2014年度主題

節錄自1374期商業周刊

情境：多次提案，但客戶始終無動於衷　　〈台灣房屋營運目標總經理周鶴嗚〉
解析：一般人常會說「我再多贈送一些服務」或「價錢好談，我再去爭取」客戶不願明說原因，一定是有難言之隱，高竿者釋出「不做生意也無妨」的訊息，才能讓客戶放下戎心、聽到真話；而一般人若更積極推銷，只會讓客戶防衛心更強。
曾經有對年輕夫婦，花了近一年的時間看房，卻始終沒有結論，無論如何試探選房條件，對方卻總是模糊帶過。
最後，眼看同事總是在做白工，台灣房屋營運目標總經理周鶴嗚常用口頭禪派上用場了：我們接觸這麼久了，也算是朋友，「生意可以不做，但身為朋友，可給我一些建議嗎？是我們哪裡做的不好？」
此時，年輕夫婦才卸下心防，說起自己的難處。原來他們的確有換大房的需求，只是礙於原本的舊房子仍在奢侈稅期限內，若此時買賣可能加重經濟負擔，進退兩。
周鶴嗚一聽，立刻拿出資料，告訴對方此類情況可申請免除奢侈稅，也強調可和新房子賣方爭取付款寬限期。最後，這對年輕夫婦新舊屋的買賣都在台灣房屋完成，也讓周鶴嗚從原本做不成生意，變成一次做成兩筆生意。

情境：不管說什麼都被客戶打槍，有招用到沒招〈永慶房屋忠誠店業務經理劉世珮〉
解析：一般人常說：「要不要再考慮看看？」但一直重複同要求，卻找不到真正原因，客戶只會一直拒絕，覺得你很煩。如果能用說故事方式，讓客戶說出問題，你再補這一句，就能直搗無法成交的關鍵。
有客戶看房子看超過三、四個月，沒有結果，也不講理由，這狀況每每讓銷售冠軍劉心珮心生沮喪。
遇到這種情形，她會停止提供新物件資訊，轉而約客戶下午茶：「在輕鬆的狀況下，才能了解，阻止客戶下決定的關鍵因素是什麼」劉世珮說。
安排好適合說話的氣氛後，她破題第一句是：「我上星期有個客戶....」讓客戶進入狀況，其實說的就是對方的故事。講完後，客戶會加入討論，通常他的看法就是他目前的狀況和無法下決定的原因。此時劉世珮會補一句：「這跟你很像喲？」
客戶被戳破後往往會愣住，此時劉世珮不會追問，而是回到原來吃吃喝喝的話題。接下來，因為自己的心思已經被看破，客戶便會自然的說出自己無法下決定的原因，劉世珮再和客戶一起解決。
「讓當事人自己講出問題，最有說服力。」劉世珮說，「但是他未必說的出口，用故事讓對方放鬆心防，才會找到問題癥結。」

【續租事宜】

男、女性同仁夏天制服換季量身事宜，請注意：
換季時間即將到來，麻煩請各店秘書提醒需要量身之男、女性同仁，請人員於下列時間至指定地點量身，若有任何問題可與廠商直接洽詢或電洽　總務科　齊淑芝　分機656
ps：1.此次廠商為『嘉麗華服飾－張寶山先生』聯絡電話：2901－0383
2.若女性同仁需量制長褲時，請於量身當天著褲裝以利量身。
3.本次補助以153-157男、女性同仁為主，其餘男性同仁（不含特約）則補
助2件襯衫，有需要者可請秘書填單註名領圍回傳至總務科 (傳真：2731-6020)，女性同仁則補助１件襯衫可於量身時間至指定地點量身。

103年2月 商圈CSI	委託 份數	委託 CSI	成交 份數	成交 CSI	總份數	CSI
北１區	32	99	4	94	36	98.14
北２區	13	99	1	100	14	99.43
中南區	20	100	3	100	23	98
加盟	11	92	0	0	11	92

103年2月科店CSI

商圈	店數	直營店	總份數	CSI
北一區	1	三重	1	100
	2	士林	2	100
	3	大直	5	91.4
	4	天母	1	100
	5	北投	3	92
	6	石牌	1	100
	7	西湖	0	0
	8	東湖	0	0
	9	板橋	19	100
	10	基隆	4	100
	11	新莊	0	0
北二區	1	大安	1	96
	2	中和	4	100
	3	仁愛	0	0
	4	民權	0	0
	5	永和	3	100
	6	忠孝	3	100
	7	東門	1	96
	8	松山	0	0
	9	信義	0	0
	10	南京	1	100
	11	復北	1	100
	12	新店	0	0
中南區	1	三民	5	100
	2	中正	0	0
	3	台中總店	2	96
	4	員林	4	99
	5	彰化中山	1	100
	6	潭子	9	96.22
	7	左營博愛	2	100
	8	左營園區	0	0
	9	高雄中山	0	0

※    直營店未有回函者以0分計。不計名次。

加盟店	總份數	CSI
新竹竹科	1	88
竹北高鐵	1	100
新竹忠孝	1	98
基隆仁愛	1	76
林口忠孝	2	99
三峽中華	1	100
三峽大學	1	100
林口長庚	1	92
桃園內壢	2	80

台中五、八期房價適中 成換屋族首選          【工商時報】

開發至今已20餘年的五期與八期重劃區，目前是中部居住密度最高的一區，其價格也界於七期、國美館兩大豪宅區之間，成為換屋族的首選。

八期重劃區位處七期精華區的南側，並受惠於高鐵通車，未來的捷運綠線開通，區域內有豐樂、豐富及南苑等大型公園，面積多達兩萬坪的豐樂雕塑公園，近期吸引聚合發、同興協記、惠宇、國雄等建商搶近推案，新案房價平均每坪35萬左右，較去年30萬，漲幅高達20％，房價甚至還有補漲的空間。

遠雄建設在去年以每坪163萬，總共38.11億高價，搶下八期豐功段2,352坪土地，預計在今年下半年推案進場，將再掀起一波八期房市新高價；「同興協記」預計在今年下半年推出八期豐功段新案，臨豐樂公園，基地退縮25米，住戶可享公園第一排大視野，備受市場矚目。

聚合發建設總經理祁興國表示，八期發展的早，土地取得不易、開發呈現飽和，「聚合發湖心泊」在文心南三路與向心南路口的精華區域，取得963坪大面積方正土地，是目前八期僅存大面積角地，吸引許多換屋族購買。

同興協記協理陳丕和表示，結構中八期指標個案同興協記「居雍天廈」，目前已銷售8成，開價36至42萬，近捷運G12站，預計6月底完工交屋，為區域內建材等級最高個案，採中空樓板設計，阻隔噪音。

隨著公益、精誠、大墩商圈的逐漸成熟，生活機能完善，開發至今已20餘年的五期重劃區，目前是中部居住密度最高的一區，其價格也界於七期、國美館兩大豪宅區之間，亦成為換屋族的首選，近年來吸引包括精銳、寶璽、國泰等七期建商搶進推案。

由於開發已久，目前區內土地取的不易，近年陸續推出的新案如國泰「森林觀道」、國泰「森林苑」、「寶璽高第」每坪價位平均35至45萬，仍吸引許多換屋族的青睞，個案推出後幾乎銷售一空，今年329檔期，精銳建設位於大墩路、大墩一街占地千餘坪的新案可望進場，勢將再掀起一波換屋潮。

五期重劃區東接「國美館特區」、西接屢創房價新高的「新市政中心」位居兩大豪宅的核心區，由於看好此區未來的發展，磐鈺建設去年以197萬元╱坪，購入大墩資訊廣場及麥當勞的五期土地，今年也開始醞釀推案，預計在年中後推出150戶的住商混合大樓，住家每坪開價預料逾45萬元。

結構體中的「寶璽高第」總銷20億，占地700坪只蓋200坪低密度規畫，總戶數33戶，主力坪數106至170坪，每坪價格38至47萬元。介在五期跟八期之間的新推案「惠宇敦南」，基地位於永春東路與大墩南路，開價35至40萬，規畫55至80坪，基地三面臨路，共100.72坪，3月潛銷推出。

放眼現在高雄，哪裡是最兼具「自住」與「增值」需求的買房亮點區？房仲業者對這個問題毫不遲疑地回答：「就在目前最熱話題亞洲新灣區!」他直指，新灣區所在的前鎮區，現在新成屋、中古房價都還沒有高到令人望而卻步，未來幾年卻有2~5成上漲空間，是絕對值得注意區塊。

「亞洲新灣區」就位在高雄港多功能經貿園區，高雄市政府是在現有的漁人碼頭、駁二藝術特區、新光碼頭、光榮碼頭等基礎上，再融合5項重大公共建設打造所謂的亞洲新灣區。

「這已經不是過去看的到吃不到的海市蜃樓！」李國雄具體描述，新灣區5項公共建設之一的世貿展覽會議中心預計年底開幕，國家圖書總館也蓋到雛形初具、青少年流行音樂中心與郵輪旅運中心則在計畫準備中，加上高雄環狀輕軌線是從這裡做為起點開始動工。不管是公共建設、交通建設，都將在亞洲新灣區這帶陸續看到成果。

李國雄說，別看前鎮區過去是工業用地、港灣用地，一點都不起眼。其實這裡緊鄰著高雄最早開發的新興區、苓雅區，生活機能相當完善。區內除了有夢時代購物廣場外，三大百貨公司SOGO、新光三越、大遠百也相距不遠。

先前高雄的開發重點無疑在左營、鼓山重劃區所在的農16及美術館區一帶，但那邊的房價這幾年已炒熱到相對高點。

李國雄進一步指出，以10年內的新成屋、中古屋電梯大廈來說，農16、美術館第1排景觀豪宅每坪已上看40萬高價，後面的一般住宅也有20幾萬。相對前鎮區，目前每坪則只在15~20萬之間。雖然比起南高雄的岡山、楠梓與仁武房價10~15萬來的高，但只算在中間價位帶。隨著公共建設陸續完成，他說：「未來2到5年，此區房價有2至3成的上漲空間。」

如果有意前進亞洲新灣區，李國雄推薦到「31期重劃區」尋找。這裡鄰近明星學區民權國小、距離夢時代購物廣場很近，捷運獅甲站又在此設站。區內屋齡多在10年以內，又有2~4房不同物件可選擇，總價帶位在500萬到1000萬之間。但李國雄提醒，新灣區眾多公共建設雖然是利多，但也必須忍受完工期間的工程不便等，「要看個人如何取捨。」

2月房市不憂鬱                   【工商時報】

年底七合一選舉，反而成為房市的另類利多？住展雜誌昨（13）日最新出爐的房市風向球顯示，2月分北台灣房市人氣明顯「回春」，新成屋推出逾8百戶、預售案量更近500億元；和1月最沈寂的時期相較，可謂爆量演出，也擺脫藍燈的悶房市格局。

住展研判2月房市回春的原因，主要是年底有七合一大選，壓縮建商推案時間紛紛往上半年移動，為2月分房市風向球擺脫低迷藍燈、重回黃藍燈的最大推手。

由於北台灣都會區氣溫逐漸回升，帶動人潮回流房市，而隨著連勝文宣布參選台北市長，選舉話題提前引爆、七合一選戰儼然開打，使得房地產業者紛紛提前到2月就展開潛銷和推案；至於1月陷入「凍僵」格局，主要則是多位財經首長紛紛唱衰房市、祭出打房政策風聲所致。

根據住展雜誌統計顯示，2月北台灣都會區預售案量約500億元、新成屋推出逾8百戶，指標個案包括：台北市中山區「華爾道夫Ⅲ」、南港大型廠辦案「砳建築」，新北市有中和遠雄「左岸」系列「彩虹園」、汐止「康郡」、土城「嘉祥青沄」、林口「長虹天薈」、蘆洲「連銓天廈」以及五股洲子洋「世界馥」、「璞麗」及「景上水」等。

桃園也有指標案陸陸續續登場，其中平鎮市區去年預售推出、因反應熱絡而緊急封盤的「玉山」，最近又重新進場；另外，八德擴大重劃區「豐田大郡」，也是2月區內規模最大指標案，總銷金額高達22億元。

在看屋數量方面，2月也明顯回籠，部分業者強銷及在接待現場辦各類造勢活動也收到效果；惟未來美國QE退場後的利率看升走勢、政策打房未鬆手，也使得新案成交量增幅不大，仍屬個案表現；至於議價率，1、2月分表現持平。

調查：35.4%民眾海外置產選日本　過半認為離台近   【NOWnews】

在政府打房下，國內掀起海外不動產投資熱。房仲業者13日發布「海外投資趨勢」調查結果顯示，有35.4%的民眾會優先選擇在日本購置房產，其次是美國及馬來西亞，占比各為30.97%及19.03%。業者表示，「世界是平的、錢是圓的」，熱錢是不受國界限制四處流動，國內又因受到加課豪宅稅、所得稅課稅級距恐上修的疑慮，致使高置產族紛紛為資金尋找出口，而企業的投資規劃也邁入「全球化」布局。

依據房仲業者「海外投資趨勢調查」指出，有逾5成民眾認為前進日本置產最大優勢是「離台灣近」。黃逸群分析，觀察日本6大都會區住宅土地價格已開始蠢蠢欲動，進而帶動新建公寓大樓價格同步上漲，租金行情也止跌回升，加上日圓貶值的影響，因此日本不動產市場早已受到矚目。

另外，與幾個全球不動產投資亮點相較，日本有地理位置優勢，離台灣近，吸引置產族願意進場布局，加上日本通縮後台人赴日置產潮近兩年發酵，看好日本申奧成功帶動的經濟發展，日本購屋可望在今年在掀一波熱潮。

依據日本不動產研究所每半年所作的統計資料顯示，黃逸群指出，日本6大都會區住宅土地價格自2013年第一季起已呈現止跌回升的狀況，其中高價地段土地更自2012年第三季起即呈現上漲的趨勢，目前價位區間更已超過2000年初價位達12%，隨著土地價格上漲，東京都首都圈新建公寓大樓的售價亦緩步上揚，2013年12月份的平均單價更較前一年度上漲近18%，後續受到消費稅調升與奧運新建工程陸續產生的排擠效應影響，預期東京都地區的不動產價格仍具備持續上升的潛力。

房仲業者分析，自2009年全球商用不動產投資金額逐年成長，而全球經濟維持穩健成長的格局、利率未具調升的壓力及大陸投資海外不動產資金持續大幅成長的貢獻，預估2014年商用不動產金額將達6550億美元、年成長16%，其中日本因政府積極推動振興經濟方案與2020年奧運題材的加持，將成為2014年全球最亮眼的不動產投資市場。

黃逸群並認為，現在是布局日本不動產的絕佳時機，就是要「賺增值、賺租金、賺匯率」。以日本來看，國人愛去日本投資不動產的城市是「東京」，預算大約是1000萬至2000萬，產品類型以1至2房為主，租金報酬率約3%~4%，但有3大注意事項，包括帶租約的二手物件無法看到詳細屋況；部分投報率高，但案件不在主要區域內，未來可能賺到租金但賠到房價；日政府規定建物於一定年限需進行修繕，有些建案購入後需要業主馬上支付修繕金。

黃逸群表示，「東京」是日本未來的重點發展城市。啟動東京的旭日東昇-「Tokyo Vision 2020」是東京未來藍圖，有超過95%的建築符合新式耐震標準、二氧化碳排放量較2000年低25%、市容美化、廣增綠地達1000公頃、羽田機場國際航線運能增加350%、打造品川站為磁浮中央新幹線的轉運樞紐、吸引外資企業在東京設立亞洲營運總部，透過這2020東京願景計畫，可望讓東京房市榮景後市可期。

張旭嵐表示，除了日本是國人優先選擇置產的國家，美國因是國人經商移民或留學的主流國家，因此長期也都有置產需求。另外國人比較關注的馬來西亞，因吉隆坡重大交通建設開發，可預期的市場發展也讓馬來西亞成為台灣置產族的新寵。

房仲赴日賣屋業績滿堂彩            【聯合報】

近年國人興起海外置產潮，日本相對穩定的政經局勢、與台灣地理文化接近的因素，吸引各房仲業積極搶攻大餅。台灣房屋今年初代銷東京建案「Conciera Mita」已銷售逾1億元，日本信義房屋、大師房屋去年也分別有90億及15億元的銷售額，業績大幅成長。

台灣房屋近年積極布局全球華人市場，二年多來已在馬來西亞、英國、澳洲、日本等地銷售近千戶。台灣房屋規劃，加拿大溫哥華及日本東京門市將於今年5月開幕。另外，今年代銷東京第六大建商Clearth Life在東京港區的建案「Conciera Mita」，每戶總價約新台幣1,500萬元，二個月合計已銷售逾1億元。

台灣房屋全球財富中心執行長黃逸群表示，去年底東京房價年漲18%，受到消費稅調升與奧運新建工程推動，東京不動產價格仍具備上升潛力，目前正是投資日本市場好時機，房價、租金與匯率三賺的機會頗高。

業者指出，以往客戶到海外置產，大多基於資產配置及分散風險；隨著政府國內打炒房措施頻頻，日本不動產逐漸成為台灣資金選項。

其中較早進入東京市場的信義房屋，去年共成交450件，總銷金額約90億元，較三年前成長5.1倍；日本信義承接當地大型地產開發商20個建案，總銷售新屋戶數已達2,700戶。而進軍東京房市代銷建案的大師房屋，去年銷售額約15億元，大師董事長陳建慶更預期，今年日本市場將高度成長。

陳建慶表示，台日文化和地緣的接近性，是台灣人選擇投資日本房地產主因，日本房價經歷長達20年不景氣，目前房價已跌到高點時的三至四成，而台灣近十年則是房價高漲，在相互消漲情形下，台北實坪房價已高過東京，但東京物價、所得和房地產投報率都是台灣的三倍，不少國人海外置產配置時，就會考慮選擇在日本市場購置不動產。

歌劇院完工在即 台中七期房市旺              【工商時報 】

雪梨歌劇院成為澳洲的地標，台中大都會歌劇院正式升格「台中國家歌劇院」，將成為台灣台中新地標。台中市議會前（12）日通過台中大都會歌劇院捐為國有案，同時也做出9項附帶決議，包括要求文化部提供22億元經費扶植在地團體等。

台中市長胡志強希望「台中國家歌劇院」盡快趕工，預定第51屆金馬獎11月22日就在台中大都會歌劇院舉行。施工單位麗明營造董事長吳春山也指出，歌劇院趕在2014年完工，克服風險性極高的公共工程，是顧台灣的面子，創造七期最大亮點。

豪宅密度最高的七期，自從秋紅谷公園啟用，台中國家歌劇院上梁，預計年底完工舉辦金馬獎，兩大重量級建設吸睛超吸金，帶動預售、興建中個案買氣，為豪宅加持新賣點。

採用世界首創曲牆結構工法的台中大都會歌劇院，隨著即將完工，其周遭房價也水漲船高，目前近完工階段「親家雲硯」、市政北六路的「聚合發獨秀」每坪開價50-80萬元，即將完工的「喜全真鑄大廈」每坪開價逾60萬元；市場預估同樣位於歌劇院第一排的由鉅和寶輝新案，因地段絕版也會創七期新高價。

房地產業者表示，七期生活機能緊鄰黎明路二段或朝富路商圈，加上區內新光三越、遠百商圈、老虎城購物中心、國家歌劇院、綠園道公園與多家飯店林立，讓今年豪宅自住客增加，推升新成屋漲幅。

「親家雲硯」專案經理鄭弘昆表示，39層新古典SRC制震地標即將完工，散步即到國家歌劇院，主推薦70、80、100坪，價格在50至80萬元，由於臨路退縮20米與6米，形塑出約56米建築棟距，高聳壯觀且為新市政最高建築，不論採光、通風，或是視野、景觀，生動呈現豪宅即好宅的定義。

親家建設禮聘七期豪宅大師團隊，從砌度非凡雲硯LOBBY華麗展開，包括：20米泳池、芳療室、雪茄館、酒窖、健身房和棋牌室與閱覽室外，還有可容納約50人的宴會廳及62人座的歌劇院，其中又以歌劇院最為特殊，目前七期重劃區內僅該案規畫此設施，當住戶需會議報告，或想為子女舉辦小型的才藝成果展時，可直接在社區舉行，不須在外租用場地，每一細節、每一處空間設計，深遠影響著新市政豪宅的新觀念與未來富豪Life Style。

去年北市商辦交易 中山區占27.39%〔自由時報〕

北市商用不動產仍搶手，商仲業者調查內政部實價網上去年全年北市商辦成交紀錄，計有768件，總成交金額約462.52億元，其中又以中山區相對熱絡，總計成交205件，成交金額約126.69億元，占整個北市的比率約27.39%，交易件數、金額均為北市各行政區之冠。

房仲業者表示，目前北市商辦的租金報酬率是2~2.5%，與其他國際城市相比其實偏低，不過，受惠捷運開通、商圈發展成熟，房價增值效應仍可期待，因此，部分投資業主還是持續搜尋北市精華地段的商辦標的。

其中去年以中山區商辦交易相對熱絡，光是單筆交易金額1億元以上的紀錄便有31件，為各行政區之最，去年全年成交金額約126.69億元，為各行政區的第一名，更較第二名內湖區的總成交金額約81.44億元，多出45.25億元。

業者指出，中山區為早期台北市辦公大樓的聚集地，近年更吸引許多商旅進駐，帶動本區高總價商用大樓的熱銷買氣，區內主要分為兩大辦公商圈，分別是南京松江商圈、南京復北商圈，為外商及中小企業匯聚之地，產業活動以金融、貿易、零售、物流及旅遊業為主，使南京東路素有「台北華爾街」的封號。

此外，預計今年底通車的捷運松山線，為台北市第三條東西向捷運，連接台鐵、機場捷運及多條台北捷運路線，未來對北市軸線翻轉會有正面影響，使中山區商業發展未來更添想像空間。

生 日快樂！！幸運的雙魚座02/19~03/20