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雙北市Q1房市賣座排行北市中山、新北中和最熱門

【自由時報記者徐義平／台北報導】

房仲業者根據自家房屋銷售率、撮合速度以及成交量等數據製作雙北市的房市賣座排行，其中第一季賣座排行榜分別由北市中山區、新北市中和區奪魁，兩區也是房市賣座榜的常勝軍。

根據房仲業者調查，北市第一季的賣座王是中山區，移轉量居北市之冠，綜合指數為394，是近年房市賣座的熱門區段。

業者指出，中山區生活機能成熟，交通便捷，且住宅選擇多元，套房、1房、2~3房住家，甚至是大坪數的豪宅住家均有，長期以來都是北市熱門購屋區域，一般購屋民眾指名度高。

第二、三名分別是文山、內湖區，其中房價相對北市其他區域平價的文山區，三項指標的分數都在北市平均值之上，綜合指數為358，竄升至北市賣座排行的第二名；至於同樣屬於平價區的大同區，銷售撮合速度是北市第二快，且房屋委託的銷售率位居北市之冠，但受限於本身房市交易規模較小，綜合分數則排在北市第四。

業者表示，大同與文山區同屬台北市的相對平價區域，在自住需求民眾當道的房市下，平價區域的房市買氣表現相對穩定，大同區則受惠於軸線翻轉題材。

至於新北市部分，觀察房市交易量指標，則以淡水地區的交易量最大，但中和區在撮合速度、銷售率與交易量等三項指標，表現狀況平均，仍是今年第一季新北市的賣座王，綜合指數為374，險勝第二名淡水區的371，由於淡水區受惠於新市鎮開發帶動一波買氣，輕軌、淡江大橋環評過關亦有助於未來發展期待。

整體來看，台北市平價區域是一般民眾的購屋熱區，至於新北市一橋之隔的第一圈表現穩定，以目前自住民眾當道的需求下，房價、居住環境與生活便利性，成為民眾首要考量因素。

拍賣移轉棟數大減 房市安啦 工商時報【記者方明/台北報導】

拍賣移轉棟數一向與房市景氣成反比，今年第1季五都各行政區拍賣移轉棟數與2011年同期相較，拍賣移轉量明顯減少：其中，高雄市減少68.2％最多，台中市減少61.3％次之，而減幅最少的新北市也有30.57％的降幅。

房仲業者統計五都各行政區今年第1季拍賣移轉棟數，北市121件、新北市218件、台中市120件、台南市165件、高雄市272件，除新北市之外，其餘四都年減幅25％∼35％，若與2011年同期相較，減少幅度分別擴大至40.7％、30.6％、61.3％、58.8％及68.2％。

房仲業者表示，拍賣移轉棟數通常都與房市景氣成反比，近幾年房市大好，民眾只要願意讓價即可在市場拋售，因此，在供應的源頭變少後，拍賣的物件條件也愈來愈差，以目前中南部房市仍旺的情況下，拍賣物件恐將逐季遞減。

房仲業者分析，從統計來看，雙北市雖然呈現逐年減少態勢，不過幅度遠不及中南部來得驚人，一方面是雙北市房市只要願意讓價，一般來說不大有接手問題；不過和去年第1季相比，新北市拍賣量出現微幅增加，後續是否會出現量增值得留意。

促銷無效 房市329檔期還是冷 【自由時報記者林美芬／台北報導】

北台灣房市329檔期建商積極推案、加大促銷廣告量，但根據最新市調報告，雖然各工地平均來人組數明顯增加，成交量卻沒有增加，買氣依舊低迷。

根據住展發布3月市調數字，3月北台灣預售推案量約達600億元，新成屋也有1100戶以上，建商展開新一波促銷衝刺，廣告爆量增加，算是力拚329檔期。

住展雜誌主編施絢傑表示，雖然329檔期房市成交狀況不如預期，但建商及代銷接下來的4及5月，多持續砸下廣告量，寄望能夠回溫。

住展分析，雖然各指標工地來人組數明顯上揚，但成交組數卻沒相對增加，顯示人氣並沒有轉化成買氣，可能買賣雙方對價格認知差距還是過大，相對低單價區域及低總價產品表現較好。

住展認為，盤據三週的太陽花學運對市場影響其實有限，市況低迷是結構因素，主因還是資金可能退潮、投資客退場、政策管控打壓及長期利率看升等。

新興商旅熱潮 老舊旅舍紛求售 【自由時報記者徐義平／專題報導】

近幾年因觀光效益攀高帶動新興商旅熱潮，但也衝擊精華區部分老舊旅舍的生存空間，紛選擇賣樓求生存，最終不是被大型連鎖商旅併吞，便是成為建商獵地的目標。實價網去年 9 月便揭露一筆北市中正區佳利大飯店的 4.72 億元買賣資訊，買家正是展宜建築開發。

高力國際調研部董事李日寶表示，近期新興連鎖商旅大舉在主要都會區與觀光景點展店，的確衝擊部分老舊旅舍，加上老舊旅舍經營業主不想或是沒有能力支付更新內裝設備的費用，只好直接選擇出脫旅舍產權。

根據商仲初步調查，近 5 年全台單筆總額 10 億元以下的小型旅館交易案計有 10 件，合計交易金額逾 50 億元，其中以北市最多、至少 5 件，其中 3 件在中正區，中山區及北投區各一件。其餘交易案分布在桃園市、台中市中區、嘉義縣治特區、台南市東區及高雄市鹽埕區。

全球資產經理王維宏表示，出售後的主要用途分為三大類，一是直接賣給連鎖品牌商旅，改裝後繼續做為旅館用途，此種現象較常出現在大台北以外的地區；第二種則是出售給建商，建商主要是看中精華區土地價值，打掉建物後，再推出新建案；第三類則是建商為求有長期且穩定的收益，因此直接買下旅館，短期維持固定收益，長期則可都更改建。

大台北買家多壽險或建商不過，大台北地區老舊旅舍的買家多數是壽險、資產公司及建商，前兩者買家買下產權後，通常會直接出租給連鎖商旅業者，尋求穩定及長期的租金收益，後者則是看中土地價值，以及未來推出新興住宅的獲利空間。相反地，大台北以外的老舊旅舍，連鎖品牌商旅多半直接買下整棟產權，再花一筆改裝費用後，拉高整體房間價格經營，投資報酬率仍較大台北地區要高一點。

李日寶表示，大台北與其他地區商旅每晚價格其實落差不大，不過區域的房價卻天差地遠，連鎖業者無法負擔大筆金額買進大台北地區的老舊旅舍，因此多半採用十年、甚至二十年的長期租約，租下舊大樓後改裝，主要賺取旅館經營的房價。

相反地，中南部因房價基期低，連鎖品牌業者可負擔房價，多半會選擇直接買進產權，經由改裝後拉高房價，再轉售其他買家，賺取增值效益，並採取售後回租方式，再賺取長期經營商旅的獲利。

內湖五期千坪地標售 底價 17.35 億【自由時報記者徐義平／台北報導】

台北市難得千坪土地釋出標售，商仲業者接受地主委託標售內湖五期潭美段五小段的兩塊土地，面積分別約 532.3 坪、543.65 坪，可合併開發，每坪底價分別約 157 萬、165.34 萬元，總底價約 17.35 億元，預計 5 月 13 日開標。

長期經營內湖的建商指出，該案較適合自用需求的企業主興建總部，若是開發建案銷售，基本上利潤衝不高。

第一太平戴維斯資深經理丁玟甄表示，該兩塊地地主分屬兩個家族，是當時配地分回的土地，持有年限相當長，選擇處分土地是調節資產，兩塊地位處北市內湖區行善路 383 巷、417 巷口，為南、北兩側緊鄰土地，土地使用分區為工商混合區，建蔽率 50%、容積率 225%，可規劃辦公室、零售業與策略產業使用，但不得興建住宅使用，推估兩塊地合併開發，可開發的樓地板面積至少 4500 坪。

至於建商對於該塊土地的看法？曾在北市內湖推出不少廠辦案的華固總經理洪嘉昇指出，該塊土地底價接近行情，萬一價格標高，可能會壓縮利潤空間，因此較適合企業主買地自建總部，尤其是近期內科一帶，有部分企業主尋找總部。

在內湖持有 5000 多坪土地的長虹財務長陳茂慶表示，還沒進行評估，而且目前手中土地存量足夠，暫時沒有進一步了解。

第一太平戴維斯總經理高銘頂指出，台北市區地價昂貴又難尋，加上中古辦公室每坪平均行情80 萬元起跳，新完工的辦公大樓也突破單坪 150 萬元，不少企業主選擇轉進內湖區，使得該區成為打造企業總部的首選區域。

目前內湖五期的發展，區域內有亞洲最大的市區昇恆昌內湖旗艦免稅店，國泰潭美大樓、炎洲總部大樓、合康辦公大樓等商辦大樓將陸續完工。另占地 1.4 公頃的台北影視音產業專區 BOT招商案也預計在 6 月份公告招標，預計可引進 63 億元的民間投資，可帶動區域發展。

美東岸濱海豪宅 36億天價售出【中央社】

美國東岸海濱精華地帶一座莊園以1億2000萬美元（約新台幣36億元）天價售出，創美國紀錄。

康乃狄克州格林威治鎮的「紫葉山毛櫸農莊」，2013年5月開價1億9000萬美元求售，昨天以1億2000萬美元成交，房地產經紀人奧格維說：「這是美國史上最昂貴房產。」原最高紀錄的房產位於加州矽谷，2013年1月以1億1750萬美元售出。

這座莊園占地20公頃，還包括2座島嶼、近1.5公里長的海灘、網球場、游泳池和熱浴池，外圍有豪奢花園，大西洋海景盡收眼底1250平方公尺的主屋於1898年落成，採法國文藝復興建築風格，有12間臥房、9間浴室、10個壁爐、1座圖書館、1間日光室、1間酒窖，還有佣人專用的側廳。

《專家論市》回歸基本面 自住築巢良機 經濟日報【葉春智】

邁入春暖花開的季節，看屋人潮回籠，房市景氣走出1、2月的低迷，觀察四都（雙北市、台中市、台南市）日前公布的3月移轉棟數，相較於2月平均上升二至四成，加上總體經濟景氣持續復甦，燈號由1月的黃藍燈，回升到代表景氣穩定成長的綠燈，購屋信心亦同步逐漸增溫。但另一方面，政府打炒房政策持續，採用針對性審慎措施（選擇性信用管制）控管房市，使得非自住、非首購族群增加資金周轉壓力，且美國聯準會（Fed）主席葉倫表態，實施五年的寬鬆量化（QE）已啟動退場機制，引發升息時間點疑慮，在面對詭譎多變的市場，我認為，今年應更加審慎篩選房市題材，擇優置產。

近期對於房市抱持觀望態度的民眾似乎較往年增加許多，許多人認為這波房市大多頭已走了十年以上，沒有只漲不跌的神話，因此市場氛圍漸漸向買方靠攏。然而近十年台灣房市歷經SARS風暴、金融海嘯、奢侈稅和實價登錄，房價仍看跌不跌，最明顯的前例就是，2008年發生金融海嘯時，房價曾短期回檔，但如今全球房市已重新站回金融海嘯前的水準，甚至凌駕其上。綜觀投資產品，房地產產品仍為長期置產及保值需求之首選。

而市場氣氛漸漸轉向買方市場，觀望氣氛變濃的同時，加上買賣雙方對房價認知差距擴大，造成中古屋市場銷售期拉長，但其實市場上並沒有出現倒貨現象，高資產族群仍長抱位於核心地段，且兼具增值抗跌特性的豪宅物件；面臨資金周轉壓力的投資客，因較差物件不易脫手，轉而開始釋出較佳標的物件，以求加速變現入袋。對於購屋族而言，這是個好消息，有機會以更親民價格買到理想物件。

我建議購屋族，此時可以思考股神巴菲特所說過的一句話，「當眾人恐懼時，你要貪婪。」當市場陷於恐慌時，已經準備好的置產族，抑或有自住需求的購屋族，更應該磨刀霍霍，迎接搶進好物件的最佳機會。

但另一方面，政府為穩定房市，官員喊話、查稅動作頻繁，中央銀行總裁彭淮南也暗示民眾，房貸利率不可能永遠維持低檔，加上美國聯準會主席葉倫表明QE將在今年秋季全面退場，再度引發房貸族升息疑慮。但其實穩定房市，不只有利率政策一個手段。調升利率將牽一髮而動全身，升息不僅影響房貸月付金額，也影響台灣各中小企業籌資及營運壓力，因此政府對於升息手段相對謹慎，從銀行放款政策，便可窺知一二。

目前銀行為配合央行針對性審慎措施（選擇性信用管制）政策，若是首購族或換屋族，購屋貸款成數可達「成交價」八成，但針對名下有第二房以上的置產族或投資客限縮貸款成數，只能以銀行「鑑估價」（約市價八至九成）核貸，最高核貸七成，以成交價1,000萬元的房屋來看，若以鑑價800萬至900萬元貸款，只能核貸七成（約560萬至630萬元），相當於市價的六三成甚至更低。這對於投資客有相當的抑制作用，也使得市場漸漸回歸基本面，此時正是自住族進場實現成家夢想的最佳時機。（作者是全國不動產董事長）