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房市冷 土增稅一年半來首降

財政部今天公布6月全國稅收統計；土地增值稅較去年同期減少2.5%，為逾一年半以來首見反轉；財政部統計處副處長許瑞琳表示，近幾月來北部土增稅件數有減少趨勢。

財政部公布上半年全國稅收已達新台幣1兆878億元，寫下歷史同期新高；上半年預算達成數為104.6%，等於超徵4.6%。

許瑞琳表示，過去兩年稅收都短徵，今年達標或超徵機會樂觀；尤其是證交稅，照原本財政部的目標，每天平均成交量只要有1166億元即可達標，但上半年平均交易量為1232億元，7月迄今，平均交易量更達1497億元。

不過，在各類稅收增長下，土增稅呈現2012年11月以來的首次年減，幅度為負2.5%；許瑞琳說，近幾個月來，土地增值稅交易件數呈現北部減少、中南部增多的趨勢，顯示房市成長的動能趨於緩和。

《酷經濟》房地合一實價課稅才能創業拔萃

台灣的創業環境僅優於不丹、尼泊爾，被歸類在亞洲的三、四等級，國發會火速推「創業拔萃行動計畫草案」，然而我認為結合財政部將規畫的「房地合一實價課稅」政策，才能發揮效果。

據悉，創業拔萃行動計畫草案，除資金、人才等法規鬆綁外，也會利用國發基金支援早期創業，並藉讓利機制吸引國際創投來幫忙創業國際化。然而，九○年代全球化後，成大者恆大、贏者通吃的局面，非常不利白手起家、單打獨鬥的創業。

最近法國皮凱提（Thomas Piketty）教授新書《廿一世紀資本論》，被譽為近十年最重要經濟學著作。現有的這一套資本主義繼續玩下去，只會讓有錢的人更有錢，沒錢的人更沒錢。因為，從八○年代以來的趨勢，就是資本利得遠遠高過工資所得。辛苦工作賺錢的速度永遠比不上人家以資本賺錢的速度，金錢只會集中在少數人手上，而貧富差距愈來愈惡化。資本主義已演變成世襲資本主義，富裕國家的貧富不均，重回馬克思時代水平。

除了當心國際創投是吸血鬼，在台灣還有一個嚴重問題。台灣是成熟的社會，年輕人難有天上掉下來的機會，更無法再一步登天。衡諸今日與八○年代最大的不同，就是利率與房價。

當日兩位數的利率與今日零利率環境，不可同日而語。但利息再高，看得到訂單、看得到銷貨營收，因此努力工作，終能買房、成家立業。

但今日的房地產價格，已讓年輕人失去動力，無論再如何努力，身兼兩三份工作，也買不起房，談何成家立業。皮氏主張的解藥，最重要的就是資本稅與遺產贈與稅。在台灣，目前最迫切的恐怕是修改落後的房地產稅制。

我國目前是房地分離的課徵制度，造成台灣不動產「一地三價」現象，包括房屋稅、地價稅與土地增值稅，須分別依據政府公告的評定現值、公告地價與公告現值課稅，且三種價格均非實價，偏離市價水準甚遠，無法真實反映稅負，甚至養四十坪房比養一輛國產汽車的稅還低。

因此，我們應支持中研院的房地產政策建議，及政府回應的實價課稅。「房地合一實價課稅」是打破台灣高房價及資本世襲的重要政策。今日不開始規畫，明日就後悔。

給年輕人買得起房，才能成家，才能立業。房地產這種不會跑，民怨很大的稅改，不能等。導正忽略生產、不勞而獲的觀念，才能培養創業環境。

《名家觀點》房地合一實價課稅 時機成熟

為遏止大量資源及資金投入房地產市場造成房價高漲的炒房歪風，中央研究院日前提出《賦稅改革政策建議書》，建議將房地稅合一與實價課稅。財政部長張盛和也預告，「房地合一就是要實價課稅」，未來將朝不修土增稅的前提下，把房地合併後的實價總額、扣除實際取得成本後，按實際獲利課徵「不動產交易所得稅」，建立健全的不動產交易稅制。

根據營建署公布2013年第4季的房價負擔能力指標，台北市的房價所得比已來到15.01倍，全球第一；新北市也高達12.67倍，居全球第三。政府須下定決心匡治房地產亂象，從核心問題來解決，「房地合一就是要實價課稅」就是最好的政策。

以鄰國的經驗來看，南韓房價2000年開始飆漲， 2003年南韓雙管齊下，一方面提高資本利得稅，最高達60%；另一方面，「廣建百萬戶平價住宅」以供出租，卻只達到穩定效果，房價仍緩步上漲。2005年南韓從健全稅制著手，將原先土地與房屋分開課稅的持有稅，更名為「綜合不動產稅」合併課徵，並對高價的土地及房屋「額外」課徵1%至3%不等的累進稅率，2007年南韓政府更進一步採取房地產交易所得稅的「實價課稅」，並對「一戶多屋」課徵重稅，減少不動產投機行為。一連串的政策，南韓房地產合理化。這說明「房地合一、實價課稅」，是抑制房價飆高，符合公平正義的作法。

目前國內不動產稅負分成交易、持有稅兩大類，交易部分，土地和房屋分開，土地依土地公告現值課土增稅，房屋課稅則依實際交易價格或評定價值；持有的部分房屋依評定價值，地價稅則依公告地價。

房地分離的課徵制度，造成台灣不動產「一地三價」現象，包括房屋稅、地價稅與土地增值稅，須分別依據政府公告的評定現值、公告地價與公告現值課稅，且三種價格均非實價，偏離市價水準甚遠，無法真實反映稅負。我國實價登錄制度已實施一段時間，也累積一定資訊數量，「房地合一」與「實價課稅」的時機已經成熟。

推動「房地合一、實價課稅」，如果只適用於交易課稅，因不動產交易稅，只有買賣或移轉時才發生，是一次性的稅負，對自住者、長期持有者沒有任何影響，受衝擊的主要是財團、炒房投資客。不動產交易仍按土地公告現值繳納土增稅，但隔年度申報個人所得稅時，則依實際交易價格申報財產交易所得，先前已繳納的土增稅，則可列為扣抵項目，房地交易所得愈高，適用所得稅率就愈高，符合公平原則。建議除遺贈外，買賣、典權、交換、分割等皆不訂有任何豁免條款，減少富人用人頭等方式規避漏洞，讓政策美意大打折扣。奢侈稅也應適時退場。

但若擴及運用到一般持有稅，包括房屋稅、地價稅，影響層面甚大，須有完整配套才可以。為免傷及無辜，把握針對性、局部性的提高租稅負擔原則，應訂有豁免條款，排除自用住宅、農用農舍適用，或以不超過目前繳交稅負為原則，調降自用住宅稅率，保障所有居住者權利，將影響降到最低；非自用的則以實價及標準稅率課徵，才能有效地提高投資客非自用住宅的持有成本及炒作障礙，甚至房越多，再累進。

為杜絕房地產炒作，稅改不能等，況且連大企業家都爭取土地獲利、忽略生產，若不導正，前途堪憂。未來政府應展現魄力與智慧，儘速對「房地合一、實價課稅」規劃、立法與執行，讓民眾感受到政府落實「居住正義」的決心是成功的關鍵。

〈會計師看時事〉投資性不動產 看長不看短

雖然經濟不景氣，但前陣子報載「台北巿東區一間兩層樓店面被一對珠寶商姐妹出手8.5億元買下，換算下來每坪要價1,057萬元，姐妹花以高額買下後，又以一樓租金90萬、二樓租金26萬出租」；以及，「就在捷運信義線通車前，眼光精準的投資客看準信義商圈的商機大舉進入，據傳才1.68坪大的鹽酥雞攤，就被投資客以2,760萬買走，再以一個月4.5萬元出租」。

投資客搶金店面，口袋要夠深眼光也要夠精準，但因為一店難求，即便政府不斷祭出打房措施，房地價格似乎依然居高不下。

以租待賣賺租金等增值

但想想，這些大地主出手闊綽花千萬或上億去買東區商圈小坪數店面，轉為低調收租的包租公，除非是家財萬貫閒錢多，否則向銀行借錢買樓也須要驗明正身信用無虞；更何況還要承受定期還本付息的壓力和銀行收回銀根的不確定性。

這些人是財迷心竅還是靈魂出竅？他們的動機究竟在哪？房仲業者表示，「珠寶姐妹花和投資客們應該是看準了東區黃金店面每坪價格三年翻漲一倍以上的前景」，更何況台北東區寸土寸金，未來五年地價仍穩居龍頭，只要時機、地段對了，先優雅收租兩、三年，忍受僅2.6%的投資報酬率，日後只要一次翻身，就能賺取鉅額差價。

還有一種靠房地產而富貴的「有錢人」叫「田橋仔」，田橋仔外形看起來跟你我一樣平凡無奇，但可能因祖先庇佑或富爸爸的關係而繼承了大片土地，後來因農地轉建地而致富，這些土地或是出租，或僅放著待價而沽，就算等上五年、十年，也是漫長而值得的黃金等待。

這兩種投資致富的人，前面第一種叫有「膽識」，後面這種叫有「家世」，不過這兩種人看起來，都是如出一轍的先持有一項不動產，然後以出租方式，或隨時間經過等待其增值受益，或是兩者皆有，這種目的下所持有的不動產，在會計上叫做「投資性不動產」。

這種「以租待賣」的方式，平時賺的是租金收入，並負責維護不動產的定期維修，等到哪天不動產漲到心儀的價格而予處分時，就能大賺一筆、財源廣進。

但如果持有投資性不動產的不是個人而是一間企業，那麼持有「投資性不動產」會對企業的財務報表有何影響呢？

前陣子最夯的話題，莫過於政府開放企業持有的投資性不動產可以用「公允價值（即市價）入帳，對於持有許多投資性不動產的企業（如金融保險業）來說，影響很大。

舉例來說，某企業以10億元買入一項投資性不動產，則財務報表中會有一項10億元的資產，倘若到了年底不動產的市價由10億元漲成12億元，則企業就會有此項投資的增值利益2億元，反映於企業當期的綜合損益表，進而提高每股盈餘(EPS)的表現，而當期的保留盈餘和淨值也會同時增加2億元；反若市價下跌一成為9億元，則會有1億元的減值損失於綜合損益表反映，保留盈餘和淨值不增反減1億元，EPS也會下降。

也就是說，企業若採公允價值來做購進投資性不動產後的會計處理，若遇房市多頭，將挹注損益表數據，讓獲利數字特別搶眼，反之若房市看壞，企業盈餘也會受到連累波及，在此投資性不動產還沒有實際處分前，企業各期損益數字將隨著不動產景氣而上下變動。

須先提列特別盈餘公積

然而，作為這些持有高額投資性不動產企業的股東，是不是就搭上了黃金列車，可以靠著這些企業的投資性不動產增值利益獲配股利、享用不盡？

事實上，投資性不動產因市價上漲而承認的增值利益，在出售這項投資性不動產前，是屬於「未賺得」的，為了維持企業財務結構的健全，並不能夠當盈餘分派給股東，反而需依規定提列「特別盈餘公積」保留著，對股東來說，可以說是看得到、吃不到，必須要等到企業嗣後真正「賺得」，例如出售，才能將保留的「特別盈餘公積」釋出分派盈餘給股東。

所以不論是個人、企業或是股東，投資性不動產的影響仍是看長遠的未來，於短期市況漲跌的過程中，萬萬不能操之過急。