝，還未言謝時，電話卻被掛斷了，這時心裡的感覺一定不舒服。
當我們接聽對方來電談話結束時，一定要先確定對方掛好電話，我們再把電話掛好，隨時注意小節，養成習慣，就不會那麼不得體了。
★ 輕輕放下電話
通常我們與人對話，通話完畢，大部分的人都會輕輕把電話放好，這是一種很好的習慣動作。或許有人認為何必小題大作，根本無所謂嘛！不理別人的感受，乒乒乓乓粗裡粗氣放下話筒，非但影響周圍同仁上班心情，對打電話來的人而言，是一件很不禮貌的行為。
不論在何種心境下接聽電話，不可拿話筒當出氣筒，通話完畢，一定要記住，輕輕放下電話，這是對別人也是對自己的一種尊重。
★接、打電話的生理及心理狀況
一個人在情緒不佳、接打電話時，通常口氣不怎麼理想，因此應儘量調適生理的最佳狀況及心理的平衡點，使神情怡然自若，不急不徐，接聽電話若處於「低氣壓」時勿波及到不相干人等，個人的情緒影響到旁人是不智之舉，也是人際關係的一大敗筆。
當然人是情感的動物，皆有喜、恕、哀、樂，隨著四周圍環境起伏，也會影響接打電話的心境，此時，惟有儘量勿遷怒他人，克制自己的情緒、態度中肯、從容應對、運用理智，才能減少衝突，隨時警惕，對事不對人，才不會引起不必要的誤會。
★代接電話
代接電話可分成兩部分：
一、    公務性質：
1.    因為我們對自己單位的業務比外人瞭解，當對方來電洽詢公務或業務聯繫。而指名要找的人不在時，代接電話者盡可能在知道的範圍內答覆對方，當然不知就不知，不可擅自作主，告訴錯誤的訊息，因處理不當而弄巧成拙。
2.    若指名要找的人正好在忙(會議中不便接聽)或不在時(離開位子)，可請來電者留下姓名、電話、稍候再請當事人回電。   
二、    私人性質：
1.    如係當事人私事糾紛或其他因素，應以中立立場、婉轉應對，請勿介入其中。
2.    若當事人休假或公出，代接電話者能夠幫忙處理、馬上解決，若無法處理，則請對方留下姓名、電話，再留言請當事人回電。
總之，代接電話，不可只回答「ΧΧ不在」，即掛斷電話，這是非常不禮貌的，應先瞭解對方來意及目的，絕不可冒冒失失，讓人覺得毛躁、唐突。
★如何處理兩個電話
兩具電話同時響或電話中有插撥，如何處理？
一、兩具電話同時響，又沒有其他人在場幫忙接聽時，應先依序拿起話筒接聽，再依來電者之對象、內容、事情輕重緩急，決定先處理那一個電話；若能馬上處理或答覆，則可請另一通來電者說明：「非常抱歉，正巧接另一通電話，稍候馬上回電給您！」
二、正在接聽一個電話，又有別具電話或插撥鈴聲響時，之前的電話若可結束談話最好，若一時無法結束，則先向第二通來電者致歉，請其先掛斷電話，回頭再撥電話給對方，這樣才不致於佔線，不會耽誤對方時間。
★注意稱呼語
禮多人不怪，只要拿捏得體，對人稱謂亦是一種尊敬，若稱呼小名綽號也是很貼心，(當然要很熟悉的朋友才會有此暱稱)，不認識的人或不熟悉的人也叫綽號就太冒失了，通常我們對外的稱呼，致有下列幾種：
機關社會人士－「姓氏」加職稱，或男士稱先生，女士稱小姐。
學校教職員－稱老師，教授，行政人員加職稱，學生可稱同學。
工商界－稱老闆，董事長，總經理等、、、、、、。
隨時留意稱呼對方或公司行號為「您」、「貴公司」，本身稱「敝」或口語化稱「我」、「北水局」相機運用，業務相關單位時有職務調動，平時要掌握資訊，確定對方職稱有變動，應馬上改口，以免失禮。
★ 通話完畢
與對方通電話，有時末了想到其他事項再詢問，而接聽電話人員一時沒有察覺，以為已結束談話而把電話掛斷；殊不知這樣不但會讓對方誤會，而且也是不禮貌的，因此與對方通話完畢，先說謝謝，再見(拜拜)！確定對方掛斷電話，接聽電話人員才可把電話輕輕放下。

 · 說話要慢些，嗓音自然。將話筒與口保持1英寸距離，以避免呼吸和咳嗽等不應有的聲音傳入。

防堵違規蓋住宅 北市擴大6區段須繳保證金         【中廣新聞網】

為了防堵建商，在不得作住宅使用的地區蓋住宅，台北市都發處從三月一號開始，將擴大實施工業區外，強制繳交保證金制度，擴大區域包括中山區美麗華週邊、內湖區內湖五期、潭美五小段、南港經貿園區附近、士林官邸週邊、及北投區科技產業區等六區，新規定要求，這些區段只要單戶面積小於約兩百坪，一律在領取使用執照前，要繳交保證金。

 為 了防堵工業住宅，北市府從九十九年一月開始，就規定工業區不作工廠使用單元，規模小於一百坪以下，就需要在領得使照前，繳交保證金，不過許多住宅建商，也 陸續在商業區、辦公服務區、科技產業區等蓋豪宅，北市府今年二月七號再度發佈「台北市不得為住宅使用地區申請建築許可原則」，從今年三月一號開始，擴大強 制繳交保證金區域，包括包括中山區金泰段美麗華週邊、內湖區內湖五期、潭美段五小段、南港區南港經貿園區附近、、士林區士林官邸週邊、及北投區科技產業區 等，原本都市計畫規定為商業區或辦公服務區段，建管處長張剛維說，擴大管制的六區，規定不得作為住宅使用，只要單戶面積小於六百平方公尺，一律在領取使用 執照前，需要繳交保證金，並且延長保證金年限為六年。

至於保證金的計算，為當期公告現值乘上係數零點一再乘每戶樓地板面積，以潭美段為例，使用分區為辦公服務區，土地公告現值每坪約七十二萬元，保證金則為每坪七點二萬元、商業區金泰段土地公告現值每坪約一百一十九萬，保證金約每坪十二萬元。

３２９檔期全台房市發燙           【工商時報】

年度房市黃金大檔「329檔期」，即將鳴槍起跑！受到年底有史上首次「七合一」選舉影響，建商大呼此時不推、更待何時，估計329檔期北台灣都會區已有3,700億元新案計畫登場，可望挑戰近7年最大量；全台三大都會區，估計至少有4,500億元新案，卡位搶市。

今年「329檔」可望爆出「噴出行情」。住展房屋網經理黃美瑄表示，根據最新調查，今年北台灣「329」檔期將上演噴出行情，達3,706億元，幾乎是去年329檔同期2,198億元的1.7倍，更有機會刷新近7年來最大量。

黃美瑄表示，至於大台中都會區今年「329」檔期的推案量，估計約830億元；大高雄都會區僅約50億元。總計全台三大都會區，將噴出4,586億元以上的可觀供給。

像興富發「台北時代廣場」、全坤「威峰」、華固「天鑄」和地上權住宅「新天地」、遠雄位於新莊的「九五」等，都是百億規模的指標大案。

黃美瑄分析，今年329檔期會爆出巨量，主因不外是2013年底慘澹市況、政策連番打壓，加上年底七合一選舉登場，被視為2016年總統大選的前哨戰，不僅對兩黨影響極大，住宅政策也勢必成為焦點。建商紛紛搶在上半年推案，因此第1季的329黃金大檔，即為決戰點。

鄉林建設董事長賴正鎰表示，今年房市基本盤可望是價量俱穩，唯年底七合一選舉，不免會干擾房市；當然候選人也可能提出促進地方建設的選舉支票、反而有利激勵房市。總之，鄉林也儘量規劃在329檔、或前3季推案，儘量避開選舉風暴。

329檔期將籌備推出兩個百億大案的華固建設，也看好上半年。華固建設董事長鍾榮昌表示，今年上半年房市應比下半年樂觀，因為下半年有七合一選舉干擾；至於升息，依聯準會最近動作來看，機會不大。

市場人士分析，此波329檔期競爭異常激烈，因為近期政策氣氛趨向嚴控房市，第二、年底有選舉、相對壓縮適當推案時機集中在上半年；第三、有些去年計畫推出而延後推出的「延推案」、都在今年上半年試手氣；第四、許多上市櫃建商在IFRSs全部完工入帳法的規定下，必須大量推案，因此此時不推、更待何時？預期第1、2季房市推案熱潮，會有一波激戰。

新一波實價登錄　精英電腦總部66.8億成交最高【NOWnews】

根據最新一波2013年12月16至30日辦妥登記的實價登錄資料公布，房仲業者表示，這波資料中，亮點個案不多，指標區域雙北市中，北市以內湖堤頂大道二段的「精英電腦總部大樓」成交1-2樓廠辦，總價66.8億，總價最高；至於新北市，位於新莊副都心中央路的「遠雄中央公園」也成交一戶22樓，總價1億274萬，換算每坪單價64.1萬，創新莊副都心區域新高。

另外，去年以來，政府課稅、查稅與管控豪宅交易措施一波波，豪宅市況究竟為何？統計所公開的實價資料數據顯示，至去年底2013年全台總價5000萬以上的豪宅交易揭露金額高達2030.5億，其中，北市、新北、桃園、台中、高雄等五大都會區，佔全台豪宅成交金額高達97%，而北市以成交金額1262.1億，遠勝過排名第二位新北市的302.4億，穩居全台各都會區之冠。

根據實價資料統計，至去年底止，全台揭露總價超過5000萬以上的豪宅交易件數計有2288戶，交易總金額高達2030.5億，其中，北市、新北、桃園、台中、高雄等五大都會區，豪宅交易最為熱絡，共成交1962.6億，佔全台豪宅成交金額，達97%。另外，統計更發現，北市不僅去年成交件數高達1300件，成交金額也高達1262.1億，件數及金額均為全台都會區之首。

業者表示，目前台灣五大直轄市與即將年底正式升格的桃園中，除台南房價較低外，其餘五都是目前全台高總價豪宅交易的大本營，而北市因為是首都，具豐富政經資源，吸引高達近6成 的富人選擇置產。業者指出，除北市外，新北人口為直轄市之冠，加上房價較低，且鄰近就業機會多的北市，除不斷有外來人口移入外，也吸引許多北市換屋族前往 購屋，而年底升格的桃園及台中市近年因多項建設題材，高總價豪宅交易量能也開始攀高，這四都佔全台高總價豪宅交易量能約4成。

此外，近期政府不斷釋出的加稅、查稅、降低貸款成數等豪宅管控措施，是否會對一般住宅市況產生衝擊?對此，業者表示，豪宅與一般產品並不同，豪宅產品稀有性與特殊性相當高，購置族群為金字塔頂端的人士，統計實價登錄資料發現，若以依政府所管控的雙北市8000萬與其他地區5000萬以上設定為豪宅來看，全台七大都會區中，豪宅在整體住宅交易市場中的佔比均相當低，七大都會區中，最高僅是北市的2%，其餘都會區更連1%都不到。

業者認為，這也就是說，除台北外，等於其他都會區，每百戶住宅交易，豪宅佔不到一戶，佔比相當低，因此，近期政府對於豪宅各項管控措施，應不會對一般住宅市場產生明顯衝擊，豪宅市場和一般住宅市場是脫鉤的，並不會因豪宅受壓而影響一般住宅交易。

業者指出，政府從高總價豪宅下手進行管控，主要是因為豪宅具有指標意義，加強課稅、查稅、提高財產交易所得等措施，對於市場有一定的宣示意味，有助於遏止市場炒作歪風；另外，由於景氣不佳，對於以往藉由豪宅獲利的富人來說，有獲利就要繳稅，也符合社會大眾對於富人賺錢，就要繳稅的期待。

11萬戶去年新屋量 海嘯來新高            【經濟日報】

桃園勁揚23％ 新北大增18％ 台南成長17％ 市場去化速度可能減緩

去年不動產第一次登記11.1萬件，創下金融海嘯以來新高，年增8.4%，新屋供給持續攀高。若新推出建案銷售率無法在預售階段適度去化、打炒房政策持續發酵影響買盤購屋意願，供需失衡壓力將浮現。

不動產第一次登記代表新成屋落成交屋量，也代表房市的實質供給量。觀察主要都會區不動產第一次登記，新北市年增18.2%、桃園縣年增23.4%、台中市年增20.4%、台南市年增17.8%，為新成屋落成量成長最明顯的都會區。

台北市則受限近年可建土地稀有，預售推案量萎縮，去年第一次登記年減26.5%，僅7,012戶。

去年新屋落成戶數成長最多的區域，多為新北市及桃園地區的新興重劃區。由於台北市核心房價高漲，民眾購屋外擴至房價相對較低的外圍城鎮，加上重大公共建設持續推動，近年吸引建商搶建。

以新北市為例，近三年來淡水、新店及新莊已各有逾7,000戶房屋落成，林口、三重、板橋、中和也都有逾4,000戶房屋辦理第一次登記，去年成長最明顯的則是五股，因洲子洋重劃區持續開發，去年共有830戶交屋，較往年約百餘戶數倍成長。

2010、2011年全台不動產辦理第一次登記均在10萬戶以下，近四年來逐年增加。房仲業者表示，主要反映金融海嘯後房市景氣翻揚，建案持續於近年完工。

但台北市與台北市以外地區新成屋落成量的消長，也反映全台各地房屋供需結構失衡；台北市除內湖區外，多數區域新屋落成量均在千戶以下，標準三至四房、30至40坪產品已全數移轉至新北市。

房地產業者認為，新屋落成規模逐年提高，需觀察預售時期及興建階段的銷售率。

 目前房價高漲致買盤降溫，加上政府持續加重打炒房、查稅力道，預售市場去化速度減緩，隨未來部分區域建案供給仍大，成屋後產生實質供給，對房價續漲將產生更大壓力。

《專家論市》進場甜蜜點 就在今年                   【廖本勝】

全台 各地房市從鮭魚返鄉、建設補漲、買屋抗通膨等各項議題帶動，呈現供不應求、全台齊漲的現象，購屋投資儼然成為顯學。而屋主心態隨價格上漲，不斷拉高，往往 讓買方飽受委屈。惟外部政策、資金條件等市場風向正在變化，而房市價量盤整，但供給量卻以每月約一成的幅度增加。所以今年是屋主十年來最佳的獲利了結時機，也是買方十年來最有議價彈性、最多物件選擇的進場甜蜜點。屋主應該盡早因應變局，而消費者更應該逆向思考，把握當下最佳買點。

持平 而論，這幾年在政府銳意改革之下，整個法令制度及社會氛圍都讓房地產的產業環境發生結構性的改變，消費者切莫再懷抱過時的投資觀念，或人云亦云的預測，盲 走於市場。面對今年，房市全面性的多頭現象是否能像之前一樣經得起考驗，已經到了必須嚴肅看待的階段。因此提出以下三個市場觀點，作為消費者參考。

你知道嗎？支撐過去十年房市的低利充沛房貸氛圍已經開始轉變。

雖然房貸利息是讓民眾有感的數字，但卻只是一連串融資緊縮的最後一道關卡。以目前美國的就業狀況改善情形來說，升息議題至少要留待到明年之後，但房貸市場實際上已經站上緊縮的起跑線。國內的龍頭行庫最近開始調整房貸業務，除了貸款物件的評估價格退回最保守的作法，以銀行自行鑑價的價格作為參考，甚至還要自行向下修正二成；另外，也紛紛準備降低貸款成數。雖然以過去央行升息的幅度、速度，未來二年對自住買方仍無影響，但周邊的配套措施勢必衝擊投資買盤重的區域、投資型產品的接手性，未來購屋者不只是進場信心轉弱，而且自備款水位被拉高，進場的門檻更是大幅被提高，有意賣屋的屋主應有所體認。

你知道嗎？實價登錄已經讓實價課稅逐步實現，房產交易的成本越來越高。過去檢討各種台灣房地產市場的流弊，「過低的稅負」常被視為鼓勵投資、扭曲資源配置的元兇。但實際上，整個立論基礎已經改變。稅賦負擔逐步加重，宛如溫水煮青蛙。我們將土地、房屋分別敘明。

土地方面：今年五都的土地公告現值上調為例，從2010年起如果用平均漲幅累計，台北市至少漲了56%，新北市、台中市更調漲73%、67%。若以主管機關認定土地公告現值還有按實價登錄資料上調空間的論調，則未來幾年的調升步調勢必不會放緩，買賣房產被認定的土地利得甚至有可能超過實際增值幅度。

房屋部分：稽徵機關過去以「房屋評定現值」採「固定比例」認列為「房屋交易所得」的作法，在實價登錄上路後將逐漸以「實際買賣價格」計算所得額，核課「綜合所得稅」，稅基不但一舉拉到市場價格，連稅率也很可能適用所得稅的最高級距。傳統觀念往往認為，官方課稅的稅基遠低於市價，因此可利用購屋來賺取實質利得及低稅負之間差額的利基的說法，已站不住腳。未來不只交易要支付的稅負成本越來越高，就連「贈與」節稅的效益也會越來越低。

你知道嗎？目前官方公布的成交量並不能完全反映市場熱度。

根據官方最新成交指標—買賣移轉棟數，全台五個直轄市在去年12月的交易量全部比前月增加，總增幅16.9%，台中市甚至爆量成長38.1%，與去年同期相比，更有成長55.9%的驚人表現。但事實上，雖統稱移轉棟數，其中包含一般認知的中古屋交易數量，還有消費者往往忽略的預售屋在完工後變成新成屋的交屋數量。以去年為例，全台移轉棟數約36萬棟，而新成屋辦理所有權第一次登記的就有10萬棟，這10萬棟絕大多數都是之前兩三年陸續交易完成，現只是進行產權登記。若以目前新屋交屋爆量趨勢來看，買賣移轉棟數被之前銷售量衝高以致失真的情形更加明顯。部分區域激增不是交易量，而恐怕是新的供給量，進一步可能衍生為供過於求的市場警鐘。（作者是永慶房產集團總經理）【市場已明顯轉向買方市場，上述內容可吸收拿來向屋主回報議價用】

生 日快樂！！幸運的雙魚座02/19~03/20