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房貸利率漲 流彈傷首購族 【中國時報】

抑制投機炒房，近期公股行庫紛調高房貸利率，本以為可藉墊高投資客借貸成本抑止炒作，但實際投資客卻可利用高額存款優勢，轉向民營銀行取得優惠房貸利率，這波利率調升結果變成只打到無力炒房的首購族。

彰銀在3月7日宣布調高新承做房貸利率0.1個百分點，包含華南銀、第一銀等泛公股行庫，也約在同時期調高房貸利率。

根據中央銀行公布今年1月五大行庫（台銀、土銀、合庫、華銀、一銀）新承作放款統計，平均購屋貸款利率為1.963％，創下自去年6月以來新高點。

但這項抑止房市炒風的政策，卻未必真傷到投資客。大型不動產仲介業者表示，行庫公布的房貸利率基本上僅供參考，實際價碼都是根據個案條件去談。尤其沒有政策任務，經營策略較靈活的民營銀行更有彈性，例如曾聽過在銀行存款達到300萬元以上，房貸利率約可談到1.88％，甚至聽過有外銀開出1.84％條件。

房仲業主管指出，利率調升，雖可拉高投資客倚賴的低利率投資成本，但在還款能力上，怎麼樣都比一般用來自住的首購族來得好，反而是一般買房族群受到的衝擊較大。

打房躲貓貓 貴婦團南下炒地 【中國時報】

「上有政策，下有對策」！財政部祭出奢侈稅，並卯起勁來大查稅，嚴打炒房，令劉媽媽、貴婦團等投資大咖，紛紛改弦易轍，不是買進保值的頂級豪宅，就是長抱黃金商圈店面，甚至有投資客跨出台北市到中南部，瞄準桃園航空城、台中新重劃區等周邊玩起土地買賣。

今年來房市有降溫趨勢，財政部長張盛和認為是奢侈稅實施生效，達到量縮價穩效果。這也讓投資客過去短期進出炒房的獲利模式生變，許多口袋夠深的投資客，包含貴婦團、劉媽媽等人紛紛改採「長抱策略」求生。

知名房產專家Sway表示，現在貴婦團的投資標的，在台北市只願意碰帝寶之流的頂級豪宅，還有少數中南部幾檔高級豪宅才願意出手，主要是看在豪宅的建材與配備好，轉手方便，其他一些中古豪宅已不列入考慮。

台北頂級豪宅件數不夠玩，Sway指出，貴婦團還跨足到桃園、台中、高雄等縣市進行土地買賣，搶購桃園航空城、台中十四期重劃區等大規模、具開發議題的周邊土地，「那些（重劃）單元一出來，馬上被買光，買主幾乎都是貴婦團」，目的在等後續開發出售獲利。

對於傳統店面標地物，如今她們也改走長線模式。據熟悉商仲運作的業界人士表示，政策打壓，及台北市房價已高，店面要像過去短期獲利已不容易。Sway表示，以知名的投資客劉媽媽為例，手中持有多筆東區、西門町店面，現在就是採用長期持有，拉長戰線提高租金的獲利模式。

他說，由於東區第一線的好店面不多，租金翻漲的情形逐漸延伸到原本東區小巷內的二、三線店面，如茶街周邊一帶，原本租金約10、20萬元，只要一漲就是翻倍到30、40萬元，近期就有知名女裝業者東京著衣退出東區店面戰線。

大型連鎖房仲業者觀察指出，這些東區非第一線的店面，除了租金升值潛力驚人之外，由於部分還只是2、3層樓的低樓層建築，長期來看還有都更議題加持，更提高了保值性與未來潛力。

沿捷運買房高雄後驛、巨蛋站最搶手〔自由時報〕

愈來愈多高雄民眾偏好沿著捷運線買房，房仲業者根據官網點閱率調查，舊社區形態的後驛站異軍突起，成為最熱門的捷運站點。

捷運開通後，高雄人的購屋習慣跟著改變，認為捷運沿線房市增值空間大；房仲業者官網統計最新點閱率，最熱門的捷運站點前五名為後驛站、巨蛋站、凹子底站、生態園區站、美麗島站。

讓人訝異的是，舊透天厝、公寓居多的後驛站爆出冷門，竟領先房市熱點的巨蛋、凹子底等地；對此，房仲業者說，鐵路地下化將於一○六年完工，屆時高雄火車站前後相通，加上當地房價相對偏低，吸引民眾目光。

業者表示，巨蛋、凹子底站附近房市，這幾年漲幅較大，後驛站附近房市價格相對平穩，目前區內的公寓屋齡大都超過卅年，每坪成交價僅約十一、二萬元；屋齡廿年左右的大樓，每坪則約十二、三萬元。

後驛範圍涵蓋九如路至同盟路段，接近九如路後火車站附近的透天厝，屋齡普遍有三、四十年，每坪成交價落在四十至五十萬元，其他地段的透天厝每坪則約卅五至四十萬元，由於區內土地已不多，目前已傳出有建商想要整排收購透天厝，改建成新大樓。

房仲業者指出，近幾年高雄新屋房價走揚，首購族產生急迫感，轉而購買總價四百至六百萬元的中古大樓兩房產品，連過去不考慮的舊公寓四、五樓也能接受，後驛附近有高醫商圈，生活機能完善，也頗受老年人青睞，另有人買來改裝成學生宿舍。

在後驛住了廿多年的莊先生則說，住那麼久，左鄰右舍都有感情了，據他了解，後驛地區透天厝的轉手率很低，畢竟現在新房子的價格太高，賣掉一棟舊透天厝，還不夠錢買卅坪的新大樓。

北市：正義國宅都更案審議通過（中央社）

延宕多年的台北正義國宅都更案，今天通過都更審議，未來將採綠建築銀級，提供人行步道及公眾停車空間，有助提升週邊環境。

台北市都市更新處表示，正義國宅都更案由龍麟建設公司擔任實施者，擬具事業計畫，市府於民國96年12月7日核定事業計畫後，後因建築物外觀及內部均重新設計，100年9月7日提出變更計畫案。

都更處指出，本案更新前原為五樓已荒廢的老舊建築物，更新後預計分別蓋A、B二棟建築物，A棟地上30層地下7層，B棟地上31層地下7層。

都更處表示，正義國宅變更事業計畫核定後，後續須依法提送權利變換計畫核定後才得實施，都更處後續仍持續依法協助，促進都市更新提升環境品質。

1月豪宅交易創新低　翔譽101小宅單價高 【卡優新聞網】

　　最新一波實價登錄資料今(17)日公布，其中台北市松山區八德路四段，近饒河街夜市的建案「翔譽101」，出現大量交屋情形，共計有51戶揭露，每坪單價高達96~127萬，創下該路段除透天外，住宅單價新高。

　　在新北市方面，位於新店山上青山路69巷的「青山鎮青擘特區」則成交一戶別墅，總價2億7,288萬，換算每坪單價79.7萬，不論是單價或總價，皆改寫新店區住宅新高紀錄。

　　「翔譽101」為挑高3米6的小豪宅，規畫坪數12~21坪，當時開價每坪118萬，主要訴求市中心、小坪數、低總價、近捷運，再加上離松山車站旁徒步約200公尺，坐擁台鐵、高鐵、捷運松山線三鐵匯聚的交通優勢，在目前市中心小坪數產品市場需求量大下，銷售狀況頗佳。

　　而青山鎮部分，則是新店地區指標的豪宅別墅社區，不同於一般平地住宅，強調環境品質，打造具有山野、綠地、流水的優質住宅環境，因此吸引不少名人前往購置，且當時推案一共僅10戶，坪數規畫280~330坪的大坪數。

　　房仲業者觀察，財政部近來擴大對全台高總價不動產交易進行查稅、課稅，已產生明顯的衝擊，統計去(102)年初至今(103)年1月，雙北8,000萬及其他地區5,000萬以上交易件數，共計有1,990戶，其中今年1月至今揭露件數，全台僅有22件，創近一年來單月新低量。

　　業者進一步指出，這波查稅動作，不只大台北嚴查，還擴及桃園、台中、高雄等主要都會區，屋齡較新、賣價較高者，均列入查核範圍，並且課稅基準採「核實課稅」，即依據實際財產交易所得課稅，使得屋主交易成本大增，預估今年豪宅交易量能與價格，創高恐有不小難度。

文林苑現曙光 北市老公寓吃香 【經濟日報】

前幾年老舊公寓因為都更題材發酵，無論是量、價都相對熱絡，但前年3月文林苑事件爆發後，讓建商都更意願卻步，也讓公寓交易冷卻下來，但隨著文林苑議題逐漸淡化及有可能圓滿解決，似乎讓公寓市場看到一道曙光。房仲業者統計去年台北市屋齡30年以上公寓每季交易情形，發現中正、士林交易逐漸增溫，其中士林區老舊公寓更呈現「價量齊揚」的走勢。

房仲業者表示，台北市許多老舊房屋，的確面臨到安全及外觀老舊的問題，因此都更是一條必經的路，在文林苑事件以前，建商也積極推動都更案，許多老公寓屋主在出售房屋時，房價都會加上都更後的預期利潤，因此開出來的價格幾乎不輸新成屋，但當市場認為都更路難行時，老舊公寓的市場自然受到波及，不過當都更法令及執行技術上修正的更完善時，老舊公寓又會開始回溫。

業者分析，士林區由於房價基期低，加上捷運帶動士林區生活機能發展，因此吸引許多自住買方青睞，而且老舊公寓產品多，未來都更議題重啟後，勢必帶動該區老舊公寓發展，中正區則是因為有機場捷運等重大建設將陸續完工，使得周邊老舊公寓交易日趨熱絡，不過由於去年第四季交易有汀洲路及羅斯福路三段巷弄等低價路段，使得第4季價格比起前三季減少15%以上。此外，以屋齡來看，則以30~35年的老舊公寓交易最為熱賣，占比達38.9%，36年以上的老舊公寓價格則是越老越吃香，屋齡36~40年的公寓，每坪單價47.6萬，屋齡40年以上的公寓價格則是高達52.3萬。

陸客、港資潮 東區店租水漲船高 【聯合報】

去年來台觀光客突破800萬人，其中以大陸觀光客人數最高，約有287.5萬人。隨著觀光客增加，台北市也逐漸形成「陸客商圈」，部分東區店面也出現「香港化」趨勢。

房仲業者指出，國外旅客人次大幅增加，帶動熱門商圈店面商機。其中，松山線沿線各站都有店面可逛，具有大發觀光財潛力。

房仲業者表示，南京東路五段在佳德鳳梨酥帶動下，湧入伴手禮、藥妝店、腳底按摩、商旅等商店，形成陸客採買休憩一條龍，儼然形成「陸客商圈」。

除了松山線，北市的東區商圈則出現「香港化」趨勢。業者說，香港化就是精品化，這樣的趨勢在吸引國際連鎖品牌進駐的東區商圈中，已逐漸形成，也進一步帶動租金與房價飆漲。此外，受惠龐大的逛街消費人潮，巷內也開始出現不少特色店家。

目前東區巷內的店面租金單價水準，甚至不輸一般大馬路上的沿街店面。實價登錄顯示，台北市單坪租金前10高的巷內店面，就有8間位於東區商圈。同時，這些東區巷內的店面不少以分割型店面出租，對房東來說，租金收益更高。

房仲業者指出，香港在銅鑼灣出現「蚊型店鋪」，最貴一坪新台幣1億元。從東區的店面行情來看，港資覺得台灣是個便宜的地方，逐漸湧進台灣投資，也大幅拉抬東區的店面租金行情。

業者分析，國際品牌前進東區，已經不在意賺錢與否，而是以廣告效益作為考量，希望增加品牌能見度。因此，他認為，未來會有更多國際品牌不惜代價，進駐一級戰區，來證明自己的品牌地位。未來，台北商圈香港化的程度將越趨明顯。

對此，另有房仲業者則不認同。他說，每個商圈的屬性都不同，各自有其特性，不會趨於同質。

東區天價店面 57坪6億成交 【中國時報】

台北市東區店面交易再創天價，本月初忠孝東路4段有筆成交金額估計6億元的天價店面，交易坪數57坪，共2層樓。1樓含騎樓為39.9坪，等於單坪成交價逾千萬元，創下東區成交新天價。據了解，該店目前是由佐丹奴女裝承租，2樓是由京華鑽石承租。

根據地籍謄本顯示，奕勝國際企業本月4日，將忠孝東路四段55號，出售給勝岳國際企業。勝岳也就是知名運動用品通路代理商「萬岳」，該筆交易有抵押貸款約3.96億元。因此，依照貸款成數推估，市場推算成交總價約6億元，扣掉騎樓約8000萬元，每坪成交價高達1303.2萬元。

另根據實價揭露資料，2013年全台最貴店面位於站前商圈的館前路三角窗，26.83坪月租金高達73.85萬元，換算每坪租金單價為2.75萬元，租客為韓系藥妝業主innisfree，該店販售的彩妝因韓劇熱銷，為衝刺高業績因此租下最貴店面。

房仲業者表示，東區商圈受惠觀光客自由行增多，沿街店面吸引國際連鎖服飾品牌、精品進駐，房東為創造店鋪租金收益，分割小店面出租，從實價揭露資料可發現，有8坪不到店面、月租達19萬元。統計2013年租金前10貴店面，有高達6成都是12坪以下的小店，店面M型化現象顯現。

防炒房 北市突擊預售屋 【工商時報】

房市年度黃金大檔329檔期將屆之際，台北市政府聯合財政部國稅局和市府稅捐、地政、建管等局處，最近破天荒聯手展開預售屋聯合稽查行動。

台北市副市長張金鶚表示，台北市將針對逾50多處的銷售中的預售新案，抽樣稽查，希望最慢4月初對外公布稽查成果，為房地產交易秩序把關。

過去，台北市曾舉辦過預售屋抽查行動，但今年卻首度擴大規模，並破天荒取得財政部部長張盛和首肯、聯合財政部國稅局，由中央政府和台北市政府聯手出擊。

據悉，北市府目標是2個月內完成抽查大約24個預售新案；迄今已經有多家建商和代銷業者的新案，被聯合稽查小組「突擊檢查」。

張金鶚也坦言，預售屋聯合稽查小組迄今已經稽查了台北市10個新案接待中心，目標是針對台北市銷售中個案，而且採取隨機抽查。

張金鶚指出，抽查的重點，從預售屋買賣定型化契約、建造執照、樣品屋搭建、經紀人執照、房地產廣告和海報、銷售行為和流程、土地使用分區、產品規劃，一直到查紅單、查銷售報酬都有；最重要的目的，是要保障消費者權益，為不動產交易秩序把關。

張金鶚表示，目前還在抽查階段，因此市府也不便透露到底會稽查哪些工地接待中心？目前哪些業者涉及違規的可能？市府統統都不便對外說明或透露，以維護業者應有的商譽和形象，維護業者正常的交易行為；估計要等到3月底、或最慢4月初，市府將正式對外召開稽查成果說明會。

這是張金鶚擔任台北市副市長之後，繼去年整合地政局主動對外公布房價資訊，7月再公布「台北市不動產經紀業發布不動產交易消費資訊管理規範」以來，2014年第一波的跨中央和地方政府的房市稽查行動。

炒紅單 投資客賺價差 建商拉抬行情〔自由時報〕

所謂「紅單」就是房屋預約單，只是一個憑證，通常是紅色或白色紙張印製而成。

紅單上主要有預約民眾名字、預約戶別及預約金額等三大類，通常業主會收取十到二十萬元不等的費用，並在紅單上加蓋工地發票章；投資客取得此憑證，通常以每張加價三到五成不等金額轉售。

舉例來說，假設一張紅單業主收取二十萬元預約金額，投資客拿到手後，以一張二十五萬轉售，賺取五萬元價差；即使多數紅單無法順利轉手，業主也願意無息退回預繳金額，頂多收取少許手續費，才會導致紅單如此猖狂。

房產業者指出，通常玩「紅單」的建案，多數是還沒拿到建照便先行潛銷的預售案，連建案規劃最終版都還不確定，主要分布在重劃區或是投資客聚集的地區，但近期捷運周邊的個案也出現炒紅單情況。

這群紅單炒家主要由代銷、建商及短線投資客共同組成，趁著建案還沒拿到建照時，先行潛銷認購紅單，再對外告知已經預約多少成，甚至大剌剌宣傳自家的預售案「開案即完銷」，或是「秒殺個案」。

不過，房仲業者表示，近來隨著財政部查核紅單風聲緊，確實讓投資客較不敢輕舉妄動；對建商而言，由於紅單容易造成無法充分掌握銷售狀況，業者也開始收歛，預估隨著市場買氣轉淡，紅單風潮將逐漸走弱。

禁民間買賣北市府做莊推容積銀行〔自由時報〕

台北市政府市政會議昨天通過「台北市容積移轉審查許可自治條例修正草案」，新增設立容積銀行，由政府做莊，未來開發商有增加容積需求，需繳代金給容積銀行購買，不能再以捐地取得容積獎勵，而容積銀行取得的代金，將由政府統一運用，購買公共設施保留地或興建公營住宅等使用，一旦修正草案通過施行，禁止民間容積買賣，但在法案通過前已購買的容積，仍可在三年內進行容積移轉，這項修正草案月底將在北市議會審查。

台北市長郝龍斌昨主持市政會議後記者會，郝說，容積是一種公共財，現行容積移轉制度，因市場資訊不透明、中間人介入，利益全流入私人口袋，這並不公平，而透過容積銀行制度，把移轉過程中所增額利益，回歸公共建設，創造雙贏。

郝龍斌還說，北市推動容積銀行，創全國第一個以「市價」為計算基礎的容積代金制度。至於代金價格，都市發展局長邊泰明說，市府委託三家以上專業者查估，費用由申請人負擔，代金會考量扣除建築成本及合理利潤，代金收入會專款專用。

另外，邊泰明指出，修正草案也放寬在捷運站周邊八百公尺、都市更新及整體開發區等作為容積移入增額地區。所以，信義計畫區、士林北投科技園區等建案，未來可以代金向容積銀行購買容積，而容積銀行收取代金後，將做為徵收公共設施保留地或興建公營住宅等使用。邊泰明說，北市還有約五百九十二公頃的潛力都市更新、整體開發地區，超過一兆以上的增額容積利益，未來都可用在公共建設上。

邊泰明說，現行的容積移轉制度，北市府設定三年落日期限，在法規公布後禁止民間買賣容積，但法規通過前已購買者，可在三年內辦理容積移轉，但不得超過基地容積移入量的五十％。

副市長張金鶚說，容積移轉代金制度在都市計畫實務界是非常重要的課題，若能正式上路，將是一大突破，「但有了容積銀行等於政府做莊，容積不會落入私人手裡，這幾年來容積制度，讓幾百億的公共財落入私人的口袋。」

邊泰明坦言，現行容積移轉制度，掮客口袋囤積多少容積，沒人知道、政府也不知道，因此，部分建商反而樂見容積銀行制度，讓容積的市場價格透明公開。

售屋所得標準 新北市全面調升 【工商時報】

去年賣房拿不出成本證明的民眾，稅負要變重了。財政部北區國稅局昨（18）日表示，針對未出示買賣交易價格的售屋案件，將部分調升售屋所得課稅比率；其中，新北市全區調升，淡水及五股一口氣調升9個百分點，是全國調幅最高的地區。

官員表示，凡是去年出售房屋卻拿不出成本證明的民眾，可採用最新的個人售屋財產交易所得標準，依據房屋評定現值的百分率估算稅額，由於近年來台北市、新北市房價持續高漲，該標準已逐年往上調整。

北區國稅局表示，轄區內的新北、桃園及金門等縣市，因各項交通建設陸續完工，或升格為準直轄市等因素，房地產價格明顯上漲，因此調高財產交易所得標準。

北區國稅局指出，以新北市為例，去年在新北市各區賣房的民眾，今年5月報稅時，如果未舉證買進成本及出售價格，則必須依據財產交易所得標準，以房屋評定現值的14％至33％，申報綜合所得稅。

其中，房市交易熱區的淡水及五股區，自今年起，課稅比率由14％一舉調升至23％，不僅是新北市轄區課稅最重的區域，高達9個百分點的調幅，也是全國增稅最多的區域，後續效應備受外界關注。

至於板橋、新店及三重等8行政區，金山、萬里等12行政區，以及三峽、深坑及八里等地區，售屋課稅比率一律調升5個百分點；而板橋、新店等8個行政區，將按房屋評定現值的33％課稅，在新北市中課稅比率最高。

桃園縣因在航空城計畫、機場捷運及高鐵特定區開發等重大公共建設的帶動下，帶動當地房價上漲，今年起也調升售屋所得的課稅比率，調幅自1％至8％不等，其中以八德、蘆竹由12％調升至20％，調幅最高。

另外，受惠於小三通開放陸客觀光，加上金門工商休閒園區的發展、社會福利良好等因素，金門縣各區也在這波調整之列，將按房屋評定現值的12％課稅，調增幅度為4個百分點。

財政部強調，今年起新增豪宅成交金額的一定比例，計算售屋所得。台北市或新北市房地總成交金額在8千萬元以上，其他縣市成交金額在5千萬元以上的案件，即使售屋者不提出房屋取得成本，國稅局也能按實際售價，依房屋實際收入的15％計算出售房屋的所得額。