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三環三線一定要實現 【台灣新生報】

新北市長朱立倫日前在新北市議會專案報告時強調「三環三線，一定要實現」;對於社會住宅政策補貼方面，新北市整合內政部營建署的住宅補貼方案，提供舊屋修繕、購屋利息補貼及租金補貼等措施。

市長朱立倫表示，新北市指派副市長擔任召集人，整合工務局、交通局等各局處組成專案推動小組，三年多來努力推動三環三線，並以副市長層級跟台北市政府、中央機關合作協調，在議會支持下於一○○年成立捷運軌道建設基金，迄今已編列四百億元，足以支應計畫落實，並回應，捷運路網一條條通車，也一條條在興建，講他政見跳票是「政治語言」，要回應政治語言很困難，因此只能儘快推動，讓各捷運工程如期如質完工。

朱立倫指出，為節省工程預算並加快施工進度，市府重大工程都已預留或併入捷運共構介面，例如台北大學聯外道路、捷運頂埔站與三鶯線起站共構、安坑一號道路、新社后橋、淡水河北側平面道路等等，另淡海輕軌綜合規劃已獲行政院核定，土木建設工程十月就動工，汐止民生線、三鶯線、安坑線的綜合規劃都可望今年獲核定，接著就是先期工程、共構工程，也會全力盡快進入土建、機電工程。

對於議員關心三環三線衝擊交通、增設機車停車位問題，朱立倫表示將納入施政規劃參考。朱立倫強調，成就三環三線需要市府、議會和所有市民共同努力，三環三線完工後，大台北捷運長度將超過三百公里，可以造福至少六百萬市民。

對於社會住宅政策，朱立倫表示，在政策補貼方面，新北市整合內政部營建署的住宅補貼方案，提供舊屋修繕、購屋利息補貼及租金補貼等措施，一○二年度使一萬一七八三戶家戶受益。在興建社會住宅方面，除既有房舍整建，本市也在三重、中和三處提供青年社會住宅共一一四二戶，朱立倫強調，這一一四二戶全部用於出租，租金比市價低，另外在這一千多戶中再挑三成弱勢家庭，給予更多租金優惠。

打房新法 財部擬房、地稅合一 【工商時報】

服貿抗爭持續延燒，國內房價高漲也引發民怨，立法院財委會今（24）日將探討房地合一課稅的可行性。財政部表示，現行不動產稅制包括五大缺失，等到財政健全方案過關，下一階段將鎖定不動產稅制改革，以房地合一課稅為終極目標。

立法院財委會今天將以「推動不動產稅制朝房地合一課稅制之阻力及其解決之道」為題，邀請財政部長張盛和列席報告並備詢，惟服貿抗爭持續，此會能否開成，仍待觀察。

財政部指出，所謂房地合一課稅，指的是不動產交易時，將房屋與土地總價合併課徵所得稅，理想是按實價來課稅，以擴大稅基。

財長張盛和表示，房市終有反轉的一天，政府希望房市能「軟著陸」，以免對國內經濟衝擊太大，而奢侈稅已具房地合一課稅的精神，上路截至今年2月底為止，稅收達83.24億元，等到實價登錄實施3、4年後，可望為推動房地合一課稅的成熟時機。

近兩年政府瞄準資本利得推動稅改，繼證所稅後，下一目標指向爭議極大的不動產稅制，財政部報告指出不動產稅制的五大缺失，包括持有稅稅基偏低、同一年度買賣土地不課土增稅、房屋交易成本難查證，以及房地未合一課稅，導致建商操縱價格避稅。

財政部表示，目前房屋交易按實價課徵所得稅，土地則是按公告現值課徵土增稅，在房地分離課稅的情況下，不但公告現值與市價落差甚大，造成土增稅稅負偏低的問題。

在實務面上，建設公司常利用房地分離課稅，以提高土地售價、壓低房屋售價，並提高建屋成本費用的方式，操縱房地價格比例，達到規避房屋交易所得稅的目的。針對不動產稅改的修法時機，財政部表示，短期內仍不會改變現行不動產的課稅方式，但會配合實價登錄制度，要求各地方政府調高地價稅及房屋稅的稅基，為未來房地合一課稅舖路。

７折買地上權宅？ 沒有那麼好康！ 【自由時報】

近幾年地上權或使用權住宅逐漸冒出來，並以房價是所有權住宅的「7折」吸引民眾目光，不少人趨之若鶩。但台灣的地上權住宅配套並不算完善，光是貸款成數低、利率又高，加上現行地租是所有權地價稅的3倍，因此，50年的整體支出成本並沒有想像中如此便宜，加上最後到期殘值歸零的關鍵因素，將衝擊地上權住宅的市場流通性。

受限地上權或使用權住宅因無物權，無法有實際的產權做為擔保，銀行多半不願意承作貸款，即便願意承作，也朝向無擔保信貸，並以房貸利率相較所有權住宅高、房貸成數則較低的方式承作。

假設同一個地段上，所有權住宅總價是2000萬元，地上權或使用權住宅的總價以7折計算，也就是1400萬元，若所有權住宅的貸款成數是7成，貸款利率是2%；此時，地上權或使用權住宅的貸款成數則頂多5~6成、貸款利率則約3%。

因此，光是自備款，所有權住宅須準備600萬元；地上權住宅，假設只能貸款5成，反而自備款要700萬元，相較所有權住宅多出100萬元。

再以20年支出的房貸利息計算，2000萬元的所有權住宅，貸款7成，20年要付出的房貸利息將近300萬元；若是地上權住宅，貸款5成，20年所付出房貸利息約231萬元，僅省下將近69萬元的利息支出。

不過，持有稅部分，地上權住宅的地租是同地段所有權住宅的3倍起跳，隨著近幾年公告土地現值、公告地價連年調漲，若是持有年限增長，兩者倍數差距將加大，地上權住宅所有支付的地租反而更重。

房仲業者表示，以「京站」住宅為例，因屬於無擔保信貸，貸款利率平均來說約3%，相較所有權住宅高出1%，多出幅度約5成，至於貸款成數5~6成，也相較所有權住宅貸款成數7成要來得低，不過，因該案地處精華地段，購買民眾主要以出租商務人士為主，目前租金收益率至少3%。

此外，地上權或使用權住宅會隨著房市景氣熱絡而出現價格上揚，以「京站」至宅為例，該案是2006年預售，每坪約25萬元，最後結案時，每坪價格賣到30~35萬元，交屋後，隨著房市景氣持續走揚，最近1坪房價有成交到45~50萬元，再加上該案不受奢侈稅限制，轉手率相當快，粗估1年約有百件在房市流通。不過，該案交屋至今快5年，每年要繳納的地租金額已經翻漲超過1倍，預期未來還會持續往上調整，導致持有成本持續增加。

但是該類型的住宅因有限定使用年限，隨著使用年限遞減，甚至僅餘20年的使用權時間，預期即便房市景氣仍往上走，該類型住宅的房價也很難跟著往上走，畢竟殘餘價值逐漸趨近零。

高雄文化中心生活圈 建商搶地過招【工商時報】

高雄文化中心核心生活圈豪宅興起，慶旺建設和仰德建設搶進推案，土地收購更是戰雲密布。仰德收購14棟舊大樓，花5年取得400多坪基地，舊大樓收購大王慶旺建設，以2.6億元標購真好味飯店，換算每坪179萬元，將再伺機收購鄰近大樓，推出豪宅建案。

消息來源指出，高雄第三信用合作社（三信）的不良資產、高雄在地人的記憶「真好味大飯店」，日前已經出售並完成過戶。由於該地剛好位於明星學校五福國中正後方，又是捷運橘線出口，更是文化中心核心生活圈，因此，該項買賣相當受到關注。但是，買家眾說紛紜，高雄房地產市場一度傳出買家是台北富驛飯店。

但經本報追查，慶旺建設執行總經理林玉琴證實，真好味大飯店是由慶旺建設購得，她說，該地「進可攻，退可守」，可自行興建住宅大樓，也可再收購鄰近舊大樓、或空地，再合併為較大基地。

據指出，歷史超過40年的真好味大飯店，建坪1,271.4坪，土地使用分區屬於容積率達840％的商五，基地面積只有145.2坪，向高雄三信借款2.68億元，後成為不良資產，此次出售底價約2.8億元，最後由慶旺建設以約2.6億元取得。

此外，民生路與中山路圓環附近分別達1,700坪、以及2,000坪的2處土地，也是慶旺建設耗費多時，每坪以100到120萬元間陸續取得。

由於慶旺建設擅長收購舊大樓、公寓住宅，再整合推案，因此，慶旺建設董事長林慶雄被稱為「舊大樓收購大王」，他曾經把收購取得的三多商圈土地，轉賣給京城建設董事長蔡天贊。

不過，收購舊大樓、公寓住宅相當不易，仰德建設董事長李天從透露，他為了收購文化中心核心生活圈的14棟住宅，前後總共耗費了長達5年的時間，才取得400多坪土地，興建「仰德」案。

李天從說，因為該區土地如寶，想要在文化中心核心區推案，只有收購舊大樓一途。但如今地價、樓價都水漲船高，有位擁有32坪的住戶，開出的價格竟然達一億元，換算每坪達312.5萬元，「是天價，但是，要？還是不要？」

他說，最早在文化中心核心區推出豪宅的慶旺建設「文化高峰會」，3、4年前，剛推出時，每坪均價25萬元，現在第一棟第一排都已賣到40萬元到50萬元之間了，此一價格剛好可作為「仰德」的參考價。

建商澄清…管制很嚴 陸資難炒房 【聯合報】

網路流傳服貿協議一旦生效，恐推升台灣房地產價格，對此傳言，建商認為「子虛烏有」，服貿與國內房地產關聯並不大，因為國內對陸資管制仍多，推測陸商服務業若來台，可能「以租代買」，對房價實質影響不大，更遑論推升房價。

鄉林建設董事長賴正鎰昨天表示，台灣開放陸資進入房地產已行之數年，但因為控管嚴格，限制又多，實際上陸資真正買房僅是少數，尤其現階段服貿所觸及項目，與房地產關聯不大，若說服貿生效會助長炒房，這是「政治操作」，絕非事實。

遠雄建設發言人蔡宗易指出，陸資房屋貸款限制五成，陸方購買人在台每年停留時間不得逾四個月，置產後三年內不得轉賣，諸多限制導致陸資進入台灣房地產為數不多。蔡宗易說，陸資在台置產，須在海協會等機構審查名單，真正大咖的陸資礙於不願資料曝光，更不願來台，所以現有陸資在台置產以千萬元以下居多，至今總申請數仍未破一百五十戶。

新聞分析－防患未然 房貸利率2.5％起跳 【工商時報】

美國聯準會（Fed）主席葉倫的升息說，讓市場普遍解讀美國將提前升息時程，針對升息可能引發的房市泡沫風險，國銀行也已作好準備，近來對放款控管更趨嚴格，因而導致貸款金額下降及房貸利率升高。

去年下半年以來，國內房市泡沫化疑慮便持續升溫，除了部份供給量大地區的房價出現鬆動，銀行也加強房貸授信風險控管，除了貸款成數、貸款區域審查轉嚴，放款利率上更祭出高利率，希望以價制量。

以多數公股行庫的首購房貸利率來看，優惠期還有可能低於2％，但優惠期過後（通常是第二年起），2％以下利率幾乎絕跡，非首購利率更大多在2.5％以上，未來如果升息潮啟動，房貸利率最低可能也要3％。

就目前民眾房貸支出占家庭所得比逾三成來看，如果房貸利率升息半碼，以台灣家庭平均房貸借款606萬元為基礎計算，平均每戶每月利息負擔將增加625元，也因此央行不停在提醒民眾注意利率變動風險，更多次強調「利率不會永遠那麼低」。

嚴格說來，高房價除了在利率調升時，對房貸戶造成負擔加重的衝擊，也將對金融穩定產生風險，是央行和金管會過去幾年持續透過針對性審慎措施，管控銀行不動產貸款風險，促進銀行授信建全的主因，真正目的就是金融穩定。

且儘管央行認為利率並非影響台灣高房價問題的唯一因素，也不擬用升息解決高房價問題，強調利率調整要經過整體經濟情勢的考量，從美國的利率走向來看，最快今年底、最慢明年中，利率也是非動不可。

特別是以葉倫拋出的升息談話，主要應先觀察量化寬鬆（QE）縮減至零的時程有沒有提前至秋季，或依時程在年底退場，推估最快就是明年中重啟升息，央行一般最晚延後一季跟進，房貸利率明年勢必揚。

就目前各銀行在房貸的管控措施來看，銀行對授信風險也已開始防患外然，以提早因應升息可能引發的房市波動。

新辦房貸金額降利率揚 【工商時報】

房市管控政策奏效，中央銀行昨（24）日公布2月台灣銀行等五大銀行新辦房貸金額下降、利率上揚，其中台銀、土銀、合庫、一銀、華銀等五大銀行單月新承做購屋貸款313億元，月減191億元；新承做房貸利率則從1.963％走高0.007個百分點至1.97％。

央行官員指出，2月由於有農曆新年假期，全部交易天數較少，也是五大銀行2月新承做購屋貸款月減191億元的原因，其中首購族「青年安心成家方案」也從1月的93億元降至55億元；由於「青年安心成家方案」利率較低，承做量下滑連帶使整體房貸利率小幅上升。

央行官員指出，房貸受除季節因素影響，各銀行加強對房貸授信風險管控，以價制量的結果，也造成利率上揚，五大銀行2月新承做房貸利率因而升至1.97％，創下九個月以來的新高水準。

央行官員表示，以五都2月移轉棟數來看，也全都較1月明顯下降，其中以台中市移轉棟數2,772棟、月減37.44％最多，其次是新北市3,803棟、月減36.69％，台南市、台北市、高雄各為1,206、2,256、2,773棟，月減各為31.86％、29.54％和24.61％。

五大銀行承作房貸比重約占全體銀行的四成，一向是觀察房市的重要風向球。央行周四（27日）將召開首季例行理監事會議，銀行主管指出，由於房市管控成效看起來不錯，房價也沒有持續飆高，預期央行不會再有進一步限縮措施，只會持續執行現有房市管控方案。

央行昨天也公布2月五大銀行新承作放款加權平均利率為1.685％，較1月上升0.092個百分點，主要是因為周轉金貸款利率上升；如果不包含國庫借款，新承作放款加權平均利率為1.771％，也較1月上升0.017個百分點。

捷運宅「碧潭有約」 5/26 標售

北市捷運局預計 5 月 26 日標售今年首批捷運宅「碧潭有約」，總計釋出 51 戶，坪數 25~68 坪，總標售底價約 12.6 億元，每坪底價 47.5~61 萬元，2~4 房住家均有。

房仲表示，底價相較行情便宜一些，預計小坪數住家會比較受歡迎。

房仲業者指出，「碧潭有約」面河景每坪實價 65~70 萬元、無景觀住宅每坪實價 55~65 萬元，對照捷運局公告的每坪底價 47.5~61 萬元，標售底價便宜 1 成左右，尤其是 2 房住家，屬低總價產品，總價 1215~1437 萬元，預計應該比較搶手。

除「碧潭有約」外，北市捷運局預計今年還要標售「臨沂帝國」、「北方之星」及地處新北市的「樺福千金」、「南方之星」等，5 大捷運宅共計 475 戶。

台北捷運局表示，今年已通過市議會同意預計標售的捷運宅，分別是忠孝新生站的 6 戶「臨沂帝國」、關渡站的 46 戶「北方之星」、頂溪站的 95 戶「樺福千金」、南勢角站的 277 戶「南方之星」，因多數捷運宅仍屬於鑑價階段，確切標售底價目前尚未確定。其中又以「臨沂帝國」最受矚目，目前每坪行情價 120~130 萬元。

房仲業者表示，捷運宅兼具投資與自住需求，已成為部分民眾買房的首選條件，若是一次大批標售，加上底價略低於行情的價格標得，預料將吸引民眾搶標。

投機客炒房 轉戰中南部 【經濟日報】

央行打炒房，鎖定投資客聚集的大台北地區，但觀察最新的房屋買賣移轉棟數統計，房市投機客似有自北部，轉檯至中南部炒作的跡象。央行官員指出，與去年同期相比，五都房屋買賣移轉棟數全數上漲，其中又以台中、高雄，年增率超過兩位數為最多。

央行資料顯示，2 月台中市房屋買賣移轉棟數為 2,772 棟，年增 19.69%，高雄市買賣移轉棟數為 2,773 棟，年增 36.94%，顯示台中與高雄房市買氣熱滾滾。

至於台北市與新北市，2 月買賣移轉棟數年增率分別為 7.48%和 3.85%，較過往降溫不少。央行官員分析說，產生這樣的結果，可能是因為台中和高雄推案量大，加上有些北部的投資客，轉戰至中南部購屋。銀行主管則認為，房市「北溫南熱」，恐成 2014 年房地產的最新趨勢。