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北市租金投報 僅1.6∼3.3％【工商時報】

房仲業者調查雙北住宅租金投報率發現，北市住宅租金投報率約1.6％∼3％，以內湖區、中山區、士林區租屋需求量最大；新北市平均投報率則為1.7％∼3.6％，主要租屋需求集中在板橋、永和、三重等地區。

房仲業者根據官網租屋頻道及內政部實價揭露價格統計，北市住宅租金投報多落在1.6％∼3％之間；其中，萬華、北投、文山區因屬北市房價較低區域，租金投報率相對最高，約介於2％∼3.3％間。但若以租屋需求量觀察，北市內湖、中山、士林區需求量最大，每月每坪租金單價約750∼1,300元間。

在新北市方面，新北市租屋需求量最高前3名分別為板橋、永和、三重等地區，每月每坪租金單價約550∼1,100元間，租金投報率以三重區2％∼3.6％居冠。

房仲業者表示，北市內湖區擁有內科園區龐大的就業人口支撐；中山區小套房居多，但平均每坪61.7萬單價較高，因此投報率1.8％∼2.5％較低；此外，士林區由學生族群支撐了附近的租屋市場，是租客相當穩定的一區。

至於新北市，受惠捷運線的便捷，新北市第一圈衛星城市的三重區、永和區以及板橋區，租屋投報穩定維持。

惠譽：打房見效 房貸停滯 【中國時報】

惠譽信評(Fitch Ratings)資深副總經理李信佳指出，台灣為因應房市泡沫危機所採取的降溫措施，已經減緩台灣的房貸成長，未來將繼續抑制銀行業承作房貸業務，預期2014年至2015年，台灣房貸市場將呈現停滯狀態。

惠譽信評昨日針對台灣房貸市場發布評論，李信佳指出，金管會在2011年提出將非自用住宅貸款的風險權數，從45％大幅調高到100％後，整體房貸風險權數大約在50％至80％之間，比亞太地區的10％至20％還高。

簡單說，台灣銀行業者承作1塊錢的非自用住宅貸款時就要相對計提1塊錢的資本準備金，相較於巴賽爾（Basel）標準法要求的0.45元或其他實施內部評等法的地區，只要準備0.1元至0.2元，台灣資金成本貴很多。

李信佳表示，2011年以前，台灣房貸每年成長6.5％至10％以上，不過，在提高風險權數的規定上路後，近2年房貸年成長率掉到1％左右，顯示提高風險計提的標準，確實已有效抑制銀行承作房貸的意願，達到房市降溫的效果。不過，目前市場波動沒有太大，銀行幾乎都是自動自發降低房貸承作。

惠譽信評說，今年仍有2項因素會促使銀行房貸業務減緩，包括量化寬鬆政策(QE)退場，會使亞太地區、新興市場的資金回到美國，資金減少成本也會增加，致使房貸再度向下冷卻。

另外，金管會的打房措施一直持續，會讓銀行認為承做房貸業務不划算，因此也會減少房貸承做。整體來看，今、明2年的房貸成長幅度，預期將放緩。

惠譽信評也表示，雖然本國銀行想要打亞洲盃，並發展成為區域型銀行，但資本適足率還是偏低，銀行需要有足夠的資本才有機會，因此，建議銀行業能少發現金股利，同時積極辦理現金增資、減緩放款成長。

太設強攻有機 今年再開兩店 【經濟日報】

太平洋建設（2506）積極跨入有機生活領域，現階段已有so fresh和fresh ONE兩家通路，太設總經理章啟民表示，今年預計還會再開兩家so fresh，未來有機生活領域不僅會加強與房地產結合，更將強攻自然醫療領域，以自然有機攻占陸客的心。

太設集團積極投入綠色產業，並成立太平洋鮮活事業專事負責，讓集團領域從建設、商場、百貨、觀光事業，再新增綠色概念事業。章啟民指出，台灣對有機、健康的需求日漸提高，太平洋鮮活旗下的兩大品牌so fresh和fresh ONE也會持續展店。

《聯合筆記》三小時購屋，非理性繁榮？ 【聯合報李莉珩】

一位朋友上周買了一間台北市的中古屋，離譜的是，她根本沒有實地去看過這間房子，只看了房子的平面圖，三小時就決定買了。我問她為何不看房就敲定交易，她說，因為這間房子一共有六十組人馬排隊要看房，如果還要等看屋，就買不到了。

她說，她看屋看了一陣子，附近房子只要有出售訊息，一、二天就賣掉了，根本買不到。朋友火速的購屋行為著實令我驚訝，尤其，最近許多訊息紛紛指向房價面臨下修風險，仍有這麼多人「勇敢」買房，甚至連看屋都免了，只因為「只要一害怕、一猶豫，就會買不到」的心態。

我對房市的未來，並不像她那麼的樂觀。

中央銀行總裁彭淮南最近一再提醒民眾：留意利率反轉上升對房市的風險。央行掌管國內利率和匯率，十Ａ總裁對利率上升的警語，最好不要輕忽。

金管會主委曾銘宗日前也說，資金從房市轉入股市，今年就可以看得到。財經首長講法委婉，其實說白話一點，就是告訴民眾：大戶正從房市撤資，當心房市泡沫來臨。

如果說，政府首長有抑制房價的政策壓力，說法未必客觀可信；那麼，看看企業界的動作吧。

國泰人壽是全台灣最大的房市大戶，在房市向來「只租不售」的投資哲學更是眾所皆知。不過，國壽董事會上個月做了一項重大決議：要出售不動產。這是國壽成立半世紀以來，首次決定要賣樓；國壽董事長蔡宏圖說，「不要愛上你的投資」。

香港靠房地產起家的首富李嘉誠，持有不動產也一直是以「只租不售」為原則。但近半年多來，李嘉誠狂賣不動產，出售房產總額折合台幣高達數千億元。他的不尋常動作，讓大陸地產大亨潘石屹及王石紛紛跟進賣樓。

去年諾貝爾經濟學獎得主席勒專研資產價格泡沫，他的名作「非理性繁榮」指出，當投資人無法認清資產價格上漲已悖離基本面的現實，就表示泡沫來了。他指出，二○○八年金融海嘯前，美國許多民眾搶買房，理由是「精華區的土地有限，需求一直增加」、「買方意願很強」…等，這些都是典型的泡沫心態。

房市的景氣循環通常是五到七年，台灣房市走了十年多頭市場，房價一直「看回不回」，多空看法歧見非常大，各派對房市的景氣指標與經驗法則都各有堅持。

我不認為房價會在短期內立刻逆轉，也不反對自住型購屋者進場謹慎議價；只是，房市大戶都開始在賣，此時買房到底是撿便宜？還是會當到最後那隻老鼠？

《名家觀點》房地合併＋實價登錄拚健全稅制【聯合報何志欽】

在財政部規劃的中長期財政健全方案中，建置兼顧公平效率的不動產稅制－包括「不動產持有的財產稅」以及「不動產交易的所得稅」，無疑將在這次稅改主軸中，扮演極具關鍵性的角色。

一、房屋土地分離架構下不動產之課稅困境

台灣的不動產稅制區分為兩大系統－土地與房屋，採取房屋與土地分離課稅。在土地部分，區分為地價稅與土地增值稅；在房屋部分，區分為房屋稅與房屋財產交易所得稅。基本而言，地價稅與房屋稅屬於靜態的財產持有稅，課稅主體分別是公告地價與房屋評定現值。土地增值稅與房屋財產交易所得稅屬於動態的交易所得稅，課稅主體分別是公告土地現值與房屋交易所得。如此複雜的房地產稅制，形成重建公平合理不動產稅制的高度挑戰。

二、房屋土地合併架構下不動產之課稅策略

全世界以美國為首的多數國家，皆採取房屋土地合併的不動產稅制。目前在台灣，要能實施房地合併的不動產稅制，必須克服兩個難題。首先，在2012年之前，不動產交易是沒有實價登錄機制，因此必須對2012年之前購入的不動產，做適當設算。其次，土地增值稅是憲法層次的產物，就目前政治環境而言，透過修憲來調整土地增值稅是不可能的任務。

建立「房地合併、實價登錄」架構下的不動產稅制，我們可從兩個方向著手進行。首先，合併房屋稅和地價稅，成為不動產持有稅。對於單項不動產的評定現值，透過實價登錄及相關設算，課徵不動產持有的財產稅（Property Tax）。其次，在不動產交易時，根據實價登錄的買賣價格做為計算交易所得的基礎，課徵不動產交易的資本利得稅（Capital Gains Tax）；如果缺乏不動產買進價格，則以相關設算價值替代。

同時，在不動產交易產生資本利得時，也會產生土地增值稅的課徵義務；在憲法規定優先繳納土地增值稅的前提下，應對該項不動產交易所得的應課稅額，減去是項不動產土地增值應繳稅額後，再補繳其差額。

三、中央地方共籌「房地合併、實價登錄」不動產稅制

目前地價稅與房屋稅是由地方政府負責徵收，稅基的評定和稅率的調整，都由地方政府主導。基於政治考量，地方政府常為選舉利益，而未能積極調整稅率及擴大稅基。

有鑑於此，我們希望透過中央地方的共同努力－前者負責不動產交易的所得稅，後者負責不動產持有的財產稅。在這個意義下，中央政府必須就不動產交易的資本利得稅率結構及課徵模式作更適切的設計；地方政府必須就不動產持有的財產稅率及稅基評估作更完整的規劃。

四、2020願景工程－符合社會期待的不動產稅制改革

就改革優先順序而言，在不動產持有稅負不變下，我們應優先建立不動產交易的資本利得稅；否則兩者同時並行，會使稅負加重，反彈聲浪升高。在資本利得的領域中，「不動產交易所得」遠較「證券交易所得」更具備「機運稅」（Windfall Tax）的結構特徵。在這個意義上，規劃周延並能有效執行的不動產交易所得稅制，必定更能符合量能課稅的公平原則，回應社會各界對租稅改革的深切期許。

（作者是成功大學執行副校長、前財政部長）

工業宅暴增 1年逾千戶【蘋果日報】

住宅用地愈來愈少、價格不斷攀高，建商為求獲利，把腦筋轉向工業住宅，《住展》雜誌統計，3年內，北台灣共有47個預售、新成屋興建於工業用地，總戶數高達3774戶，平均1年增千戶，其中以新北數量最多，共15個建案、1386戶。

新北市工業住宅無論案件及戶數皆北台灣之冠，新莊「峰景鳳翔」還曾因廣告讓消費者誤會可做合法住宅，遭公平會祭出180萬元罰緩；桃園工業住宅建案數量次之，共12件、1089戶，台北市有11個建案，其中北投區有「陽明峰匯」、「安家千金裘」等4建案，合計748戶，北市總戶數1063戶。

新北市成工業住宅大本營，住展房屋網經理黃美瑄分析，房價漲幅大是主要因素，「部分區域價格直逼北市，相對低價的工業住宅可吸引預算有限客層。」工業住宅平均單價較一般住宅低1~3成，新北市三重、新莊等高房價漲幅區，工業住宅數量相對也多，中和「世界V1」總戶數更高達376戶。

金磚動力行銷副總施孝文表示，站在代銷業者立場，只要在銷售說明清楚，避免提供住宅樣品屋、模型、家配圖或建材格局等足以誤導消費者的銷售道具，「業者風險較單純。」因住家私領域較難監督，政府目前針對工業住宅多採取公共空間開罰。

台北市政府建管處副總工程司邱英哲指出，現已對內湖五期、南港工業區未改善的工業住宅開罰300~420萬元不等，並要求社區管理委員會協同改善。

雖然建商可走都市計劃審議程序，將土地變更為住宅用地，「工業住宅約比市價便宜3~4成，但要轉成合法住宅並不容易。」新北市政府城鄉發展局計劃審議科正工程司陳錫洺表示，新北市有19個工業住宅提出變更計劃，但至今無人通過。

房仲業者則提醒，雖然工業住宅地價稅、房屋稅、土增稅的稅率都可申請自用住宅稅率，貸款成數、利率和一般住宅差異也不大，但當景氣下滑時，銀行對這類特殊產品放款意願就變低，轉手時難度也會較高。

除工業住宅，違反土地使用分區案例還包括大直大灣段、內湖五期重劃區等，豪宅林立的大直美麗華，不少建案蓋在商業或娛樂用地，成違規住宅大本營；日前北市開罰內湖五期重劃區，故3年來僅「新潤城峰」1建案。

西門町透天厝底價50倍拍出【蘋果日報】

北市西門町1棟3層樓透天法拍物件，1拍底價僅25萬元，昨天上午法拍竟湧入74組人馬搶標，把現場擠得水洩不通，是近期罕見搶手案，最後拍定價為1263.3萬元，足足是底價50倍，代標業者私下驚呼：「那麼高價，嚇死人！」

北市漢中街3樓透天1拍底價僅25萬元，昨以1263.3萬元拍出，1樓可做店面。該物件位於萬華區漢中街148號，總面積45坪，債務人因積欠土地租金，遭法院查封。

據了解，得標者是一對母子，因相中西門町人潮聚集，準備將1樓做為店面使用。據法院筆錄顯示，待拍戶土地所有權人為台北市政府財政局，建物則未辦保存登記建物，104法拍屋總經理籃茂山表示，得標者每年須補繳土地租金，計算費用為公告地價5%，「每月約3.8萬元，1年合計約46萬元，直到財政局收回土地。」

房仲業者表示，法拍戶周邊店面1坪價格約250萬元，20坪店面月租金10萬元，「該區不算是正西門商圈，過成都路，店面人潮效益遞減。」該區交易少，黃坤洋表示，公寓行情每坪約50萬元，電梯大樓約60萬元。

天價 SOGO金店面 1坪1360萬【蘋果日報】

久未有店面交易的SOGO商圈，睽違2年終於有新交易！知名運動用品通路代理商萬岳在本月初砸下近6億元，買下忠孝SOGO旁的金店面，單坪成交價格超過千萬元，遠遠超出行情。

地籍謄本顯示，忠孝東路四段55號的1、2樓店面本月4日出售給勝岳國際企業與奕勝國際企業，也就是運動用品商萬岳，業者以抵押貸款金額推估成交總價約6億元，平均成交單價約1360萬元，若扣掉騎樓面積價值8000萬元，平均每坪成交價達1303.2萬元。

高力國際零售服務部經理黃齡慧指出，該筆交易遠超出市場行情，目前東區店面行情成交價小坪數店面約每坪700∼800萬元，一般店面約300∼400萬元間，目前租金行情約每月80∼90萬元，回推租金報酬率近2％，買方應是看好後續增值潛力才下手。對此，勝岳國際企業沒有回應。

第一太平戴維斯研究部資深經理丁玟甄指出，靠近SOGO附近的東區商圈至少有2年沒交易，去年2月頂好名店城有店面以2.61億元、單坪1145萬元成交，原是東區最貴，萬岳這筆交易將刷新紀錄。不過頂好名店城店面實價並未揭露。

房仲業者表示，該筆交易可望帶動東區店面行情，由於東區是黃金商圈，再加上燙金門牌效應，是吸引買主進場置產主要原因。

而去年實價揭露最貴店面租金，信義房屋指出，為位在站前商圈的館前路三角窗店面，每坪月租金高達2.75萬元，由韓劇「來自星星的你」中千頌伊愛用的彩妝業者innisfree承租，同時去年租金前10貴的店面中有6成都集中在東區。