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落袋為安？獲利了結潮湧現　上半年房市委售量大增

今年上半年整體房市呈現「價漲、量縮」，但在市場供給量方面，根據房仲業者統計，全國網路物件供給量不僅較去年上半年成長3成3，更較前年同期大幅成長5成，創3年來新高，業者分析，央行擴大管制範圍、限縮貸款成數，財政部又積極查稅，市場已湧現獲利了結潮，下半年可望持續這種走勢，建議多屋族屋主若想落袋為安，應不必過度堅持價格，少賺一點，可以跑快一點。

房仲業者表示，今年上半年全球經濟仍穩定復甦，台灣在出口持續成長帶動下，經濟穩定成長，照理說房市表現應該跟去年相差不大，應能承接去年下半年的穩定量，不料，上半年房市銷售旺季被市場學運、政治、社會及梅雨季等利空議題打亂，旺季不旺，房市交易呈現萎縮，表現不如預期。

從房仲業者委售物件量來觀察，業者分析，今年上半年全國網路物件供給較去年同期成長3成3，更較前年同期大幅成長5成，且自去年上半年以來，由於奢侈稅滿2年，部分物件脫離閉鎖期，市場供給量產生逐步墊高趨勢，到今年上半年各地區網路物件供給量指數都創下新高，連缺乏新屋供給、供不應求的台北市都較去年出現近2成的委售量，特別是台中、桃園較供給量較2012年同期大增高達8成以上，顯示今年上半年已湧現獲利了結潮。

房仲業者指出，選前房市政策多，財政部除主推房地合一政策外，還積極查稅，而央行又擴大管制範圍、限縮貸款成數，增加買方自備款門檻，雖然主要是要讓市場降溫，但恐會誤傷到自住需求的進場信心，以及造成換屋族的不便，勢必再使市場陷入膠著，看來下半年選前房市將形成投機客加速退場，自住客信心、能力決定價量走勢的新態勢。

對多屋族來說，房仲業者建議，若還要面對未來升息、物件去化越來越難的風險，應該及早獲利了結，可以想見，下半年房市可望再掀起一波獲利了結潮，再加上預售屋實價登錄新制、實價課稅政策箭在弦上，若想落袋為安，價格就不必過度堅持，應趁著政策成形前，見好就收即可，先賣先贏，少賺一點，可以跑快一點。

對於自住民眾來說，房仲業者分析，政策將完全不受影響，政府持續推出房市調控政策，預期下半年市場供給量肯定持續放大，自住客群將有更多看屋選擇，建議可以提早進場做功課，趁著選前這波政策打房題材，屋主心態較具彈性，可大膽進場議價，一定能選到物美價廉物件，且明年若實價課稅政策成形，沉重的交易稅負加上囤房稅很有可能會墊高房價，自住民眾應趁選前布局，爭取更優惠的價格及更多的物件選擇。

高雄亞洲新灣區 建物獲獎房市漲

高雄亞洲新灣區公、私部門建物，包括百立海洋帝寶、一品花園、賦閣、中鋼總部大樓、高雄展覽館、高雄市立總圖書館等「獎」不完，分獲多項國內外建築大獎和認證，建築品質備受肯定。其中，一品花園已完銷，至於結構銷售的百立海洋帝寶，頂樓每坪成交價逼近70萬元，創下區域新高。

繼中鋼總部大樓、高雄市立總圖書館、國城建設「賦閣」及欣巴巴建設「一品花園」等獲綠建築標章、2014建築園冶獎後，百立建設在亞洲新灣區豪宅案「海洋帝寶」，昨（9）日也獲內政部與財團法人台灣建築中心頒發耐震標章認證。

百立建設董事長邱祐勳的夫人邱李真守，昨日由財團法人台灣建築中心執行長許銘文手中，接受這項南台灣唯一的住宅耐震認證，包括高雄醫學院董事長陳田圃、慶富造船集團總裁陳慶男等近150位知名政商界人士都與會。

出席典禮的高雄市工務局長楊明州說，這是南台灣唯一獲得的住宅耐震標章認證的建案，與南部備援中心的耐震最高等級差不多，顯見高雄建商的規畫與施工品質，愈來愈受到肯定。

楊明州表示，亞洲新灣區4加1重大公共建設陸續完工，對該區房地產市場具正面助益，除了高雄展覽館已營運；水岸輕軌年底局部通車、高雄市立總圖書館年底完工；流行文化及音樂中心第一標動工外，第二標也預定今年底發包施工，因此百立建設此時興建水岸景觀住宅，「時機相當好」。

雖然政策持續打房，但對高雄亞洲新灣區的高價住宅影響不大，百立建設總經理李保雄說，百立海洋帝寶一層樓只有2戶，每戶都是120坪，從結構銷售開始，1年多以來，平均售價已從每坪40多萬元，一路調升到每坪接近50萬元，低樓層每坪從40萬元起跳，頂樓的最高樓層每坪成交價也接近70萬元。

李保雄透露，除了在地企業負責人，北部商界名流也進駐且偏愛高樓層；至於低樓層的去化，李保雄一點也不擔心，因為緊鄰海洋帝寶北側的高雄市立總圖書館年底完工後，將會有另一波正面效應出現。

皇翔御琚實價揭露 每坪飆290萬

北市信義計畫區豪宅「皇翔御琚」出現第5筆實價資料，今年5月該棟15樓以總價5.84億元成交，換算每坪單價高達290萬元，是該案實價揭露以來最高單價紀錄，也直逼目前實價揭露最高價「仁愛帝寶」的298萬元，成為北市住宅實價最高單價第2名。

台北市政府最新實價揭露，今年5月「皇翔御琚」15樓1戶以5.84億元成交，總面積為247.97坪，扣除車位後，換算每坪單價為290萬元，根據謄本資料顯示，買方為丁姓及吳姓自然人。

值得注意的是，「皇翔御琚」此次揭露的4個車位，面積各為14.45坪，卻要價3,280萬元，換算每個車位單價高達820萬元，1個車位都能買下中南部1棟透天厝；但去年4月同樣面積的車位，實價登錄價格為700萬元，短短1年的時間，車位價格也跟著豪宅水漲船高，漲幅高達17.14％。

「皇翔御琚」迄今實價登錄共有5筆交易資料，每坪成交區間260萬∼290萬，其中去年3月成交的4樓每坪260.1萬，而今年5月高樓層的15樓，單價則來到290萬，價格直逼豪宅一哥「仁愛帝寶」每坪的298萬。

房仲業者表示，如果扣除高低樓層價差，「皇翔御琚」的價格算是微幅上揚，顯示高資產族群對於頂級豪宅的購買力仍相當驚人。

此外，店面交易部分此次揭露大安區安和路一段1∼30號，出現總價1.1億元、面積28.37坪的成交案，換算每坪單價387.7萬，是北市店面單價第8名，目前承租方為知名連鎖咖啡店cama。

業者分析，由於安和路一段礙於人流及車流，店效不及東區一線商圈，投報率大約2％∼2.2％；去年1月安和路一段靠近仁愛路四段的店面實價登錄價格每坪250.8萬，此次揭露的店面靠近敦化南路一段，並且有敦南誠品加持，所以價格高出許多。

一個雨點高呼打房奏效？恐怕輕忽房價暴漲元兇

向來被視為豪宅指標的「仁愛帝寶」7日實價登錄再揭露一戶3月交易的個案，成交價270.9萬，相較於實價登錄以來被揭露的其他四戶下跌；外界紛紛揣測是否與政府近來頻打房、打豪宅的動作有關？住展企研室在此持保留的態度。

首先，從物件的條件來看，帝寶位於仁愛路三段林蔭大道上，其中3月交易的B棟12樓較靠近建國高架橋，與A棟同屬A~F六棟裡條件較弱的兩棟，去年A棟13樓交易價格為每坪275萬元，與這次的交易價格相差不遠，加上大樓通常將中繼水箱設置在12樓，價格稍降也不足為奇，若要妄下斷語作出「打房奏效」的結論，恐怕還太早。

倒是根據報導整理出近一年來「仁愛帝寶」實價揭露交易的五戶，登記買方均為英屬維京群島的境外公司，而所謂的「喬外資」(台商喬裝成外資)近來也以購買豪宅作為節稅與保護隱私的方式。從此次的成交身分來看，買主為台灣知名的鞋業負責人，可見透過第三地回台買豪宅的企業主越來越多。

由於以公司名義購買房產，企業依照營所稅最高課到17%，但若以個人名義來交易房屋，按照財產交易所得的稅率計算，甚至可課到48%的稅，其中又以台北市高級住宅（豪宅）所課的稅率最高。無怪乎越來越多富人利用此方式達到避稅的效果。

與其說打房有無奏效，不如從帝寶的實價登錄案例來看富人避稅的歷程，而就贈與稅與遺產稅於民國98年大幅度調降，並提高課稅門檻，就已為這些台商陸資鮭魚返鄉、國際游資開了個大門；從豪宅近年來的驚人漲幅，就可看見富人置產墊高房價，而財政部卻是頭痛醫頭、腳痛醫腳的東補一塊法規，西加一條限制，忽略問題本質與根源。光憑這次的實價揭露的一小筆，就開始捕風捉影的高呼打房奏效，恐怕太輕忽讓房價暴漲的真正原因吧。

選前買氣平淡　是政策利空還是對選情悲觀？

近月以來，有不少地產業界大老陸續跳出來，公開批評政府打房過重，導致現在民眾買房意願不高，建案接待中心來人大降，市場瀰漫著觀望氣息。但住展企研室認為，近來買氣趨於平淡的原因，政策利空是其中之一，而另一個主因，或許是對執政黨選情悲觀所造成。

今年開始，從財政部拋出調高非自住房屋稅後，雖然平均房價持續上漲，但房市整體買氣已見下滑趨勢；隨後央行宣布擴大房市管控，各案場來人量持續減少，顯示政策利空已衝擊房市。而在近日，行政院長江宜樺承諾推動房地合一課稅後，在此消息影響之下，預料買氣仍會延續疲弱態勢。

但住展企研室指出，早在去年，市場就預期今年會有選舉干擾，不動產政策將是攻防的焦點；業者大多評估，今年下半年是干擾最劇的時期，所以推案都想提前至上半年公開。

但令人意外的是，今年選前政策利空不僅提早到上半年就殺出，以致於買氣淡如水，讓提早在上半年推案的業者，欲避開選舉干擾的期望落空。住展企研室研判，這與執政黨選情屈於弱勢有極大關係。

從各家民調來看，藍營所推出的候選人，大部份縣市民調都居於下風；當選情不樂觀，就會造成兩種影響。第一種，是執政黨為挽救選情，就拿不動產來開刀，提早祭出打房政策，來拉抬執政黨聲勢；第二種，在選情悲觀的情況下，投資者預期執政黨「勝選行情」可能落空，因此購屋意願隨之減少，讓整體買氣更顯平淡。

「勝選行情」，指的是執政黨贏得勝選，市場預期經濟、兩岸政治較穩定，能為房市提供一個良好、安全的發展環境，所以在勝選後，往往會出現一波買氣，房價也順勢跟著拉抬。在前兩次的總統大選，以及上一次的五都大選後，都有「勝選行情」的情況出現。

然而，今年底的七合一大選，因執政黨民調居於弱勢，出現「勝選行情」的機率似乎不高，所以不只自住的購屋者遲疑不前，就連投資者都退而觀望。總而言之，在今年下半年的選舉中，藍、綠兩造陣營勢力消漲，不僅會讓政治版圖產生變化，也勢必成為左右房市的重要因素。

台北市商辦自用撐盤　億級交易額季增41.3%

政府打房也掃到商用不動產，不過近期景氣回溫，加上市場看好今(103)年經濟成長率可望達3%，使得第2季「億級」以上商用不動產交易季增41.3%，以商場類、廠房類交易金額最高，平均空置率下降至6.9%，為近5年的新低。房仲業者預估，未來商用不動產市場將以自用的買方為主，捷運站附近的中小型商辦為熱門物件。

　　經濟景氣復甦，寬鬆的貨幣政策，在經濟成長率有望超過3%下，企業投資信心恢復，帶動商用不動產交易繼續向上攀升。受控管房市政策影響，第2季「億元」以上物件交易金額為136.9億，比第1季大增41.3%，顯示商辦市場已有回溫跡象，但交易規模仍為近2年單季的次低。

　　第2季交易金額以「商場類」物件最高，達到39.5億元、占比28.8%，其次是「廠房類」交易38.9億元，占比28.4%。房仲分析，加總廠房與商辦類型的交易，占整體比重的7成，且企業擴展業務的自用需求居多，足見自用族群仍是市場主力。

　　同時，因壽險業有投報率2.875%的最低條件限制，多半選擇知名商圈的商場作為長期投資規畫，導致今年10億以上成交個案減少。不過，上(6)月富邦人壽以172.88億元標得台北市信義計畫區A25地上權，核心商圈的發展潛力仍被看好。

　　在商辦出租上，租金平均每坪每月2,045元，較上季小降32元，而平均商辦空置率已下降至6.9%，創下近5年內的新低。業者認為，中小坪數的商辦需求穩定上升，加上部分10年以上中古大樓調整租金出租，空置率還會繼續降低。

　　業者補充，近期商用不動產的熱門投資區域，以捷運站附近的辦公商圈最強，包含信義線上的敦南、信義商圈，和年底通車的松山線南京東路商圈，都有一定的市場需求，預期在陸客來台人數再創高點下，捷運沿線的商辦深具發展潛力。