2014年度主題

名人語錄

囤房族化身自住客 金管會要打回原形 【蘋果日報】
打囤房族，財金部會不手軟。金管會本周將和央行開會，將全面要求各銀行嚴查，買第2棟房子以上的「囤房族」，各銀行需落實提高該房貸放款資本計提到100%，等於間接提高囤房族的房貸利率、或降低成數，讓囤房族無所遁形。
據了解，央行發現1人名下擁有4~5筆房子，但筆筆都登記為「自用」，原來是囤房族跟A銀行借款時，表示為「自用」，但買了第2棟後，卻跟B銀行說，第1棟房子已經出租，第2棟才是自用，讓房子愈囤愈多。
首棟出租須提證明
此舉等於大走各銀行聯徵註記漏洞，金管會決定防堵。金管會官員說，未來民眾要買第2棟房子時，一是須向銀行提出證明，表示第1棟房子已經出租（出租視為非自用，即銀行需將首棟房貸的資本計提到100%），第2棟才能視為自用。
其次，各銀行須在聯徵中心做風險權數，即資本計提的註記。
未來銀行核貸時，須查聯徵註記，若民眾首棟房子是註記計提45%資本，就視為自用，核貸第2棟時，就視為非自用，得計提100%資本。
金管會是在2011年嚴格定義「自用住宅」和「非自用住宅」。自用住宅資本計提是45%、非自用則是100%。
所謂自用住宅，是指年滿20歲以上的國人、且無自用住宅者，即「1人1宅」才算自用；只要房子名下是未成年子女、或包租公，將全歸類為非自用，全得計提100%資本。
因資本計提高低，影響各銀行放款利率和核貸成數，若得計提100%資本，將墊高各銀行資金成本，進而使各銀行提高囤房族的借款利率，或減少放款。
如非自住房貸，大型行庫的房貸利率已拉高到2.3~2.5%，比自用住宅高了0.3~0.5個百分點，核貸成數最高也僅6成。

全台最保值抗跌區 看過來 【經濟日報】
房市進入盤整階段，不過五都之中仍有民眾最看好具有重大交通建設又位於市中心的保值抗跌最強地區，以雙北市來說，大安、板橋仍是首選，桃園市、竹北則是桃竹最穩健地區之一，台中則是西屯、北屯、南屯區，而高雄則有左營、三民等區域入列。
據「永慶房產趨勢前瞻報告」最新調查，六大主要都會民眾最看好的保值抗跌區，仍然是以市中心精華區及未來具有交通捷運開發題材的區域最保值抗跌，其中台北市以大安、信義、內湖相對保值。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，大安、信義兩區連兩季蟬聯北市最看好的區域，除了因為商業、行政機能均為全國中樞，另外學區、公園綠地、景觀等頂級居住條件，更是帶動住宅產品價格節節高升，甚至領頭挑戰每坪單價300萬元大關的地區。
黃舒衛說，在未來兩岸交往更密切、台灣房產市場躍升國際舞台的同時，集全球資本、尖端消費等優勢的大安、信義區，絕對還有突破性的發展。更可貴的是，大 安、信義兩區，雖然單價動輒破百萬，但實際上民眾仍可在捷運後山埤站、麟光站周邊找到每坪成交價60萬元以下實惠產品，所以市場不退燒。
新北市部分，民眾首選以板橋、新莊、永和最抗跌。黃舒衛分析，房市漸趨回歸理性，投資盤已然退潮，首當其衝的應該就是供過於求，且新生供給持續加重賣壓的 區域。然而，板橋、永和為新北市早期發展區，一地難求再加上都更遲緩，所以住宅市場供不應求的結構，可確保資產價格緩步向上。而新莊在機場捷運、環狀線預 期通車，以及大型公共建設逐步到位的加持下，早已展現出副都心應有的投資價值，故能獲民眾青睞。
桃園縣以桃園市、中壢、八德相對保值抗跌。黃舒衛表示，桃園發展成熟，再加上市中心多個精華重劃區加持，本來就是在地客的首選，而中壢、八德近期在航空 城、機捷、桃捷的建設利多引領下，新市鎮、重劃區推案都成為市場指標。惟目前政策調控更具針對性，對於投資買盤的壓抑也更為全面，建議買方除了看好未來區 域前景之外，更應審慎控制風險、保守評估未來市場的胃納量，才能確保資產安全。
新竹縣市則以竹北、新竹市東區。黃舒衛認為，從各縣市的民眾偏好來看，行政中心所在地的就業機會穩定、活動人口消費水準高，都是保值抗跌的首選。
而新竹東區在大學城、竹科、工研院等產學商圈支撐下，住商經營環境最佳，故保值、潛力兼具，最為市場認同；特別是公道五交流道開通後，不用在花許多時間在市區繞行，直接就可上國道，區域內公園綠地密度最高，生活機能最強，是新竹消費水平首屈一指地區。
台中市以西屯、北屯、南屯相對保值抗跌。黃舒衛表示，台中北屯區房價相對較低，每坪約1,525萬元出頭，非常適合首購換屋族群購屋，2016年又有捷運綠線可望通車，房價還有增值空間。
高雄市以左營、三民、鳳山、苓雅、前鎮也相對保值。鳳山為舊高雄縣最繁榮的區域，縣市合併後，高雄議會遷到鳳山區，有助區域平衡，吸引許多首購及換屋族進駐。

奢侈稅3周年 房市面臨反轉 【工商時報】
奢侈稅實施屆滿3周年，雙北市預售屋房價仍衝上每坪91.2萬元、42.5萬元史上新高；不過，央行26日出重手，祭出四大抑制新措施，市場預期可望終結漲勢，房市面臨反轉，甚至恐怕至2016年總統大選前，房市都將籠罩在打房陰霾下。
最新調查顯示，奢侈稅屆滿3年以來，不論預售屋、或中古屋，房價依然一漲不回頭，持續衝破史上最高點。住展雜誌統計台北市預售屋2014年6月份的平均房 價已較奢侈稅實施時、大漲23％，從每坪平均74.2萬元、漲到每坪91.2萬元；至於新北市，也從每坪35.9萬元、漲至42.5萬元，3年漲幅達 18.3％。
至於中古屋也持續漲破歷史新高。永慶房產最新統計，台北市中古屋房價每坪平均從59.7萬元，漲到70.2萬元，奢侈稅實施3年以來上漲17.59％；至 於新北市第一圈中古屋房價，3年來也從奢侈稅實施時每坪平均行情35萬元，一路漲到2014年6月的43.3萬元，3年大漲23.71％。
為什麼政府祭出奢侈稅、實價登錄、房貸限縮6成、提高豪宅稅、查稅、嚴控土地融資和建築融資、提高非自用房屋囤房稅之後，房價還是壓不下來？
永慶房產集團建設事業總經理葉淩棋表示，近3年一波波打房，房市總體交易量是被打掉3成，可是在游資充沛、超低利率時代，房價仍居高不下；不過，今年以來漲幅已縮小，台北不到3％，央行再出新招壓抑買盤，相信下半年恐怕潛在供給會增加、相對的房價彈性會再擴大。
淡江大學產經系教授莊孟翰表示，這波大多頭走了12年，政府陸續採取一連串打房措施，尤其626央行理監事會議再祭出四大新的打房措施後，似乎進入反轉 點，買方市場儼然來臨；不過，房價還是高高掛，台北市和新北市無論預售屋或中古屋房價，還是撐盤力道強勁，只是第3戶以上購屋貸款成數會被限縮到5成，被 老早炒翻天的8大限貸新區，其第3戶以上的購屋客戶如果口袋不夠深，恐怕會首當其衝，房價難免面臨鬆動。

生 日快樂！！幸運的巨蟹座06/22~07/22