2014年度主題

名 人語錄

企網首頁新增"青年首購 圓夢專區"，專為目前剛性需求首購族群所設置，此區間價位為目前市場之主流，同仁可多承接此區間價位物價，增加交易件數。
台北市：2500萬以內
新北市：1200萬以內
基宜花：500萬以內
桃竹苗：800萬以內
中彰投：1000萬以內
雲嘉南：500萬以內
高屏：500萬以內
澎湖：500萬以內

杏仁 助降心臟病風險

英國最新研究發現，平常以杏仁當點心，每天吃五十公克杏仁，似乎可以讓血管變得較健康，進而降低心臟病風險。

研究顯示，杏仁可增加血流中抗氧化物質濃度、讓血壓下降，並改善血液循環。以地中海飲食來說，地中海飲食就有大量堅果類食物，杏仁也是其一，或許就是這原因，使地中海飲食產生一些健康效益。

英國阿斯頓大學生物醫學教授海倫‧葛里菲斯研究團隊以健康年輕男性、中年男性為研究對象，想了解短時間攝取杏仁是否對心臟、心血管有好處。此外，研究人員也針對高血壓、體重過重等心血管疾病年輕高風險群進行研究。

研究人員將參與研究者分成兩組，一組正常飲食，另一組每天吃五十公克杏仁做為點心，持續一個月。研究結果顯示，一個月後，食用杏仁者血液中的抗氧化物質 「α-生育醇」濃度較高，血液循環獲得改善，血壓也變得比較低，這些因素都可能降低心臟病發生機率。研究成果已發表於「自由基研究」期刊。

葛里菲斯教授表示，過去研究早發現，杏仁可助維持心臟健康，這次結果也支持這項論點，若以杏仁當點心，每天食用約五十公克，或許就能減少心臟病風險。

103年6月 商圈CSI	委託 份數	委託 CSI	成交 份數	成交 CSI	總份數	CSI
北１區	27	99.22	1	100	28	99.25
北２區	20	98.2	1	100	21	98.29
中區	17	98	0	0	17	98
南區	7	90.57	0	0	7	90.57
加盟	19	96.05	0	0	19	96.05

行政院長江宜樺昨日出席中研院院士會議的一項座談時，宣示不動產交易將朝「房地合一、實價課稅」的方向改革，要真正有效抑止房價飆漲、讓土地獲得公平正義；據了解，針對不動產交易所得改採「房地合一」實價課徵所得稅，財政部初步規劃，將排除名下（本人、配偶及未成年子女）僅有一棟自用住宅、長期持有（第二戶持有10年以上或20年以上未轉售套利）及農民持有的農地農舍等考慮將提供租稅優惠，土地增值稅則可扣抵，避免重覆課稅，且將併同檢討奢侈稅。財政部預計七月底、八月初召開座談會，今年底前提出方案，明年二月送交立法院審議。
目前國內不動產稅賦分成交易稅、持有稅兩大類；交易（買賣）部份，土地和房屋分開，土地依土地公告現值課徵土地增值稅，房屋課稅則依實際交易價格或評定現值；持有的部分房屋都一評定現值，地價稅則是依公告地價（和公告現值不同）此次房地合一稅制改革， 將保留土地增值稅架構，民眾出售非自用住宅後，仍需按土地公告現值繳納土地增值稅，但隔年度申報個人所得稅時，需依實際交易價格，申報財產交易所得，先前 已繳納的土增稅，則可列為扣抵項目，房地交易所得越高，適用所得稅率就越高，繳稅金額也越高，未來修法通過後，無論是一般民眾還是投資客、囤房族賣屋一定 會有影響。
【對房市的影響】財政部以租稅手段要讓房價合理化，包括6月實施的房屋稅率差異化，修法讓非自住房屋稅率最低稅率從1.2％提高到1.5％，並自定義自住房屋，提供全國歸戶資料給地方政府，讓地方政府可以針對非自住房屋訂定較高稅率，除充實地方政府財源之外，更企圖增加囤屋者的負擔。
央行6月底也大動作限縮房貸成數，透過管控措施，讓房子多的房貸戶，無漏洞可鑽，除了擴大房貸管控地區之外，第3戶以上房貸成數上限5成，放寬豪宅定義、降低貸款成數，希望緊縮房貸方面的資金，增加囤房、炒房者的資金壓力。
  至於「房地合一、實價課稅」能否讓房價下修，過去政府政策都是打到成交量、沒打到房價，這次能否讓房價下修，還有待觀察。且現階段政府釋出政策走向，內容 也只有輪廓，僅止於討論階段，依財政部的規劃，預計於7月底、8月初召開座談會凝聚共識後，再提出可行的改革方案，年底前向行政院提出修正草案，最快也要 在明年2月才會送交立法院審議。從現在起到立法通過正式實行也都還有一年的時間，未來賣屋依「實價課稅」稅金將大舉提升，售屋成本增加，利潤變少，此一時 期應該會有許多2房以上的囤房族將手上多餘的房產釋出，市場上可售物件增加，買方選擇配對機會相對提高，猶記得100年6月奢侈稅實施前夕，許多投資客為 了避稅、節稅趕在5月31日前出脫房屋房價打8折打7折求售的現象是否將會重現，大家可以拭目以待、預做準備!
《小辭典》現制賣房 土地免所得稅，課增值稅
我國現行不動產稅制採「房地分離課稅」，出售房地僅房屋部分須計算財產交易所得（可扣除取得成本及改良費用）課徵所得稅，土地交易所得則免徵所得稅，而是 另課土地增值稅，稅率為20％、30％、40％；但土增稅按公告土地現值的漲幅計算，無法反映實際交易所得，若是短期炒房獲取暴利，其所負擔稅負更與其獲 利不成比例。
現行「房地分離課稅」的做法，也造成「一地三價」（公告地價、公告現值、實際價格）的現象；由於不動產交易多是房地合併計價，且國際上也多採「房地合一課 稅」，為維護租稅公平及抑制炒房，外界屢有「房地合一課稅」的建議，亦即房地交易按實際成交價格合併計算獲利，課徵所得稅，最高稅率達45％。

打囤房 央行：落實1人1宅 【蘋果日報】
囤房族想化身自住客，愈來愈難。金管會昨和央行開會，將全面要求各銀行嚴查，買第2棟房子以上的「囤房族」，各銀行須落實提高該房貸放款資本計提到100%，等於間接提高囤房族的房貸利率、或降低成數，最快本月底上路。
提高資本計提至100%
據了解，央行發現1人名下擁有4~5筆房子，但卻筆筆都登記為「自用」，原來是囤房族跟A銀行借款時，表示為「自用」，但買了第2棟後，卻跟B銀行說，第1棟房子已經出租，第2棟才是自用，讓房子愈囤愈多。
據透露，央行昨會中要求，要落實「1人1宅」。金管會官員說，未來銀行核貸時，須查民眾財產總歸戶，若民眾名下有兩戶貸款，其中只能有1戶是註記計提45%資本，即只能有一棟為自用，真正落實「1人1宅」的政策。
官員說，未來民眾要買第2棟房子時，若首棟已經還清貸款，民眾得向銀行提出證明，表示第1棟房子已經出租，第2棟才能視為自用。
其次，各銀行須在聯徵中心做風險權數，即資本計提的註記。未來銀行核貸時，須查聯徵註記，原則上只要核貸時，查到民眾有1棟房貸時，第2棟就一律視為非自用，得計提100%資本。
核貸須查聯徵註記
官員說，所謂自用住宅是「1人1宅」，是指年滿20歲以上的國人、且名下無自用住宅，並以「借款人」做認定，如老公為借款人、買房子給老婆，仍視為「自用」。
金管會是在2011年嚴格定義「自用住宅」和「非自用住宅」。自用住宅資本計提是45%、非自用則是100%。因資本計提高低，影響各銀行放款利率和核貸成數，若得計提100%資本，將墊高各銀行資金成本，使各銀行提高囤房族的借款利率，或減少放款。
如非自住房貸，大型行庫的房貸利率已拉高到2.3~2.5%，比自用住宅高了0.3~0.5個百分點，核貸成數最高也僅6成。
至於房地稅合一核實課稅對自用住宅交易出現減稅空間。現行規定，不動產交易要課土地增值稅、房屋課財產交易所得稅，財政部官員表示，未來自用住宅不動產出售以後，房屋課財產交易所得稅可能減免。

淡水新增1.9萬戶 冠新北 【蘋果日報】
明年囤房稅將開徵，近期央行再擴大信用管制區，北台灣供給量較大、投資比重高的區域，恐出現賣壓。新北淡水是供給量最大區域，2011年至今新推戶數高達1.9萬戶，央行新增的房市管制區如桃園市、中壢市等，近4年新推案量也都突破1萬戶。
據《住展》雜誌統計顯示，台北市從2011年至今推出約1.64萬戶，北投、文山區均超過2500戶最多，內湖區也有將近2400戶。
捷運利多價差大
創意家行銷副總經理何志正分析，北投因有奇岩重劃區推案量較大，文山區則是全北市學校最密集的區域，買方以軍公教為主，雖房價一直無法上漲，但也不會有供給過量，至於內湖推案量雖大，但有內科10多萬就業人口需求支撐。
新北市供給同樣有過量之虞，近4年供給達6.61萬戶，超過1.9萬戶來自淡水，意味每推出3戶就有1戶在淡水，其中又以淡海新市鎮居多；當地房屋長期供過於求，中古屋僅1字頭。業者認為，當景氣反轉，將首當其衝。
新北市供給量次多的新莊近8800戶，以頭前、副都心2大重劃區為主，該區投資客多，早期多推大坪數產品如「中央公園」等，近期則改推小坪數如「宏普 AMAX」，現更有建案工程期０付款搶客。林口近8000戶排名第3，何志正說，當地近捷運的新建案價格每坪衝上40多萬元，但相對較遠的個案如「世界首 席」，每坪27~28萬元，價差甚大。
桃園縣供給量近5.7萬戶，桃園、中壢市皆破萬，八德也有逾9600戶。《住展》雜誌主編施絢傑指出，中壢市案量有三分之二來自桃園高鐵特區，但當地從合宜住宅弊案爆發以來，整體市況受影響，目前已有2字頭的廣告戶出現，價格是否下修有待觀察。
北台灣都會區近4年新案均價
投資客轉往高雄
新竹房屋供給不均最嚴重，推出約2.82萬戶，第1名竹北1.3萬戶，新竹市1.1萬戶緊追在後，前2市供給量就佔全新竹86％以上。
在台北工作的醫師江小姐表示，北市外圍其實都沒有完善的設施，只是因為精華區房子太貴，才使外圍受惠，近期房價高漲到一定程度，已失去投資客青睞，許多人都轉往高雄看房子。

松山線商辦夯 僅5％空置 【蘋果日報】
看好捷運松山線效益，不少企業搶在通車前進駐周邊商辦，今年第2季南京東路四、五段空置率足足比去年同期下降2.69個百分點！瑞普萊坊統計，今年第2季南京東路四、五段辦公室平均空置率僅5.87％，明顯低於去年同期8.56％，且空置率下滑趨勢已一整年。
比敦南商圈實惠
瑞普萊坊董事長曾東茂分析，南京東路四段、五段一帶的辦公室今年第2季每坪月租金1418元，相較信義計劃區每坪月租金2959元、敦南商圈每坪月租金2506元的A辦行情更實惠，且南京東路四、五段快要有捷運效益，業者進駐意願上升，空置率自然下降。
雖商辦租賃熱絡，但租金並未明顯上揚，南京東路四、五段過去1年都維持每坪月租金約1418元的行情。
第一太平戴維斯研究部資深經理丁玟甄指出，因南京東路沿線商辦大樓屋齡多在25~30年，承租方多是國內企業，對商辦傾向購買而非承租，且此區屋齡較舊，若租金調漲，業者會寧願選擇其他地區承租，不過不少買方願意追價買進，使房價在這2年成長1.5~2成。

房市供過於求! 淡水、桃園列觀察區 【工商時報】
住展雜誌昨（3）日公布最新調查指出，北台灣各都會區，在最近3年半預售屋和新成屋的新供給量，對照同期區內新增家庭戶數，顯示若干區域有供過於求的疑慮；其中，淡水區的淡海新市鎮、桃園的桃園市和中壢、新竹的竹北和新竹市等，都被列為觀察區。
巧合的是，央行限貸管制區名單中，新北市原本13區加計新增4區、桃園也新增4區，住展此次調查顯示，央行列管名單幾乎「全中」！只有新竹竹北是漏網之魚。
住展公布的這項調查指出，台北市近年供給總量有限，自100∼103年5月約推出1.64萬戶，集中在北投、文山區；總體來說，以台北市現有登記家戶103萬戶來說，算是少的。
反觀新北市近3年半以來供給爆量，達6.61萬戶，是台北市的4倍多；但每3戶新供給就有1戶在淡水，共1.9萬多戶新供給在淡水，尤其集中在淡海新市鎮。至於排名供給量第二多的新莊近8,800戶、第三林口近8千戶。
桃園方面，桃園、中壢是供給集中區，統計桃園縣近3年半內供給量近5.7萬戶，中壢逾1.3萬戶居冠，桃園市1.1萬戶次之；八德緊追在後超過9,600戶，三地占全縣同期供給近6成。
新竹地區則以竹北、新竹市推案量最大。住展調查，近3年半供給戶數以竹北1.3萬餘戶最高，新竹市1.1萬餘戶居次，第三多的竹東只有1,700多戶。
部分代銷業者表示，央行最新的打房措施，可能使供給量大的區域面臨龐大賣壓，且以投資客為主的區域，接下來要慎防「倒貨潮」。住展雜誌主編施絢傑也指出，囤房稅及非自宅房貸限縮，恐將衝擊這類供給量大的區域。

生日快樂！！幸運的巨蟹座06/22~07/22