2014年度主題

名人語錄

103.06.04總統令公布修正房屋稅條例,於103.06.06生效

稅 捐 提 示

【土地增值稅】-出售土地時課徵

類 別		出售自用住宅用地		重購退稅
優惠方式		一生一次	一生一屋	自用住宅用地出售後重購 (先買後賣、先賣後買均可)
使用次數		無使用過，以一次為限	已使用過一生一次， 不受一次限制	不受一次之限制
持有棟數		無棟數限制	本人、配偶、未成年子女，名下僅能擁有一屋	無棟數限制
持有時間		出售前無時間限制	出售前持有六年以上	自完成移轉登記之日起二年內，出售或重購房地。 重購房地須持有五年以上。
設籍		出售前土地所有權人或其配偶、直系親屬須設籍	土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。	出售前土地所有權人或其配偶、直系親屬須設籍
使用情形		出售前一年內無營業、無出租	出售前五年內無營業、無出租	出售前一年內無營業、無出租
面積 限制	都市土地	3公畝（300㎡）	1.5公畝（150㎡）	3公畝（300㎡）
	非都市土地	7公畝（700㎡）	3.5公畝（350㎡）	7公畝（700㎡）
稅制		10％	10％	最高退回已繳稅
其他 1.		地上建物所有權人須為土地所有權人或配偶、直系親屬		出售與重購均為同一人 (所有權人為同一人)
其他 2.				重購土地價格(現值) >    [出售土地價格(現值)-已繳之土增稅]

 *出售土地之一般用地土增稅率為20％、30％、40％ 。

【契稅】-指建物部分

買賣房屋之契稅稅率為其契價6%。

【財產交易所得稅及重購扣抵】-指建物部分  

出售房屋後，於開徵綜合所得稅時，尚須 申報財產交易所得稅。出售自用住宅房屋，其財產交易所得所繳納的綜合所得稅，自完成移轉登記之日起 2 年內，如重購自用住宅房屋其價額超過原出售價額時，可以在重購自用住宅房屋移轉登記之年度，自其應納綜合所得稅額中扣抵或退還，其先購後售者，亦有其適 用。

【地價稅】-持有時課徵，依課稅地價，課徵期每年1~12月，每年11月開徵一次

自用住宅用地稅率為千分之二，條件為土 地所有權人或其配偶、直系親屬在該地辦好戶籍登記。無出租或供營業用之情形。土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬以１處為限。都市土地面積以300 平方公尺為限，非都市土地面積以700平方公尺為限。地上房屋為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。申請期限：當年9月22日前。逾期申請者，自次年起 適用。一般稅率千分之十起算。

【房屋稅】-持有時依房屋課稅現值課徵，課徵期：前一年7月~當年6月，當年5月開徵

1.住家用房屋：課1.2%~3.6%。

2.非住家用房屋：供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者，課3%~5%；供人民團體等非營業使用者，課1.5%~2.5%。

3.房屋同時作住家及非住家用者，應以實際使用面積分別課稅。但非住家用者，課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。  如房屋有變更使用，應向稅捐處申報。

上述稅捐提示僅為概述，相關稅賦依稅捐稽徵機關核釋為準。

..更新[稅捐提示]檔案. (IHOME & 產調書內容)


政府於100年6月1日起施行針對短期買賣非供自住不動產課徵特種貨物及勞務稅。所有權人銷售持有期間在2年以內（含2年）在中華民國境內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地，除屬排除課稅項目外，皆應依法繳納。 課稅說明如下-

【持有期間及稅額計算】
因買賣或贈與取得者之持有期間係從完成不動產登記之日起計算至銷售契約訂定之日止，其他原因取得者另有規定。持有期間在1年以內，課銷售價格15％；持有 期間超過1年至2年以內，課銷售價格10％。銷售價格係指賣方在銷售時所收取之全部代價（即買賣雙方實際成交之價格，不是土地公告現值及房屋評定現值）， 包括在價額外收取之一切費用，如屬營業人銷售應課徵營業稅，尚應加計營業稅在內。
【繳納及申報時機】
訂定銷售契約隔日起30日內計算應納稅額，填具繳款書向公庫繳納，並填具申報書，檢附繳納收據、契約書及其他有關文件，向國稅局申報。凡是不必課稅案件，都無須申報，也不必由國稅局發給免稅證明書。如果不確定是不是應該繳納特種貨物及勞務稅，可先向國稅局詢問。
【排除課稅項目】 - 相關細則依稅捐稽徵機關核釋
(1)所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有1間房屋(含坐落基地)，並辦竣戶籍登記，且在持有期間無供營業使用或出租。(持有前應確認前任屋主已排除他人設籍、營業登記等相關事項)
(2)所有權人原符合第(1)點規定，但本人或配偶購買另1間房屋，以致於出售第1間房屋時擁有2間房屋，只要在完成新房地移轉登記之日起1年內出售該第 1間房屋；或因調職、非自願離職、或其他非自願性因素出售該新房地，而且出售後仍符合第(1)點規定（即本人與配偶、未成年直系親屬仍僅有1屋，辦竣戶籍 登記且持有期間無供營業使用或出租）。
(3)銷售與各級政府或各級政府銷售。
(4)經核准不課徵土地增值稅（例如農地或與農業經營不可分離之農舍）。
(5)依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前移轉。
(6)銷售因繼承或受遺贈取得。
(7)營業人興建房屋完成後第1次移轉。
(8)依強制執行法、行政執行法或其他法律規定強制拍賣。
(9)依銀行法第76條或其他法律規定處分，或依目的事業主管機關命令處分。
(10)所有權人以其自住房地拆除改建或與營業人合建分屋銷售者。
(11)銷售依都市更新條例以權利變換方式實施都市更新分配取得更新後之房屋及其坐落基地者。
【罰則】
利用他人名義或其他方式規避、短報、未申報，行逃漏稅捐者，國稅局除依法補徵稅款外，並處以3倍以下罰鍰。幫助他人逃漏稅捐，依法處以罰金或追究刑責。
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持有不動產未滿2年即行出售，應依法繳納特種貨物及勞務稅；以上僅為法規說明，即使符合上述免稅內容，免稅與否，仍係由稅捐稽徵機關認定，太平洋房屋已盡仲介告知之義務。

台北商辦買氣跌38％ 【蘋果日報】
台 灣不僅住宅投資報酬率為全球最低，連商用不動產也面臨同樣窘境，連3年未漲的商辦租金，讓台灣商辦租金報酬率僅2.3％也是全球最低，因此澆熄投資人意 願。《蘋果》統計內政部實價登錄資料發現，北中南今年第1季的辦公商業大樓交易量，較去年同期大幅下滑38.7∼74.1％。
今年第1季商辦交易量，台中市減幅74.1％最高。
第1季商辦交易量銳減，以台中市減幅最大，從去年第1季的158 件，減少至今年第1季41件，減幅達74.1％，台北市較去年同期減幅達38.7％，高雄市則減51.2％。此外，據世邦魏理仕統計內部商辦交易金額變 化，繼2012年第1季59億元，未達百億元標準後，今年第1季交易金額僅86億元，創近7季新低紀錄。
轉往澳洲日本投資
世邦魏理仕亞太區研究部主管金緯表示，主要是因台灣的商辦租金成長率近3年幾乎是0％，而租金報酬率僅約2.3％為全球最低，且為台灣近10年新低紀錄，因此投資人轉往報酬率有6.5％的澳洲布里斯本、6.1％雪梨、以及3％的日本等城市，尋找A級商辦物件。
金緯預估，今年商辦空置率約10.4％，但因為將有新供給釋出如「長虹新時代廣場」、「台北時代廣場」，2016年空置率將達16％，因此目前國內買氣更是低迷。
第一太平戴維斯研究部資深經理丁玟甄說，今年國內商用不動產買氣明顯較差，也因商辦價格達新高，租金報酬率相對低、以及央行限制貸款成數，過去還可貸到7成5，但現在僅能貸6∼7成，讓商辦投資人轉趨觀望。
丁玟甄指出，目前國內較受歡迎的商用不動產物件，是可做補習班、辦公、旅館等的可彈性使用物件，如台北車站附近有將辦公室或透天改建成青年旅館的待售物件，像漢口街4、5樓的大樓每坪開價75萬元，就有不少商旅業者詢問。
北車大樓7.8億成交
今年大型商辦交易僅有4月成交的台北車站K Mall大樓8樓，以7.89億元成交，單坪成交價高達83萬元，創西區商辦交易新高。 另據實價登錄統計，北市中山、內湖區為商辦交易熱絡區域，今年成交價每坪約48.1∼58萬元；台中則為西屯、北區，成交價每坪 10.7∼13.8萬元；高雄苓雅、新興區每坪為10.4∼16.1萬元。
台灣房屋智庫研究員洪佩君分析，除了少數企業總部型的商辦大樓會有壽險等企業出手投資，多數仍屬於置產或自用，選擇購買著重在地段外，會考量管理和地區發展性。

店面價揚 交易量減半 【蘋果日報】
不僅商辦買氣低迷，連店面交易量也大幅下滑，往年熱絡的台北市中山區，今年第1季店面僅成交14件，不到去年同期的一半。由於部分商圈如松菸巨蛋一帶的待售店面開價驚人，也讓不少店面屋主順勢漲租，逼得原租客不堪負荷只好遷店。
熱門行政區 店面交易行情
中山區僅14件成交
《蘋果》統計內政部實價登錄資料發現，全台店面今年第1季較去年同期交易量大幅減少，減幅43.3∼56.3％。此外，台中市從去年第1季的213件，減至今年的93件減少最多，而台北市則從120件減至68件。
台北市中山區雖然為店面交易最熱絡的地區，但從去年第1季共30件成交案，到今年直接對半砍，僅14件成交。
台中市減幅更是驚人，去年西屯區有40件店面成交為各區最多，但今年僅成交8件，可說是乏人問津。
但熱門商圈如松山文創園區與大巨蛋園區附近的店面，因後市看好，有間巧克力店成交價約每坪190萬元，目前還有3家店面待售中，太平洋房屋仁愛直營店專案經理劉德龍說，待售屋主開價每坪250∼300萬元。
由於店面身價漲，今年約有3∼5成屋主調漲租金，讓不少承租客不堪負荷只好搬家。延吉街上不少知名小吃店，每月租金從10萬元漲至18萬元，讓長期在此經營小本生意的店家苦不堪言，考慮搬至像是工作人口多的內湖科學園區。
北中南 店面交易量
「漲1成無奈關店」
位於延吉街小巷內的「達人札幌拉麵」由一位日本老師傅、有3個小孩的夫妻辛苦經營，房東打算將月租金漲1成至4萬元，讓已經是小本經營的他們苦不堪言，無奈表示「把庫存賣完後就要關店。」

豪宅價格已見頂？ 每坪300萬久攻不破 【自由時報】
日 前台北市信義計畫區豪宅建案「陶朱隱園」傳出每坪喊價800萬元，引發北市副市長張金鶚關注，已要求嚴查豪宅膨風消息。不過，對照今年3月，北市兩大知名 豪宅「帝寶」、「皇翔御琚」均有成交1戶，每坪成交價均未再創新高，豪宅價格似已見頂，每坪300萬元都難突破，「陶朱隱園」吹牛價，市場無人信！
陶朱隱園吹牛價無人信
根據內政部實價網最新揭露資訊，3月時，曾獲選亞洲十大知名豪宅的 「皇翔御琚」，9樓以總價8億3453萬元成交，拆算每坪單價約277.34萬元，相較去年6月時，6樓戶別以每坪276萬元成交，每坪微漲1.34萬 元，漲幅僅約0.49%，也未超越去年7月另一個曾獲選亞洲十大知名豪宅之一的「帝寶」每坪約298.2萬元成交單價。
其實根據地籍資料，3月底時，帝寶也成交1戶，為12樓戶別，坪數 205.71坪（含3個車位，約44.85坪），貸款設定金額為2.2億元，若以貸款5成推估，總價約4.4億元，若每個車位價格以400萬元計算，推估 每坪單價約266.07萬元，相較去年7月，「河南王」王任生以每坪最高298.2萬元購入「帝寶」，價格似乎未再創新高。
學者指出，今年全國兩大知名豪宅均有成交紀錄，不過每坪成交單價均未突破新高，看來每坪300萬元關卡目前似乎難以突破，更遑論每坪800萬元的荒唐天價。
膨風3百萬 無一有實價
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，從公開交易訊息可發現， 目前已有超過10戶億元豪宅，成交單價每坪均超˙越200萬元，其中主要又集中在「皇翔御琚」、「帝寶」兩大頂級豪宅社區，成為信義區與大安區的頂級豪宅 代表，不過，目前實價網上尚未出現每坪300萬元的交易紀錄。
其實近3年來均有豪宅傳出每坪喊價300萬元，包括大安區「勤美璞 真」頂樓每坪304萬元、中正區「松濤苑」每坪開價380萬元、信義計畫區「陶朱隱園」每坪喊價800萬元、「D3案」每坪喊價400萬元，不過，上述每 坪喊價破300萬元的豪宅建案，均未有公開資訊顯示已有每坪300萬元的成交紀錄。
且目前除「松濤苑」頂樓以每坪260萬元成交，還是潤泰集團自家總裁尹衍樑購入外，其餘每個喊價破300萬元的豪宅建案或是頂樓戶，均未有實際成交資訊。
今年豪宅買氣的確不如過往，主因是公部門針對豪宅祭出加重稅負措施，台灣房屋智庫研究員洪佩君指出，未來豪宅交易若無法確實舉證獲利，將面臨15%的推計課稅，導致豪宅節稅功能遭到削弱，市場氣氛轉為觀望。

工程期零付款 高總價房撩落去 【中國時報】
政 府打房，房市觀望氣氛轉濃，連高總價產品也「撩落去」祭出優惠，北投有總價3000萬以上預售屋本月起打出「結構工程期零付款」，讓占總價10％ ∼15％的工程款可延後1年半繳交；另有建案推出「買房送10％貸款」，強調消費者只要1成自備款。永慶代銷協理何彥煒預估「下半年工程期零付款 新案將暴增」，正式進入買方市場。
位於北投奇岩重劃區的長虹建設新案「天蔚」，本月起啟動工程期零付款，負責代銷的創意家行銷副總何志正表示，該方案付款方式是訂金加簽約金付款總價10％、開工款5％，結構工程期間不用付款，等鋼構結構完成後再付款10％、交屋款5％即可，其它7成則是透過房貸繳付。
工程期零付款是指該預售屋施工到結構體完成(全棟完工)階段，不必繳交一毛錢工程款。過去祭出此項優惠的多是北台灣的低總價建案，天蔚是少數罕見3000萬元以上推工程期零付款建案。
不過，何志正指出，和買車分期零利率一樣，手頭資金夠多的民眾，還是可以選擇正常工程期間繳款，不使用優惠方案。
甲山林廣告副總徐永仁分析，通常使用工程期零付款的新案，多是總價不高、以及工程期不超過2年的案子，主要是針對首購族，地點多在新北市。使用該方式，對建商的風險較可控制。
長虹建設位於林口預售案「長虹天際」也推出工程期零付款，其他包括宏普建設在桃園青埔的「宏普光年」、新莊「宏普A MAX」、中壢和發建設的「天郡」、竹北富宇建設的「富宇君天下」、新竹德鑫建設的「德鑫SKY 1」也都以工程期零付款吸客。
此外，建商也苦思降低購屋門檻。甲山林董事長祝文宇日前透露，今年 將在基隆推出「真愛花園」新案，暫定單價每坪20萬元以下，針對手頭不寬裕的年輕人，推出自備款10％成家，建商另提供貸款10％貸款，加上銀行房貸 80％，即可成家。建商貸款的部分，買方需在交屋後2年償還。

改建、招租 金融業明年顯學 【中國時報】
資產活化成為新顯學，明年金融業相關大樓招租及改建題材將成為主流。除國泰建設旗下不動產有重建計畫，合庫金、華南金等公股金控因位於中崙、信義計畫區的總部大樓各將在今年第4季、第3季陸續完工，在主要部門辦公室陸續遷往新總部大樓後，也隨即會投入舊大樓的招租及改建。
由於公股行庫過去向以台北車站、博愛路一帶為大本營，因此總部大樓搬移到東區後，舊大樓將招租那些業者進駐，不僅廣受業界矚目，也將改變該區商業活動的面貌。
目前已知，在台北博愛路一帶的招租熱點，除了華銀總部大樓，還包括富比士大樓、館前大樓、博愛大樓等。
華銀指出，目前不論信義計畫區的新總部大樓，或重慶南路上的舊總部大樓，都有招租計畫，舊總部大樓未來1、2樓仍將由分行使用，3至4樓規劃國際金融部利用，其他6樓層已規畫出租，可供出租的面積約有2,400坪左右。
至於合庫金轄下有近300家分行，轄下不動產眾多，規劃年底搬到中 崙新總部大樓後，首先推出的就是位於國父紀念館捷運站旁的寶通大樓改建，此外新總部大樓其中的C棟將規劃全棟對外招租，並已在上周貼出招商公告，全棟12 層樓，建坪共4,185坪，合庫已對外開價每坪租金2,080元。

生日快樂！！幸運的雙子座05/21~06/21