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房仲業內冷外熱 海外成長

【自由時報】記者林美芬
政府頻出手打房，房價打不下來，卻打散市場成交量，房仲業近2年來陷關店潮陰霾，但專營海外不動產仲介的家數卻逆勢成長，甚至有不少本土房仲品牌採聯合銷售模式，內外皆賣、引進海外不動產物件在店頭銷售。

根據內政部不動產經紀業資訊系統，到今年6月，全台共有1萬275家不動產經紀業者，但非營業狀態達到3587家，高達3成4申報為非營業，較去年同期增加517家，這還不包括暫時歇業狀態。

相較本土房仲市場陷入陰霾，但根據統計，專營海外不動產房仲業從1年前149家，快速增加到227家，成長5成以上。

亞太國際地產總經理秦啟松指出，國內房仲業超過3成處於非營業狀態已持續2年，這2年也是專營海外不動產業者家數增長快速，台灣房仲市場呈現內冷外熱景況。

秦啟松表示，亞太國際地產前年成立，最早是與台灣房屋簽約合作，主攻馬來西亞市場，到現在馬來西亞已是台灣房仲業兵家必爭之地，亞太國際地產決定再擴大戰線，經營的海外不動產市場已達12個。

他直言，雖然台灣政府沒錢，但民間游資還是淹腳目，這些資金都要找出口，相較股市風險較高、台灣房價又進入高原期，且銀行定存利率仍低，錢當然就會流向海外找機會。

亞太國際地產經營模式是採取到海外市場與各地房仲或開發商合作，尋找當地物件，再到台灣與本土房仲業採取聯銷，角色有點像是批貨商；其實坊間的東協不動產、藍海地產、長富地產等，經營模式都與亞太國際地產類似，只是它們各自有專精的海外據點，不像亞太類似霰彈槍、代理數個國家海外物件。

北台灣1位手握20多家房仲店頭業者指出，在市場交易冷清下，現在他的店頭只好分掛3個品牌，甚至採取多角化經營，加入海外不動產物件，「內外兼賣」才能度歹年冬。

選舉比鬼可怕！　農曆七月北台推案爆量

【東森新聞】
農曆七月即將到來，不少人在鬼月都充滿禁忌，不過今年北台灣房市推案量高達2500億，比去年大增了36%，以預售屋為主，淡化鬼月交易禁忌，不過業者透露，選舉比鬼月還恐怖，建商才會趕在年底前急忙推案。

農曆七月前，不只靈異驚悚片搶市，房產推案也暴大量，業者透露，選舉比鬼月可怕，建商趕著推案。投資客帥過頭：「鬼月不恐怖，人才可怕，(房市)偏向於空所以趕快推案。」

今年鬼月推案量，北台灣將近2500億元，比2013年大增36%，更首度突破2千億大關，以預售為主，淡化鬼月交易禁忌。民眾：「看房子會啦，可是如果要買就會考慮，會避開這個時間。」

房市無懼鬼月，恐怕比較怕打房，史上首次房地合一座談會，財政部跟學者達成5大共識，房地合一課稅勢在必行，自用宅、農地給優惠，成本認定公式化，不設日出條款等於將溯及既往，土增稅採稅額扣抵，至於課稅合併申報還是分離，學者看法兩極。財政部長張盛和：「用高稅率的人就會降低低稅率的人，譬如說原來5%，他就要用高稅率，所以分離課稅的問題就是不公平。」

實價課稅對房市投下震撼彈，學者直言恐怕引發房產拋售潮，業者更警告，實價課稅配套不夠完善，衝擊將大於奢侈稅。投資客帥過頭：「現在就已經恐慌，有人會丟出來，後面的人就是賣不掉。」稅改座談會初步達成共識，8月將二度開會，能不能端出更多政策細節，外界將隨時緊盯。

交通帶動房價1成漲幅　松江商圈上看9字頭

【卡優新聞網/ 溫子豪】
交通因素為民眾買房時的重要考量，隨著北、中、南各「指標性」交通建設完工，周邊房價也跟著水漲船高。台北市年底松山線捷運通車，捷運站周邊房價上半年最高已漲近1成；台中BRT快捷巴士也將啟用，東海大學/榮總站周圍均價上漲7.6%；高雄輕軌連結亞洲新灣區建設，軟體園區站邊房屋單價站上2字頭，漲幅也有近1成。

台北捷運最後一條貫穿台北市中心的路線「松山線」，即將於年底通車，不同於文湖線、蘆洲線、淡水線…等串接南北交通，松山線橫貫台北東西兩側，沿途共有松山、南京三民、台北小巨蛋、南京東路、松江南京、中山、北門、西門等8站。其中，北門站單坪56.7萬雖為松山線最低價，但上半年漲幅就高達9.5%；鄰近著名金融辦公區松江商圈的松江南京、南京東路站，漲幅都在7.5%之上，預期通車後可上看9字頭單價。

　　台中BRT快捷巴士也帶動房價起漲，藍線由太平區起，經過台中車站、台灣大道、梧棲、清水，至大甲、大安地區，支線則經過龍井區、大肚區、烏日區、南屯區。交通建設帶動觀光效益，連結市中心人潮，以東海大學/榮總站周邊房價漲幅最明顯，今(103)年已有7.6%漲幅，每坪單價從15.8萬上升到17萬元。

　　高雄則有「全台第一條水岸輕軌」建設，沿線串聯高雄展覽館、海洋文化及流行音樂中心、市立圖書總館與港埠旅運中心等亞洲新灣區建設，更能連結漢神商圈、駁二特區與西子灣。其中夢時代站到軟體園區站近年發展成經貿特區，尤其軟體園區站更因兼具機場、捷運、港口、輕軌等4大優勢，加上好市多、家樂福、IKEA等大型商場加持，房價較去(102)年成長9.4%，單價站上21萬，為沿線唯一2字頭房價站點。

　　房仲業者表示，政府打房火力強勁，但房地產仍是民眾認為保值性最佳的投資工具，挑選物件時尤其重視交通機能與生活便利性，因此重大交通建設成為購屋的重要指標，周邊房價漲幅可期。

不會破的泡沫房市量冷價依舊未跌

【聯合報】
房市現在處交易泠涷期，但價格卻始終沒有明顯的、有感下跌。政府對房市管控一直沒有停，日前央行才增加限制貸款區域等金融管控措施，接著財政部召開房地合一實價課稅的座談會，國稅局也跟著宣布了新一波的查稅專案。

種種打房措施，讓房市交易量維持泠盤，房產業者大唱「春天那會這呢寒」，房價卻依舊不動如山。

「何時房價才會跌」？成了很多人的疑問。從房價所得比、租金投報率等各項專業指標可以看出，台灣的房價早已泡沫化，但泡沫化卻不見得真的會破。

房價要下跌甚至崩盤，必須要有重大經濟事件發生才有可能出現。多位房產學者也有如同股市的看法，認為房市也將出現「量先價行」，而如今房市交易量已泠得可以了，價卻依舊沒有動。

目前法拍屋的量不斷下修，仍然沒有上升，這表示還不出房貸或是欠錢的人並不多，利率也還沒有大幅上升，套句股市用語，就是所謂的籌碼穩定。

換個角度來看，7月iPhone 6生產線啟動，台股顯現出上萬點熱力。今年以來，各界對iPhone 6出貨量有眾多臆測，首批訂單比iPhone 5上市時整整多出1倍，光是鴻海分配到的iPhone 6訂單量就將貢獻鴻海近兆元營收，台灣在外資機構心目中，已超越韓國，成了華爾街亞洲新寵。

隨著股市即將上萬點，目標價愈喊愈高，顯示政府「打房入股」的政策目標發揮了成效，但大家選擇標的卻仍然集中在有話題、有前景的題材上面，而並非是「普天同慶」。

在此之下，即將到來的iPhone 6居然成了台灣景氣、股市、房市的救星，比日本首相安倍晉三的三支箭還強大，訂單出現之後，若銷量如同預期般的大賣，相關供應鏈的股價就有慶祝行情可期。

再回過頭來看台灣房市，一般股民在股市賺錢獲利後，現金多了，就更不可能拋售手中的房市，充其量房市冷清，房仲、代銷等嘸人，但要出現砍頭拋售房地產的行為，真的很難。

政府防堵資金進入房市、炒高房市，已經看到初步成效，但關鍵仍在於這股資金是否能妥善引導運用，對產業創造更多價值與利益，進而提升民眾的薪資水準、改善全民所得分配。

《專家論市》房地合一稅 別只為拉攏選民

李同榮（吉家網不動產董事長）記者陳美玲整理

行政院宣布明年推動房地合一實價課稅，而財政部將提案自用住宅「一屋免稅」優惠政策，若順利則全台約540萬戶僅擁有一屋的家庭，在實施房地合一實價課稅新制時，出售符合「自用住宅」資格的不動產，可完全免繳資本利得稅。

所謂「房地合一實價課稅」是指房屋及土地以合併後的實價總額，扣除實際取得成本後，按照實際之獲利課徵所得稅。雖然這次的房地合一實價課稅政策諸多良善，是往正確的方向走，但還是有諸多問題值得檢討。

其一，我認為，房地持有稅合一應率先執行，但這牽涉「持有稅率全面增加」問題，政府有所顧忌。其次，房地合一課徵資本利得稅，卻仍維持土地增值稅、奢侈稅，不但未簡化稅制，反而使稅目更複雜，殊非稅務本意。

第三，自住免稅，其實只是免除新增的資本利得稅，各縣市大幅提高公告現值，增值稅成為地方政府另類財源。其四，本次房地合一實價課稅，因急就章而乏實務專家與產業公協會參與，落得「選前草率上路」之譏。

離大選不到半年，每次選舉前政府就大舉政策出籠，三天兩頭用「嚇阻房市」來安撫「民怨」，為了贏得掌聲甚至匆促修法，如奢侈稅、實價登錄，後者尤其漏洞百出，例如現在的囤房稅、房地合一稅，都是選前匆促提出的法令或規劃，也是政府選前一貫伎倆。

尤其房地合一課稅制最快明年進入立法程序；若順利完成立法，2016年才會實施，2017年5月申報所得稅時，才會真正落實，能不能落實還在未定之天。但無論如何，閉門造車研討出來的樣本，不免脫離現實而窒礙難行，若能敞開心胸、細聽民眾的聲音，才有好的政策。

根據統計，全國由個人持有的房屋約750萬戶。其中，個人名下只有一戶者，約有540萬戶，占全台72%。而540萬單戶中，其房產用做「自用住宅」使用者居多。若選前亂改房地產稅制，不免讓人有拉攏這些選民的聯想。

我認為，稅制要公平就必須大幅度改革，但稅制的全面革新有其難度，即使財政官員絞盡腦汁、端出法規改善規劃，總有百密一疏。財政部應廣邀產官學領域與財經稅賦專家從長計議，研擬一套真正公平正義的房地產稅制，才是正道。

因此，我主張廢除增值稅，土地房屋雙稅合一，甚至持有稅也要一併檢討合理性。未來，透過實價登錄基礎，並以買賣雙方為登錄義務人，在雙方牽制的監督機制下，逐步建構實價課稅基礎，並以資本利得為課稅為原則，將稅基擴大，但稅率必須同時降低，才不會造成稅制不公的怪象。

我認為，真正的住宅政策應該是，全面性的稅制革新與社會住宅政策（只租不售），政府與學者不要再拿學術研究治國，應該確實拿出實務經驗造福無殼蝸牛，若僅是選舉前做文章，對廣大弱勢群眾毫無幫助。

政府針對富人查稅，渲染居住正義問題，讓社會普遍仇富，將使民怨高漲、社會對立，無益於社會進步。因此，政府除了對房地產稅制該詳加擬定外，並可全面啟動交通建設、擴張都市範圍、活化國有土地與都市更新、並廣建只租不售社會住宅的住宅政策，長此以往房價才有望獲得緩解。

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