1030627

央行打房燒向新北桃園【蘋果日報】
投資客看招，央行重手打房！央行總裁彭淮南昨在第二季理監事會後記者會閃電出手，提出四大房市管制措施，分別為：擴大房市管制範圍、第三戶以上房貸成數限五成、緊縮豪宅貸款認定標準及成數、公司法人購置住宅貸款限五成。房仲業憂心房市恐陷入盤整，包括大台北外圍區域、桃園部分熱區，房價下修五趴至十趴的機率相當大。
最被關注的是「擴大房市管制範圍」，由現行台北市及新北市十三個管制區，再新增新北五股、泰山、八里、鶯歌及桃園縣中壢、蘆竹、龜山、桃園市八處，管制範圍首度向南延伸至桃園地區。管制區內民眾購買第二棟住宅，銀行最多僅能貸放六成資金，且不得以修繕貸款等其他名目增貸，並無寬限期。
增加列管８行政區
彭淮南說，過去只是請銀行自律，注意相關不動產授信風險，不過透過金檢及相關資料顯示，銀行自律措施寬嚴不一，且房貸集中、房價高漲情況已經從原管制區外溢到鄰近行政區，「這八個行政區，房價在過去三年半內漲四成」，因此決定把這八個行政區納入。
彭淮南說，央行金檢發現，單一借款人申辦多筆購屋貸款的比重偏高，顯示投資客利用銀行資金囤房的現象有必要加以規範，因此新增「全國不分區，只要有第三戶以上房貸，最高貸款成數限五成」規定。央行統計，全台兩百三十多萬房貸戶中同一名下擁有三戶以上房貸的件數，佔總房貸件數約十五趴、約三十五萬戶。
４千萬元就算豪宅
至於最為人詬病房價居高不下的豪宅，央行也調整貸款限制，由現行雙北市房價八千萬元以上、其他地區五千萬元以上豪宅，貸款成數上限六成，緊縮為台北七千萬元、新北市六千萬元、其他地區四千萬元以上，最高貸款成數限五成。
此外，過去未被強調的「公司法人購置住宅」漏洞，央行也沒漏掉，彭淮南解釋，此舉可避免公司負責人以公司名義，利用銀行資金囤房。
央行連出四重拳打房，彭淮南解釋：「高房價會危及金融穩定、造成所得分配不均、影響消費，央行基於職責採取措施。」市場擔憂衝擊經濟，彭說，拿房子去借錢的屋主僅二十八趴，還有很多「口袋很深」的，不至於發生。
央行昨將房市管制區擴及新北、桃縣八個行政區。圖為鶯歌房市。唐紹航攝
「不影響購買意願」
目前北部房市成交量已萎縮，但價格仍居高不下，彭淮南說，這是因為買房的人少了，賣方也惜售，不過成交量下來，「等一下子價格也會下來。」不過要等多久？彭坦言：「我也還在研究。」
針對央行出招，大陸建設董事長張良吉認為，只會威脅心理層面，實際無太大影響，畢竟能買七、八千萬元房子的人，貸款降一至二成，不會影響購買意願。
「只是在討好選民」
台灣房屋桃園總經理古兆憲則認為，這對交易量影響很大，若課豪宅稅的標準也降低，高總價的房產看屋量銳減，成交量也會下降許多；這樣建商推案會趨向於低總價住宅，整體房市將陷入盤整，如大台北外圍區域，桃園部分熱區等，房價下修五至十趴的機率相當大。
從事設計工作、三十一歲的民眾Arwen表示，央行肯擴大打房力度值得肯定，但沒把錢收回去，仍無法收「釜底抽薪」之效；從事代工業、四十二歲的吳先生說，這只是政府討好選民推出的政策。
央行打房4招
1. 擴大房市管制區域（自然人第2戶以上購屋貸款最高成數維持6成）
◎現狀：台北市、新北市13個行政區
◎修正後：新增新北市五股、泰山、八里、鶯歌，桃園縣蘆竹、中壢、龜山、桃園市共8個行政區
2. 新增自然人第3戶以上購屋貸款成數規範
◎現狀：北市、新北市13個行政區第2棟以上6成
◎修正後：全國不分區5成
3. 調整自然人豪宅貸款規範
→調高豪宅認定標準
◎現狀：雙北市8000萬元以上、其他地區5000萬元以上
◎修正後：北市7000萬元以上、新北6000萬元以上、其他地區4000萬元以上
→調整最高貸款成數
◎現狀：6成
◎修正後：5成
4. 調整公司法人購置住宅貸款規範
◎現狀：特定地區及高價住宅6成
◎修正後：全國不分區一律5成

下半年量縮價平首購族仍是主力【蘋果日報】
市場多空訊息混亂，加上下半年七合一選舉干擾，民眾購屋意願創5年新低，但多數仍認為下半年房價會持平發展，專家認為未來買房回歸理性，預估下半年房市量縮價平，市場仍以首購族群為主力。
中信房屋公布第2季「宅指數」調查，2年內有購屋計劃的民眾創5年新低，僅佔48.6％，較上季下滑1.8個百分點，不過短線3個月到半年內有願意進場的買方則從2.4％上升至4.2％，顯示也有少數民眾，期望Q3房價能鬆動，準備伺機進場搶進。
買房回歸理性
對於下半年房價表現，23％民眾認為「下半年房價會持平，並且在正負3％徘徊」比率最高，中信房屋董事長鄭余正全認為，市場短期購屋意願雖轉趨觀望，但對房價看法仍偏中性樂觀，預計下半年房市仍會走「量縮價平」的格局。
調查也指，購屋主力仍以首購族佔53.6％最多，而2次購屋的換屋族及投資客群佔26.2％，較去年同期減少了4.9個百分點。購屋預算則創下調查新高，首購族平均購屋預算為696萬元，2次購屋族的預算則為994萬元。以房價漲幅區域來看，民眾最看好新莊副都心的房價實力，其次為新板特區，內湖五期重劃區則排名第3。
不動產雖仍為民眾選擇抗跌保值標的冠軍，比率達37.3％，但比起上季已下滑2.4個百分比，民眾開始將資產由不動產轉移到其他理財項目。台經院副院長龔明鑫說，投資工具重調配，不過度集中於房產，顯現民眾買房回歸理性，房市趨向健康。
料增議價空間
天時地利不動產顧問總經理張欣民認為，市場多空使得民眾混亂，使得進場時間難拿捏，但上半年紛亂已停歇，建議民眾可等到選舉下半年再進場，議價空間有機會增加。

央行出重手投資客急售壓力大【中央社】
央行打房再出重手，新增新北市和桃園八個區的限貸令。房仲表示，對於正好要辦貸款的投資客而言，自備款突然增加，財務槓桿越大，急售壓力愈大。
永慶房屋集團研展中心經理黃舒衛表示，對於正好在限貸區的房屋逢交屋時，買方的貸款條件要從預售屋的訂、簽、開的15%到20%，轉到成屋的分戶貸款，多屋族買方或投資客，需要突然多準備1到2成資金來填補缺口，且槓桿越大、急售的賣壓越大，恐產生「下修取量」、提早「獲利出場」的情形。
而且一旦當地區域的供給量大、投資盤重、生活機能又無法滿足自住客要求，觀望的買氣將引導價量加速修正。
黃舒衛指出，非名宅、非主流地段且數量多的 B級豪宅，今年上半年與去年同期相較，全台各大都市均有5到7成的量縮，現在對於第 3戶、公司戶進行限制，預期特定市場還會量縮。
不過，因為現階段市場萎縮幅度已大，未來量應可持穩，但屋主預期心態會再受挑戰，價格走勢將不復以往，對於有換屋需求的自住買方而言，反而是利多。
遠雄企業團副總經理蔡宗易表示，在這些限制貸款區域推案的建商，資金會被壓得久一點，銷售期也會拉長，建商有可能為了順銷而降低利潤
蔡宗易指出，對於打算在當地購屋的民眾則因貸款成數降低，而要提供更多自備款，可能會影響當地換屋族；再不然就是購屋人耐心等待房屋降價，才能減少購屋成本。
另一家建商認為，在今年底選舉前，就算這些新增的限貸區域也不會出現房價大跌，還是維持價穩量縮的格局，若是資金積壓久、銷售期拉長，不排這些成本還是會攤在房價內，回歸到消費者身上。
建商認為，央行基於穩定金融的考量增加限制房貸的地區；但造成房地產市場遲滯，拖累經濟成長，或是房地產業失業人數增加形成社會問題，央行是否也應該考量進去。

央行加碼打房第3戶限貸5成【自由時報】
連揮4拳管制區擴至桃園
中央銀行昨召開第二季理監事會議，雖符合市場預期連續十二季維持利率不變，但在房市已有反轉跡象，出乎市場預料之外，連揮四記重拳，推出第四波選擇性信用管制，除了擴大管制區到桃園縣，還針對第三戶房貸、豪宅、公司法人房貸進行調控。
當被問到是否會把房市打死？央行總裁彭淮南斬釘截鐵說：「不會！」至於是否會衝擊房仲，造成失業率上揚？彭回應：「怎麼會呢？台灣還有那些口袋很深的買家。」
第2戶管控區增北桃8區
央行這次把新北市的五股、泰山、八里、鶯歌及桃園縣的桃園、蘆竹、中壢、龜山等合計八區，新增到第二戶房貸成數最高六成的管控區內；同時新增全國不分區第三戶以上房貸，最高貸款成數五成。
再來是降低豪宅認定標準，由原先雙北市八千萬元以上、其他地區五千萬元以上高價住宅，降至台北市七千萬元以上、新北市六千萬元以上、其他地區四千萬元以上，且最高貸款成數由六成降至五成。
最後則是調降公司法人購置住宅貸款最高貸款成數，同樣以五成為限。
彭淮南表示，房貸集中及房價高漲情形，有外溢現象，上述新增八個行政區，過去三年半房價漲幅超過四十％，加上各銀行自律措施寬嚴不一，所以擴大特定地區範圍。
學者：房市反轉多此一舉
「其實央行不用這麼急！」淡江大學產經系教授莊孟翰認為，房市已經反轉、走下坡，說難聽一點，何必多此一舉；且單就這次新增措施來看，對房價影響不大，房市也不至於崩盤，央行只是要告訴大家小心。
住商不動產企研室主任徐佳馨表示，未來條件比較不好、需要貸款的「假豪宅」恐成最大苦主，但對全台不超過三千戶的「真豪宅」影響不大；整體來看，資金還是會找出口，不是往更低價、容易貸款的區域移動，就是投入股市。
行庫主管指出，央行措施主要是針對二戶以上房貸的投資客，以及豪宅買家，對首購族幾乎沒有影響，若擔保品位置、薪資條件「雙好」的客戶，最高仍可貸到八成；至於非管控區的投資客房貸，大都也都降至六成左右。

110億元星私募基金買北市商辦【經濟日報】
商用不動產買氣漸恢復，第一太平戴維斯統計，第2季大型商用不動產成交金額約276億元，季增率高達2.38倍，買氣重回去年首季水準。新加坡私募基金「首峰資金管理」（Alpha Investment Partners，AIP）以上看110億元買下台北市慶城福華大樓，創下外資購買台灣單一不動產最高交易金額紀錄。
外資買方已沉寂許久，但第2季躍升為主要買方，單季總交易金額占比高達四成，新加坡私募基金AIP大手筆買下位於台北東方文華酒店後側的慶城福華大樓，震撼房地產市場。
AIP大動作買樓，推升第2季大型商用不動產成交金額較上季大增2.38倍至276億元，年增達44%，買氣重回去年首季水準。
據了解，AIP是向福華飯店廖家旗下投資公司購入慶城福華大樓，這筆交易已在4月1日完成過戶。市場人士表示，根據交易案謄本資料顯示，買方抵押權設定金額為50.4億元，估算交易總額上看110億元。第一太平戴維斯資深經理丁玟甄表示，就是外資購買台灣單一不動產最高交易金額紀錄。
慶城福華大樓土地面積1,081坪，為地上12樓、地下五樓，原旅館建物面積為7,286坪、有199個房間。廖家近兩年在市場尋找買家，最後由AIP出手整棟買下。
據了解，AIP已將該案送請劃定都更，若成功通過，未來改建豪宅案機會頗高。世邦魏理仕投資部資深總監陳俊逸評估，該案緊鄰東方文華酒店，不論改建成豪宅或改裝為旅館，都將是市場注目的焦點。
丁玟甄也說，以目前文華苑住宅單價每坪開出270萬元來看，若是推出豪宅，價格很有可看性。
第一太平戴維斯台灣區總經理高銘頂表示，雖然商用不動產市場對於「金七條」仍未完全免疫，但在這一波市場急凍洗禮下，精華區域商用不動產單價並未出現修正的情形，也為具發展潛力的標的奠定價格支撐。
高銘頂指出，特別是具有觀光題材的標的，受到中大型投資人青睞，預期這股投資趨勢將由北部延伸到中南部，小型投資人將看好具交通或觀光題材的投資標的。

7月起房屋稅倍增【工商時報】
買雙北市預售屋的民眾要注意了！7月1日起，雙北市公告新的房屋構造標準單價，以15樓鋼筋混泥土住家為例，北市調漲約1.36倍、新北市調漲1倍，簡單來說，7月1日以後完工的雙北新成屋，房屋稅將會倍增。 7月起房屋稅將增加，北市調漲約1.36倍、新北市調漲1倍。此次雙北市的房屋構造標準單價大幅調漲，將導致未來新落成的建築，房屋評定現值大增，對於買方來說，交易今年7月以後完工的房屋，交易時產生的契稅、持有的房屋稅，也都會大幅增加。舉例來說，以北市標準房40坪，15樓的鋼筋混泥土的住家為例，調整前1坪房屋構造標準單價19,000元X40坪=77萬，77萬X120%（路段率） =92萬（房屋評定現值），需繳交的房屋稅為92萬X1.2%=11,000元。調整後1坪房屋構造標準單價45,600元X40坪=182萬，182萬X120%=219萬，需繳交的房屋稅為219萬X1.2%=26,000元。而豪宅方面，面對房屋構造標準單價、路段率雙漲的壓力，新落成的豪宅產品，每年房屋稅漲幅會更為驚人。